Si parla di mala gestio in riferimento ad una condotta gestionale imprudente, negligente o contraria agli interessi dell’ente o del gruppo rappresentato. Tale espressione assume rilievo quando chi esercita funzioni gestionali o di direzione (in una società, un’associazione o un condominio) viola i doveri di diligenza, trasparenza e correttezza imposti dalla legge o dallo statuto.

In ambito condominiale la mala gestio dell’amministratore si configura, indipendentemente dalle ipotesi specifiche previste dall’art. 1129 c.c., ogni qualvolta l’attività svolta si discosti dall’interesse collettivo dei condomini. 

Tali condotte integrano una violazione del dovere di diligenza e possono dar luogo a un obbligo di risarcimento per i danni derivanti dalla sua condotta negligente. 

Mancanza di regolare contabilità e credito per compenso dell’amministratore

È essenziale evidenziare che il diritto dell’amministratore a percepire il compenso, nonché al rimborso delle anticipazioni e delle spese sostenute, è subordinato alla presentazione al condominio di un rendiconto dettagliato della propria gestione.

In altre parole il credito per il compenso di detto professionista non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose – analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società – deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo. Recentemente è stato chiaramente affermato che l'amministratore non ha diritto al compenso se non è stato approvato il rendiconto di gestione, ossia il cosiddetto “bilancio consuntivo” (Cass. civ., sez. II, 21/06/23, n. 17713). 

In mancanza di regolare rendiconto approvato la domanda dell'amministratore tesa ad ottenere il compenso maturato negli anni in cui ha gestito il condominio va rigettata perché il credito non è munito del necessario requisito di liquidità ed esigibilità (Trib. Napoli Nord 24 aprile 2025, n. 1567). 

La mala gestio: esempi pratici

La cosiddetta mala gestio si configura ogniqualvolta l’amministratore condominiale adotti condotte non conformi all’interesse collettivo dei rappresentati. 

Ciò si verifica, ad esempio, quando omette di mettere a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, oppure non fornisce un rendiconto chiaro e trasparente della propria gestione. Una responsabilità — sia civile che penale — può sorgere in capo all’amministratore in presenza di una mala gestio contabile tale da provocare un dissesto nella contabilità condominiale. Tale dissesto può derivare da incongruenze tra i dati riportati nei consuntivi e le somme effettivamente versate dai condomini, nonché dall’appropriazione indebita di parte di tali somme, utilizzate dall’amministratore per fini personali anziché per adempiere ai debiti del condominio verso terzi.

Il risarcimento danni: casi in cui è previsto

Gli addebiti di "mala gestio" mossi all'ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini.

È stato affermato che non è sufficiente limitarsi ad affermazioni generiche, come sostenere che “le somme si sarebbero potute evitare” o che la gestione è stata “opaca” (Trib. Monza 17 giugno 2025, n. 1229). 

Il condominio che agisce contro l'ex amministratore per far valere la responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. deve allegare e provare, oltre alla fonte negoziale del proprio diritto, di avere subito pregiudizi, causalmente ricollegabili alla condotta inadempiente tenuta dall'amministratore.

Per configurare una responsabilità civile, perciò, il condominio è tenuto a allegare in modo preciso e documentato l’entità del danno subito, la sua origine e il nesso causale con le condotte gestionali contestate. Solo attraverso questa ricostruzione puntuale è possibile superare il livello della mera critica contabile e accedere al piano della responsabilità risarcitoria. L'amministratore, invece, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, in particolare, dell'effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall'urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso – con la relativa provenienza – e di ogni singolo esborso – in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa). In ogni caso, va ricordato che è nulla per eccesso di potere la delibera dell’assemblea condominiale che, a maggioranza, decide di non promuovere un’azione legale nei confronti dell’amministratore responsabile di atti di mala gestio suscettibili di arrecare danni ai condomini. Tale principio è stato affermato dal Tribunale di Milano con sentenza del 24 giugno 1991, sottolineando come una simile delibera comprometta il diritto alla tutela giurisdizionale e si ponga in contrasto con i principi di corretto esercizio del potere assembleare.

Il pianerottolo è un componente essenziale delle scale comuni, funzionalmente destinato al migliore godimento dell’immobile da parte di tutti i condomini, e non soltanto dell’occupante l’unità abitativa che vi si affaccia. Tale manufatto, sebbene non espressamente indicato nell’elenco dei beni di cui all’art. 1117 c.c., intanto può considerarsi in esso incluso, quale elemento strutturale collegato alle scale, in quanto, essendo ad esse vicino, sia funzionalmente adibito a consentire il passaggio da una rampa di scale all’altra, nonché a dare accesso alle proprietà esclusive che su esso si aprono.

Uso lecito dei pianerottoli: ok a piante zerbini portaombrelli

È noto che l’art. 1102 c.c. consente ai singoli di trarre maggiori utilità dal bene comune, purché sia rispettata la facoltà di pari uso degli altri comproprietari e non sia mutata la destinazione del bene. In ogni caso, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge, a ciascun partecipante alla comunione, la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Alla luce di quanto sopra, quindi, il condòmino di un edificio ha il diritto di usare i vani delle scale, in genere, e i pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio). Ma, a determinate condizioni, anche l'apposizione di un cancello/inferriata, (leggero e di facile apertura), può costituire un atto lecito rientrante nelle facoltà del compossessore dovendosi ritenere del tutto irrilevanti le ragioni soggettive che abbiano spinto il condomino a collocare il cancelletto in questione. 

Usi illeciti del pianerottolo: stendini, spazzatura…

Costituisce utilizzo improprio della parte comune, la collocazione, sul pianerottolo antistante l'accesso del relativo locale, di suppellettili determinanti l'ingombro al transito dei condomini. 

Così, per esempio, non è possibile lasciare lo stendibiancheria sul pianerottolo se è di intralcio agli altri, trattandosi di luogo adibito alla sua destinazione naturale, ovverosia al transito delle persone per accedere agli alloggi. È possibile che uno stendibiancheria sia lasciato per poco tempo per via dell'immediato utilizzo che il proprietario intende farne, ma non è possibile adibire il pianerottolo a luogo adibito allo stazionamento abituale di stendini.

Si deve considerare, poi, che il regolamento, vista la particolare destinazione del vano delle scale e l'esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, possa stabilire il divieto di collocare suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti; del resto, l'uso della cosa comune, da parte di un condomino , non deve impedire agli altri condomini un uso tendenzialmente pari della medesima cosa. 

Si noti, poi, che dev'essere considerato lecito solo il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori).

L’incorporazione dei pianerottoli

Indipendentemente da un'espressa previsione regolamentare, i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando un’alterazione della destinazione della cosa comune ed un’utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini, nonché – in sede possessoria – lesiva del compossesso degli stessi. 

 In ogni caso, il condomino che ha spostato abusivamente il portoncino d'ingresso della propria abitazione in corrispondenza del muro esterno, inglobando una porzione dell'andito antistante l'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (parte del pianerottolo comune), non può ottenere la concessione in sanatoria se non è in grado di dimostrare il diritto di proprietà esclusiva dello spazio incorporato. 

A tale proposito, ad esempio, i giudici amministrativi hanno precisato che l'andito è parte integrante del pianerottolo comune, di cui costituisce una continuazione, con la conseguenza che il condomino titolare dell'appartamento che vi si affaccia può utilizzarlo in modo più intenso ma non può certo incorporarlo, neppure parzialmente nella proprietà esclusiva. Il bene si presume comune salvo che il singolo condominio con titolo idoneo (ad esempio il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto o il regolamento condominiale «contrattuale», accettato da tutti nei rogiti di acquisto) dimostri di esserne titolare esclusivo o provi la destinazione dello spazio al servizio esclusivo del suo appartamento o dimostri di averlo posseduto in via esclusiva per il tempo necessario all'usucapione.

 Al contrario, non è rilevante che altri condòmini abbiano commesso lo stesso abuso.