Il tema della cedolare secca sugli affitti a imprese è arrivato al centro del dibattito parlamentare, nel corso del question time al Senato del 25 settembre 2025

In particolare, con l'interrogazione n 3-02159 si chiedono chiarimenti, al ministro dell’Economia e delle Finanze, Giancarlo Giorgetti, sull’applicazione del regime agevolato ai contratti in cui il conduttore è un’impresa o una società. 

L'Agenzia delle Entrate ribadisce che non intende allinearsi alla Cassazione, in quanto non ne condivide gli argomenti che ammettono l’opzione per la cedolare secca qualora il conduttore sia una società che loca per dare l’immobile abitativo in uso a dipendenti o clienti.

Vediamo il dettaglio.

Cedolare secca affitti imprese: la domada in question time del 25 settembre

Nell’atto n. 3-02159 viene sottolineato che il mercato del lavoro richiede sempre più spesso che le aziende mettano a disposizione alloggi per i lavoratori fuori sede. 

Viene ricordato che la norma (d.lgs. n. 23/2011) vieta la cedolare solo quando il locatore agisce come impresa o professionista, mentre non pone alcun limite se il locatario è un soggetto economico.

Nonostante questo, l’Agenzia delle Entrate ha finora negato l’applicazione del regime agevolato quando il conduttore è un’impresa, bloccando di fatto la registrazione telematica dei contratti con il modello RLI.

Recenti sentenze della Corte di Cassazione (n. 12395/2024, n. 12076 e n. 12079/2025), hanno sancito la legittimità della cedolare secca anche quando il conduttore è una società, purché l’immobile sia destinato ad uso abitativo (ad esempio per dipendenti o collaboratori).
Alla luce di questa giurisprudenza, viene chiesto al ministro di superare la prassi restrittiva dell’Agenzia delle Entrate e di aggiornare il sistema telematico, per ridurre il contenzioso e dare una risposta al problema abitativo.

Cedolare secca affitti imprese: disaccordo tra Cassazione e Ade

Il ministro Giorgetti ha riconosciuto che la questione è oggetto di forte dibattito ricordando che la disciplina della cedolare secca, introdotta nel 2011, è stata pensata come regime opzionale per persone fisiche e che la legge esclude espressamente la possibilità di applicarla quando il locatore agisce nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.

Il punto controverso riguarda, però, il conduttore.
Secondo Giorgetti, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’estensione della cedolare a contratti stipulati da imprese non possa essere ammessa “in via interpretativa”, poiché il legislatore ha già individuato in modo tassativo le eccezioni, come nel comma 6-bis dell’articolo 3 del d.lgs. 23/2011 (che ammette l’opzione per le cooperative edilizie e gli enti non profit che sublocano a studenti universitari).

A giudizio del ministro, questa previsione conferma che la regola generale è l’esclusione della cedolare se il conduttore è un soggetto che agisce nell’attività di impresa.
Inoltre, Giorgetti ha segnalato che resta aperta la questione di come verificare la reale finalità abitativa dell’immobile nel caso in cui il contratto sia stipulato da una società.

Per queste ragioni, il ministro ha dichiarato che l’Agenzia delle Entrate valuta la possibilità di rimettere la questione alle Sezioni Unite della Cassazione, per chiarire definitivamente la portata della norma.
Sui tempi di un eventuale aggiornamento del modello RLI, non sono stati fornite rinviando a successivi approfondimenti.

La vicenda mette in luce uno scontro interpretativo sempre più netto dove si trovano:

• la Cassazione che ha affermato che la qualità del conduttore è irrilevante. L’opzione per la cedolare dipende solo dal locatore: se è un privato e l’immobile è a uso abitativo, può scegliere il regime agevolato. La ratio della legge è anche quella di facilitare l’accesso agli alloggi abitativi, esigenza che può riguardare anche imprese e cooperative che forniscono case ai dipendenti.
• l'Agenzia delle Entrate che interpreta la norma in modo restrittivo: se il conduttore è un’impresa, la cedolare non si applica. Il modello telematico RLI impedisce l’opzione in fase di registrazione. Ritiene che l’eccezione del comma 6-bis dimostri la volontà del legislatore di limitare i casi di deroga.

Con Risposta a in terpello n 146/2025 le Entrate chiariscono chi opta per il regime della cedolare secca, non dovrà applicare l’imposta di registro alla clausola penale che intende inserire nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti.

Vediamo il perchè dal chiarimento delle Entrate.

Locazione in cedolare secca: la clausola penale sconta l’imposta di registro?

Viene specificato che la penale è una clausola accessoria e non autonoma che beneficia della stessa disciplina fiscale applicata al contratto di affitto pertanto non è prevista l'imposta di registro se il contratto è sottoposto a cedolare secca.

Il caso di specie concende l'occasione alle Entrate per chiarire che il regime della cedolare secca esclude:

• l'applicazione dell’Irpef secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, 
• delle imposte di registro e di bollo, 

consentendo al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato con aliquota fissa (21% o 10% per i contratti a canone concordato).

Ai sensi dell'art 1382 del codice civile, la clausola penale è un patto con cui le parti concordano che in caso di inadempimento o ritardo il trasgressore corrisponda all’altro una determinata prestazione, in genere una somma di denaro.

L’Agenzia ricorda la consolidata giurisprudenza di legittimità che sostiene e ribadisce l’accessorietà di tale clausola rispetto al contratto principale e pertanto giunge alla seguente conclusione:

• come avviene per il contratto di locazione che in forza dell’opzione per la cedolare secca non sconta l’imposta di Registro, ugualmente la clausola penale, accessoria alla stessa locazione, non assumerà rilievo per la medesima imposta.

Gli esperti incaricati dal ministero dell’Economia hanno preparato lo schema della norma sulla cedolare secca per i locali commerciali che la Riforma fiscale vorrebbe reintrodurre.

La domanda è se sarà possibile dal 1 gennaio 2024 e, come previsto dalla norma, dopo la consegna dei testi e delle relazioni degli esperti toccherà al Governo decidere i debutto della novità e in quale versione. Ciò che si deve verificare è di fatto la copertura finanziaria per la misura.

Le previsioni non sono rosee viste le dichiarazioni di Giorgetti a commento della NADEF.

Una delle ipotesi possibile è applicare la cedolare solo ai nuovi contratti, come è accaduto nel 2019. 

Cedolare secca locazioni commerciali: cosa prevede la Riforma fiscale

Rucordiamo che nel Disegno di Legge Delega fiscale approvato il 12 luglio 2023, dalla Camera all'art. 5 è tornata la previsione della cedolare secca per le locazioni commerciali.

Piu' precisamente viene previsto che torna:  "per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione"

La cedolare secca è il regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali oltre alla esclusione del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non si sostituisce all’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), 
• che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata, attualmente, per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Ai sensi del del comma 59 dell'art.1 della Legge n 145/2018 l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

In questo caso, i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

L’aliquota applicabile è del 21%.

Nella legge delega di Riforma fiscale torna la reintroduzione di questa agevolazione per le locazioni commerciali rimasta circoscritta all'anno 2019. 

E' bene ricordare che il testo del comma 59 dell'art 1 citato nella previsione della cedolare secca sui negozi introduceva anche una norma antielusiva, infatti l'opzione era preclusa ai contratti stipulati nel 2019 se alla data 15 ottobre 2018 risultava un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. 

Con Risposta n 160 del 25 gennaio le entrate chiariscono che ai contratti di locazione a canone concordato, con opzione per la cedolare secca, stipulati in relazione a immobili ricadenti in territori per cui è stato deliberato, nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato d’emergenza, a causa di eventi calamitosi, si applica l’aliquota del 10%, così come previsto dall’articolo 9, comma 2-bis, del decreto legge n. 47/2014.

L'istante specifica di:

• essere iscritto all'AIRE, 
• essere proprietario di un immobile abitativo; ­ 
• aver stipulato, in data 9 ottobre 2021, un contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato, secondo la disciplina di cui all'articolo 2, comma 2, della legge 9  dicembre 1998, n. 431; ­ 
• aver optato per il regime della cedolare secca;
• essere  in  possesso dell'attestazione  rilasciata,  in data  21 ottobre  2021, dalle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori vigente nel predetto Comune.

Inoltre, sottoliena che l'immobile è sito in un Comune dove è stato dichiarato lo stato di emergenza ai sensi della legge n. 225 del 1992 

Egli chiede se, in  relazione  ai  redditi  derivanti dal  contratto  di locazione stipulato nel 2021 possa accedere al regime della cedolare secca con aliquota del 10 per cento, prevista dall'articolo 3, comma 2, quarto periodo del decreto legislativo 14 marzo  2011, n. 23 (cedolare secca sugli affitti) sulla base della previsioni di cui all'articolo 9, comma 2­bis e del decreto legge n. 47 del 2014 in considerazione del fatto che il predetto Comune rientra tra i quelli per i quali è stato deliberato nei cinque anni precedenti la  data di entrata in vigore della legge di conversione del predetto decreto n. 47 del 2014 lo stato di emergenza

Le Entrate ricordano che l'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.

La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle  persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità  immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o  di arti e professioni. L'opzione comporta l'assoggettamento del canone di locazione ad una imposta  operata nella forma della cedolare secca.

In relazione a tale regime sono stati forniti chiarimenti con la circolare del 1° giugno 2011, n. 26/E, cui si rinvia per eventuali approfondimenti. 

L'imposta  dovuta  nella  forma  della  cedolare  secca è  determinata con  l'applicazione di una aliquota ordinaria del 21 per cento. 

L'articolo 3, comma 2, quarto periodo, dello stesso d.lgs. n. 23 del 2011 prevede «Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della  legge 9 dicembre 1998, n. 431,relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto­legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione  abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 10 per cento».

Il comma 2­bis dell'articolo 9 del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, ha previsto  che la predetta aliquota agevolata del 10 per cento si applichi anche per i contratti di  locazione, stipulati in relazione ad immobili ubicati nei Comuni in cui è stato deliberato  lo stato di emergenza negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge 23 maggio 2014, n. 80 ­ Pubblicata nella Gazza. Uff. 27 maggio 2014, n. 121 ­ di conversione del decreto legge n. 47 del 2014). L'articolo  4,  comma  3­novies, del  decreto legge  30  dicembre  2019,  n.  162  ha  sostituito il comma 2­bis dell'articolo 9 del decreto legge 2014, n. 47. prevedendo che «2­ bis. L'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225. Per l'anno 2020 l'agevolazione si applica esclusivamente ai  contratti di locazione stipulati nei comuni di cui al periodo precedente con popolazione fino a 10.000 abitanti». 

Le Entrate specificano che alla lettura degli atti parlamentari emerge che tale disposizione è finalizzata ad estendere ai Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, la riduzione di aliquota al 10 per cento della cedolare secca, da applicare ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato. Per effetto di tali disposizioni l'aliquota del 10 per cento della cedolare secca si applica, per tutti i contratti di locazione a canone concordato, stipulati nei Comuni  per i  quali  sia  stato  deliberato  nei cinque anni  precedenti il  28 maggio  2014 lo  stato  di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi e per l'anno 2020 solo per i contratti stipulati nei predetti comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. 

Nel caso in esame, per il Comune in cui è ubicato l'immobile è stato dichiarato lo  stato di emergenza e, pertanto, ai canoni derivanti dal contratto di locazione stipulato nel 2021 spetta l'aliquota del 10 per cento della cedolare  secca di cui all'articolo 3, comma 2, sopra citato.

• Risposta a interpello n 160 del 25 gennaio 2023