Con la Risoluzione n 56 del 13 ottobre le Entrate si occupano di chiarire la tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro e della determinazione della sanzione (Articolo 69 del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

Tardiva registrazione contratti di locazione

Negli ultimi anni, diversi contribuenti e operatori si sono trovati di fronte a un dubbio concreto e rilevante: in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione o sublocazione pluriennale, la sanzione prevista dall’art. 69 del Testo Unico Registro deve essere commisurata all’imposta calcolata sul canone dell’intera durata del contratto oppure solo sull’imposta dovuta per la prima annualità, nel caso in cui si sia scelto il versamento rateizzato? 

Il quesito nasce da una differenza sostanziale: un conto è applicare la sanzione sull’intero canone pluriennale (es. 4+4 anni), altro è limitarla al solo primo anno. 

Quest’ultima posizione è sostenuta dalla giurisprudenza recente ma non pienamente accolta fino ad oggi dall’Amministrazione finanziaria.

In passato, l’Agenzia delle Entrate, come da circolare n. 26/E del 2011, aveva indicato che la sanzione andava calcolata sull’intera durata del contratto, indipendentemente dal metodo di pagamento scelto (annuale o in unica soluzione).

Con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate modifica ufficialmente il proprio orientamento alla luce di quanto stabilito in modo coerente dalla Corte di Cassazione.

Secondo la Suprema Corte (sentenze nn. 1981, 2357, 10504/2024, tra le altre), la sanzione deve essere proporzionata alla violazione effettivamente commessa. 

Se il contribuente ha optato per il pagamento annuale dell’imposta, la violazione riguarda solo la prima annualità. 

Non si può punire un contribuente per annualità future non ancora scadute.

La nuova posizione dell’Agenzia stabilisce quindi che: in caso di tardiva registrazione di contratti pluriennali, la sanzione ex art. 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta dovuta sulla prima annualità, se l’imposta è assolta anno per anno.

La ratio è chiara: si mantiene un criterio di proporzionalità e ragionevolezza tra illecito e sanzione, in linea con l’art. 3 della Costituzione.

Se il contribuente sceglie volontariamente di versare l’imposta per l’intera durata del contratto, allora la base di calcolo per la sanzione resta quella totale. 

In questo caso, come ha osservato la Cassazione, il contribuente ottiene un beneficio fiscale (una riduzione proporzionale in base al tasso di interesse legale) ma si assume anche il rischio di un maggiore impatto sanzionatorio in caso di ritardo.

Il 14 marzo le Entrate hanno pubblicato la Circolare n 2/2025 sull'imposta di registro, catasto e bollo a seguiro della Riforma Fiscale che ha introdotto diverse novità e semplificazioni.

Si tratta di un commento ai Decreti legislativi n. 139 e 87 del 2024 che hanno lo scopo di:

• introdurre, come criterio generale e salvo specifiche fattispecie, il sistema dell’autoliquidazione in materia di imposta di registro;
• ottimizzare la coerenza della disciplina dei tributi investiti dalla novella, anche mediante l’accorpamento o la soppressione di fattispecie imponibili ovvero mediante la revisione della base imponibile o della misura
  dell’imposta applicabile;
• semplificare la disciplina concernente l’imposta di bollo e i tributi speciali, tenendo conto, in particolare, della dematerializzazione dei documenti e degli atti;
• ridurre e semplificare gli adempimenti a carico dei contribuenti anche mediante l’introduzione di nuove soluzioni tecnologiche e il potenziamento dei servizi telematici;
• rivedere, in un’ottica di semplificazione, le modalità di applicazione dell’imposta di registro sugli atti giudiziari, introducendo il principio della preventiva richiesta del tributo alla parte soccombente, qualora sia agevolmente identificabile.

Autoliquidazione imposta di registro: novità

In via generale, il nuovo articolo 41 del Testo unico Registro (Tur) prevede che il calcolo dell’imposta competa direttamente al soggetto obbligato al versamento e non più all’ufficio. 

In attuazione dei principi sanciti dall’articolo 10, lettera b), della legge delega per la riforma fiscale, la nuova versione del comma 16 del citato articolo 41 prevede che la liquidazione dell’imposta di registro, anziché essere
 effettuata dall’Ufficio, così come disposto dalla precedente formulazione, competa direttamente al soggetto obbligato al relativo versamento, salvo che si tratti di atti giudiziari di cui all’articolo 37 del TUR e di atti per i quali è prevista la registrazione a debito di cui all’articolo 59 e seguenti del TUR.
Resta fermo quanto previsto dall’articolo 3-bis, comma 3, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, in merito all’autoliquidazione dell’imposta dovuta nei casi in cui è prevista la presentazione per via telematica del modello unico informatico.
Nell’articolo 41 del TUR è, inoltre, introdotto il comma 2-bis che, coerentemente con il nuovo sistema di autoliquidazione dell’imposta, disciplina le modalità con le quali gli Uffici controllano la regolarità della predetta liquidazione, autonomamente effettuata dal contribuente.

Secondo quanto previsto dal nuovo comma, gli Uffici controllano la regolarità della liquidazione delle imposte e tasse effettuata dal contribuente e dei relativi versamenti sulla base degli elementi desumibili dall’atto (in conformità a quanto stabilito dall’articolo 20 del TUR), anche avvalendosi di procedure automatizzate. 

Qualora, in esito ai predetti controlli, emerga la debenza di una maggiore imposta rispetto a quella autonomamente liquidata e versata dal contribuente, l’Ufficio notifica a quest’ultimo un avviso di liquidazione recante l’invito a effettuare, entro il termine di sessanta giorni, il pagamento della quota parte di tributo non versata, della sanzione di cui all’articolo 1310 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, nonché degli interessi di mora, calcolati a decorrere dalla data in cui l’imposta medesima avrebbe dovuto essere pagata. 

Attenzione al fatto che il pagamento effettuato entro il termine di sessanta giorni consente al contribuente di beneficiare della riduzione a un terzo della predetta sanzione amministrativa.
Al fine di evitare dubbi interpretativi, il citato comma 2-bis, inoltre, esclude dalla predetta procedura di controllo gli atti per i quali si applicano le disposizioni di cui all’articolo 3-ter12 del d.lgs. n. 463 del 1997 – ossia gli atti in relazione ai quali si procede con la presentazione per via telematica del modello unico informatico e l’autoliquidazione dei relativi tributi – che restano pertanto assoggettati alle procedure di controllo ivi previste.
La lettera p) del comma 1 dell’articolo 2 del decreto delegato modifica l’articolo 42, comma 1, del TUR, con la finalità di allineare la nozione di imposta principale rispetto al neo introdotto sistema di autoliquidazione del tributo. 

In particolare, è definita principale «l’imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall’ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione».

Cessione d’azienda: come si paga l’impoosta di registro

Con la lettera i) del comma 1 dell’articolo 2 del decreto delegato è stato riformulato il comma 416 dell’articolo 2317 del TUR, prevedendo che nelle cessioni di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell’impresa «si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso aventi a oggetto le diverse tipologie di beni che compongono l’azienda o il ramo di azienda, sulla base dell’imputazione a tali beni di una quota parte del corrispettivo da individuare secondo una ripartizione indicata nell’atto o nei suoi allegati. Per i crediti aziendali si applica sulla quota parte di corrispettivo a essi imputata l’aliquota prevista per le cessioni di crediti. Ai fini dell’applicazione delle diverse aliquote, le passività si imputano ai diversi beni sia mobili che immobili in proporzione del loro rispettivo valore. In assenza della suddetta ripartizione, si applica la disposizione del comma 1».
Come si evince dalla relazione illustrativa, la finalità del suddetto intervento normativo è quella di stabilire espressamente le condizioni in presenza delle quali, nei casi di cessione di un’azienda o di un ramo aziendale, sono applicabili, separatamente, le diverse aliquote previste per il trasferimento dei singoli beni e diritti che lo compongono, in luogo di un’aliquota unica (i.e., quella più elevata tra le diverse aliquote previste per i singoli beni e diritti inclusi nel compendio aziendale) 

La novella in commento conferma che, nel caso di cessioni aventi ad oggetto l’azienda nella sua interezza o specifici complessi aziendali, riferibili a singoli rami di un’impresa, è ammessa la separata applicazione delle aliquote concernenti i trasferimenti a titolo oneroso delle distinte tipologie di beni che compongono l’azienda o il singolo ramo della stessa, a condizione che, per effetto della ripartizione indicata nell’atto di trasferimento o nei relativi allegati, sia possibile imputare ai vari beni una quota parte del corrispettivo.
È stato, inoltre, stabilito che, qualora la cessione per la quale sia prevista la suddetta ripartizione del corrispettivo abbia a oggetto anche crediti aziendali, la rispettiva quota parte del prezzo agli stessi imputabile è soggetta all’aliquota stabilita per le cessioni di crediti
In merito alla valorizzazione delle passività, con il medesimo comma 4 dell’articolo 23 in commento si conferma che, ai fini dell’applicazione delle diverse aliquote, l’imputazione delle passività ai diversi beni mobili e immobili si  effettua in proporzione al loro rispettivo valore, a nulla rilevando lo specifico collegamento delle suddette passività con i singoli elementi dell’attivo aziendale.

La novella dispone, inoltre, che l’Ufficio controlli la congruità della ripartizione del corrispettivo di cui al comma 4 dell’articolo 23 del TUR.

 L’ultimo periodo della previsione in commento stabilisce, inoltre, che, in  assenza di una espressa ripartizione del corrispettivo, trova applicazione il criterio alternativo previsto dal comma 1 dell’articolo 23, con la conseguenza che il trasferimento dell’intero complesso aziendale o del singolo ramo d’azienda deve essere assoggettato all’imposta di registro, calcolata applicando al corrispettivo unitariamente stabilito l’aliquota più elevata tra quelle previste per i singoli beni o diritti che compongono il complesso oggetto di cessione.

L’articolo 2, comma 1, lettera t), del decreto delegato interviene  modificando l’articolo 51, commi 2 e 4, del TUR.  In ragione di tale intervento normativo, pertanto, ai sensi del comma 2, la base imponibile dell’imposta di registro, dovuta per i trasferimenti di aziende o diritti reali su di esse, è determinata assumendo il valore venale complessivo dei

 beni che compongono l’azienda, compreso l’avviamento ed esclusi i beni indicati nell’articolo 724 della parte prima della Tariffa e nell’articolo 11-bis della Tabella. 

Dall’ammontare così determinato devono essere sottratte le passività inerenti all’azienda, risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del codice civile, tranne quelle che l’alienante si sia espressamente impegnato a estinguere e quelle relative ai beni sopra citati.

Con riferimento alle modifiche apportate all’articolo 51, comma 4, del TUR, si rileva che l’Ufficio controlla il valore di cui al comma 126, tenendo conto anche degli accertamenti compiuti ai fini di altre imposte e «procede ad accessi, ispezioni e verifiche secondo le disposizioni relative all’imposta sul valore aggiunto».

Imposta di bollo: come si paga

Viene razionalizzata anche la disciplina concernente l’imposta di bollo e i tributi speciali, tenendo conto, in particolare, delle possibilità offerte dalla dematerializzazione dei documenti e degli atti. 

In particolare, vengono semplificate le modalità di pagamento: per gli atti da registrare in termine fisso, il bollo è assolto, anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione, tramite modello F24; ok al contrassegno telematico per i documenti analogici presentati per la registrazione in originale all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. 

Diviene possibile, infine, anche in relazione all’imposta di bollo e all’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine, presentare la dichiarazione integrativa, per correggere errori od omissioni.

Per tutte le altre novità si rimanda alla consultazione della Circolare n 2/2025.

Con Risposta di interpello n 214 del 31 ottobre le entrate chiariscono il perimetro di tassazione ai fini dell'imposta di registro di un atto notarile di rettifica e conferma di atto nullo.

Sinteticamente l'imposta di registro applicabile è al 3% prevista per gli Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, vediamo il perchè. 

Atto notarile di rettifica e conferma di atto nullo: l’imposta di registro da applicare

Si replica ad un Notaio istante che incaricato della stesura di un atto di ''rettifica e conferma di atto nullo'', rappresenta che:

«in detto atto, non era stata fatta alcuna menzione di tale fabbricato; di conseguenza, il predetto atto, oltre all'omissione dell'indicazione del fabbricato, è incorso nella causa di nullità prevista dall'articolo 46, comma 1, D.P.R. 380/2001 e dell'allora vigente articolo 40, legge 28 febbraio 1985 n.47 dal momento che l'originario venditore dell'epoca ha omesso di indicare gli estremi del permesso di costruire ed i successivi titoli edilizi in forza del quale il fabbricato è stato edificato»

L'Istante chiede se debba procedersi alla tassazione del fabbricato omesso nell'atto di trasferimento precisando che «il dubbio ricade sul fatto che sia controverso se questi fabbricati già esistenti siano stati o meno trasferiti all'epoca dell'atto citato, in cui si è pagata la tassazione relativa al solo terreno, e se quindi, in sede di rettifica e conferma di tale atto nullo debba procedersi alla tassazione dei fabbricati medesimi ed in che misura»

L'articolo 59 bis della legge 16 febbraio 1913, n. 89 dispone che «Il notaio ha facoltà di rettificare, fatti salvi i diritti dei terzi, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi, anche ai fini dell'esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato».
Dunque, il notaio può rettificare ''errori od omissioni materiali'' relativi ai dati riportati in atti pubblici o scritture private autenticate, mediante una propria certificazione, che si sostanzia in una dichiarazione di scienza relativa ai dati preesistenti all'atto, dei quali il notaio ha conoscenza.
L'articolo 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (''Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985'') prevede che «1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento […] di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria […]. 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa».
Nel caso di specie, l'Istante produce una bozza di atto denominato ''Rettifica ai sensi dell'art. 59bis della L. 16 febbraio 1913, n. 89 e Conferma di atto nullo ai sensi dell'art. 46, comma 4, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380'', dal quale risulta che gli eredi intendono correggere l'errore materiale relativo alla data di nascita della parte acquirente (de cuius) del terreno di cui all'atto di compravendita stipulato e confermare urbanisticamente il suddetto atto di provenienza, ai sensi dell'articolo 46, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e del disposto di cui al previgente articolo 40 della legge
28 febbraio 1985, n. 47, «al fine di sanare la nullità del citato atto e la conseguente invalidità della relativa nota di trascrizione».

Nel caso di specie, quindi, con la bozza dell'atto esaminato non viene effettuata una mera rettifica di dati catastali dell'immobile oggetto del precedente trasferimento, che non comparivano in modo corretto, ma viene modificata una parte essenziale del contratto, ovvero l'immobile oggetto del negozio precedente che, conseguentemente,
acquisisce un valore economico differente.
A parere della scrivente, dunque, lo stipulando atto pur non producendo effetti traslativi nell'individuare gli immobili oggetto del precedente atto di compravendita e dei relativi riferimenti catastali, ridefinisce l'oggetto del precedente atto di trasferimento e assume una portata innovatrice dell'assetto giuridico preesistente e modificativa rispetto all'atto rettificato, rilevante ai fini della tassazione indiretta.

Ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, nella fattispecie in esame, in ossequio all'articolo 20 del citato TUR, secondo cui «L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione,
anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi», si ritiene applicabile l'imposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento, prevista per gli «Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale», ai sensi dell'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.
Detta aliquota del 3 per cento è da applicare al ''valore del bene o del diritto'' oggetto dell'atto in esame che, trattandosi di beni immobili, si intende ''il valore venale in comune commercio'' (art. 51 del TUR)

• Risposta ADE n 214 del 31.10.2024 Interpello

A decorrere dal 30 settembre sono validi nuovi codici atto per l'esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione nei pubblici registri immobiliari.

A prevederlo è il Provvedimento n 292682 dell'11 luglio 2024 delle Entrate con le relative le tabelle.

Nuovi codici per gli atti immobiliri: applicabili dal 30 settembre

Come evidenziato nello stesso provvedimento le tabelle allegate codificano fattispecie sopravvenute in forza dell’emanazione di nuovi atti normativi e, al fine di una più chiara evidenza pubblicitaria dei registri immobiliari, provvedono anche ad una più dettagliata definizione di alcune formalità già codificate, come nel caso delle annotazioni correlate ai procedimenti di volontaria giurisdizione per le quali, con i nuovi codici atto, viene specificato se si tratta di provvedimenti giurisdizionali di accoglimento o di rigetto.

Viene specificato che le codifiche, riportate nell’allegato elenco (allegato 4), di nuova introduzione rispetto a quelle già in uso potranno essere adottate per la redazione delle note di trascrizione e di iscrizione e delle domande di annotazione a decorrere dal 30 settembre 2024.

• Provvedimento n 292682 dell'11.07.2024

Il DL n 39/2024 pubblicato in GU n 75 del 29 marzo prevede con l'art 6 misure di monitaraggio per la transizione 4.0

Nel dettaglio, ai fini della fruizione dei crediti d’imposta 4.0 si pevede una comunicazioni al Ministero delle Imprese e del made in Italy, MIMIT.

In relazione a questo nuovo adempimento, con Risoluzione n 19 dell'11.04 nelle more dell’adozione del decreto direttoriale per i crediti d’imposta in argomento (investimenti in beni nuovi, ricerca e sviluppo, innovazione e design) le Entrate prevedono che sia sospeso l’utilizzo in compensazione mediante modello F24 nei seguenti casi:

• per i codici tributo 6936 e 6937, quando in corrispondenza degli stessi viene indicato come “anno di riferimento” 2023 o 2024;
  • per i codici tributo 6938, 6939 e 6940, quando in corrispondenza degli stessi viene indicato come “anno di riferimento” 2024.

In data 16 aprile viene fornito un ulteriore chiarimento in merito.

In particolare, viene specificato che il codice tributo 6936, nonostante il blocco appena previsto, può essere utilizzato in compensazione tramite F24 per altri crediti ad esso collegati per la loro fruizione, indicando l’anno in cui è iniziato l’investimento, a prescindere da quando questo si sia concluso.

Considerato che il codice su indicato serve anche per la fruizione di crediti non interessati dal blocco, quali:

• i crediti previsti dall’articolo 1, commi 1056 e 1057, della legge n. 178/2020,
• l'agenzia spiega come utilizzarlo nonostante il blocco.

Con la FAQ del 16 aprile viene precisato che i crediti d’imposta di cui ai commi 1056 e 1057 si riferiscono agli investimenti in beni strumentali nuovi, effettuati rispettivamente:

• dal 16 novembre 2020 al 31 dicembre 2021 (ovvero entro il 31 dicembre 2022, a condizione che entro il 31 dicembre 2021 il relativo ordine risulti accettato dal venditore e sia avvenuto il pagamento di acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione)
• dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 (ovvero entro il 30 novembre 2023, a condizione che entro il 31 dicembre 2022 il relativo ordine risulti accettato dal venditore e sia avvenuto il pagamento di acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione).

In entrambi i casi, se l’interconnessione del bene strumentale è avvenuta negli anni 2023 o 2024, è possibile utilizzare il relativo credito in compensazione tramite modello F24 indicando il codice tributo 6936 e – quale anno di riferimento – l’anno in cui è iniziato l’investimento, a prescindere dall’anno in cui questo si è concluso o dall’anno di interconnessione del bene strumentale. 

Ad esempio, specifica l'agenzia;

• per un credito maturato ai sensi del comma 1057 per un investimento iniziato nel 2022 e terminato nel 2023, 
• nel modello F24 dovrà essere indicato l’anno di riferimento “2022”.

Leggi anche Crediti 4.0: nuova comunicazione al MIMIT.

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Con il Provvedimento n 414541 del 29 novembre le Entrate pubblicano un aggiornamento del modello RAP per la registrazione dei contratti on line relativamente agli ETS.

Come specificato nella motivazione del documento di prassi, l'aggiornamento si è reso disponibile per adeguamento alle ultime disposizioni agevolative previste per il “Terzo settore” (D.L. 21 giugno 2022, n. 73 convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2022, n. 122). 

Scarica qui l'allegato A con tutti gli aggiornamenti del modello 

Brevemente ricordiamo che il Modello RAP serve per registrare on line:

• il contratto di comodato,
• il contratto preliminare di compravendita.

Scarica qui: Modello e istruzioni aggiornati.

Registrazione online atti privati ETS: aggiornamento del Modello RAP

Le Entrate pubblicano in data 29.11 un aggiornamento del modello RAP per la registrazione dei contratti on line relativo agli ETS.

Viene specificato che, l'aggiornamento si è reso disponibile per adeguamento alle ultime disposizioni agevolative previste per il “Terzo settore” (D.L. 21 giugno 2022, n. 73 convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2022, n. 122). 

Si sottolinea che in presenza di determinate condizioni, per la registrazione di atti, contratti, convenzioni e ogni altro documento relativo alle attività di interesse generale, viene applicata l’imposta di registro in misura fissa. 

Con la nuova versione del modello RAP registrazione atti privati, inoltre, viene data autonoma evidenza alla figura del “mediatore”, tramite una precisa “profilazione” all’interno del modello; il mediatore è uno dei soggetti tenuti a richiedere la registrazione del contratto. 

Infine, per agevolare l’utente nella compilazione ed invio della richiesta di registrazione, nell’applicativo web vengono introdotte nuove funzionalità che ne agevolano la navigazione e l’usabilità; inoltre, vengono semplificate le istruzioni per la compilazione del modello. 

Registrazione online atti privati: guida per comodato gratuito e preliminare

Con il Provvedimento n 56766 del 1 marzo si approva il modulo del modello per la “Registrazione di atto privato” (Rap) in aggiunta a quello per la registrazione dei contratti di comodato d’uso. 

Per la registrazione dei contratti preliminari di compravendita era necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della stipula dell’atto, ora è possibile farlo online.

Si ricorda che, il contratto preliminare è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento del diritto di proprietà sul bene. 

Dal 7 marzo 2023, i contribuenti o gli intermediari potranno inviare la richiesta di registrazione in via telematica, attraverso la procedura web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Per richiedere la registrazione in via telematica basta indicare nel nuovo modello “Rap” i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti quali:

• scritture private, 
• inventari, 
• mappe, 
• planimetrie e disegni. 

Si specifica che, questi documenti dovranno essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).

Inserite tutte le informazioni, il sistema calcola in automatico le imposte (registro e/o bollo) e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente. I soggetti non obbligati alla registrazione telematica possono comunque presentare il modello “Rap” presso un ufficio dell’Agenzia, insieme al contratto e agli eventuali allegati.

Scarica qui:

• Modello e istruzioni aggiornati

Registrate i contratti con il Modello RAP

Dal 20 dicembre 2022 è possibile utilizzare il servizio web per la registrazione dei contratti di comodato. In data 29.11.2023 viene pubblicato un aggiornamento con integrazioni per il Modello, scarica qui il modello aggiornato.

A questa si aggiunge la nuova funzionalità su descritta relativa ai contratti preliminari di compravendita.

Il servizio consente di trasmettere telematicamente all'Agenzia delle Entrate la richiesta di registrazione di alcune tipologie di atti privati (modello Registrazione Atti Privati).

Le informazioni che vengono acquisite sono previste dal modello approvato con il Provvedimento n 465502 del 16 dicembre poi integrato con il modello aggiuntivo.

Il modello RAP, nella versione approvata nel  2022, può essere utilizzato per la registrazione in via telematica dei contratti di comodato.

Eventuali aggiornamenti del modello e delle istruzioni saranno pubblicati nell’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate e ne sarà data relativa comunicazione. 

Modello RAP: come è composto

Il modello RAP è composto da:

• frontespizio che riporta l’informativa sul trattamento dei dati personali; 
• quadro A “Dati generali”, che contiene i dati utili alla registrazione dell’atto quali la scelta dell’ufficio territoriale dell’Agenzia, la tipologia del contratto, la data di stipula, l’eventuale presenza di allegati, la sezione con le informazioni del richiedente la registrazione e del rappresentante legale, la sezione relativa all’impegno alla presentazione telematica e il prospetto degli importi dovuti;
• quadro B “Soggetti”, contenente i dati delle parti (dante causa e avente causa) risultanti dall’atto; 
• quadro C “Negozio – Comodato”, nel quale vanno indicate le informazioni relative al contratto di comodato per cui si richiede la registrazione; 
• quadro D “Immobili”, contenente i dati degli immobili qualora siano oggetto del contratto

Si aggiungono il quadro C1 e D1 per la nuova funzionalità attiva dal 7 marzo.

Registrazione dei contratti con Modello RAP: come si presenta

Il modello RAP è presentato esclusivamente in modalità telematica in applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 38, comma 5 del decreto legge 30 3 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, direttamente o per il tramite dei soggetti indicati nell’articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998. 

Al modello RAP devono essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), i seguenti documenti: 

• copia dell’atto da registrare, sottoscritto dalle parti. Il testo dell’atto da registrare deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili tramite procedure automatizzate (ad esempio in formato elettronico o dattiloscritto). In caso contrario la richiesta di registrazione in modalità telematica non andrà a buon fine (verrà rilasciata un’apposita ricevuta) e il contribuente dovrà recarsi presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate per completare la registrazione dell’atto; 
• copia di eventuali documenti allegati all’atto da registrare (ad esempio scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni). 

E' bene specificare che la presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione presentando il modello RAP in formato cartaceo unitamente all’atto da registrare, sottoscritto dalle parti ed agli eventuali allegati.

Contratto di Comodato: che cos'è?

Ricordiamo che, il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all'altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto. Il comodato è essenzialmente gratuito (art. 1803 del c.c.). Il comodato può essere redatto in forma verbale o scritta. I comodati di beni immobili sono soggetti a registrazione se:

• redatti in forma scritta: in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell'atto;
• stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.

Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016. Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata telematicamente avvalendosi dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa, la registrazione del contratto di comodato può essere effettuata presentando presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione atti privati (modello Rap).

Per i contratti di comodato è dovuta l’imposta di registro di 200 euro, inoltre per i comodati in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

La legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015) prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale.

Per usufruire di tale agevolazione è necessario registrare il contratto di comodato.

• Provvedimento Agenzia delle Entrate del 16.12.2022 n. 465502

Con una FAQ del 14 aprile le entrate ribadiscono che è possibile registrare un contratto di locazione nel quale il locatario è persona fisica non residente e non munita di codice fiscale.

In particolare, in tali situazioni la registrazione del contratto va richiesta a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate utilizzando, invece che il modello RLI, il modello 69. 

Tale modello, tra l’altro, consente al locatore di esercitare l’opzione per il regime fiscale della cosiddetta “cedolare secca”. 

E anche gli eventuali adempimenti successivi (risoluzione, cessione, proroga), dovranno essere effettuati tramite il modello 69.
L’obbligo (previsto dall’art 6 primo comma, lettera b, del Dpr n. 605/1973) di riportare nel contratto il codice fiscale del locatario, non residente e che non lo possiede, si intende adempiuto, in questi casi, con l’indicazione del cognome e nome, del luogo e della data di nascita, del domicilio estero.

Ricordiamo che questo aspetto era stato già chiarito dalla Risoluzione n 5 dl 14 febbraio con la quale le Entrate replicano ad una serie di quesiti con richieste di chiarimento sulla registrazione di un contratto di locazione nel caso di:

• soggetto non residente
• non munito di codice fiscale.

Registrazione contratto locazione non residente senza codice fiscale

L’articolo 6, primo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 605, prevede che il codice fiscale debba essere indicato, tra l’altro, nelle richieste di registrazione degli atti da registrare in termine fisso o in caso d’uso, relativamente ai soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell'atto, con esclusione degli atti elencati nella tabella allegata al medesimo d.P.R. n. 605/73. 

Inoltre, il secondo comma del citato articolo 6, al secondo periodo, precisa che l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti nel territorio dello Stato, cui tale codice non risulti già attribuito, si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:

• a) per le persone fisiche, il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita, nonché il domicilio estero; 
• b) per i soggetti diversi dalle persone fisiche, la denominazione, la ragione sociale o la ditta, nonché la sede legale. Inoltre, per le società, associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica, devono essere indicati gli elementi di cui alla lettera a) per almeno una delle persone che ne hanno la rappresentanza. 

Pertanto, si precisa che nella richiesta di registrazione del contratto di locazione, per il caso segnalato non è obbligatorio indicare il codice fiscale del locatario.

La registrazione potrà essere richiesta presso un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello 69, scaricabile dal sito internet della stessa Agenzia, anziché tramite il modello RLI.

Nel dettaglio, il modello 69 consente al locatore, tra l’altro, di esercitare l’opzione per il regime fiscale della c.d. cedolare secca. 

Viena precisato inoltre che, anche gli eventuali successivi adempimenti relativi al contratto di locazione quali risoluzione, cessione e proroga dovranno essere effettuati tramite il modello 69, da presentare all’ufficio presso il quale è avvenuta la registrazione. 

Registrazione contratto locazione non residente senza codice fiscale: come pagare le imposte

In merito al pagamento delle imposte eventualmente dovute per la registrazione del contratto di locazione dovrà essere effettuato:

1. tramite modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con la risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 e seguendo le istruzioni ivi impartite,
2. oppure mediante addebito sul proprio conto bancario o postale, da richiedere all’ufficio presso cui viene eseguita la registrazione. 

Le eventuali imposte dovute per le annualità successive alla prima e per gli adempimenti successivi alla registrazione dovranno essere versate tramite modello F24, secondo le istruzioni della stessa risoluzione n. 14/E del 2014. 

Le modalità sopra indicate sono applicabili anche alla registrazione degli atti privati diversi dai contratti di locazione, in quanto compatibili. 

Anche in tali casi il versamento delle imposte dovute per la registrazione deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con le risoluzioni n. 9/E del 20 febbraio 2020 e n. 73/E del 19 novembre 2020 e seguendo le istruzioni ivi impartite, oppure mediante addebito sul proprio conto bancario o postale, da richiedere all’ufficio presso cui viene eseguita la registrazione.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate del 14.02.2023 n. 5