Con Risposta a in terpello n 146/2025 le Entrate chiariscono chi opta per il regime della cedolare secca, non dovrà applicare l’imposta di registro alla clausola penale che intende inserire nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti.

Vediamo il perchè dal chiarimento delle Entrate.

Locazione in cedolare secca: la clausola penale sconta l’imposta di registro?

Viene specificato che la penale è una clausola accessoria e non autonoma che beneficia della stessa disciplina fiscale applicata al contratto di affitto pertanto non è prevista l'imposta di registro se il contratto è sottoposto a cedolare secca.

Il caso di specie concende l'occasione alle Entrate per chiarire che il regime della cedolare secca esclude:

• l'applicazione dell’Irpef secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, 
• delle imposte di registro e di bollo, 

consentendo al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato con aliquota fissa (21% o 10% per i contratti a canone concordato).

Ai sensi dell'art 1382 del codice civile, la clausola penale è un patto con cui le parti concordano che in caso di inadempimento o ritardo il trasgressore corrisponda all’altro una determinata prestazione, in genere una somma di denaro.

L’Agenzia ricorda la consolidata giurisprudenza di legittimità che sostiene e ribadisce l’accessorietà di tale clausola rispetto al contratto principale e pertanto giunge alla seguente conclusione:

• come avviene per il contratto di locazione che in forza dell’opzione per la cedolare secca non sconta l’imposta di Registro, ugualmente la clausola penale, accessoria alla stessa locazione, non assumerà rilievo per la medesima imposta.

Gli esperti incaricati dal ministero dell’Economia hanno preparato lo schema della norma sulla cedolare secca per i locali commerciali che la Riforma fiscale vorrebbe reintrodurre.

La domanda è se sarà possibile dal 1 gennaio 2024 e, come previsto dalla norma, dopo la consegna dei testi e delle relazioni degli esperti toccherà al Governo decidere i debutto della novità e in quale versione. Ciò che si deve verificare è di fatto la copertura finanziaria per la misura.

Le previsioni non sono rosee viste le dichiarazioni di Giorgetti a commento della NADEF.

Una delle ipotesi possibile è applicare la cedolare solo ai nuovi contratti, come è accaduto nel 2019. 

Cedolare secca locazioni commerciali: cosa prevede la Riforma fiscale

Rucordiamo che nel Disegno di Legge Delega fiscale approvato il 12 luglio 2023, dalla Camera all'art. 5 è tornata la previsione della cedolare secca per le locazioni commerciali.

Piu' precisamente viene previsto che torna:  "per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione"

La cedolare secca è il regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali oltre alla esclusione del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non si sostituisce all’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), 
• che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata, attualmente, per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Ai sensi del del comma 59 dell'art.1 della Legge n 145/2018 l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

In questo caso, i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

L’aliquota applicabile è del 21%.

Nella legge delega di Riforma fiscale torna la reintroduzione di questa agevolazione per le locazioni commerciali rimasta circoscritta all'anno 2019. 

E' bene ricordare che il testo del comma 59 dell'art 1 citato nella previsione della cedolare secca sui negozi introduceva anche una norma antielusiva, infatti l'opzione era preclusa ai contratti stipulati nel 2019 se alla data 15 ottobre 2018 risultava un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. 

Con la Risposta a interpello n 530 del 28 ottobre le Entrate forniscono chiarimenti sulla tardiva comunicazione di revoca del regime cedolare secca e la possibile remissione in bonis -(Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) nella dichiarazione 2022, redditi 2021.

L'istante dichiara di aver registrato il 28 novembre 2020 un contratto di locazione abitativa «con durata 01/12/2020 al 01/12/2023», e di avere optato per il regime della cedolare secca.

Ella ha avuto l'intenzione di revocare detto regime a partire dal 1° dicembre 2021, tuttavia, pur avendo comunicato detta revoca al conduttore dell'immobile, «per motivi familiari si è dimenticata di comunicare all'Agenzia delle Entrate la revoca dell'opzione e, conseguentemente, non ha versato l'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento». 

Non avendo ancora presentato la dichiarazione dei redditi per il periodo d'imposta 2021, il cui termine ordinario di presentazione è fissato per il 30 novembre 2022, chiede di poter comunicare la revoca dell'opzione entro tale data, usufruendo dell'istituto della remissione in bonis, al fine di poter assoggettare a tassazione ordinaria il canone di locazione e di versare, seppur in ritardo, l'imposta di registro.

Remissione in bonis e cedolare secca

L'istituto della remissione in bonis consente al contribuente di accedere a benefici fiscali o a regimi opzionali la cui applicazione risulta subordinata alla

«[…] preventiva comunicazione ovvero ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti […], laddove il contribuente: 

a) abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; 

b) effettui la comunicazione ovvero esegua l'adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; 

c) versi contestualmente l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471…».

Con la circolare 47/E, del 20 dicembre 2012 nel fornire chiarimenti rispetto ai "Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis", introdotta dall'articolo 2 del decreto-legge del 2 marzo 2012 n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012 n. 44 , ne è stato ammesso il ricorso per sanare la tardiva presentazione del modello RLI, "solo se il tardivo assolvimento dell'obbligo di presentazione di tale modello non sia configurabile come mero ripensamento. (…)"

Le Entrate specificano che, sebbene il passaggio dal regime della cedolare secca al regime ordinario non sia propriamente riconducibile a «la fruizione di benefici di natura fiscale o l'accesso a regimi fiscali opzionali», lo stesso costituisce, comunque, un passaggio ad un diverso regime impositivo, che dal punto di vista soggettivo del contribuente potrebbe essere più favorevole, subordinato ad una "preventiva comunicazione". 

Conseguentemente, si ritiene applicabile anche alla comunicazione tardiva della revoca del regime di cedolare l'istituto della remissione ove si riscontri un comportamento coerente con la scelta comunicata in ritardo, «per motivi di equità e trasparenza che caratterizzano i rapporti con l’Amministrazione finanziaria».

Pertanto, l'istante può ricorrere all'istituto della remissione in bonis per sanare la tardiva comunicazione della revoca dell'opzione per la cedolare secca, laddove sia in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con detta scelta, ossia 

i) possa provare di aver tempestivamente comunicato al conduttore la propria decisione di revocare l'opzione, 

e ii) di non aver corrisposto l'imposta sostitutiva con riferimento al secondo anno di locazione – fatti il cui rispetto non è accertabile in questa sede. 

Tardiva revoca della cedolare secca e remissione in bonis: cosa fare

Al fine di perfezionare la revoca, l'istante dovrà: 

• inviare il prescritto modello RLI con la revoca entro il termine di presentazione "prima dichiarazione utile", ovvero entro il prossimo 30 novembre 2022; 
• versare, senza possibilità di compensazione, «l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, secondo le modalità stabilite dall'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241», ovvero 250 euro; 
• versare tardivamente, ove non già corrisposta, l'imposta di registro, maggiorata degli interessi e delle sanzioni di cui all'articolo 13, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, riducibili mediante il ricorso all'istituto del ravvedimento operoso di cui all'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472; 
• assoggettare il canone di locazione ad imposta ordinaria e compilare la dichiarazione annuale in modo coerente con la scelta fatta.

Resta inteso che, in mancanza delle condizioni sopra indicate, l'istante potrà revocare il regime della cedolare secca solo a far data dal 1° dicembre 2022. 

Cedolare secca: che cosa è e come funziona

Le Entrate ricordano che l'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto nell'ordinamento tributario il regime della c.d. "cedolare secca", che permette al locatore di assoggettare il canone annuo da locazione abitativa «ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione»

Il provvedimento di attuazione del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 55394/2011, nel disciplinare le modalità di esercizio dell'opzione e di versamento della "cedolare secca", dispone che, «L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima». 

Tuttavia, è consentita la revoca dell'opzione per le annualità successive.

In particolare, «[…] La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il versamento dell'imposta dovuta», ovvero entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente annualità.

Ai sensi del comma 11 del citato articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011, «L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili».

Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell'opzione, non è tenuto al pagamento dell'imposta di registro. 

Come chiarito dalla circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, paragrafo 1, della revoca, al pari dell'opzione, è opportuno che il locatore ne dia preventiva notizia al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell'imposta di registro, tenuto conto anche del fatto che «a decorrere dall'annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione». 

• Risposta a interpello n 530 del 28 ottobre 2022