Alla fine del 2025 si è tanto parlato di nuovi condoni edilizi e sanatorie, tanto per l'approvazione in data 4 dicembre della bozza Disegno di legge delega per il Codice dell’edilizia e delle costruzioni, quanto perchè si era previsto inizialmente di emendare la Legge di Bilancio 2026 con anche norme per l'edizilia, poi in ultimo non confermate.

Il DDL è fermo alla Ragioneria poichè le misure sono onerose.

La riforma dell’edilizia è molto attesa da cittadini, imprese e professionisti così che, l’approvazione del Ddl era stata salutata come un segnale importante, richiesto da tutto il settore. 

Chiusa la legge di bilancio 2026, si facevano ipotesi di un avvio rapido dei lavori parlamentari a inizio 2026, per arrivare con i decreti delegati in tempo utile per la fine della legislatura, in calendario nel 2027.

Questo avvio rapido non c’è stato e dopo due mesi e mezzo il Ddl non è ancora approdato in Parlamento e risulta sotto esame della Ragioneria generale dello Stato. 

I rilievi avanzati al ministero delle Infrastrutture dall’organo che vigila sulla compatibilità finanziaria delle leggi sarebbero molti e potrebbero tenere il testo bloccato ancora per molte settimane. Anche se le associazioni di imprese stanno invocando un rapido sblocco, per completare la riforma entro la legislatura.

Riepiloghiamo intanto le misure attese da tutti gli operatori del settore ma anche da cittadini e imprese.

Nuovo Codice dell’Edilizia: cosa contiene

In data 4 dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini, del Ministro per le riforme istituzionali e la semplificazione normativa Maria Elisabetta Alberti Casellati e del Ministro per la pubblica amministrazione Paolo Zangrillo, ha approvato, con procedura d’urgenza, un disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

In particolare, la delega autorizza il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi finalizzati a compiere un’ampia e organica revisione della normativa in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo primario di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. 

Si ricorda che il testo fa seguito al decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, cosiddetto “Salva casa”, che ha operato una prima semplificazione.

L’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni ha la finalità, inoltre, di porre chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), come strumento necessario per assicurare standard minimi uniformi.

L’intervento normativo riguarda, in primo luogo, la disciplina legislativa di settore relativa alla sicurezza delle costruzioni, che necessita di un aggiornamento alla luce delle moderne tecniche costruttive e delle accresciute esigenze di sicurezza sismica ed energetica.

Si prevede, inoltre, di favorire il coordinamento con le disposizioni urbanistiche e le altre normative di settore come la disciplina dei beni culturali e paesaggistici. 

Infine, si semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e si rafforza l’efficacia e la trasparenza delle procedure per il rilascio dei permessi di costruire, delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) e degli altri titoli del settore edilizio.

Nuovo Codice dell’Edilizia: sanatorie e vecchi condoni

Secondo quanto previsto dal testo approvato in data 4 dicembre 2025 si dovrebbero poter sanare le difformità edilizie minori, cioè quelle che:

• non modificano in modo sostanziale l’edificio;
• rispettano le norme urbanistiche vigenti oggi;
• erano realizzate nel rispetto delle regole edilizie del momento in cui furono costruite.

Per queste situazioni, sarà possibile ottenere un titolo in sanatoria, a condizione di mettere in sicurezza l’immobile e adeguarlo, se necessario, alle norme tecniche attuali (es. antisismica, barriere architettoniche, risparmio energetico).

Un altro punto chiave che si vuole affrontare è quello dei vecchi condoni edilizi.

Il disegno di legge prevede che le domande presentate ai sensi delle leggi del 1985, 1994 e 2003 (i famosi tre condoni) ma mai definite, dovranno essere chiuse entro una scadenza certa.

Attenzione: non si tratta di un condono generalizzato. 

Le nuove norme:

• non azzerano gli abusi;
• non cancellano sanzioni;
• non ammettono interventi gravi o in aree vincolate.

Si punta invece a uniformare a livello nazionale le regole sulle difformità edilizie minori, semplificare la burocrazia e sbloccare situazioni rimaste ferme per anni.

Nuovo Codice dell’Edilizia: operatività delle nuove norme

Il disegno di legge fissa 12 mesi di tempo al Governo per adottare i decreti attuativi. 

È in quei testi che saranno definiti:

• i tipi di difformità sanabili;
• la procedura da seguire;
• i termini per presentare la domanda;
• le condizioni per regolarizzare immobili esistenti.

Il 2026 è l'anno dei lavori su queste norme che dovranno definire il perimetro di azione con l'intento di:

• sbloccare compravendite immobiliari ferme per difformità non risolte;
• ridurre il contenzioso con i Comuni;
• dare certezza giuridica agli immobili.

In particolare si tratta degli interventi che accedono alle detrazioni fiscali di Ecobonus (legge 296/2006 e art. 14 del D.L. 63/2013) e Bonus Casa(art. 16 bis del DPR 917/86 e art. 16 del DL 63/2013).

Attenzione al fatto che è possibile accedere al servizio online solo autenticandosi tramite SPID di persona fisica o CIE.

L'ENEA ha specificato che il conteggio dei 90 giorni per la trasmissione dati decorre dal 22 gennaio 2026:

• per gli interventi conclusi tra il 1° gennaio 2026 e la data di messa on line del portale (22 gennaio);
• per i lavori conclusi nel 2025 ma con parte delle spese da detrarre sostenute nel 2026.

ENEA ha attivato, per richieste di tipo tecnico, un assistente virtuale che risponde in tempo reale ai quesiti.

Interventi ammessi all’ecobonus

L'ENEA ha reso disponibile la seguente tabella di riepilogo per gli interventi ammessi alla agevolazione

Interventi ammessi al bonus casa

L'ENEA ha reso disponibile la seguente tabella di riepilogo per gli interventi ammessi alla agevolazione

Con Delibera del 23 dicembre resa noto in data 29 dicembre il GSE soggetto gestore del nuovo conto termico 3.0 ha pubblicato l'Allegato A ossia il contratto tipo da utilizzare per le domande di agevolazioni relative a interventi di piccole dimensioni per l'incremento dell'efficienza energetica termica da fonti rinnovabili.

Leggi anche Conto termico 3.0: come fare domanda dal 25 dicembre            

Conto Termico 3.0: il GSE pubblica i contratti tipo per le domande

Il decreto ministeriale 7 agosto 2025 aggiorna la disciplina per l’incentivazione degliinterventi di piccole dimensioni per l’incremento dell’efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili secondo principi di semplificazione, efficacia, diversificazione e innovazione tecnologica, nonché di coerenza con gli obiettivi di riqualificazione energetica degli edifici della pubblica amministrazione, tenendo conto di quanto disposto dall’articolo 10, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 199/21 in merito alla promozione dell’utilizzo dell’energia termica da fonti rinnovabili. 

La nuova disciplina, in coerenza con le indicazioni del PNIEC, concorre al raggiungimento degli obiettivi di decarbonizzazione e di efficientamento energetico del settore civile.

Con Determina del 23 dicembre 2025 il GISE ha previsto che il contratto-tipo da utilizzare come riferimento ai fini dell’erogazione degli incentivi previsti dal decreto ministeriale 7 agosto 2025 per interventi di piccole dimensioni per l’incremento dell’efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili è riportato nell’Allegato A

Il contratto-tipo può essere successivamente modificato dall’Autorità, anche a seguito di modifiche normative e regolatorie, gli eventuali aggiornamenti che si rendessero necessari al contratto-tipo, ai fini dell’erogazione degli incentivi, sono implementati dal Gestore dei Servizi Energetici S.p.A., previa verifica positiva da parte del Direttore della Direzione Mercati Energia dell’Autorità.

Inoltre il GSE, ha specificato sul proprio sito istituzionale che, con l'obiettivo di introdurre ulteriori elementi di semplificazione alle procedure di accesso agli incentivi, sono stati definiti due distinti modelli contrattuali:

• il Contratto tipo per le istanze di accesso tramite prenotazione;
• il Contratto tipo per le istanze in accesso diretto.

Infine, per le istanze presentate tramite prenotazione, le clausole contrattuali si intendono perfezionate con l'accettazione della prenotazione, senza la necessità di nuova sottoscrizione delle clausole nella successiva fase di invio dell'istanza a fine lavori.

Ricordiamo per completezza che le modalità di richiesta del Conto termico 3.0 sono appunto due e riservate a specifiche categorie di utenti:

• accesso diretto per i soggetti privati, PA ed enti del terzo settore,
• accesso per prenotazione riservato solo alle PA e agli enti.

Leggi qui maggiori dettagli: Conto termico 3.0: come fare domanda dal 25 dicembre

• Allegato A Conto Termico 3.0 contratto tipo

Con il Decreto MASE del 4 agosto 2025, il legislatore ha aggiornato la disciplina del Conto Termico 3.0, lo strumento che sostiene interventi di piccole dimensioni per l’efficienza energetica e la produzione di energia termica da fonti rinnovabili.
L’obiettivo dichiarato (art. 1) è rendere più semplice e mirata l’agevolazione, favorendo decarbonizzazione, innovazione tecnologica e riqualificazione del patrimonio edilizio.

Rispetto alla versione del 2016, il nuovo decreto amplia il perimetro dei soggetti ammessi e rafforza il ruolo delle reti energetiche, oggi centrali nella transizione ecologica.

Conto Termico 3.0: regole per le reti di teleriscaldamento e teleraffreddamento

Il decreto prevede incentivi dedicati agli interventi su reti di teleriscaldamento e teleraffrescamento. 

In particolare, l’art. 8, comma 1, lett. c) e d) riconosce contributi per:

• sostituzione di impianti esistenti con generatori a biomassa ad alta efficienza, anche in combinazione con pompe di calore;installazione di impianti solari termici anche abbinati a sistemi di solar cooling,
• destinati a processi produttivi o all’immissione in reti di teleriscaldamento/raffrescamento.

Per impianti sopra i 200 kW o campi solari oltre i 100 m² è obbligatoria la contabilizzazione del calore, così da garantire trasparenza e monitoraggio dei consumi.

La norma intende rafforzare la sostenibilità delle reti, premiando gli investimenti che riducono l’uso di combustibili fossili e favoriscono l’autoproduzione da rinnovabili. 

Per i professionisti, la sfida è integrare correttamente i requisiti tecnici con le pratiche amministrative, spesso complesse in presenza di più soggetti coinvolti.

Le disposizioni valide per tutte le agevolazioni del decreto, comprese quelle per le reti, fissano i criteri di accesso:

• soggetti ammessi (artt. 4 e 7): amministrazioni pubbliche, soggetti privati in ambito terziario e residenziale, enti del Terzo Settore. Sono ammesse anche forme aggregate come consorzi e reti di imprese.
• condizioni di ammissibilità (art. 10): gli interventi devono riguardare edifici dotati di impianto di climatizzazione preesistente e devono utilizzare apparecchi nuovi o ricondizionati certificati.
• intensità dell’incentivo (art. 11): fino al 65% delle spese ammissibili. Per i Comuni sotto i 15.000 abitanti è prevista la copertura fino al 100%.
• durata e rateizzazione: gli incentivi vengono erogati in rate costanti di 2 o 5 anni a seconda della tipologia di intervento (Tabella 1).
• accesso alla misura (art. 14): tramite Portaltermicodel GSE, con due modalità:
  • accesso diretto, entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori;
  • prenotazione preventiva, utile per PA e soggetti che si avvalgono di ESCo.
• adempimenti documentali (artt. 15 e 18): in alcuni casi è richiesta la diagnosi energetica e l’Attestato di Prestazione Energetica. Il Soggetto Responsabile deve conservare fatture, ricevute e documentazione per tutta la durata dell’incentivo e i cinque anni successivi.

Si rimanda al decreto con tutte le altre norme che regolamentano il Conto Termico 3.0, leggi qui, per tutti i dettagli.

Con il DPCM 24 luglio 2025 n. 675, il Commissario straordinario del Governo per la ricostruzione nelle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria colpite dal sisma 2016 ha previsto l’invio di una ulteriore comunicazione entro il 10 settembre 2025 per il monitoraggio della spesa relativa alla realizzazione degli interventi agevolati con il superbonus per la ricostruzione privata del sisma.

Vediamo maggiori dettagli.

Superbonus 110%: comunicazione entro il 10.09 zone terremoto 2016

Con il DPCM il Commissario straordinario del Governo per la riparazione, la ricostruzione delle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria interessati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016, decreta: 

• di attivare un monitoraggio puntuale della spesa relativa alla realizzazione degli interventi nella ricostruzione privata Sisma 2016, agevolabili ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, utile anche a favorire l'elaborazione di proposte finalizzate a garantire la continuità delle attività di ricostruzione connesse al Sisma 2016. Detto monitoraggio avrà dunque finalità meramente conoscitive.
• di disporre per le richieste di contributo di cui all'articolo 47 del Testo Unico della Ricostruzione Privata, trasmesse in data antecedente al 30 marzo 2024, per le quali, alla data di pubblicazione del presente decreto sul sito istituzionale del Commissario straordinario, non sia stato ancora emanato il decreto di concessione e reso disponibile il CUP dell'intervento, l'integrazione, da parte del professionista, del dato economico del Superbonus sulla piattaforma GE.DI.SI come risultante dalla documentazione trasmessa in allegato alle anzidette RCR o nel relativo fascicolo. Tale dato deve essere dichiarato, entro il termine del 10 settembre 2025, con la trasmissione di una variante (RCR) all'interno del fascicolo GE.DI.SI., procedendo, nel Quadro C – Sezione “Disciplina in materia di concorso di risorse”, a dichiarare, in successione, quanto segue:
  • a) Si intende fruire di incentivi fiscali per la quota eccedente il contributo (art. 47 c. 1 TU);
  • b) “Super bonus” ai sensi dell'art. 119 commi 1-ter e 4-quater del DL 34/2020;
  • c) Variante a RCR trasmessa prima del 30/3/2024 (entrata in vigore D.L. 39/2024) e indicando contestualmente la modalità di fruizione (diretta, sconto in fattura, cessione del credito). Deve, inoltre, essere dichiarato l'importo (IVA inclusa) eccedente il contributo per la ricostruzione per il quale è stata richiesta la detrazione fiscale, distinto tra spese attinenti ai lavori e spese tecniche, come desumibile dalla documentazione di progetto.La predetta variante deve essere presentata esclusivamente nel caso in cui nella originaria richiesta di contributo non siano stati dichiarati tali importi.
• di prevedere, per gli interventi agevolabili di cui all'articolo 47 del Testo Unico della Ricostruzione Privata oggetto di decreto di concessione del contributo per i quali, alla data di pubblicazione del presente decreto sul sito istituzionale del Commissario straordinario, non sia stata effettuata alcuna comunicazione sul Portale Nazionale delle Classificazioni Sismiche (P.N.C.S.) in ordine ai SAL, che i professionisti, individuati ai sensi dell'art. 5 del Decreto del Presidente del Consiglio dei ministri del 17 settembre 2024, accedano alla predetta Piattaforma con le modalità indicate nelle “Linee guida per la trasmissione delle informazioni al PNCS”, pubblicate sul sito istituzionale del Dipartimento Casa Italia, e dichiarino, ai sensi degli articoli 47, 75 e 76 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, il dato identificativo dell'intervento finanziato, vale a dire il Codice Unico del Progetto (CUP) associato alla richiesta di concessione del contributo presentata sulla piattaforma delCommissario straordinario GE.DI.SI. in aggiunta ai dati richiesti dall'articolo 3, comma 2, del decreto-legge n. 39 del 29 marzo 2024, quali:
  • “dati catastali (lettera a), acquisiti in automatico dalla asseverazione del progettista; ammontare delle spese sostenute nell'anno 2024 alla data di entrata in vigore del presente decreto (lettera b); ammontare delle spese che prevedibilmente saranno sostenute successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto negli anni 2024 e 2025 (lettera c); percentuali delle detrazioni spettanti in relazione alle spese di cui alle lettere b) e c) (lettera d).”
• di prevedere, altresì, per gli interventi di cui al comma 3 per i quali, alla data di pubblicazione del presente decreto sul sito istituzionale del Commissario straordinario, sia stata già effettuata sul P.N.C.S la comunicazione del primo SAL relativo alle spese sostenute per gli incentivi fiscali, che la predetta comunicazione venga integrata con l'inserimento – sullo stesso portale – del Codice Unico del Progetto (CUP), associato alla richiesta di concessione del contributo presentata sulla piattaforma GE.DI.SI.
• In entrambi i casi di cui ai punti 3 e 4 il dato del CUP dovrà essere integrato sul P.N.C.S. del Dipartimento Casa Italia inderogabilmente entro il termine del 10 settembre 2025, seguendo le indicazioni contenute nel Manuale utente asseveratore, allegato al presente Decreto, pubblicato anche sul portale P.N.C.S.
•  Il presente decreto è pubblicato sul sito internet del Commissario Straordinario – sezione Amministrazione trasparente ed è trasmesso agli Uffici Speciali delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, nonché agli ordini professionali interessati.

Pubblicata la Circolare n 8/2025 con tutte le istruzione delle Entrate sulle novità introdotte per i bonus edilizi dalla Legge di Bilancio 2025.

Relativamente al Superbonus, misura che sta andando a morire, vediamo cosa viene specificato dalla Circolare del 19 giugno.

Superbonus 2025: istruzioni ADE dopo la legge di bilancio

Il 31 dicembre 2024 è scaduta l'aliquota al 70% del superbonus massicciamente ridimensionato da tutte le norme in tema, avvicendatesi nel corso del 2023 e del 2024.

Sul superbonus la legge di bilancio 2025 ha previsto alcune novità e in particolare, il comma 56 modifica l’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.

La lettera a) introduce un nuovo comma 8-bis.2. all’articolo 119 che stabilisce che la detrazione del 65 per cento prevista dal comma 8-bis, primo periodo, per le spese sostenute nell’anno 2025 spetta esclusivamente per gli interventi già avviati ovvero per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risulti:

• a) presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• b) adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono effettuati dai condomini;
• c) presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

La lettera b) introduce un nuovo comma 8-sexies. sempre all’articolo 119 che riconosce la facoltà di ripartire in dieci quote annuali di pari importo la detrazione spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023.

Nello specifico si prevede che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023 relativamente agli interventi rientranti nella disciplina del superbonus, la detrazione può essere ripartita, su opzione del contribuente, in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d'imposta 2023.

Con la Circolare n 8 del 19 giugno in merito a queste novità viene precisato quanto segue.

Si forniscono chiarimenti sulla detrazione del 65% delle spese sostenute nel 2025 prevista a favore dei condomìni, delle persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, delle Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), delle Organizzazioni di volontariato (OdV) e delle Associazioni di promozione sociale (Aps). 

Lo sconto fiscale è infatti riconosciuto a patto che, entro il 15 ottobre 2024, risulti presentata la Cila, sia adottata la delibera assembleare per gli interventi effettuati dai condomini, sia presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Per i contribuenti che hanno sostenuto spese nel 2023 per interventi agevolati potranno scegliere di ripartire la detrazione in 10 quote annuali di pari importo si precisa che la scelta potrà essere effettuata presentando una dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025. 

In caso di maggior debito d’imposta, il versamento potrà essere effettuato senza sanzioni né interessi entro il termine per il versamento del saldo delle imposte relative al 2024.

Pedr le istruzioni pratiche di come gestire l'opzione in dichiarazione leggi: Superbonus in 10 rate: con l'integrativa entro il 31 ottobre..

• Circolare AdE 8 del 19.06.2025