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Bonus ristrutturazioni 2026: si perde per vendita, usufrutto, successione?
Il trasferimento delle quote residue della detrazione per interventi di recupero edilizio rappresenta uno dei profili più delicati nella gestione fiscale dei bonus casa.
La guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali – febbraio 2026” fornisce un quadro sistematico delle regole applicabili nei casi di trasferimento dell’immobile prima che sia concluso il periodo di fruizione dell’agevolazione.
La questione assume particolare rilevanza pratica: una clausola inserita o omessa nell’atto di trasferimento può incidere sulla titolarità di rate di detrazione anche per diversi anni successivi.
Le regole sul trasferimento della detrazione assumono rilievo concreto in sede di:
- redazione degli atti di compravendita;
- gestione delle successioni;
- predisposizione della dichiarazione dei redditi;
- verifica dei requisiti soggettivi in presenza di contratti di locazione o comodato.
Una corretta pianificazione dell’atto di trasferimento e una puntuale verifica della detenzione al 31 dicembre consentono di evitare la perdita del beneficio o future contestazioni in sede di controllo.
Alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, il trasferimento delle quote residue non rappresenta un effetto automatico in ogni situazione, ma dipende dalla combinazione tra titolo di possesso, modalità di trasferimento e concreta disponibilità dell’immobile.
Un aspetto che, soprattutto in presenza di rate pluriennali ancora rilevanti, merita un’attenta valutazione preventiva.
Di seguito l’analisi dei casi principali.
Bonus ristrutturazioni: in generale rileva il possesso al 31 dicembre
Come regola generale, per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa a un determinato anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Quando interviene un trasferimento dell’immobile prima dell’esaurimento del periodo di detrazione (normalmente 10 anni), le quote non ancora utilizzate si trasferiscono, nei casi più frequenti, al nuovo titolare.
Tuttavia, le modalità di trasferimento variano in funzione:
- della tipologia di atto (vendita, donazione, permuta);
- della natura del diritto trasferito (proprietà piena, quota, usufrutto);
- del titolo in base al quale spettava originariamente la detrazione (proprietà o detenzione).
Bonus ristrutturazioni: trasferimento automatico nella vendita, salvo accordo
Nel caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti interventi agevolati, se il trasferimento avviene prima del termine del periodo di fruizione, il diritto alle quote residue:
- si trasferisce automaticamente all’acquirente (persona fisica),
- salvo diverso accordo delle parti.
Il venditore può dunque scegliere di:
- continuare a beneficiare delle rate residue;
- trasferire il diritto all’acquirente.
In assenza di una specifica previsione nell’atto di compravendita, il beneficio si considera trasferito all’acquirente.
Qualora nell’atto non sia stata inserita alcuna clausola, la volontà delle parti di mantenere la detrazione in capo al venditore può risultare anche da una scrittura privata autenticata da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato, purché sottoscritta da entrambe le parti e attestante che l’accordo esisteva sin dalla data del rogito.
Nonostante il riferimento normativo alla “vendita”, la disciplina si applica in tutti i casi di trasferimento tra vivi, inclusi:
- donazioni;
- atti a titolo gratuito;
- permute (in forza dell’art. 1555 c.c., che estende alla permuta, in quanto compatibili, le norme sulla vendita).
Pertanto, ogni cessione integrale dell’immobile comporta, in linea generale, il trasferimento delle quote residue, salvo diverso accordo.
La cessione di una quota dell’immobile non determina il trasferimento proporzionale della detrazione.
Il diritto si trasferisce solo in caso di cessione dell’intero immobile.
Fa eccezione l’ipotesi in cui, per effetto dell’acquisto della quota, l’acquirente divenga proprietario esclusivo dell’immobile: in tale situazione la residua detrazione si trasferisce.
Bonus ristrutturazioni: costituzione dell’usufrutto
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia gratuito, le quote di detrazione non ancora fruite:
- non si trasferiscono all’usufruttuario;
- restano in capo al nudo proprietario.
Nel caso di vendita dell’immobile con contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le rate residue si trasferiscono al nudo proprietario, in quanto titolare della proprietà dell’immobile.
Bonus ristrutturazioni: quando spetta al detentore
Diversa è la disciplina quando la detrazione spetta non al proprietario, ma al detentore dell’immobile (ad esempio inquilino o comodatario).
In tali ipotesi:
- le quote residue non si trasferiscono in caso di cambio di proprietà;
- il soggetto che ha sostenuto la spesa conserva il diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa.
Analoga regola si applica al familiare convivente del proprietario che abbia sostenuto le spese: egli mantiene il diritto alla detrazione anche qualora l’unità immobiliare venga ceduta.
Bonus ristrutturazioni: la successione ereditaria
In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita, in tutto o in parte, si trasferisce esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta” dell’immobile.
La detrazione compete, dunque, a chi può disporre concretamente dell’immobile, indipendentemente dal fatto che lo adibisca o meno ad abitazione principale.
In base al criterio del possesso al 31 dicembre, la quota relativa all’anno del decesso si trasferisce all’erede che possiede i requisiti richiesti, anche se il decesso avviene nello stesso anno in cui è stata sostenuta la spesa.
Se più eredi detengono congiuntamente l’immobile, la detrazione si ripartisce tra loro in parti uguali.
Se al momento dell’apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile (ad esempio perché locato o concesso in comodato a terzi), la quota dell’anno del decesso non è detraibile.
Qualora negli anni successivi uno o più eredi acquisiscano la detenzione diretta (ad esempio per cessazione del contratto), potranno usufruire delle rate residue.
È tuttavia necessario che la detenzione sussista per l’intero periodo d’imposta di riferimento: se l’erede acquisisce la detenzione in corso d’anno, il diritto alla detrazione decorrerà dai periodi d’imposta successivi nei quali la detenzione sia mantenuta ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre (cfr. Agenzia delle Entrate, Principio di diritto n. 7/2025).
Se l’erede che detiene materialmente e direttamente l’immobile procede alla vendita o donazione dello stesso, le quote residue della detrazione non si trasferiscono all’acquirente o donatario.
La regola vale anche se la vendita avviene nello stesso anno di accettazione dell’eredità.
La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, poiché l’usufrutto si estingue con la morte del titolare.
Tuttavia, se l’erede dell’usufruttuario è anche nudo proprietario e consolida la piena proprietà dell’immobile, può fruire delle rate residue, purché sussista la detenzione materiale e diretta del bene.
Analogo principio si applica nel caso di decesso del familiare convivente che aveva sostenuto le spese su immobile di proprietà di altro familiare divenuto erede: per continuare a detrarre le rate residue è necessaria la detenzione materiale e diretta.
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Ciclone Harry e frana Niscemi: 1 miliardo circa di aiuti
Nel Cdm del 18 febbraio il Governo tra le altre misure, è intervenuto sui danni che il Ciclone Harry ha causato in Sicialia.
In particolare sono approvati:
- interventi urgenti per fronteggiare l’emergenza provocata dagli eccezionali eventi meteorologici che, a partire dal giorno 18 gennaio 2026, hanno colpito il territorio della Regione Calabria, della Regione autonoma della Sardegna e della Regione Siciliana nonché ulteriori misure urgenti per fronteggiare la frana di Niscemi e di protezione civile (decreto-legge)
- deliberazione di protezione civile – Ulteriore stanziamento per la realizzazione degli interventi in conseguenza degli eccezionali eventi meteorologici che a partire dal giorno 18 gennaio 2026, hanno colpito il territorio della Regione Calabria, della Regione Autonoma della Sardegna e della Regione Siciliana
Ciclone Harry e frana Niscemi: gli aiuti governativi
Il Consiglio dei Ministri ha approvato un decreto-legge che introduce interventi urgenti per fronteggiare l’emergenza provocata dagli eccezionali eventi meteorologici che, a partire dal giorno 18 gennaio 2026, hanno colpito il territorio della Regione Calabria, della Regione autonoma della Sardegna e della Regione Siciliana nonché ulteriori misure urgenti per fronteggiare la frana di Niscemi e di protezione civile.
Al decreto-legge, che mobilita risorse per oltre 700 milioni di euro, si accompagna una deliberazione di protezione civile che, facendo seguito allo stanziamento di 100 milioni di euro già deliberato lo scorso 29 gennaio, stanzia ulteriori 400 milioni.
Pertanto, dall’inizio dell’emergenza, sono state messe a disposizione risorse per oltre 1,2 miliardi di euro.
Il decreto e la deliberazione, oltre a garantire l'assistenza alle popolazioni colpite e il ripristino dei servizi pubblici essenziali e delle infrastrutture di rete, prevedono tra le misure principali quelle di seguito riassunte dallo stesso Governo con un comunicato stampa post approvazione del provvedimento.
Sostegno a privati e attività produttive: si definiscono le procedure per il riconoscimento dei contributi a favore di soggetti privati e imprese che hanno subito danni a edifici, beni mobili e attività economiche.
Sospensione di termini: è prevista la sospensione dei termini relativi agli adempimenti e ai versamenti tributari, contributivi e dei premi per l'assicurazione obbligatoria per i residenti e le imprese operanti nei comuni individuati dai provvedimenti di protezione civile.
Misure per Niscemi: si introducono disposizioni straordinarie per la messa in sicurezza e il consolidamento del versante interessato dalla frana nel comune di Niscemi, prevedendo l'accelerazione delle procedure di appalto per le opere di pubblica utilità e la gestione commissariale delle attività di ripristino.
Deroga per le PMI: per le medie, piccole e micro-imprese danneggiate non si applica temporaneamente l'esclusione dai contributi prevista per la mancata stipula dei contratti assicurativi contro le calamità, a condizione che la polizza venga sottoscritta entro sessanta giorni dalla percezione del contributo statale.
Poteri commissariali: vengono rafforzate le capacità operative dei Commissari delegati per l'attuazione degli interventi di somma urgenza, la gestione delle macerie e il ripristino delle infrastrutture strategiche e della rete viaria.
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Prima casa: niente beneficio se l’immobile preposseduto è locato
Con l'Ordinanza n 359672026 la Cassazione ribadisce un orientamento consolidato a tema agevolazione prima casa.
In sintesi, l’agevolazione prima casa non spetta se il contribuente è già proprietario di un altro immobile nel medesimo Comune, anche se quest’ultimo è concesso in locazione.
Agevolazione prima casa: il requisito dell’inidoneità spiegato dalla Cassazione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 17 febbraio 2026, n. 3596 ribadisce un orientamento consolidato chiarendo in modo netto cosa debba intendersi per “inidoneità oggettiva” ai fini del beneficio fiscale sulla prima casa.
La contribuente aveva acquistato un’abitazione fruendo delle agevolazioni “prima casa”.
Successivamente, l’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di liquidazione, revocando il beneficio e richiedendo le maggiori imposte motivando che la contribuente risultava già proprietaria di un altro immobile situato nel medesimo Comune, circostanza ostativa all’agevolazione.
Secondo la ricorrente, l’immobile pre-posseduto non era idoneo a soddisfare le esigenze abitative familiari, anche perché concesso in locazione a terzi.
Da qui la tesi: la temporanea indisponibilità dell’immobile avrebbe dovuto integrare una condizione di “inidoneità”.
Dopo il rigetto nei gradi di merito, la questione è arrivata in Cassazione.
Il nodo interpretativo riguarda la nozione di “inidoneità oggettiva” dell’immobile già posseduto.
Secondo l’orientamento ormai consolidato, l’agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche in presenza di un altro immobile nello stesso Comune solo se quest’ultimo sia oggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative (ad esempio per caratteristiche strutturali o per vincoli giuridici non dipendenti dalla volontà del proprietario).
Il punto centrale è distinguere tra:
- inidoneità oggettiva reale;
- indisponibilità temporanea derivante da una scelta volontaria.
La Corte rigetta il ricorso e ribadisce il seguente principio (richiamando Cass. 4102/2025): “in materia di agevolazione tributaria su acquisto di ‘prima casa’, la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell'unità immobiliare volta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare, sicché se – a quest'ultima data – l'immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario” .
La Cassazione chiarisce quindi un punto fondamentale: la locazione è una scelta del proprietario e non trasforma l’immobile in un bene oggettivamente inidoneo.
Secondo la Corte:
- non rientra nel concetto di inidoneità oggettiva una indisponibilità giuridica temporanea;
- tale indisponibilità, quando deriva da un contratto di locazione, è frutto di una decisione volontaria;
- non è quindi assimilabile a una situazione strutturale o permanente che impedisca l’utilizzo abitativo.
In altri termini, il contribuente non può “creare” una condizione di inidoneità tramite una scelta negoziale e poi invocarla per ottenere il beneficio fiscale su un nuovo acquisto.
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Collegamento Cassa e POS: istruzioni operative del Fisco
Dal 1° gennaio 2026 è in vigore il nuovo obbligo introdotto dalla scorsa legge di bilancio 2025 volto al contrasto dell'evasione fiscale.
In dettaglio, è necessario collegare Pos e scontrini telematici.
In proposito, le Entrate in data 31 ottobre hanno pubblicato il Provvedimento n 424470/2025 con tutte le regole operative.
L'agenzia delle Entrate il 19 febbraio ha pubblicato una guida operativa a supporto degli esercenti.
Vediamo tutte le regole per l'adempimento.
Collegamento incassi e scontrini: come si procede
In dettaglio, si stabilisce che la memorizzazione elettronica e la trasmissione telematica sono effettuate mediante strumenti tecnologici che garantiscano l’inalterabilità e la sicurezza dei dati, nonché la piena integrazione e interazione del processo di registrazione dei corrispettivi con il processo di pagamento elettronico.
A tal fine, lo strumento hardware o software mediante il quale sono accettati i pagamenti elettronici è sempre collegato allo strumento mediante il quale sono registrati e memorizzati, in modo puntuale, e trasmessi, in modo aggregato, i dati dei corrispettivi nonché i dati dei pagamenti elettronici giornalieri.
Il registratore potrà memorizzare sempre le informazioni di tutte le transazioni elettroniche, tranne i dati sensibili del cliente, e trasmettere all’agenzia delle Entrate l’importo complessivo dei pagamenti elettronici giornalieri acquisiti dall’esercente anche indipendentemente dalla registrazione dei corrispettivi.
Nella guida le entrate hanno chiarito che il pagamento dei corrispettivi viene effettuato con sempre maggior frequenza mediante la cosiddetta modalità “elettronica”, sempre più diffusa e gradita tra i consumatori rispetto al contante.
A tal fine, gli esercenti sottoscrivono preventivamente con uno o più operatori finanziari il contratto di convenzionamento, che prevede l’utilizzo di un POS fisico (dispositivo hardware) o di un POS virtuale (piattaforma web, app o analogo) per l’accettazione e il trattamento delle operazioni di incasso dei corrispettivi, basate su carte di credito, di debito o prepagate o altri strumenti di pagamento tracciabile.
Sono considerati POS fisici tutti i dispositivi che consentono il pagamento mediante lettura della carta di pagamento del cliente (sia tramite inserimento nel lettore sia in modalità contactless).Oltre ai tradizionali POS, rientrano in questa categoria anche i cosiddetti “SoftPOS”, App che vengono installate su un dispositivo (smartphone, tablet, ecc.) dell’esercente trasformandolo in un POS in grado di accettare pagamenti contactless.
Sono invece considerati POS virtuali gli strumenti che permettono di autorizzare e gestire i pagamenti su Internet in modo sicuro.
Al momento dell’emissione del documento commerciale di vendita, l’esercente deve indicare e registrare con il RT la modalità con la quale il cliente effettua il pagamento del corrispettivo, scegliendo tra denaro contante, pagamento elettronico o ticket (buoni pasto, gift card, ecc.).
Si ricorda che l’errata indicazione e registrazione in RT della modalità di incasso appropriata al momento dell’emissione del documento commerciale comporta la sanzione prevista dal comma 2-quinquies, dell’articolo 11 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.
Sia che si utilizzi un RT o la procedura web “Documento Commerciale on line”, l’indicazione e registrazione della modalità di pagamento del corrispettivo è effettuata mediante le funzioni già in uso; pertanto, lo strumento utilizzato non necessita di alcun aggiornamento né di essere collegato fisicamente al POS.
L’obbligo di collegamento ai POS è di tipo “logico” e consiste in una comunicazione che si effettua una tantum (salvo variazioni successive), all’interno del portale “Fatture e Corrispettivi”:- gli esercenti che utilizzano il registratore telematico (e quelli che adotteranno una soluzione software) devono registrare il collegamento con i POS attraverso la funzionalità web “Gestione collegamenti”. Concretamente, l’operazione consiste nella registrazione del collegamento tra la matricola del RT e il dato identificativo univoco dei POS utilizzati per l’incasso elettronico dei corrispettivi memorizzati su quel registratore telematico. Gli esercenti che si avvalgono di server RT ai quali sono collegati più punti cassa, devono abbinare i POS utilizzati nei punti cassa alle matricole dei soli server RT;
- gli esercenti che utilizzano la procedura web “Documento Commerciale on line” devono registrare il collegamento con i POS all’interno della medesima procedura web “Documento Commerciale on line”. Concretamente, l’operazione consiste nella registrazione del collegamento del dato identificativo univoco dei POS con la procedura web “Documento Commerciale on line”. L’identificativo univoco dei POS di tipo fisico consiste nella combinazione della matricola del POS (cosiddetto “terminal id”), del codice fiscale e della denominazione dell’Acquirer con il quale l’esercente ha stipulato il contratto di convenzionamento.
Nel caso in cui l’esercente abbia stipulato due contratti di convenzionamento con Acquirer diversi (ad esempio, uno per l’accettazione di pagamenti di tipo “bancomat”, l’altro per quelli con carte di credito) e utilizza un unico POS, l’esercente dovrà registrare due collegamenti al proprio RT indicando, per ciascun contratto di convenzionamento, il terminal id e il codice fiscale e denominazione dell’Acquirer.
L’identificativo univoco dei POS di tipo virtuale consiste nel solo codice fiscale e denominazione dell’Acquirer con il quale l’esercente ha stipulato il contratto di convenzionamento.
I dati identificativi dei POS utilizzati dall’esercente (terminal id, codice fiscale e denominazione dell’Acquirer) sono solitamente rilevabili sul contratto di convenzionamento stipulato con gli operatori finanziari, sul report mensile che questi ultimi inviano o mettono a disposizione dell’esercente o altre modalità comunicate dall’Acquirer (spesso l’informazione si trova anche nell’area web dedicata che l’Acquirer mette a disposizione dell’esercente).
Il collegamento può essere multiplo, ossia un singolo POS (fisico o virtuale) può essere collegato a più RT o, viceversa, più POS possono essere collegati a un singolo RT.
Per ogni collegamento tra RT e POS, l’esercente deve inoltre specificare l’indirizzo dell’unità locale presso la quale i due strumenti vengono utilizzati. Tale dato intende semplificare il processo di comunicazione e gestione successiva dei collegamenti; infatti, l’indirizzo dell’esercizio riportato in ogni collegamento registrato fornisce all’esercente un dato più immediato e leggibile rispetto all’elenco dei soli codici alfanumerici delle matricole degli RT e dei terminal id dei POS.
Nella procedura web “Gestione collegamenti”, messa a disposizione nel portale “Fatture e Corrispettivi”, l’esercente trova gli elenchi delle matricole degli RT e i dati dei POS che risultano attivi nel mese di riferimento sulla base delle informazioni trasmesse all’Agenzia dagli operatori finanziari.
Riepilogando, i passi per completare ciascun collegamento sono i seguenti:- selezionare l’RT che si intende collegare, dall’elenco delle matricole degli RT che risultano attivi nel mese di riferimento;
- successivamente selezionare il POS che si intende collegare al RT appena scelto;
- infine, indicare l’indirizzo dell’unità locale presso la quale il RT e il POS selezionati vengono utilizzati. Nel caso di selezione di POS fisici oggetto di precedenti collegamenti, l’indirizzo verrà acquisito automaticamente dai dati di collegamento già forniti.
Collegamento cassa e POS: termini per adempiere
La prima comunicazione dei collegamenti dovrà essere effettuata dagli esercenti a partire dai primi giorni del mese di marzo 2026, relativamente agli strumenti di pagamento elettronico attivi nel mese di gennaio 2026:
- per gli esercenti che utilizzano gli RT i dati dei collegamenti tra gli RT e i POS dovranno essere indicati nella nuova funzionalità “Gestione collegamenti”, messa a disposizione all’interno del portale “Fatture e Corrispettivi”;
- per gli esercenti che utilizzano la procedura web “Documento Commerciale on line”, i dati dei collegamenti dei POS dovranno essere indicati nella nuova funzionalità posta all’interno della medesima procedura web.
Successivamente, gli esercenti dovranno aggiornare i dati di collegamento solo nel caso in cui siano intervenute novità o variazioni.
La disponibilità delle funzionalità per la registrazione dei dati di collegamento verrà comunicata con apposito avviso pubblicato sul sito internet dell’Agenzia delle entrate.
A partire dalla data di messa a disposizione della procedura web, gli esercenti (o i soggetti delegati) avranno 45 giorni di tempo per effettuare la comunicazione del collegamento tra gli RT e/o la procedura web “Documento Commerciale on line” e i POS utilizzati nel corso del mese di gennaio 2026.
Relativamente ai POS attivati nei mesi successivi a gennaio 2026, il collegamento dovrà essere registrato tra il sesto e l’ultimo giorno del secondo mese successivo a quello di attivazione dei POS.Gli stessi termini sono validi anche nel caso in cui sia intervenuta una variazione rispetto ai dati già registrati. Quindi, ad esempio, i
collegamenti tra POS e RT relativi al mese di aprile 2026, dovranno essere registrati, se modificati, tra il 6
giugno e il 30 giugno 2026.
A titolo esemplificativo, l’aggiornamento dei collegamenti si rende necessario nel caso di:- collegamento di un POS già in uso ad un altro RT già in uso
- attivazione di un nuovo RT che viene collegato a uno o più POS già in uso
- attivazione di un nuovo POS che viene collegato a uno o più RT già in uso
- dismissione di un POS o di un RT.
Collegamento Cassa e POS: le sanzioni per chi non provvede
E' prevista una sanzione pecuniaria e una sanzione accessoria della sospensione della licenza o dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività per ciascuna violazione di:
- mancato collegamento dello strumento hardware o software mediante il quale sono accettati i pagamenti elettronici con lo strumento mediante il quale sono registrati e memorizzati
- mancata trasmissione o memorizzazione dei dati dei pagamenti elettronici.
In particolare, si applica la sanzione amministrativa di euro 100 per ciascuna trasmissione, comunque entro il limite massimo di euro 1.000 per ciascun trimestre.
Inoltre si estende l’applicazione di tale sanzione, anche nei casi di violazione degli obblighi di memorizzazione o trasmissione dei pagamenti elettronici.
La sanzione amministrativa da euro 1.000 a euro 4.000 prevista per l'omessa installazione degli apparecchi per l'emissione dello scontrino fiscale si applica anche nel caso di mancato collegamento dello strumento hardware o software mediante il quale sono accettati i pagamenti elettronici allo strumento mediante il quale sono registrati e memorizzati, in modo puntuale, e trasmessi, in modo aggregato, i dati dei corrispettivi nonché i dati dei pagamenti elettronici giornalieri.
Leggi Pos e registratori di cassa: in vigore le nuove regole, si attende il software.
Collegamento POS e cassa: esclusioni dall’obbligo e casi misti
Nella guida viene spiegato con chiarezza che non sono interessati dalle nuove disposizioni:
- i corrispettivi certificati mediante distributori automatici, cosiddette “vending machine”,
- i corrispettivi relativi alla cessione di carburante
- i corrispettivi relativi alle operazioni di ricarica dei veicoli elettrici, anche se incassati con pagamento elettronico,
- i corrispettivi esonerati dall’obbligo di memorizzazione elettronica e trasmissione telematica, come, ad esempio, la vendita di tabacchi e generi di monopolio, le vendite a distanza, ecc., anche se incassati con pagamento elettronico.
Tuttavia, spiega l'ADE, l’esercente che svolge sia attività per le quali vige l’obbligo di certificazione dei corrispettivi con il RT
o con la procedura web “Documento Commerciale on line” sia attività esonerate, se utilizza lo stesso POS per l’incasso di entrambi i tipi di corrispettivi deve comunque registrare il collegamento.
Se invece lo stesso esercente utilizza un POS dedicato esclusivamente all’incasso dei corrispettivi esonerati dall’obbligo di certificazione mediante documento commerciale, non è tenuto a collegarlo e può dichiarare in procedura il suo utilizzo esclusivo per tali operazioni.
A seguito della dichiarazione di utilizzo esclusivo per operazioni esonerate dall’obbligo di certificazione dei corrispettivi, la funzionalità non mostrerà più tale POS nell’elenco di quelli non collegati.
Nel caso in cui l’esercente scelga di dichiarare l’uso esclusivo di un POS a fronte di operazioni esonerate, quel POS non dovrà essere utilizzato, neanche saltuariamente, per l’incasso elettronico di operazioni certificate con emissione del documento commerciale.
Se, tuttavia, l’esercente sceglie volontariamente di emettere il documento commerciale per i corrispettivi esonerati, i POS utilizzati per l’incasso elettronico devono essere collegati.
Infine, l’obbligo di collegamento dei POS non vige nel caso in cui tutti i corrispettivi siano certificati esclusivamente mediante emissione di fattura. -
Enti Terzo Settore 2026: tutte le novità commentate dall’Agenzia
Le Entrate pubblicano la Circolare n 1/2026 con le prime indicazioni sulle disposizioni fiscali contenute nel Codice del Terzo settore (Cts).
Il testo, firmato dal direttore dell’Agenzia, Vincenzo Carbone, tiene conto dei contributi ricevuti dagli operatori nel corso della “consultazione pubblica” che si è chiusa lo scorso 23 gennaio.
Come evidenzia la stessa circolare, per Terzo settore si intende il complesso degli enti privati, iscritti nel Registro unico nazionale del Terzo settore, costituiti per il perseguimento, senza scopo di lucro, di finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale e che, in attuazione del principio di sussidiarietà e in coerenza con i rispettivi statuti o atti costitutivi, promuovono e realizzano attività di interesse generale mediante forme di azione volontaria e gratuita o di mutualità o di produzione e scambio di beni e servizi.
In seguito, sulla base di quanto previsto dalla stessa legge delega3, il Governo, tenuto conto delle evidenze attuative nel frattempo emerse, ha adottato, fra l’altro, disposizioni integrative e correttive del codice del Terzo Settore con il decreto legislativo 3 agosto 2018, n. 105, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 210 del 10 settembre 2018.
Interventi correttivi e di interpretazione autentica, nonché ulteriori modifiche e integrazioni alla disciplina in materia di Terzo settore, sono stati previsti anche da successive disposizioni normative che, laddove di interesse ai fini dei chiarimenti che si forniscono, saranno richiamate nei paragrafi seguenti.
Nell’ambito della circolare (v. paragrafo 2) le previsioni fiscali in materia di imposte sui redditi recate dal Codice del Terzo settore vengono affrontate con specifico riferimento:- alla disciplina dei criteri di non commercialità ai fini IRES delle attività di interesse generale svolte dagli enti del Terzo settore (v. paragrafo 2.2);
- alla qualificazione fiscale degli enti del Terzo settore (v. paragrafo 2.3);
- ai regimi forfetari previsti per gli enti del Terzo settore non commerciali e le Associazioni di Promozione Sociale e le Organizzazioni di Volontariato (v. paragrafi 3.1 e 3.2).
L’esame di detti aspetti è preceduto, per esigenze sistematiche e di inquadramento delle previsioni fiscali sopra richiamate, da una sintetica esposizione della struttura del CTS (v. paragrafo 1), con particolare riferimento:
- agli aspetti generali della disciplina delle attività degli enti del Terzo settore (paragrafo 1.1);
- alle finalità non lucrative (paragrafo 1.2);
- al Registro unico nazionale del Terzo settore (paragrafo 1.3);
- all’insieme delle previsioni fiscali contenute nel CTS (paragrafo 1.4);
- alla decorrenza temporale degli effetti delle previsioni fiscali del CTS (paragrafo 1.5);
- alle abrogazioni e vigenza di regimi specifici nel periodo transitorio (paragrafo 1.6).
Vediamo una sintesi di alcuni dei chiarimenti in essa contenuti
Terzo settore 2026: modalità d’iscrizione al Runts
Con riferimento alle Onlus, il Codice del Terzo settore ha disposto l’abrogazione della relativa Anagrafe.
Gli enti che erano iscritti all’Anagrafe delle Onlus allo scorso 31 dicembre e che intendono acquisire la qualifica di Enti del Terzo settore (Ets) devono presentare la domanda di iscrizione entro il 31 marzo 2026 allegando copia dell’atto costitutivo e dello statuto adeguato alle disposizioni del Codice, nonché degli ultimi due bilanci approvati.
Se la domanda viene accolta, l’ente acquisisce, senza soluzione di continuità, la qualifica di Ets con decorrenza dall’inizio del periodo d’imposta (quindi dal 1° gennaio 2026 in caso di periodo d’imposta coincidente con l’anno solare).
Terzo settore 2026: test di non commercialità
Uno dei pilastri delle novità previste per il Terzo settore riguarda i criteri per stabilire se un’attività di interesse generale sia commerciale o meno ai fini Ires.
Il principio base è che le attività sono considerate non commerciali se i corrispettivi non superano i costi effettivi.
È comunque previsto un margine di tolleranza: l'attività resta infatti non commerciale anche se i ricavi non superano i costi di oltre il 6% per un massimo di tre periodi d'imposta consecutivi.
Sul punto, il documento, che presenta diverse casistiche concrete, spiega che gli enti con proventi inferiori a 300mila euro possono valutare la non-commercialità in modo unitario sull'insieme delle attività svolte.
Nuovi regimi forfettari con soglia a 85.000 euro
La circolare fornisce anche istruzioni dettagliate sui regimi di tassazione semplificata.
In particolare, per le Organizzazioni di Volontariato e le Associazioni di Promozione Sociale entra in vigore il nuovo regime forfettario (Art. 86 Cts).
Per poter accedere al regime agevolativo l’ente deve essere iscritto al Runts nella sezione speciale prevista per APS e OdV e nel periodo d’imposta precedente deve aver percepito ricavi, ragguagliati al periodo d'imposta, non superiori a 85mila euro.
Il 2026 è il primo anno di applicazione del regime forfetario e, quindi, gli enti potranno decidere di accedervi qualora ritengano di conseguire, nel medesimo periodo d’imposta, proventi di natura commerciale per un ammontare non superiore a 85mila euro.
l regime fiscale applicabile all’impresa sociale
Il modello di impresa sociale disciplinato dal Cis, (Codice Impresa Sociale, Dlgs n. 112/2017) viene affrontato dalla Circolare n 1.
Alla impresa sociale, si applicano le disposizioni del Cts Dlgs n. 117/2017) e le norme del Codice civile, in particolare le disposizioni del Libro V, in quanto compatibili.
Possono acquisire la qualifica di “impresa sociale” tutti gli enti privati (associazioni, fondazioni, società di capitali, cooperative, ecc.) che svolgono in via principale e in modo stabile attività d’impresa di interesse generale, senza scopo di lucro e per finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale, adottando modalità di gestione responsabili e trasparenti e favorendo il più ampio coinvolgimento dei lavoratori, degli utenti e di altri soggetti interessati alle loro attività.
L’attività di interesse generale deve rappresentare almeno il 70% dei ricavi complessivi.
Le cooperative sociali e i loro consorzi disciplinati dalla legge n. 381/1991 sono considerati automaticamente imprese sociali di diritto.
A differenza degli enti del Terzo settore (Ets) le imprese sociali costituite nella forma di società di capitali possono distribuire utili in forma limitata (rimborso al socio del capitale effettivamente versato).
Le imprese sociali sono sempre considerate soggetti commerciali ai fini Ires.
Tutti i proventi concorrono a formare il reddito imponibile, secondo i principi del reddito d’impresa.
Ai fini Iva, le imprese sociali hanno l’obbligo di adottare il regime ordinario di contabilità.
Le imprese sociali possono usufruire di alcune agevolazioni fiscali attraverso l’operatività di alcune deduzioni e l’irrilevanza delle variazioni fiscali nette in aumento.
Non si considerano imponibili gli utili/avanzi destinati a riserve indivisibili per lo svolgimento delle attività statutarie o utilizzati per coprire perdite (purché le riserve siano poi reintegrate).
La deduzione è proporzionale alla quota di utili o avanzi non tassati.
Non sono inoltre deducibili, fino al 3% degli utili netti e previa autorizzazione della Commissione europea, le somme destinate al fondo per la promozione e lo sviluppo delle imprese sociali.
Infine, le imprese sociali sono escluse da alcuni regimi punitivi (disciplina delle società di comodo e applicazione degli indici di affidabilità fiscale (Isa).
Le agevolazioni previste dal Cis mirano a evitare la doppia imposizione sugli importi che l’impresa sociale destina al patrimonio o alle attività istituzionali, neutralizzando l’effetto “imposta su imposta”.
La neutralizzazione fiscale non opera nei seguenti casi:
- sulla quota Ires riferibile ai dividendi erogati nell’anno dall’impresa sociale
- sulla costituzione di riserve divisibili
- aumento gratuito del capitale sociale.
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Modello F24: guida ai pagamenti delle tasse
Per il pagamento dei tributi dei privati e dei titolari di PIVA sono necessari i Modelli di pagamento F24 e F23.
Tali modelli vengono utilizzati per tutti i pagamenti da effettuarsi, a seconda dei casi in via telematica, oppure presentando il modello cartaceo presso Poste e banche.
Vediamo le caretteristiche dell'F24 per un utilizzo appropriato da parte dei contribuenti.
Scarica qui Modello F24 e istruzioni.
Modello F24: che cos’è e per quali pagamenti serve
Il modello F24 deve essere utilizzato da tutti i contribuenti, titolari e non titolari di partita Iva, per il versamento di tributi, contributi e premi.
Essop viene definito Modello “unificato” perché permette di effettuare con un’unica operazione il pagamento delle somme dovute, compensando il versamento con eventuali crediti.
I titolari di partita Iva hanno l’obbligo di adoperare, anche tramite intermediari abilitati (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.), modalità telematiche di pagamento.
Modello F24: che cosa ci pago
Il modello F24 va utilizzato per pagare:
- imposte sui redditi (Irpef, Ires),
- ritenute sui redditi da lavoro e sui redditi da capitale,
- Iva,
- Irap,
- imposte sostitutive delle imposte sui redditi, dell’Irap e dell'Iva,
- somme dovute per la registrazione dei contratti di locazione ,
- somme dovute in relazione alla presentazione della dichiarazione di successione,
- somme dovute per i servizi ipotecari e catastali,
- somme dovute per la registrazione degli atti giudiziari,
- tributi locali (addizionale regionale e comunale all'Irpef, Imu, Imi, Imis, Ilia, Tari, Tasi, Tosap/Cosap, imposta comunale sulla pubblicità/canone per l’installazione di mezzi pubblicitari, imposta/contributo di soggiorno),
- imposte sui giochi,
- accise, imposte di consumo e di fabbricazione,
- contributi dovuti all’Inps e ad altri enti e casse previdenziali,
- premi Inail,
- diritti camerali,
- proventi derivanti dall'utilizzo dei beni di demanio pubblico e di patrimonio dello Stato,
- imposta sostitutiva sui finanziamenti,
- imposta sulle assicurazioni,
- tasse scolastiche.
Inoltre, con il modello F24 vanno versate tutte le somme, compresi eventuali interessi e sanzioni, dovute in caso di:
- autoliquidazione da dichiarazioni
- ravvedimento
- controllo automatizzato e documentale della dichiarazione
- avviso di accertamento
- avviso di irrogazione di sanzioni
- istituti conciliativi di avvisi di accertamento e irrogazione di sanzioni (accertamento con adesione, conciliazione giudiziale).
Modello F24: i pagamenti dei privati e delle PIVA
I contribuenti non titolari di partita Iva NON sono obbligati al pagamento in via telematica, ferma restando la possibilità di avvalersi di questa modalità.
Il modello F24 in forma cartacea può essere presentato presso:
- qualsiasi sportello di Agenzia delle Entrate-Riscossione,
- una banca,
- un ufficio postale.
Il versamento può essere effettuato in contanti o con i seguenti sistemi:
- presso le banche, con assegni bancari o circolari ovvero, se si tratta della propria banca, con addebito diretto sul conto corrente,
- presso l’agente della riscossione, con assegni bancari o circolari e/o vaglia cambiari,
- presso gli sportelli bancari e dell’agente della riscossione dotati di terminali elettronici idonei, tramite carta Pagobancomat,
- presso gli uffici postali, con assegni postali, bancari o circolari, vaglia postali, addebito sul proprio conto corrente ovvero tramite carta Postamat o Postepay.
Diversamente, tutti i titolari di partita Iva hanno l’obbligo di presentare il modello F24 esclusivamente con modalità telematiche e i versamenti possono essere effettuati:
- direttamente:
- mediante i servizi telematici messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate ("F24 web" e "F24 online"), utilizzando i canali Entratel o Fisconline,
- mediante i servizi di internet banking messi a disposizione dagli intermediari della riscossione convenzionati con l'Agenzia (banche, Poste Italiane, prestatori di servizi di pagamento),
- tramite gli intermediari(professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) che:
- sono abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate e aderiscono a una specifica convenzione con la medesima Agenzia (servizio “F24 cumulativo”),
- sono abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate e utilizzano il servizio “F24 addebito unico”,
- si avvalgono dei servizi di internet banking messi a disposizione dagli intermediari della riscossione convenzionati con l’Agenzia.
Per effettuare il versamento tramite i servizi telematici dell'Agenzia è necessario essere utenti abilitati ai canali Entratel o Fisconline (oppure avvalersi di un intermediario abilitato) e – nel caso in cui il modello F24 presenti un saldo maggiore di zero – possedere un conto corrente presso una delle banche convenzionate con l’Agenzia delle Entrate o presso Poste Italiane, sul quale addebitare l’importo dovuto.
Modello F24: gli errori da evitare
Prima di effettuare i pagamenti, è bene prestare attenzione alla compilazione del modello F24 poichè esistono errori frequenti che bisogna evitare e che riguardano:
- codice tributo,
- periodo di riferimento,
- codice fiscale.
Per correggerli, l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile il servizio Civis F24 – pdf, utilizzabile anche dagli intermediari della riscossione per rimediare agli errori commessi in sede di trasmissione dei dati contenuti nelle deleghe di pagamento presentate per conto dei propri clienti.
Un altro aspetto da tenere bene a mente è l'omessa presentazione del modello F24 con saldo a zero.
Per questa "dimenticanza" è prevista l'applicazione di una sanzione di 100 euro, ridotta a 50 euro se il ritardo non supera i cinque giorni lavorativi.
La violazione può essere regolarizzata avvalendosi del ravvedimento (articolo 13, Dlgs 472/1997) procedendo come segue:
- presentare il modello F24 omesso,
- versare, con il codice tributo “8911”, una sanzione di:
- 5,56 euro (1/9 di 50 euro), se il modello F24 è presentato entro cinque giorni dall'omissione
- 11,11 euro (1/9 di 100 euro), se l’F24 è presentato entro novanta giorni dall'omissione
- 12,50 euro (1/8 di 100 euro), se l’F24 è presentato entro un anno dall'omissione
- 14,29 euro (1/7 di 100 euro), se l’F24 è presentato entro due anni dall’omissione
- 16,67 euro (1/6 di 100 euro), se l’F24 è presentato oltre due anni dall’omissione
- 20 euro (1/5 di 100 euro), se la regolarizzazione avviene dopo che la violazione è stata constatata con un processo verbale.
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Detrazione interessi passivi per ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale
Sulla guida ADE 2026 per i bonus sulle ristruturazioni, tra le altre agevolazioni, vengono spiegate quelle per gli interessi passivi relativi ai mutui contratti per ristrutturare un immobile.
Vediamo tutte le regole per beneficiare dell'agevolazione.
Detrazione interessi passivi per le ristrutturazioni: regole generali
È possibile richiedere la detrazione degli interessi passivi sui mutui per le ristrutturazioni se ricorrono le seguenti condizioni:
- il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi,
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori,
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
È possibile usufruire contemporaneamente della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale e della detrazione del 50% per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili.
La detrazione è inoltre cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (ma soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi).
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, per le quali si conserva il
diritto.
Comporta la perdita del diritto alla detrazione, inoltre, la mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa.
In questo caso, il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga).
In tal caso, è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi.
Il diritto alla detrazione non viene meno se, per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o non sono stati ultimati nei termini indicati nel provvedimento amministrativo che ha autorizzato la costruzione.
Ferma restando la detraibilità, alle condizioni sopra descritte, il beneficio in questione deve comunque essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile e tale adempimento dovrà essere posto in
essere al termine dei lavori.
La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e, pertanto, gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate.
L’agevolazione, quindi, non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate e qualora, per questi ultimi, negli anni precedenti si è fruito della detrazione è necessario che siano assoggettati a tassazione separata.
Detrazione interessi passivi per le ristrutturazioni: che cos’è
L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.
In particolare, è possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi.Attenzione al fatto che l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro.
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
Detrazione interessi passivi per le ristrutturazioni: quando spetta
Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’articolo 3, comma 1 – lettera d), del Dpr n. 380/2001.
La detrazione spetta anche per gli interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo e per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.
A tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione con la quale il contribuente può anche attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.Detrazione interessi passivi per ristrutturazioni: a chi spetta
La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, per il mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge.
Per le ristrutturazioni edilizie la detrazione è riconosciuta in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale dal quale risulti che l’autorizzazione riguarda i lavori indicati nell’articolo 3, comma 1 – lettera d), del Dpr n. 380/2001.
In mancanza di questa informazione, la detrazione spetta se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale.
A prescindere dal requisito della dimora abituale, la detrazione spetta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.Detrazione interessi passivi per ristrutturazioni: documenti necessari
Per avere l’agevolazione il contribuente deve essere in possesso:
- delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo
- della copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione
- della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.