La cedolare secca è il regime facoltativo che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sui canoni di locazione con un'imposta unica al 21% (10% nei casi agevolati). 

Si esercita compilando il modello RLI, alla registrazione del contratto o nelle annualità successive.

Scarica la check list di seguito.

Prima di scegliere, verifica in un colpo d'occhio aliquota applicabile e termine di scadenza per il tuo caso: 

• la tabella scaricabile riporta le tre aliquote (21%, 10%, 26%), 
• i comuni interessati dal canone concordato agevolato 
• le finestre dei 30 giorni per opzione, conferma in proroga e revoca, così da poter fissare i promemoria direttamente in agenda senza dover rileggere l'intero articolo.

Chi può optare per la cedolare secca

Possono esercitare l'opzione le persone fisiche titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (es. usufrutto), a condizione che lochino l'immobile nell'esercizio di impresa, arte o professione. In caso di contitolarità, ogni locatore deve esercitare l'opzione singolarmente: chi non aderisce resta soggetto a imposta di registro sulla propria quota di canone, mentre l'imposta di bollo resta comunque dovuta sul contratto.

L'opzione riguarda le categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10 (uffici/studi privati), a uso abitativo, incluse le pertinenze locate congiuntamente o con contratto separato collegato. 

Attenzione a due esclusioni operative frequenti:

• conduttori in attività d'impresa o professionale: il regime non si applica, anche se l'immobile sarà poi usato a fini abitativi da dipendenti o collaboratori.
• eccezione C/1 2019: i locali commerciali categoria C/1 fino a 600 mq, con contratti stipulati nel 2019, restano ammessi alla cedolare al 21% anche con conduttori societari.

Sono inoltre ammesse le locazioni verso cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, se sublocate a studenti universitari o messe a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone.

Check list per scegliere la cedolare secca, ricordare le scadenze, le aliquote e i vantaggi

Locazioni brevi: la novità 2026 da non perdere

Per le locazioni brevi (max 30 giorni, persone fisiche fuori impresa) l'aliquota è 21% sul primo immobile indicato in dichiarazione e 26% sul secondo. 

Dal periodo d'imposta 2026 il limite per restare nel regime privato è sceso da 4 a 2 appartamenti destinati annualmente a questa finalità: oltre questa soglia l'attività si considera imprenditoriale, con conseguente uscita dal regime cedolare per le locazioni brevi.

Come e quando esercitare l'opzione: la checklist delle scadenze

• Alla registrazione del contratto: opzione nel modello RLI, entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore).
• Nelle annualità successive: entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
• In caso di proroga (anche tacita): conferma obbligatoria contestuale, sempre entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.
• Revoca: possibile in ogni annualità successiva a quella di opzione, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità, con versamento dell'imposta di registro eventualmente dovuta.
• Locazioni senza obbligo di registrazione (durata ≤30 giorni): opzione direttamente in dichiarazione dei redditi, oppure in sede di registrazione volontaria o in caso d'uso.

Il modello RLI si presenta tramite servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web), in ufficio, oppure tramite intermediario abilitato.

Atteznione al fatto che il reddito da cedolare secca esce dal reddito complessivo e non consente di far valere oneri deducibili né detrazioni collegate. Resta invece rilevante ai fini ISEE e per la determinazione dei requisiti reddituali di deduzioni, detrazioni o benefici (es. status di familiare a carico).

Check list per scegliere la cedolare secca, ricordare le scadenze, le aliquote e i vantaggi

Cedolare secca e FAQ per rispondere ai dubbi frequenti

La cedolare secca vale anche per gli affitti brevi?
Sì, con aliquota 21% sul primo immobile indicato in dichiarazione e 26% sul secondo; dal 2026 il regime privato è ammesso fino a un massimo di 2 appartamenti annui destinati a locazione breve.

Cosa succede se un contitolare non opta per la cedolare secca?
Il contitolare che non aderisce versa l'imposta di registro sulla propria quota di canone; l'imposta di bollo resta comunque dovuta sull'intero contratto.

Bisogna comunicare la scelta all'inquilino?
Sì, con lettera raccomandata preventiva, salvo per i contratti di durata annua inferiore a 30 giorni o quando il contratto prevede già espressamente la rinuncia all'aggiornamento del canone

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:

• è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?

La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.

Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.

Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:

• prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
• esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
• applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.

Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?

Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.

L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:

• applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
• riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
• superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
• aliquota del 21%;
• applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.

Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.

Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:

• un contratto precedente,
• scaduto naturalmente nel 2019,
• e prorogato nello stesso anno.

Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro: 

• “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.” 

E infine conclude:

“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.” 

Nel caso oggetto di interpello:

• il contratto è stato stipulato nel 2013;
• la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
• ma il regime transitorio è ormai esaurito.

Secondo l’Agenzia:

• l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
• nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
• non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.

Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.

• Risposta a interpello AdE 34 dell11,02.2026

Con l'Ordinanza n 30016 la sezione tributaria della Cassazione ha chiesto alle sezioni Unite di risolvere una questione di difformità interpretativa sulla applicazione della cedolare secca nella locazione ad uso foresteria quando il conduttore è una società.

Cedolare secca locazioni: ordinanza interlocutoria per chiarire il perimetro

Il caso nasce da contratti di locazione che una persona fisica proprietaria di immobili aveva stipulato con una Università private  “con previsione di destinazione delle unità immobiliari ad abitazione ed alloggio temporaneo a favore di soggetti legati all’Università da rapporto di lavoro e/o collaborazione”. 

L'agenzia delle Entrate nel caso di specie aveva negato l'applicazione della cedolare secca, conformemente all'orientamento prevalente che nega la tassa piatta sia quando il locatore svolga attività d'impresa, sia quando è il conduttore sia soggetto imprenditoriale.

La contribuente usciva vittoriosa dal primo contenzioso mentre nel secodno era l'agenzia ad avere ragione.

La Cassazione cui la contribuente ricorrreva, in primo luogo ha ricorda che l’art. 3 del DLgs. 23/2011 ha introdotto, in “alternativa facoltativa al regime ordinario”, la possibilità di applicare, su opzione del locatore, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

Successivamente ricordava le tre regole necessarie per beneficiarne:

• è il locatore a scegliere la cedolare secca,
• il contratto deve avere ad oggetto “una locazione di unità immobiliare ad uso abitativo”,
• la cedolare non si applica alle locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni”.

La Cassazione ricorda anche che Altri due elementi il comma 6-bis dell art 3 del DLgs. 23/2011 ammette alla cedolare secca “le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro … purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”;
Inoltre ricorda anche che la ratio del regime è da individuarsi “nell’esigenza di contrastare l’evasione fiscale, applicando un regime di tassazione favorevole e di facilitare la movimentazione del mercato locatizio abitativo e con esso sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare”.

La cassazione ricorda anche le recenti sentenza in base alle quali è stato affermato che la cedolare secca può essere applicata dal locatore anche qualora il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale.

Nell’ordinanza n. 30016/2025, tuttavia è la stessa Cassazione ad avere espresso delle perplessità su quest’ultima impostazione.
I giudici di legittimità spostano l’attenzione sulla condizione oggettiva di applicazione della cedolare secca, ponendo in dubbio la possibilità di considerare “ad uso abitativo” una locazione ad uso foresteria. 

In particolare, alla locazione ad uso abitativo è connaturale l’utilizzazione diretta del bene da parte del conduttore che, invece, con riferimento all'uso foresteria non sussiste.

Anche la sublocazione o la concessione in comodato dell’immobile, da parte del conduttore, assumono, nel caso che si osserva, una configurazione peculiare, in quanto il bene locato viene destinato ad alloggio temporaneo di dipendenti, collaboratori od ospiti, ovvero ad una finalità legata a soddisfare le esigenze produttive od organizzative legate all’esercizio dell’attività professionale o d’impresa del locatore.

In conclusione, secondo l’ordinanza, un’interpretazione sistematica suggerisce che la tassa piatta possa applicarsi solo a locazioni che intervengano tra soggetti che non esercitino entrambi attività d’impresa.
Avendo evidenziato il contrasto interpretativo, la Suprema Corte chiede l’intervento delle Sezioni Unite a cui spetterà il compito di dirimere la questione.

Il tema della cedolare secca sugli affitti a imprese è arrivato al centro del dibattito parlamentare, nel corso del question time al Senato del 25 settembre 2025

In particolare, con l'interrogazione n 3-02159 si chiedono chiarimenti, al ministro dell’Economia e delle Finanze, Giancarlo Giorgetti, sull’applicazione del regime agevolato ai contratti in cui il conduttore è un’impresa o una società. 

L'Agenzia delle Entrate ribadisce che non intende allinearsi alla Cassazione, in quanto non ne condivide gli argomenti che ammettono l’opzione per la cedolare secca qualora il conduttore sia una società che loca per dare l’immobile abitativo in uso a dipendenti o clienti.

Vediamo il dettaglio.

Cedolare secca affitti imprese: la domada in question time del 25 settembre

Nell’atto n. 3-02159 viene sottolineato che il mercato del lavoro richiede sempre più spesso che le aziende mettano a disposizione alloggi per i lavoratori fuori sede. 

Viene ricordato che la norma (d.lgs. n. 23/2011) vieta la cedolare solo quando il locatore agisce come impresa o professionista, mentre non pone alcun limite se il locatario è un soggetto economico.

Nonostante questo, l’Agenzia delle Entrate ha finora negato l’applicazione del regime agevolato quando il conduttore è un’impresa, bloccando di fatto la registrazione telematica dei contratti con il modello RLI.

Recenti sentenze della Corte di Cassazione (n. 12395/2024, n. 12076 e n. 12079/2025), hanno sancito la legittimità della cedolare secca anche quando il conduttore è una società, purché l’immobile sia destinato ad uso abitativo (ad esempio per dipendenti o collaboratori).
Alla luce di questa giurisprudenza, viene chiesto al ministro di superare la prassi restrittiva dell’Agenzia delle Entrate e di aggiornare il sistema telematico, per ridurre il contenzioso e dare una risposta al problema abitativo.

Cedolare secca affitti imprese: disaccordo tra Cassazione e Ade

Il ministro Giorgetti ha riconosciuto che la questione è oggetto di forte dibattito ricordando che la disciplina della cedolare secca, introdotta nel 2011, è stata pensata come regime opzionale per persone fisiche e che la legge esclude espressamente la possibilità di applicarla quando il locatore agisce nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.

Il punto controverso riguarda, però, il conduttore.
Secondo Giorgetti, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’estensione della cedolare a contratti stipulati da imprese non possa essere ammessa “in via interpretativa”, poiché il legislatore ha già individuato in modo tassativo le eccezioni, come nel comma 6-bis dell’articolo 3 del d.lgs. 23/2011 (che ammette l’opzione per le cooperative edilizie e gli enti non profit che sublocano a studenti universitari).

A giudizio del ministro, questa previsione conferma che la regola generale è l’esclusione della cedolare se il conduttore è un soggetto che agisce nell’attività di impresa.
Inoltre, Giorgetti ha segnalato che resta aperta la questione di come verificare la reale finalità abitativa dell’immobile nel caso in cui il contratto sia stipulato da una società.

Per queste ragioni, il ministro ha dichiarato che l’Agenzia delle Entrate valuta la possibilità di rimettere la questione alle Sezioni Unite della Cassazione, per chiarire definitivamente la portata della norma.
Sui tempi di un eventuale aggiornamento del modello RLI, non sono stati fornite rinviando a successivi approfondimenti.

La vicenda mette in luce uno scontro interpretativo sempre più netto dove si trovano:

• la Cassazione che ha affermato che la qualità del conduttore è irrilevante. L’opzione per la cedolare dipende solo dal locatore: se è un privato e l’immobile è a uso abitativo, può scegliere il regime agevolato. La ratio della legge è anche quella di facilitare l’accesso agli alloggi abitativi, esigenza che può riguardare anche imprese e cooperative che forniscono case ai dipendenti.
• l'Agenzia delle Entrate che interpreta la norma in modo restrittivo: se il conduttore è un’impresa, la cedolare non si applica. Il modello telematico RLI impedisce l’opzione in fase di registrazione. Ritiene che l’eccezione del comma 6-bis dimostri la volontà del legislatore di limitare i casi di deroga.

Con Risposta a interpello n 91 dell'8 aprile le Entrate chiariscono che il contributo erogato dall’ente locale, per compensare la riduzione del canone di locazione in cedolare secca, può essere tassato anch’esso in base a tale regime, a condizione che il contratto rispetti i requisiti previsti.

Questa è la sintesi della risposta che inoltre fornisce istruzioni pratiche per il 730.

Contributo per riduzione canone locazione: sconta la cedolare del contratto principale

Un contribuente ha stipulato un contratto di “locazione concordato” per un immobile detenuto in comproprietà con i figli e intende richiedere il contributo del Comune di competenza destinato a sostenere i locatori che riducono il canone di locazione di almeno il 20% rispetto all'importo pattuito (art 3 del Decreto legislativo n 23/2011).

Il contributo è stato previsto in seguito a un deliberazione della Regione di riferimento.
L'istante ha assoggettato il canone di locazione al regime della cedolare secca, e domanda se questo regime possa essere applicato anche al contributo erogato dal Comune in relazione alla riduzione del canone.

L'agenzia replica positivamente vediamo il perchè.

Il contributo deve essere considerato come un reddito della stessa categoria del canone di locazione e pertanto, secondo l'Ade, può essere tassato alle stesse condizioni del contratto di locazione originario, ovvero con cedolare secca al 10%, se il contratto è di tipo concordato.
L'agenzia ricorda che tale assunto trova conforto nell’'articolo 6, comma 2, del Tuir, il quale prevede che “i proventi conseguiti in sostituzione di redditi, […], e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati”.

L’Amministrazione ha precisato in varie occasioni che devono essere ricondotte a tassazione le indennità corrisposte a titolo risarcitorio, sempreché le stesse abbiano una funzione sostitutiva o integrativa del reddito del percipiente. 

Sono in sostanza imponibili le somme corrisposte al fine di sostituire mancati guadagni (lucro cessante) sia presenti che futuri di colui che le percepisce. Diversamente, non assumono rilevanza reddituale le indennità risarcitorie erogate al fine di reintegrare il patrimonio del soggetto, ovvero allo scopo di risarcire la perdita economica subita dal patrimonio 

Nel caso di specie considerato che il contributo erogato a fronte della riduzione del canone di locazione in quanto conseguito in sostituzione e integrazione del minor canone percepito, costituisce reddito della stessa categoria. Pertanto, il contributo deve essere assunto ai fini della determinazione del reddito fondiario derivante da immobili locati, ai sensi dell'articolo 36 del Tuir, da determinare, in via ordinaria, secondo i criteri generali previsti dal successivo articolo 37. 

In alternativa, il contribuente potrà accedere al regime della cedolare secca, al ricorrere dei requisiti ivi previsti.

e indicare il contributo nella sezione I del quadro B, barrando la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e inserendo, nella colonna 2 “utilizzo”, il codice 8.
Inoltre, sia nel modello 730 che nel modello Redditi PF, il contribuente dovrà compilare un solo rigo del quadro B, valorizzando il campo 6 "Canone di locazione" con l'importo calcolato, che include il contributo ricevuto.

Leggi: 730/2025: contributo del Comune per riduzione canone per maggiori dettagli.

• Risposta ADE n 91 dell'8.04.2025 Interpello

Gli esperti incaricati dal ministero dell’Economia hanno preparato lo schema della norma sulla cedolare secca per i locali commerciali che la Riforma fiscale vorrebbe reintrodurre.

La domanda è se sarà possibile dal 1 gennaio 2024 e, come previsto dalla norma, dopo la consegna dei testi e delle relazioni degli esperti toccherà al Governo decidere i debutto della novità e in quale versione. Ciò che si deve verificare è di fatto la copertura finanziaria per la misura.

Le previsioni non sono rosee viste le dichiarazioni di Giorgetti a commento della NADEF.

Una delle ipotesi possibile è applicare la cedolare solo ai nuovi contratti, come è accaduto nel 2019. 

Cedolare secca locazioni commerciali: cosa prevede la Riforma fiscale

Rucordiamo che nel Disegno di Legge Delega fiscale approvato il 12 luglio 2023, dalla Camera all'art. 5 è tornata la previsione della cedolare secca per le locazioni commerciali.

Piu' precisamente viene previsto che torna:  "per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione"

La cedolare secca è il regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali oltre alla esclusione del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non si sostituisce all’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), 
• che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata, attualmente, per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Ai sensi del del comma 59 dell'art.1 della Legge n 145/2018 l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

In questo caso, i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

L’aliquota applicabile è del 21%.

Nella legge delega di Riforma fiscale torna la reintroduzione di questa agevolazione per le locazioni commerciali rimasta circoscritta all'anno 2019. 

E' bene ricordare che il testo del comma 59 dell'art 1 citato nella previsione della cedolare secca sui negozi introduceva anche una norma antielusiva, infatti l'opzione era preclusa ai contratti stipulati nel 2019 se alla data 15 ottobre 2018 risultava un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.