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Assemblea condominiale da remoto: quando si può
Il Tribunale di Catania con la recente sentenza n 670/2026 ha chiarito il perimetro della possibilità di svolgere l'assembrea di condominio da remoto.
In particolare ha dato attuazione concreta alle regole introdotte da DL N 104/2020 come modificato dal DL n 125/2020.
Vediamo il dettaglio dei fatti di causa.
Assemblea condominiale da remoto: quando si può
Il Tribunale di Catania con la sentenza in oggetto si è espresso nella vicenda di alcuni condomini che contestavano la delibera assembleare.
Tra i vari motivi, essi la ritenevano invalida per violazione dell’art. 66 disp. att. c.c.
I condomìni contestavano il mancato accoglimento di una richiesta di partecipazione da remoto e la violazione del diritto di accesso ai documenti contabili prima della riunione.
Secondo i ricorrenti l’amministratore non aveva concesso come previsto per legge la possibilità di esaminare preventivamente la documentazione giustificativa dei bilanci in aqpprovazione nella successiva assemblea.
Secondo il Tribunale è certo che il consenso dei condomini alla assemblea da remoto deve essere precedente all’indizione dell’assemblea stessa in videoconferenza e che deve essere richiesto a tutti i condomini. Pertanto l’amministratore, prima di convocare l’assemblea in teleconferenza, deve procurarsi il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini per ogni singola riunione.
In alternativa, occorre la presenza di un’esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso. Dall’istruttoria di causa era emerso che la richiesta dell’assemblea telematica era stata formulata dal legale di uno degli opponenti con PEC nel giorno precedente la data fissata per l’assemblea.
La richiesta dei condomini opponenti secondo il giudice era tardiva e, come tale, non poteva essere accolta, in quanto tale modalità di svolgimento doveva essere contenuta già nell’avviso di convocazione, con il relativo link per il collegamento, previa acquisizione del consenso della maggioranza.
Inoltre per quanto riguarda l'accesso ai documenti il Tribunale ha specificato che ogni condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale ma tale diritto “non deve intralciare l’attività dell’amministratore e deve rispettare i princìpi di correttezza e buona fede”.
Per tutti i motivi su indicati ha dato torno ai ricorrenti.
Concludendo ricordiamo brevemente che per le assemblee da remoto occorre il consenso della maggioranza dei condomini, e che tale previsione è stata introdotta dai decreti su elencati andando a modificare l'art 66 disp. att. cc.
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Comunicazione spese condominio 2025: scadenza 16 marzo 2026 e nuove regole Agenzia Entrate
Con il Provvedimento prot. n. 50559/2026 del 10 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le specifiche tecniche relative alla comunicazione all’Anagrafe tributaria dei dati riguardanti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.
L’aggiornamento si inserisce nel solco delle modifiche già intervenute negli anni precedenti sul provvedimento originario del 27 gennaio 2017, n. 19969, ed è finalizzato ad adeguare il tracciato telematico alle novità normative introdotte dalla legge di bilancio 2025 e confermate dalla legge di bilancio 2026.
Il provvedimento stabilisce che, a partire dalle informazioni relative all’anno 2025, le comunicazioni delle spese per interventi effettuati sulle parti comuni devono essere trasmesse secondo le nuove specifiche tecniche contenute nell’allegato 1.
Restano valide le ulteriori disposizioni contenute nei precedenti provvedimenti di modifica intervenuti dal 2018 al 2024.
L’Agenzia precisa inoltre che eventuali ulteriori aggiornamenti o correzioni delle specifiche tecniche saranno pubblicati nell’apposita sezione del proprio sito internet.
L’intervento si rende necessario per consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e per recepire le modifiche normative introdotte dalla legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025), le cui percentuali sono state confermate anche per il 2026 dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199.
Di seguito una breve analisi delle principali novità.
Rimodulazione delle aliquote di detrazione 2025-2027
Le nuove specifiche recepiscono la rimodulazione delle detrazioni per interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica.
Per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026:
- la detrazione è fissata al 36%;
- per le spese sostenute nel 2027, l’aliquota scende al 30%.
È prevista tuttavia un’aliquota maggiorata per gli interventi realizzati dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale:
- 50% per le spese 2025 e 2026;
- 36% per le spese 2027.
La modifica incide direttamente sulla gestione delle informazioni trasmesse dagli amministratori di condominio, in quanto la percentuale spettante può variare in base alla qualifica soggettiva del singolo condomino.
Nuovo dato facoltativo: abitazione principale
Proprio in funzione della differenziazione delle aliquote, il tracciato della comunicazione è stato implementato per consentire agli amministratori di indicare, in via sperimentale e facoltativa, l’informazione relativa al requisito dell’abitazione principale dell’unità immobiliare. La trasmissione di tale informazione è subordinata a due condizioni:
- il condomino deve aver comunicato all’amministratore, entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa, la sussistenza del requisito;
- per il primo anno di applicazione (periodo d’imposta 2025) la trasmissione da parte dell’amministratore è comunque facoltativa.
Si tratta di una novità di rilievo operativo, che comporta la necessità per gli amministratori di organizzare per tempo la raccolta delle dichiarazioni dei condomini, qualora si intenda valorizzare l’aliquota maggiorata nella dichiarazione precompilata.
Eliminazione del “bonus verde” e nuovo intervento agevolato
Il provvedimento recepisce inoltre due ulteriori novità di carattere sostanziale:
- viene eliminato ogni riferimento al bonus verde, in quanto la relativa detrazione non è stata prorogata;
- viene inserito tra gli interventi oggetto di comunicazione la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per il quale non opera la riduzione dell’aliquota, che rimane al 50%.
La previsione amplia il perimetro degli interventi da comunicare e richiede attenzione in fase di classificazione delle spese.
Impatti operativi per amministratori e intermediari
Le modifiche introdotte dal Provvedimento 10 febbraio 2026 hanno un impatto concreto su:
- amministratori di condominio, chiamati ad adeguare i software gestionali alle nuove specifiche tecniche;
- professionisti e intermediari fiscali che assistono i condomìni nella trasmissione dei dati;
- contribuenti, in quanto le informazioni alimentano direttamente la dichiarazione precompilata.
Particolare attenzione dovrà essere riservata:
- alla corretta gestione dell’informazione relativa all’abitazione principale;
- alla classificazione degli interventi alla luce dell’eliminazione del bonus verde;
- all’indicazione corretta delle aliquote per il 2025 e 2026.
Si tratta, dunque, di un aggiornamento tecnico ma sostanzialmente rilevante, che si inserisce nel più ampio processo di progressiva integrazione tra flussi informativi condominiali e dichiarazione dei redditi precompilata, rafforzando il ruolo degli amministratori quali soggetti centrali nel sistema di compliance fiscale.
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Amministratori di condominio: definite le indennità 2025
Le Parti sociali del settore dei servizi di amministrazione condominiale hanno raggiunto un nuovo accordo relativo alla determinazione dell’indennità di vacanza contrattuale (IVC) prevista dal CCNL “Dipendenti degli Studi Professionali che amministrano Condomini o Immobili”, siglato da Anaci-Saci e Cisal Terziario.
Il contratto collettivo, in vigore dal 1° luglio 2022, è scaduto il 30 giugno 2025 e l’articolo 27 stabilisce che, dal primo giorno del quarto mese successivo alla scadenza — quindi a partire dal 1° ottobre 2025 — debba essere riconosciuta ai lavoratori un’indennità mensile calcolata sulla base dell’Indice IPCA depurato dagli energetici importati.
L’accordo del 31 ottobre 2025 definisce puntualmente tale indennità sulla base della variazione IPCA registrata tra agosto 2022 (indice 1: 109,20) e giugno 2025 (indice 2: 121,80). L’incremento dell’11,538%, ridotto al 70% come previsto dal CCNL, determina una percentuale utile dell’8%, applicata alle componenti aggiornate al 1° luglio 2023.
L’indennità costituirà una voce della Retribuzione Territoriale Minima Contrattuale Mensile (RTMCM) e sarà integralmente assorbita al momento dell'effettivo rinnovo del CCNL, quando entreranno in vigore le nuove tabelle retributive.
Novità: valori ufficiali dell’I.V.C. e scadenze del welfare
L’accordo definisce con precisione gli importi della Indennità di Vacanza Contrattuale spettante mensilmente ai lavoratori a partire dal 1° ottobre 2025. Gli importi sono calcolati applicando l’8% alla componente parametrica di ciascun livello. Tabella HTML aggiornata
Livello Componente parametrica (dal 1° luglio 2023) IVC lorda mensile (8%) Quadro 2.210,63 € 176,85 € A1 1.915,88 € 153,27 € A2 1.719,38 € 137,55 € B1 1.522,88 € 121,83 € B2 1.375,50 € 110,04 € C1 1.277,25 € 102,18 € C2 1.179,00 € 94,32 € D1 1.100,40 € 88,03 € D2 982,50 € 78,60 € Oltre alla definizione degli importi dell’IVC, le Parti hanno richiamato l’attenzione sui termini del welfare contrattuale previsto dall’articolo 239 del CCNL:
- 600 € annui per i lavoratori (300 € a luglio + 300 € entro dicembre),
- 1.200 € annui per i quadri.
ATTENZIONE Nel caso in cui non sia stata erogata la prima rata a luglio, l’intero importo dovrà essere corrisposto entro il 31 dicembre 2025
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Nudo proprietario e usufruttuario: diritti e obblighi verso il condominio
Lo Studio numero 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato, pubblicato il 4 giugno 2025 sul sito istituzionale dell’ente, affronta il coordinamento tra le norme civilistiche e quelle sul condominio, nel caso in cui un immobile sia gravato da un diritto reale come l’usufrutto.
Nel caso in esame il proprietario dell’immobile è colui che ne detiene la nuda la proprietà, ma il diritto all’uso e a goderne è in capo all’usufruttario: in questa particolare situazione, che si differenzia in modo sostanziale dal caso in cui l’immobile sia detenuto in piena proprietà, i rapporti di relazione con il condominio, in termini di ripartizione di diritti e oneri tra le parti interessate, possono assumere contorni poco definiti, che lo studio del Notariato è intenzionato a chiarire.
L’obbligo di comunicazione al condominio
In via preliminare va chiarito che, in base all’articolo 1130 comma 1 numero 6 del Codice civile, è obbligo delle parti interessate comunicare all’amministratore del condominio la situazione della proprietà dell’immobile, con gli annessi diritti reali di godimento, affinché questi possa aggiornare l’anagrafe condominiale.
Se, nel corso del tempo, i dati comunicati subiscono variazioni (ad esempio per modifica o estinzione di diritti reali minori), anche tali modifiche devono essere comunicate all’amministrazione condominiale entro il termine di sessanta giorni e in forma scritta.
Lo Studio 24-2025/C evidenzia che si rileva un difetto di coordinamento fra l’articolo 1130, numero 6, del Codice civile (il quale prevede la comunicazione all’amministratore di ogni modifica dei dati condominiali in forma scritta) e l’articolo 63, comma 5, delle Disposizioni attuative del Codice civile (secondo cui deve essere trasmesso all’amministratore in copia autentica il titolo che determina il trasferimento del diritto sul bene): secondo il Notariato il conflitto va risolto in favore dell’articolo 1130, numero 6, del Codice civile; per cui l’obbligo di comunicazione può essere assolto con una semplice dichiarazione di avvenuta stipula, rilasciata dal notaio rogante e provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale.
La partecipazione in assemblea
La partecipazione in assemblea condominiale costituisce il diritto principale che il proprietario di un immobile può far valere nei confronti del condominio. Quando un immobile non si trova in piena proprietà, la partecipazione in assemblea assume dei connotati specifici, in quanto il diritto viene ripartito tra nudo proprietario e usufruttario.
Ai sensi dell’articolo 67, commi 6 e 7, delle Disposizioni attuative del Codice civile:
- per le deliberazioni riguardanti questioni di ordinaria amministrazione o il godimento di cose e servizi comuni, il voto in assemblea condominiale spetta all’usufruttario;
- per le deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni, il voto spetta al nudo proprietario.
In conseguenza di ciò l’amministrazione condominiale, a seconda dell’ordine del giorno, dovrà convocare l’usufruttario eo il nudo proprietario, in modo che ognuno di essi possa votare in modo distinto.
Il Notariato puntualizza che anche l’usufruttuario è legittimato a impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari, così come il nudo proprietario può impugnare le delibere concernenti spese di manutenzione ordinaria: ciò in conseguenza di quel vincolo di solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario grazie al quale ogni delibera è direttamente e immediatamente azionabile contro entrambi, di cui si dirà nel prosieguo dell’articolo.
Le spese condominiali
Seguendo la stessa logica che governa l’esercizio del diritto di voto in assemblea, le spese condominiali vanno ripartite tra usufruttario e nudo proprietario in base alla loro natura, come disposto dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile; con maggiore precisione:
- sono a carico dell’usufruttario le spese e gli oneri relativi “alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene”;
- sono a carico del nudo proprietario le spese di manutenzione straordinaria, quelle volte a garantire la solidità strutturale del bene.
Ai fini di una corretta ripartizione delle spese, risulta necessario chiarire cosa si intende, in questo frangente, con spese di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario.
In via preliminare va ricordato che il comma 2 dell’articolo 1004 del Codice civile, nel dare all’usufruttuario l’onere della manutenzione ordinaria, addossa a questi anche le riparazioni straordinarie divenute necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria. Nota infatti il Notariato che “l’onere in esame diviene obbligo per l’usufruttuario, quando al suo inadempimento si colleghi il sorgere di esigenze straordinarie, che si sarebbero evitate con la manutenzione ordinaria”. Quando il rifiuto ad adempiere le opere di manutenzione ordinaria mettono a rischio l’integrità dell’immobile, in base all’articolo 1015 del Codice civile è possibile persino la revoca dell’usufrutto.
Definito ciò, e rilevato che sul tema esiste una sorta di conflitto tra le norme del Codice civile e quelle sul condominio, secondo lo Studio 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato:
- “all’usufruttuario […] viene attribuito l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, con la relativa responsabilità”;
- “al nudo proprietario sono, invece, attribuite le opere che incidono sulla struttura e la destinazione della cosa, in quanto incidenti sull’utilizzazione del bene nel momento in cui la servitù personale (usufrutto, uso o abitazione che sia) giunga a estinzione e la proprietà, grazie all’elasticità che la contraddistingue, si riespanda pienamente”.
Di conseguenza è obbligo dell’amministratore del condominio ripartire le spese condominiali in funzione di questi principi; però va precisato che, in base al comma 8 dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile, in ogni caso nudo proprietario e usufruttario sono solidalmente responsabili per il pagamento delle spese condominiali, a prescindere dalla loro natura.