Si parla di mala gestio in riferimento ad una condotta gestionale imprudente, negligente o contraria agli interessi dell’ente o del gruppo rappresentato. Tale espressione assume rilievo quando chi esercita funzioni gestionali o di direzione (in una società, un’associazione o un condominio) viola i doveri di diligenza, trasparenza e correttezza imposti dalla legge o dallo statuto.

In ambito condominiale la mala gestio dell’amministratore si configura, indipendentemente dalle ipotesi specifiche previste dall’art. 1129 c.c., ogni qualvolta l’attività svolta si discosti dall’interesse collettivo dei condomini. 

Tali condotte integrano una violazione del dovere di diligenza e possono dar luogo a un obbligo di risarcimento per i danni derivanti dalla sua condotta negligente. 

Mancanza di regolare contabilità e credito per compenso dell’amministratore

È essenziale evidenziare che il diritto dell’amministratore a percepire il compenso, nonché al rimborso delle anticipazioni e delle spese sostenute, è subordinato alla presentazione al condominio di un rendiconto dettagliato della propria gestione.

In altre parole il credito per il compenso di detto professionista non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose – analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società – deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo. Recentemente è stato chiaramente affermato che l'amministratore non ha diritto al compenso se non è stato approvato il rendiconto di gestione, ossia il cosiddetto “bilancio consuntivo” (Cass. civ., sez. II, 21/06/23, n. 17713). 

In mancanza di regolare rendiconto approvato la domanda dell'amministratore tesa ad ottenere il compenso maturato negli anni in cui ha gestito il condominio va rigettata perché il credito non è munito del necessario requisito di liquidità ed esigibilità (Trib. Napoli Nord 24 aprile 2025, n. 1567). 

La mala gestio: esempi pratici

La cosiddetta mala gestio si configura ogniqualvolta l’amministratore condominiale adotti condotte non conformi all’interesse collettivo dei rappresentati. 

Ciò si verifica, ad esempio, quando omette di mettere a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, oppure non fornisce un rendiconto chiaro e trasparente della propria gestione. Una responsabilità — sia civile che penale — può sorgere in capo all’amministratore in presenza di una mala gestio contabile tale da provocare un dissesto nella contabilità condominiale. Tale dissesto può derivare da incongruenze tra i dati riportati nei consuntivi e le somme effettivamente versate dai condomini, nonché dall’appropriazione indebita di parte di tali somme, utilizzate dall’amministratore per fini personali anziché per adempiere ai debiti del condominio verso terzi.

Il risarcimento danni: casi in cui è previsto

Gli addebiti di "mala gestio" mossi all'ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini.

È stato affermato che non è sufficiente limitarsi ad affermazioni generiche, come sostenere che “le somme si sarebbero potute evitare” o che la gestione è stata “opaca” (Trib. Monza 17 giugno 2025, n. 1229). 

Il condominio che agisce contro l'ex amministratore per far valere la responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. deve allegare e provare, oltre alla fonte negoziale del proprio diritto, di avere subito pregiudizi, causalmente ricollegabili alla condotta inadempiente tenuta dall'amministratore.

Per configurare una responsabilità civile, perciò, il condominio è tenuto a allegare in modo preciso e documentato l’entità del danno subito, la sua origine e il nesso causale con le condotte gestionali contestate. Solo attraverso questa ricostruzione puntuale è possibile superare il livello della mera critica contabile e accedere al piano della responsabilità risarcitoria. L'amministratore, invece, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, in particolare, dell'effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall'urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso – con la relativa provenienza – e di ogni singolo esborso – in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa). In ogni caso, va ricordato che è nulla per eccesso di potere la delibera dell’assemblea condominiale che, a maggioranza, decide di non promuovere un’azione legale nei confronti dell’amministratore responsabile di atti di mala gestio suscettibili di arrecare danni ai condomini. Tale principio è stato affermato dal Tribunale di Milano con sentenza del 24 giugno 1991, sottolineando come una simile delibera comprometta il diritto alla tutela giurisdizionale e si ponga in contrasto con i principi di corretto esercizio del potere assembleare.