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Il pianerottolo in condominio: cosa si può e cosa non si può fare
Il pianerottolo è un componente essenziale delle scale comuni, funzionalmente destinato al migliore godimento dell’immobile da parte di tutti i condomini, e non soltanto dell’occupante l’unità abitativa che vi si affaccia. Tale manufatto, sebbene non espressamente indicato nell’elenco dei beni di cui all’art. 1117 c.c., intanto può considerarsi in esso incluso, quale elemento strutturale collegato alle scale, in quanto, essendo ad esse vicino, sia funzionalmente adibito a consentire il passaggio da una rampa di scale all’altra, nonché a dare accesso alle proprietà esclusive che su esso si aprono.
Uso lecito dei pianerottoli: ok a piante zerbini portaombrelli
È noto che l’art. 1102 c.c. consente ai singoli di trarre maggiori utilità dal bene comune, purché sia rispettata la facoltà di pari uso degli altri comproprietari e non sia mutata la destinazione del bene. In ogni caso, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge, a ciascun partecipante alla comunione, la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Alla luce di quanto sopra, quindi, il condòmino di un edificio ha il diritto di usare i vani delle scale, in genere, e i pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio). Ma, a determinate condizioni, anche l'apposizione di un cancello/inferriata, (leggero e di facile apertura), può costituire un atto lecito rientrante nelle facoltà del compossessore dovendosi ritenere del tutto irrilevanti le ragioni soggettive che abbiano spinto il condomino a collocare il cancelletto in questione.
Usi illeciti del pianerottolo: stendini, spazzatura…
Costituisce utilizzo improprio della parte comune, la collocazione, sul pianerottolo antistante l'accesso del relativo locale, di suppellettili determinanti l'ingombro al transito dei condomini.
Così, per esempio, non è possibile lasciare lo stendibiancheria sul pianerottolo se è di intralcio agli altri, trattandosi di luogo adibito alla sua destinazione naturale, ovverosia al transito delle persone per accedere agli alloggi. È possibile che uno stendibiancheria sia lasciato per poco tempo per via dell'immediato utilizzo che il proprietario intende farne, ma non è possibile adibire il pianerottolo a luogo adibito allo stazionamento abituale di stendini.
Si deve considerare, poi, che il regolamento, vista la particolare destinazione del vano delle scale e l'esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, possa stabilire il divieto di collocare suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti; del resto, l'uso della cosa comune, da parte di un condomino , non deve impedire agli altri condomini un uso tendenzialmente pari della medesima cosa.
Si noti, poi, che dev'essere considerato lecito solo il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori).
L’incorporazione dei pianerottoli
Indipendentemente da un'espressa previsione regolamentare, i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando un’alterazione della destinazione della cosa comune ed un’utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini, nonché – in sede possessoria – lesiva del compossesso degli stessi.
In ogni caso, il condomino che ha spostato abusivamente il portoncino d'ingresso della propria abitazione in corrispondenza del muro esterno, inglobando una porzione dell'andito antistante l'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (parte del pianerottolo comune), non può ottenere la concessione in sanatoria se non è in grado di dimostrare il diritto di proprietà esclusiva dello spazio incorporato.
A tale proposito, ad esempio, i giudici amministrativi hanno precisato che l'andito è parte integrante del pianerottolo comune, di cui costituisce una continuazione, con la conseguenza che il condomino titolare dell'appartamento che vi si affaccia può utilizzarlo in modo più intenso ma non può certo incorporarlo, neppure parzialmente nella proprietà esclusiva. Il bene si presume comune salvo che il singolo condominio con titolo idoneo (ad esempio il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto o il regolamento condominiale «contrattuale», accettato da tutti nei rogiti di acquisto) dimostri di esserne titolare esclusivo o provi la destinazione dello spazio al servizio esclusivo del suo appartamento o dimostri di averlo posseduto in via esclusiva per il tempo necessario all'usucapione.
Al contrario, non è rilevante che altri condòmini abbiano commesso lo stesso abuso.
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Amministratori di condominio: novità per comunicazione interventi patrimonio edilizio
Con Provvedimento n 470370 del 21 dicembre le Entrate modificano le specifiche tecniche, approvate con il provvedimento 14 febbraio 2022 n. 46900, relative alle comunicazioni dei dati da trasmettere all’Anagrafe tributaria, in relazione agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, di cui al Provvedimento n. 19969 del 27 gennaio 2017.
Viene specificato che, a partire dalle informazioni relative all’anno 2022, le comunicazioni effettuate da parte degli amministratori di condominio sono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 al presente provvedimento, precedentemente modificate con i provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 30383 del 6 febbraio 2018, n. 28213 del 6 febbraio 2019, n. 1432213 del 20 dicembre 2019, 49885 del 19 febbraio 2021 e n. 46900 del 14 febbraio 2022.
Restano ferme le altre disposizioni contenute nei citati provvedimenti.
Di fatto viene inserito il nuovo codice intervento “32” per la comunicazione dei dati relativi alle spese sostenute per eliminare le barriere architettoniche in edifici già esistenti, di cui all’art. 119-ter del citato DL 34/2020 (introdotto dalla L. 234/2021, legge di bilancio 2022), che beneficiano della detrazione del 75%.
Ricordiamo che a norma dell'art 1 del provvedimento n 19969/2017 i soggetti obbligati alla trasmissione sono gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento che devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle entrate le comunicazioni di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 1° dicembre 2016, con le modalità stabilite dal provvedimento, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1. Per approfondimenti leggi anche: Amministratori condominio 2017: invio dei dati per interventi edilizi.
Con il nuovo provvedimento appunto le specifiche tecniche sono aggiornate al 2022.
Con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione, gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare.
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Superbonus: il condòmino contrario ai ponteggi non lo può impedire
Secondo il Tribunale di Firenze il condòmino contrario ai ponteggi non può impedire i lavori del Superbonus 110%
In particolare, i tempi stabiliti dal legislatore per concludere i lavori e godere dei crediti di imposta non sono derogabili, perciò il Tribunale di Firenze, in sede cautelare, con una ordinanza del 19 settembre 2022, ha accolto il ricorso, proposto a norma dell’articolo 700 del Codice procedura civile, da parte di un Condominio per costringere il proprietario dell’unità ad uso non abitativo posta al piano seminterrato e dotata di due fabbricati accessori all’edificio, ad installare il ponteggio nell’area di sua proprietà.
E' stato disposto l’obbligo del condòmino a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea dei condòmini, ma, per rispondere a tutte le esigenze, si è deciso anche che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del resistente e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata laterale (sinistra) prospiciente la rampa così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso.
Vediamo una sintesi delle motivazioni.
L'art 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
La disposizione, in quanto di valenza generale, è stata ritenuta applicabile anche al condominio dalla sentenza della Cassazione n. 685/2006 rispetto al requisito della necessità.
Non ci si deve riferire all’opera che si intende realizzare, quanto alle modalità di esecuzione, e, quindi, al concetto secondo il quale occorre garantire il debito completamento dei lavori, pur nella consapevolezza che «l’utilizzazione del fondo del vicino, non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio» (Cassazione 18555/2021; Cassazione 7768/2011, Cassazione 28234/2008).
Il tribunale di Firenze ha anche sottolineato che trattandosi di opere deliberate da parte dell’assemblea dei condòmini, rimaste prive di alcuna impugnazione, a norma della previsione di cui agli articoli 1136 e 1137 Codice civile, non possono essere messe in discussione ulteriormente.
Il secondo aspetto valutato dal giudice riguarda l’elemento del pregiudizio imminente e irreparabile che è stato contestualizzato secondo la tempistica “normativa” occorrente per la conclusione delle opere del superbonus e del bonus facciata.
Viene espressamente richiamato il fatto che i lavori di manutenzione straordinaria approvati dall’assemblea condominiale potranno essere eseguiti beneficiando dei bonus fiscali (con cessione del credito), per usufruire dei quali però è necessario rispettare precise scadenze e in particolare i lavori del superbonus dovranno essere ultimati entro il 31 dicembre 2023, mentre quelli del bonus facciate 90% entro il 31 dicembre 2022.
Inoltre il provvedimento ha richiamato il contratto di appalto, il quale prevedeva che nel caso in cui non fossero riconosciute al committente le detrazioni o, comunque, non si riuscisse a perfezionare la cessione del relativo credito, lo stesso sarebbe rimasto debitore dell’appaltatore per la porzione di corrispettivo che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito.
Per tali motivi è stato deciso l'obbligo di installazione del ponteggio con le condizioni su richiamate.