Con Risposta a in terpello n 146/2025 le Entrate chiariscono chi opta per il regime della cedolare secca, non dovrà applicare l’imposta di registro alla clausola penale che intende inserire nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti.

Vediamo il perchè dal chiarimento delle Entrate.

Locazione in cedolare secca: la clausola penale sconta l’imposta di registro?

Viene specificato che la penale è una clausola accessoria e non autonoma che beneficia della stessa disciplina fiscale applicata al contratto di affitto pertanto non è prevista l'imposta di registro se il contratto è sottoposto a cedolare secca.

Il caso di specie concende l'occasione alle Entrate per chiarire che il regime della cedolare secca esclude:

• l'applicazione dell’Irpef secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, 
• delle imposte di registro e di bollo, 

consentendo al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato con aliquota fissa (21% o 10% per i contratti a canone concordato).

Ai sensi dell'art 1382 del codice civile, la clausola penale è un patto con cui le parti concordano che in caso di inadempimento o ritardo il trasgressore corrisponda all’altro una determinata prestazione, in genere una somma di denaro.

L’Agenzia ricorda la consolidata giurisprudenza di legittimità che sostiene e ribadisce l’accessorietà di tale clausola rispetto al contratto principale e pertanto giunge alla seguente conclusione:

• come avviene per il contratto di locazione che in forza dell’opzione per la cedolare secca non sconta l’imposta di Registro, ugualmente la clausola penale, accessoria alla stessa locazione, non assumerà rilievo per la medesima imposta.

Con Risposta a interpello n 91 dell'8 aprile le Entrate chiariscono che il contributo erogato dall’ente locale, per compensare la riduzione del canone di locazione in cedolare secca, può essere tassato anch’esso in base a tale regime, a condizione che il contratto rispetti i requisiti previsti.

Questa è la sintesi della risposta che inoltre fornisce istruzioni pratiche per il 730.

Contributo per riduzione canone locazione: sconta la cedolare del contratto principale

Un contribuente ha stipulato un contratto di “locazione concordato” per un immobile detenuto in comproprietà con i figli e intende richiedere il contributo del Comune di competenza destinato a sostenere i locatori che riducono il canone di locazione di almeno il 20% rispetto all'importo pattuito (art 3 del Decreto legislativo n 23/2011).

Il contributo è stato previsto in seguito a un deliberazione della Regione di riferimento.
L'istante ha assoggettato il canone di locazione al regime della cedolare secca, e domanda se questo regime possa essere applicato anche al contributo erogato dal Comune in relazione alla riduzione del canone.

L'agenzia replica positivamente vediamo il perchè.

Il contributo deve essere considerato come un reddito della stessa categoria del canone di locazione e pertanto, secondo l'Ade, può essere tassato alle stesse condizioni del contratto di locazione originario, ovvero con cedolare secca al 10%, se il contratto è di tipo concordato.
L'agenzia ricorda che tale assunto trova conforto nell’'articolo 6, comma 2, del Tuir, il quale prevede che “i proventi conseguiti in sostituzione di redditi, […], e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati”.

L’Amministrazione ha precisato in varie occasioni che devono essere ricondotte a tassazione le indennità corrisposte a titolo risarcitorio, sempreché le stesse abbiano una funzione sostitutiva o integrativa del reddito del percipiente. 

Sono in sostanza imponibili le somme corrisposte al fine di sostituire mancati guadagni (lucro cessante) sia presenti che futuri di colui che le percepisce. Diversamente, non assumono rilevanza reddituale le indennità risarcitorie erogate al fine di reintegrare il patrimonio del soggetto, ovvero allo scopo di risarcire la perdita economica subita dal patrimonio 

Nel caso di specie considerato che il contributo erogato a fronte della riduzione del canone di locazione in quanto conseguito in sostituzione e integrazione del minor canone percepito, costituisce reddito della stessa categoria. Pertanto, il contributo deve essere assunto ai fini della determinazione del reddito fondiario derivante da immobili locati, ai sensi dell'articolo 36 del Tuir, da determinare, in via ordinaria, secondo i criteri generali previsti dal successivo articolo 37. 

In alternativa, il contribuente potrà accedere al regime della cedolare secca, al ricorrere dei requisiti ivi previsti.

e indicare il contributo nella sezione I del quadro B, barrando la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e inserendo, nella colonna 2 “utilizzo”, il codice 8.
Inoltre, sia nel modello 730 che nel modello Redditi PF, il contribuente dovrà compilare un solo rigo del quadro B, valorizzando il campo 6 "Canone di locazione" con l'importo calcolato, che include il contributo ricevuto.

Leggi: 730/2025: contributo del Comune per riduzione canone per maggiori dettagli.

• Risposta ADE n 91 dell'8.04.2025 Interpello

Gli esperti incaricati dal ministero dell’Economia hanno preparato lo schema della norma sulla cedolare secca per i locali commerciali che la Riforma fiscale vorrebbe reintrodurre.

La domanda è se sarà possibile dal 1 gennaio 2024 e, come previsto dalla norma, dopo la consegna dei testi e delle relazioni degli esperti toccherà al Governo decidere i debutto della novità e in quale versione. Ciò che si deve verificare è di fatto la copertura finanziaria per la misura.

Le previsioni non sono rosee viste le dichiarazioni di Giorgetti a commento della NADEF.

Una delle ipotesi possibile è applicare la cedolare solo ai nuovi contratti, come è accaduto nel 2019. 

Cedolare secca locazioni commerciali: cosa prevede la Riforma fiscale

Rucordiamo che nel Disegno di Legge Delega fiscale approvato il 12 luglio 2023, dalla Camera all'art. 5 è tornata la previsione della cedolare secca per le locazioni commerciali.

Piu' precisamente viene previsto che torna:  "per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione"

La cedolare secca è il regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali oltre alla esclusione del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non si sostituisce all’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), 
• che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata, attualmente, per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Ai sensi del del comma 59 dell'art.1 della Legge n 145/2018 l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

In questo caso, i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

L’aliquota applicabile è del 21%.

Nella legge delega di Riforma fiscale torna la reintroduzione di questa agevolazione per le locazioni commerciali rimasta circoscritta all'anno 2019. 

E' bene ricordare che il testo del comma 59 dell'art 1 citato nella previsione della cedolare secca sui negozi introduceva anche una norma antielusiva, infatti l'opzione era preclusa ai contratti stipulati nel 2019 se alla data 15 ottobre 2018 risultava un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.