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Centrali eoliche e determinazione della rendita catastale: esclusa la torre di sostegno
Con Circolare del 16 ottobre 2023 n. 28, l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alle modalità di determinazione della rendita catastale delle c.d. “centrali eoliche”, alla luce dell’orientamento espresso dalla più recente giurisprudenza di legittimità nell’ambito delle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di avvisi di accertamento catastale in rettifica della rendita.
In particolare, viene chiarito che la “torre eolica” di sostegno deve essere considerata, fatte salve eventuali peculiarità costruttive dello specifico impianto, una componente impiantistica della centrale eolica in considerazione del rapporto strumentale della stessa rispetto al processo produttivo e, di conseguenza, non rientra nella determinazione della rendita catastale
Ricordiamo che le “centrali eoliche” rappresentano strutture destinate alla produzione dell’energia elettrica attraverso lo sfruttamento dell’energia del vento, costituite, in generale, da una serie di generatori eolici con le relative opere di fondazione, cabine di trasformazione e controllo, installazioni elettriche e cavi per la connessione alla rete, opere di sistemazione a terra, ecc..
L’articolo 1, comma 21, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016), prevede che a decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.
Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.Detta disposizione normativa ha innovato il preesistente quadro normativo in materia di determinazione della rendita catastale di alcune tipologie di unità immobiliari, effettuando una “rimodulazione” delle componenti da prendere in considerazione nella stima diretta, con l’inclusione di quelle “immobiliari”, finalizzate alla determinazione della rendita catastale, e l’esclusione di quelle di natura essenzialmente “impiantistica”, come tali finalizzate solo al processo produttivo.
Come chiarito nella circolare n. 2/E del 2016, l’esclusione dalla stima catastale interessa quelle componenti «che assolvono a specifiche funzioni nell’ambito di un determinato processo produttivo e che non conferiscono all’immobile un’utilità comunque apprezzabile, anche in caso di modifica del ciclo produttivo svolto al suo interno», indipendentemente dalla loro rilevanza dimensionale.
In sintesi, dal 1° gennaio 2016:
- la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata tramite stima diretta;
- a tal fine, si tiene conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento;
- sono, invece, esclusi dalla stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.
Al fine di garantire uniformità di trattamento tra le unità immobiliari già iscritte in catasto e quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, il legislatore ha previsto la possibilità di presentare atti di aggiornamento catastale per la rideterminazione della rendita degli immobili già censiti, nel rispetto dei nuovi criteri.
In recepimento dei recenti indirizzi della giurisprudenza di legittimità, si considerano superate le indicazioni contenute nel richiamato paragrafo 1.3 della circolare n. 27/E del 2016, secondo cui le torri eoliche sono da annoverare tra le “costruzioni” a prescindere da un esame sul piano esclusivamente fattuale dell’assenza di strumentalità al processo produttivo nel senso descritto.
Conseguentemente, per le centrali eoliche, deve ritenersi escluso dalla stima catastale tutto il complesso “rotore-navicella-torre”, da considerarsi quindi un unicum impiantistico, funzionale allo specifico processo di produzione di energia, fatte salve eventuali peculiarità costruttive specifiche dell’impianto
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Affitti: il comproprietario che agisce come unico proprietario paga l’Irpef per intero
Si sta consolidando un quadro evoluto delle interpretazioni di giurisprudenza e prassi sul tema dell’attribuzione del reddito derivante dall’affitto di immobile in comproprietà.
Sull’argomento l’ordinamento italiano non ha norme positive specifiche, per cui in passato la dottrina ha dovuto procedere per assimilazione: sono stati presi come riferimento i commi 1 e 2 dell’articolo 26 del TUIR, i quali trattano delle modalità di attribuzione del reddito fondiario figurativo di un immobile in comproprietà, la cui imputazione prescinde dall’effettiva percezione.
Il comma 1 dell’articolo 26 del TUIR stabilisce che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà”, e il successivo comma 2 puntualizza che “nei casi di contitolarità della proprietà […] il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.
I due commi, letti in modo congiunto e estensivo, sono applicati per assimilazione e per prassi anche alla locazione di un immobile in comproprietà: il reddito veniva ripartito tra i comproprietari, in proporzione alle percentuali di possesso, a prescindere dell’effettiva percezione del canone.
Questo inquadramento fiscale, coerente con la realtà nel caso in cui i comproprietari percepiscano effettivamente il canone d’affitto in proporzione alle percentuali di possesso, trova però un limite d’equità nel momento in cui il canone venga riscosso da uno solo dei comproprietari: il problema di fondo deriva dal fatto che un immobile può essere locato anche da uno solo dei proprietari e il canone riscosso da questo stesso: si può così creare la situazione limite in cui uno dei comproprietari sia obbligato a versare le imposte su un reddito che non percepisce effettivamente, relativo a un immobile della cui locazione potrebbe persino essere all’oscuro.
Una ordinanza della corte di Cassazione prima, e una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio dopo, ci forniscono insieme un quadro modificato e diversamente definito della questione.
L’ordinanza della Corte di Cassazione numero 3085 del 17 febbraio 2016 sul tema ci ha spiegato che le modalità di tassazione “indipendentemente dalla percezione” debbano essere applicate al solo reddito fondiario, che è figurativo, e che quindi per sua natura non è in effetti percepito.
Invece, per i redditi derivanti da locazione immobiliare è possibile una imputazione autonoma, rispetto al titolo di proprietà, nel caso in cui risulti effettivamente differenziata la percezione del canone.
La sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio numero 1733 del 12 aprile 2022, accogliendo il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate sulla questione (quindi la prassi sembra accogliere il nuovo approccio interpretativo), ci dice che, ai fini dell’imputazione del reddito imponile derivante da locazione di un immobile in comproprietà, assume importanza costitutiva dell’obbligazione fiscale la “dichiarazione” con la quale il contribuente comproprietario si qualifica come unico proprietario dell’immobile.
La sentenza non precisa i dettagli della “dichiarazione”, ma è facile presumere che questa possa essere il contratto (che può essere stipulato anche da uno solo dei comproprietari) eo il modello RLI.
In definitiva, quindi, viene stabilito chiaramente, in linea di principio, il condivisibile concetto che, nel caso in cui un soggetto, comproprietario di un immobile, si qualifichi come unico proprietario e percepisca per intero il canone d’affitto, sia questo l’unico titolare dell’obbligazione tributaria.
La questione, in termini più operativi presenta ancora qualche elemento di incertezza: non è chiaro, ad esempio, se la discriminante fondamentale sia la qualificazione come unico proprietario, l’effettiva percezione del canone, o la coincidenza delle due situazioni.
Tuttavia, al di là delle specifiche questioni tecniche, che possibilmente potrebbero essere superate alla coincidenza di tutti gli elementi insieme (percezione da parte di uno solo dei comproprietari del canone d’affitto, stipula da parte dello stesso del contratto d’affitto e conforme trasmissione del modello RLI), la questione essenziale è il punto che viene stabilito: il superamento dell’automatismo della tassazione dei redditi da locazione di un immobile in comproprietà in base alla percentuale di possesso e a prescindere dall’effettiva percezione del reddito.