Con la Risposta a interpello n 316 del 18 dicembre le Entrate chiariscono il perimetro dell'IVA per le fallimento e accordo novativo con mediazioni.

La società istante è una società slovena che, in data 14 luglio 2022, con scrittura privata, ha stipulato con BETA un contratto di affitto/locazione per un capannone situato in territorio italiano.

In sintesi le Entrate hanno chiarito che se un contratto di affitto stipulato prima del fallimento viene superato da un accordo di mediazione novativo, il trattamento IVA delle somme versate va rivalutato in base alla nuova natura del rapporto.

Locazione e fallimento: come cambia l’IVA in caso di accordo di mediazione novativo

L’istante ALFA, società slovena, aveva stipulato nel luglio 2022 un contratto di affitto per un capannone in Italia con BETA, soggetto che successivamente:

• presenta domanda di concordato preventivo, poi rinunciata;
• viene dichiarato fallito nel settembre 2022, nell’ambito di un autonomo procedimento prefallimentare.

Il contratto, registrato dopo il deposito del ricorso per concordato ma prima della sentenza di fallimento, prevedeva l’esenzione IVA, non essendo stata esercitata l’opzione per l’imponibilità da parte del locatore.

Nonostante la procedura concorsuale, il rapporto locatizio è di fatto proseguito, concludendosi solo a novembre 2024 con un accordo di mediazione tra ALFA e il Fallimento di BETA.

La società ALFA, in sede di interpello, chiede se le somme da corrispondere al fallimento per la detenzione dell’immobile dopo la dichiarazione di fallimento debbano:

• mantenere il regime di esenzione IVA previsto nel contratto originario, oppure
• essere considerate imponibili, trattandosi di una nuova obbligazione.

L’istante sostiene che:

Il contratto originario è stato registrato prima del fallimento, e quindi è opponibile;

• In esso non era prevista l’opzione per l’imponibilità IVA, dunque l’operazione resta esente;
• Il curatore è subentrato nel contratto ai sensi dell’art. 80 della Legge Fallimentare;
• La procedura di concordato era estinta e non vi è continuità giuridica con il fallimento, per cui non si può disconoscere il contratto preesistente.

L’Agenzia riconosce il valore novativo dell’accordo di mediazione, sottoscritto nel novembre 2024, che:

• dichiara cessato il contratto di locazione originario;
• definisce le somme da corrispondere come indennità di occupazione e rimborsi spese;
• stabilisce un nuovo regime di uso temporaneo dell’immobile, sino alla sua aggiudicazione.

Secondo l’Agenzia, l’accordo ha natura di transazione novativa: crea un nuovo rapporto giuridico, distinto e incompatibile con quello precedente.

Le somme pattuite (60.000 euro per l’occupazione pregressa + 16.000 euro per rimborsi spese + 3.000 euro mensili per l’uso continuato fino al 31 gennaio 2025) costituiscono il corrispettivo per un servizio reso dal Fallimento, cioè la messa a disposizione dell’immobile in cambio di pagamento.

Si tratta quindi di prestazione di servizi generica, imponibile IVA salvo che il Fallimento non scelga l’esenzione ex art. 10, comma 1, n. 8 del DPR 633/1972.

Se ALFA è un soggetto passivo IVA stabilito in Italia, l’operazione è imponibile al 22%;

Se ALFA è non residente, si applica la regola del luogo del bene, e l’operazione può risultare fuori campo IVA se il Fallimento non è soggetto passivo italiano.

Il chiarimento dell’Agenzia è rilevante perché conferma che:

• l’accordo di mediazione novativo prevale sul contratto originario;
• le somme pattuite devono essere valutate in base alla loro funzione economica attuale;
• in presenza di natura sinallagmatica, si applica il regime IVA ordinario, indipendentemente dal regime iniziale del contratto.

Il caso conferma l’importanza di una corretta impostazione fiscale degli accordi concorsuali, soprattutto quando la locazione di immobili entra in gioco con procedure di mediazione o liquidazione.

• Risposta AdE 316 del 18.12.2025 - Interpello

Il Tribunale di Prato con l’ordinanza n. 1105 del 26 ottobre 2025 ha stabilito che le misure protettive del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza vanno revocate per la condotta pregressa della società in crisi la quale, nel decennio precedente alla presentazione dell’istanza di nomina dell’esperto indipendente, si è “autofinanziata” non versando l’Iva e le ritenute dovute all’Erario. 

Vediamo ora i dettagli della causa.

Composizione negoziata: rilevante la condotta pregressa dell’impresa

La pronuncia in sintesi ha statuito che, nel caso in cui una società in crisi chieda, contestualmente all’istanza di nomina dell’esperto l’applicazione delle misure protettive del proprio patrimoni il giudice, in sede di udienza per la relativa conferma, valuta come dirimente l’indisponibilità dell’Amministrazione finanziaria a qualsiasi tipo di composizione negoziale, in ragione della pregressa condotta della società debitrice, rea di aver deliberatamente inadempiuto in maniera costante negli anni le proprie obbligazioni verso l’Erario, protraendo la continuità aziendale in situazione di sistematico dissesto finanziario.

Nel caso di specie una società trovatasi in una situazione di crisi, ritenendo ragionevole il risanamento della propria attività, ha depositato apposita istanza nella piattaforma telematica per la nomina di un esperto indipendente, ai fini dell’accesso a una procedura di composizione negoziata della crisi d’impresa, chiedendo contestualmente l’applicazione in proprio favore delle misure protettive del patrimonio.

Successivamente, a stessa società chiedeva la conferma di tali misure di protezione con conseguente udienza fissata dal giudice, nella quale ha partecipato, in veste di creditore, la direzione provinciale delle Entrate della provincia.

Nel proprio ricorso, la società ha proposto all’Erario un accordo transattivo (ex articolo 23, comma 2-bis, Ccii), con stralcio di interessi e sanzioni e soddisfacimento della sorte capitale, calendarizzata, con previsioni di pagamento tra il 65 e il 70% per ritenute/imposte e Iva.

In udienza, le stesse Entrate hanno evidenziato come il carico erariale si era formato nel corso del decennio 2015/2025 in maniera pressocché costante e “cadenzata”, concretizzandosi in larghissima parte nel mancato versamento “annuale” dell’Iva dovuta all’Amministrazione finanziaria.

Inoltre, veniva sottolineato il fatto che la società fosse rimasta in vita “autofinanziandosi” con il mancato riversamento dell’imposta sul valore aggiunto: contegno che non solo dimostrava un vulnus in materia di “meritevolezza” ma che induceva, altresì, l’ufficio a nutrire molti dubbi sulla sostenibilità del piano di risanamento (piano che, ovviamente, doveva necessariamente comportare una regolarità nel versamento delle imposte dovute all’Erario: regolarità che prima non c’era mai stata).

Il piano della società prevedeva la parziale dispersione della forza lavoro. A tal proposito l’ufficio ha evidenziato che questo punto del piano si poneva in contrasto con quella che appariva come una delle finalità principali perseguite dal legislatore, quando aveva pensato di riscrivere l’intero impianto normativo legato alle crisi d’impresa e quindi la salvaguardia dei lavoratori.

Con l’ordinanza in oggetto, viste tali circostanze ha revocato le misure protettive richieste dalla società, non ritenendo sussistenti i presupposti per la relativa conferma: in particolare, il giudice ha evidenziato come il vaglio della sussistenza della disponibilità dei soggetti interessati a intraprendere una trattativa per la composizione negoziale della crisi trovasse una risposta nella espressa indisponibilità dell’Amministrazione finanziaria, in quanto portatrice di un credito di un milione e 200.000 euro circa, su un indebitamento totale di un milione e 700.000mila euro circa. 

Il Tribunale ha evendenziato che la presenza delle Entrate in undinze sia stato, “un elemento cardine e imprescindibile del progetto di risanamento presentato” il quale pone al centro l’intenzione di procedere a un accordo con l’Erario “non realizzabile stante la netta contrarietà manifestata da Agenzia delle Entrate Dir. Provv..”.

Infine veniva evidenziato come la situazione contabile aggiornata avesse fatto emergere risorse destinabili al soddisfacimento dei creditori nettamente inferiori a quelle preventivate

Le Entrate con la Risposta a interpello n 234 del 9 settembre replicano a dubbi sul concordato preventivo, consecuzione tra procedure concorsuali, ed emissione nota di variazione ex art. 26 d.P.R. 633 del 1972

L'istanza è stata presentata dalla società Alfa, esercente attività di commercio di articoli sportivi creditrice commerciale nei confronti della società Beta, attiva nel settore della vendita al dettaglio, che per crisi di liquidità, è divenuta insolvente nei confronti dei propri fornitori. 

La società ha provato ad accedere nell’anno 2020 a una procedura di concordato preventivo, che prima ammessa, è stata poi revocata.

Nel 2022, la società Beta ha proposto un nuovo ricorso per concordato preventivo in continuità aziendale, ottenendo l’omologa di un piano di riparto da adempiere entro la fine dell’anno 2027 con una generale falcidia dei crediti, compreso quello vantato dalla società Alfa.
La società creditrice Alfa ha presentato interpello all’Agenzia delle entrate per conoscere le corrette modalità per il recupero dell’Iva fatturata ma che, all’esito della procedura di concordato, verrà incassata soltanto parzialmente.

L'istante ha domandato:

• se al caso prospettato debba applicarsi l’articolo 26 del decreto Iva (Dpr n. 633/1972) nella formulazione ante o post riforma del 2021 a opera del decreto "Sostegni-bis". Il legislatore ha introdotto nella norma i commi 3-bis e 10-bis che stabiliscono la possibilità per il cedente/prestatore di emettere una nota di credito dal momento in cui il cessionario/committente è assoggettato a una procedura concorsuale, ovverosia dal momento dell’apertura della procedura medesima.
• se il recupero dell’Iva possa avvenire all’esito del piano di riparto, quindi al momenti d’infruttuosità della procedura concorsuale, poiché al verificarsi di tale condizione vi è la “ragionevole certezza” dell’incapienza del patrimonio del debitore.

Concordato preventivo: quando emettere nota variazione

La replica dell'agenzia ai due quesiti ha specificato quanto segue:

• ha escluso il ricorrere di un’ipotesi di una “consecuzione” tra le due procedure concorsuali. Nella specie, la prima procedura di concordato aperta nel 2020 non è “confluita” nella seconda aperta nel 2022, ancorché in presenza di un originario stato di insolvenza. Tanto perché, in accordo con la giurisprudenza di legittimità, la “consecuzione” prescinde dalla semplice successione cronologica, ma richiede una “unicità della causa”. Riscontrata, quindi, l’autonomia tra le due procedure, per l’Agenzia bisogna fare riferimento alla data di avvio del secondo concordato preventivo. Per questo motivo, pertanto, la norma di riferimento è l’articolo 26 Dpr n. 633/1972 nella sua nuova formulazione;
• l’Agenzia ha richiamato un precedente documento di prassi (lcircolare n. 20/E del 2021), precisando che, laddove il cedente scelga di insinuarsi al passivo e di non emettere la nota di credito al momento dell’apertura della procedura concorsuale (ai sensi dell’articolo 26, comma 3-bis del Dpr n. 633/1972), e la procedura si riveli infruttuosa, il cedente ha la possibilità di avvalersi di quanto disposto dal comma 2 dello stesso articolo 26 del decreto Iva. Può insomma attendere la definitività del piano di riparto infruttuoso che attesta il mancato definitivo pagamento del corrispettivo ed emettere la nota di variazione con detrazione dell’imposta.

L’Agenzia, condividendo la soluzione proposta dalla Società, ha chiarito che nel caso in concreto non rileva il principio della consecuzione tra le procedure concorsuali; che va applicato l’articolo 26 del Dpr Iva, come novellato dal decreto "Sostegni-bis" e che l’istante può attendere la conclusione della procedura di concordato ed emettere nota di variazione in diminuzione in caso di esito infruttuoso della stessa.

• Risposta n 234 del 9.09.2025 Interpello

l Consiglio dei Ministri del 28 marzo, su proposta del Ministro delle imprese e del Made in Italy Adolfo Urso, ha approvato un disegno di legge, collegato alla legge di bilancio 2025, che delega il Governo alla riforma delle amministrazioni straordinarie e alla riforma della vigilanza sugli enti cooperativi e mutualistici.

Come evidenziato dallo stesso Governo le novità riguardano:

• a. Amministrazione straordinaria Gli elementi caratterizzanti riguardano la riforma organica della disciplina relativa all'amministrazione straordinaria delle imprese grandi o strategiche che versino in stato di insolvenza, attraverso:

• • il superamento dell'attuale stato di frammentazione normativa, mediante l'abrogazione del decreto legislativo 8 luglio 1999, n. 270, “Disciplina dell'amministrazione straordinaria delle grandi imprese in stato di insolvenza” e del decreto-legge 23 dicembre 2003, n. 347, “Misure urgenti in materia di ristrutturazione industriale di grandi imprese in stato di insolvenza”;
  • l'ulteriore estensione del campo soggettivo di applicazione della procedura, con specifico riguardo alle imprese di carattere strategico (in continuità con quanto previsto dall'art. 4-bis del decreto-legge 18 gennaio 2024, n. 4, “Disposizioni urgenti in materia di amministrazione straordinaria delle imprese di carattere strategico”);
  • l'immediata adozione, da parte del MIMIT, del provvedimento di apertura della procedura, previa istanza dell'impresa.
• b. Vigilanza sugli enti cooperativi e mutualistici Il Governo viene delegato ad intervenire, in via principale, sulla disciplina del decreto legislativo 2 agosto 2002, n. 220, e sulle disposizioni del codice civile. Gli elementi caratterizzanti la riforma di cui alla delega riguardano, in particolare:
  • l'inclusione nell'attività revisionale di un costante monitoraggio sulla gestione, nonché sulla rendicontazione di sostenibilità;
  • la riforma dell'Albo delle società cooperative, volta ad assicurare che tutti gli enti cooperativi siano iscritti in un unico pubblico registro nazionale accessibile gratuitamente e digitalmente;
  • l'introduzione di una disciplina del procedimento sanzionatorio a carico del revisore cooperativo;
  • l'integrazione della disciplina della Commissione centrale per le cooperative (organo consultivo del MIMIT).

Con la Risoluzione n. 13 del 19 febbraio le Entrate hanno replicato a dubbi sul concordato fallimentare con terzo assuntore.

L'Ordine istante ha chiesto di chiarire la tassazione applicabile, ai fini dell'imposta di registro, al decreto di omologa del concordato fallimentare con intervento del terzo assuntore, disciplinato dall'articolo 124 del Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 estensibile anche al concordato nella liquidazione giudiziale prevista dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 (codice della crisi d'impresa), agli artt. 240-253.

Come ricordato dall'istante il concordato fallimentare «rappresenta una particolare modalità di chiusura del fallimento a mezzo della quale l'imprenditore fallito definisce i rapporti pregressi con il pagamento, anche parziale, dei creditori e ottiene la liberazione dei beni soggetti alla procedura fallimentare» e che «la proposta di concordato può essere presentata sia dal fallito (a determinate condizioni), da parte di uno o più creditori o da un terzo, e deve essere approvata dai creditori e poi omologata dal Tribunale».
A tale riguardo, l'Ordine precisa che la fattispecie oggetto di quesito concerne i decreti di omologa del concordato fallimentare con intervento di un terzo assuntore, procedura nella quale «quest'ultimo si obbliga a soddisfare i crediti concorsuali nella misura concordata, in base allo schema civilistico dell'accollo (art. 1273 c.c.), dietro la cessione delle attività fallimentari».

Vediamo i chiarimenti ADE.

Concordato fallimentare con terzo assuntore: imposizione di registro

La problematica interpretativa riguarda la determinazione della base imponibile dell'imposta proporzionale di registro alle disposizioni negoziali contenute nel decreto di omologa del concordato fallimentare con terzo assuntore, disciplinato dagli articoli da 124 a 140 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 [cd. legge fallimentare (LF)].
Tale procedura si caratterizza per la duplice circostanza che l'assuntore, da un lato, si obbliga con i propri mezzi a soddisfare i creditori concorsuali nella misura concordata, in base allo schema civilistico dell'accollo, e dall'altro lato, acquisisce, di regola, per effetto della sentenza di omologa le attività fallimentari.
In particolare, nel concordato fallimentare con terzo assuntore è possibile distinguere due effetti:

• uno obbligatorio, che si realizza con l'assunzione degli obblighi derivanti dal concordato da parte del terzo e si sostanzia in una sorta di accollo dei debiti dell'imprenditore fallito da parte dell'assuntore;
• uno traslativo, ossia il trasferimento all'assuntore del patrimonio fallimentare.

La Suprema Corte ha stabilito che «al decreto di omologa del concordato fallimentare, con intervento di terzo assuntore, va applicato il criterio di tassazione correlato all'art. 8, lett. a), della tariffa, parte prima, allegata al cit. d.P.R. n. 131 del 1986, con commisurazione dell'imposta di registro in misura proporzionale al valore dei beni e dei diritti

fallimentari trasferiti, tenuto conto che l'aliquota applicabile dipende dalle voci dell'attivo trasferito (cessioni di crediti, cessione di beni, trasferimento dell'attivo) – mentre il contestuale accollo dei debiti – collegato a detta cessione dei beni fallimentari – è escluso dalla tassazione ex art. 21 comma 3, cit. e dalla base imponibile»

La tesi della Corte muove dalla considerazione che gli effetti del concordato con assuntore derivano direttamente dalla legge, tale per cui non può essere paragonato ad un accordo negoziale siglato tra le parti.

In particolare, la Corte ha osservato che nel concordato fallimentare, gli obblighi di pagamento del terzo assuntore, «non possono intendersi alla stregua del prezzo dei beni ceduti (d.p.r. n. 131 del 1986, art. 43, c. 2) in quanto l'assunzione di detti debiti costituisce effetto legale naturale ed imprescindibile, del mezzo di liquidazione alternativo alla procedura fallimentare (mezzo che, come tale, rimane sottoposto al controllo degli organi fallimentari) e, tenuto conto che nella fattispecie in esame non siamo in presenza di un mero contratto con correlativi corrispettivi, per il quale vigono le diverse regole di cui alla citata disposizione. (…).

In altri termini, analizzando la disciplina fallimentare, si osserva come l'assunzione delle passività rappresenti un effetto fisiologico del concordato con terzo assuntore, in quanto disposta direttamente dalla legge e correlata anche all'interesse del terzo assuntore che, animato da intenti legittimamente speculativi, mira a conseguire, dal ricavato della vendita dei beni e dall'esperimento delle azioni, un quid, economicamente apprezzabile, rispetto ai debiti

che si è accollato»

Pertanto, secondo la Cassazione, alla fattispecie in esame deve trovare applicazione la disposizione di cui all'articolo 21, comma 3, del T.U.R., ai sensi del quale «non sono soggetti ad imposta gli accolli di debiti ed oneri collegati ad altre disposizioni (…)» e l'imposta di registro in misura proporzionale deve dunque essere applicata su una base imponibile corrispondente al valore dei beni e dei diritti fallimentari trasferiti.

Alla luce dell'indirizzo assunto dalla Suprema Corte, che viene recepito in questa sede, si devono ritenere superati i chiarimenti forniti sulla questione in esame dalla richiamata circolare n. 27/E del 2012.

In conclusione, il decreto di omologa di un concordato fallimentare con intervento del terzo assuntore disciplinato dall'articolo 124 e seguenti della Legge Fallimentare, deve essere ricondotto all'ambito applicativo del citato articolo 21, comma 3 del TUR, e quindi l'imposta proporzionale di registro troverà applicazione sui beni dell'attivo fallimentare, oggetto di trasferimento, identificato analiticamente nei singoli beni che lo compongono ed applicando per ciascuno di essi, in base alla relativa natura, l'imposta di registro prevista nella tariffa.

Le medesime conclusioni valgono anche per quanto concerne il trattamento dell'imposta di registro alla procedura di concordato nella liquidazione giudiziale, disciplinato dal nuovo Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza, agli articoli 240-253, in quanto tale istituto non presenta differenze sostanziali rispetto al previgente ''concordato fallimentare'.

• Risoluzione n 13 del 18.02.2025