Entro il 15 dicembre gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto avevano tempo per presentare le variazioni catastali volte a escludere dalla rendita gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione: case mobili o mobile home, roulotte, camper, caravan, ecc.) e tali variazioni catastali dovevano avere effetto retroattivo, a partire dal 1° gennaio 2025.

Con il Decreto Milleproroghe pubblicato in GU n 302 del 31 dicembre viene prevista una proroga di tale adempimento al 15 dicembre 2026, vediamo il dettaglio.

Strutture all’aperto: istruzioni per l’aggiornamento rendite catastali

L’art. 7-quinquies del DL 113/2024 aveva fissato al 15 giugno 2025 il termine per adempiere agli aggiornamenti, tuttavia, la scadenza è stata differita, a termini scaduti, al 15 dicembre 2025, dall'art 14 comma 5 del DL n 95/2025 e ora ulteriormente prorogata dal Milleproroghe 2026 al 15 dicembre 2026.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n 65/2025, ha illustrato le novità introdotte e gli obblighi dichiarativi per i titolari di diritti reali delle unità immobiliari interessate nonché le modalità di compilazione delle previste dichiarazioni di aggiornamento catastale.

La novità prevede che dal 1° gennaio 2025, sono infatti esclusi da questa stima gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione ubicati nelle strutture ricettive all’aperto.

Inoltre, ai fini della stima diretta delle strutture ricettive all’aperto, il valore delle aree destinate al pernottamento viene aumentato, rispetto all’ordinario valore di mercato, in misura pari:

• all’85%, per le aree attrezzate per i predetti allestimenti mobili di pernottamento;
• al 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Ciò premesso, gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare gli atti di aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2025, termine prorogato al 15 dicembre e ora al 15.12.2026.

Si precisa che limitatamente all’anno 2025, per gli atti di aggiornamento catastale presentati entro tale data, le rendite rideterminate delle strutture ricettive all’aperto hanno effetto già dal 1° gennaio 2025.

Si rimanda all'articolo del Milleproroghe ora in conversione in legge per  tutti i dettagli ulteriori.

Le Entrate informano che dal 24 settembre è attivo il nuovo servizio web per le istanze di rettifica dei dati catastali.

Ricordiamo che con il Provvedimento n 161919 del 2 aprile si dava attuazione a quanto previsto dalla Riforma Fiscale per la digitalizzazione del Catasto.

In particolare, si da attuazione alle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1: modalità per la predisposizione e la presentazione delle istanze di rettifica dei dati catastali tramite il servizio “Istanza rettifica dati catastali”.

Istanza rettifica dati catastali: in arrivo il servizio online

A decorrere dal 24 settembre è disponibile, nell’area riservata dello stesso sito, il servizio “Istanza rettifica dati catastali” per la compilazione e la presentazione online delle istanze di rettifica dei dati catastali.

L’area riservata è accessibile previa autenticazione con le credenziali SPID, CIE, CNS o, nei casi previsti, con le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle entrate.

Istanza rettifica dati catastali: modalità

Le istanze di rettifica dei dati catastali sono presentate utilizzando il servizio di cui si tratta e osservando una delle seguenti modalità alternative: 

• a) direttamente dal soggetto titolare del diritto reale sugli immobili previo accesso all’area riservata con una delle modalità indicate al punto 1.1.;
• b) da un soggetto che l’interessato ha delegato alla trasmissione dell’istanza di rettifica dei dati catastali; in tal caso il delegato, dopo aver effettuato l’accesso all’area riservata con una delle modalità indicate, trasmette l’istanza di rettifica dei dati catastali, unitamente al documento informatico contenente la delega alla trasmissione; sia l’istanza che la delega sono sottoscritti digitalmente dal delegante o, in alternativa, sottoscritti con firma autografa per consentire la trasmissione della loro copia per immagine, corredata della copia di un documento di identità in corso di validità del delegante stesso. Gli originali dei documenti cartacei trasmessi telematicamente devono essere conservati per il periodo previsto dall’art. 7 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 25 marzo 2005. 

L’applicazione “Istanza rettifica dati catastali” consente di correggere o precisare i dati catastali relativi agli immobili presenti in tutte le province del territorio nazionale ad eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano. L’aggiornamento potrà riguardare sia i dati dell’immobile come la correzione dell’indirizzo, degli identificativi catastali ecc. sia quelli dei titolari del diritto reale (errori sulle quote dei diritti reali, domande di volture non registrate, ecc.).

Istanza rettifica dati catastali: beneficiari del servizio

Il servizio può essere utilizzato dai rappresentanti di persone fisiche o dalle persone di fiducia che siano stati preventivamente abilitati con le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 332731 del 22 settembre 2023, secondo le modalità indicate al punto 2.1, lett. a). 

La documentazione da allegare alle istanze di rettifica dei dati catastali ne costituisce parte integrante e deve rispettare uno dei formati idonei al versamento nel sistema di conservazione dei documenti informatici dell’Agenzia delle entrate, nel rispetto delle regole tecniche di cui all’art. 71 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 e successive modificazioni.

• Provvedimento ADE n 161919 del 2 aprile 2025

L'agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida 2025 relativa ai servizi agli utenti.

In particolare, le integrazioni riguardano le informazioni acquisibili sugli immobili nell’ambito catastale, delle formalità ipotecarie e dei dati cartografici.

Visure catastali online gratis: novità dalle Entrate

L'ADE evidenzia che una delle principali novità riguarda la visura catastale. 

Innnanzitutto si ricorda che la visura può essere effettuata in autonomia online, e consente di consultare e di ottenere atti e documenti catastali come:

• dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati),
• dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili,
• dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie).

L’utente può ottenere gratuitamente la visura online sia dei propri immobili sia di quelli di cui non è titolare. 

Diversamente, se la richiesta è effettuata presso uno sportello, il servizio è a costo zero soltanto se relativo a immobili di cui si è intestatari.

Vediamo i passaggi del servizio:

• da “Risultanze catastali”, all’interno della sezione “Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie degli immobili”, 
• accedendo a “Visure catastali di immobili non di proprietà”, è infatti possibile ottenere senza alcun costo anche una serie di visure catastali online di immobili intestati ad altri. In particolare, sono disponibili le visure:
  • attuali per soggetto
  • attuali o storiche, di un immobile censito al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
  • della mappa con la rappresentazione della particella censita al Catasto terreni.

Ampliate inoltre le informazioni sui fabbricati che si possono ottenere direttamente attraverso l’area di accesso libero (ossia senza necessità di credenziali), utilizzando il servizio gratuito “Consultazione rendite catastali”. 

Sono ora disponibili anche:

• l’indirizzo,
• la zona censuaria, 
• la categoria e la classe dell’immobile,
• oltre a consistenza e rendita catastale.

Ispezione ipotecaria: novità dall’Agenzia

L’Agenzia aggiunge chiarimenti e precisazioni operative per chi effettua un’ispezione ipotecaria. 

E' disponibile una funzione che permette di consultare i registri, le note (formalità che comprendono le trascrizioni, per esempio di compravendite, le iscrizioni ad esempio di ipoteche e le annotazioni, come le cancellazioni) e gli atti (titoli) con cui sono stati acquisiti/trasferiti i diritti sugli immobili e che sono depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia.

Servizio di consultazione della Cartografia catastale: novità dalle Entrate

L'agenzia informa del fatto che per la consultazione della cartografia catastale sono disponibili due servizi:

• “Geoportale Cartografico Catastale”, che consente la libera navigazione tra le mappe, di ricercare ogni particella partendo dall’identificativo del Catasto terreni o, viceversa, permette di determinare l’identificativo visualizzando sulla mappa la sua posizione rilevata tramite dispositivo mobile
• “Consultazione cartografia catastale – WMS”, basato sullo standard Web Map Service che, invece, consente di fruire di molti contenuti delle mappe catastali su applicazioni – ad esempio, utilizzando un software GIS (Geographic Information System) – e siti web contenenti altri dati cartografici.

Come richiedere un certificato all’ADE

La sezione della guida dedicata alle istruzioni per richiedere i certificati che rilascia l’Agenzia si arricchisce.

In particolare, sono state aggiunte le modalità per richiedere:

• i certificati ipotecari, 
• le copie delle formalità 
• e il certificato catastale.

Il certificato ipotecario è il documento che contiene l’elenco e la copia delle formalità (trascrizioni, iscrizioni di ipoteche, annotazioni) presenti nei registri immobiliari riferiti a un soggetto e a uno o più immobili, oppure che ne attesta l’assenza.

Il certificato catastale, invece, è il documento ufficiale che rappresenta i contenuti degli atti catastali e degli elaborati catastali presenti negli archivi dell’Agenzia.

Dal 1° luglio è partita la novità del deposito online degli atti di aggiornamento catastale.

Ricordiamo che in proposito le Entrate avevano fornito istruzioni con la Risoluzione n 40 del 9 giugno, vediamo tutti i dettagli.

Deposito atti frazionamento catastale: istruzioni atti per i professionisti

Con la Risoluzione in oggetto si forniscono istruzioni sull'articolo 30, comma 5-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380 relativo all'aggiornamento della cartografia catastale e dell’archivio censuario del Catasto Terreni con deposito telematico degli atti recanti frazionamento dei terreni presso i Comuni

Ricordiamo che l’articolo 251 del decreto legislativo n. 1/2024 ha introdotto il comma 5-bis all’articolo 30 del Dpr n. 380/2001, stabilendo che “gli adempimenti di cui al comma 5 vengono effettuati con modalità telematiche dall’Agenzia delle Entrate mediante deposito, su un’area dedicata del Portale dei Comuni, dei tipi di frazionamento ad essa presentati per via telematica dai professionisti incaricati, preliminarmente alla loro approvazione”. 

Tale modifica legislativa elimina l’onere per i professionisti di occuparsi direttamente del deposito degli atti presso il Comune e affidando questa fase all’Agenzia delle entrate.

Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, il deposito telematico presso i Comuni sarà effettuato direttamente dall’Agenzia delle entrate, sostituendo l’attuale iter burocratico. 

I professionisti incaricati dovranno adeguarsi alle nuove modalità di dichiarazione, attraverso le seguenti operazioni:

• redazione dei Tipi di frazionamento in base alle specifiche contenute nella nuova versione 10.6.5 – APAG 2.15 della procedura Pregeo 10.
• dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, conformi alle mutate disposizioni normative, per attestare il corretto deposito telematico dell’atto
• trasmissione telematica all’Agenzia delle entrate, la quale, dopo approvazione, provvederà al deposito dell’atto nell’area dedicata del Portale per i Comuni e alla relativa comunicazione via Pec al Comune competente.

Ricordiamo che la nuova procedura riguarda esclusivamente gli atti di aggiornamento catastale trasmessi telematicamente e in particolare:

• Tipi di frazionamento (FR),
• Atti di aggiornamento misti (Tipi di frazionamento e Tipi Mappali – FM)
• Tipi Mappali con stralcio di corte (SC).

Per tutte le altre tipologie di atti di aggiornamento, permangono le attuali modalità di trasmissione e deposito presso i Comuni, non essendo interessate dalle nuove disposizioni.

L'agenzia informa inoltre della nuova procedura Pregeo 10 che prevede: 

• la modifica delle dichiarazioni sostitutive, conformi alla nuova procedura di deposito telematico,
• la gestione avanzata del frazionamento degli Enti urbani, con possibilità di trasferire aree anche quando sulla particella derivata è presente una costruzione,
• una patch specifica per i territori dove vige il sistema tavolare, per garantire una transizione fluida alla futura evoluzione della procedura.

Si auspica pertanto, una gestione più fluida e trasparente delle pratiche, riducendo il margine di errore e migliorando la tracciabilità delle operazioni.

• Risoluzione AdE 40 del 09.06.2025

Le Entrate pubblicano il Provvedimento n 152840 del 27 marzo in attuazione delle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1 per le modalità per la consultazione telematica dei registri o schedari di partita tramite il servizio “Consultazione registro partite catastali”.

Con un comunicato del 15 aprile le Entrata hanno specificato che il servizio è attivo dallo scorso 9 aprile e anch’esso disponibile in area riservata sul sito delle Entrate. 

La nuova funzionalità consente di consultare i “registri di partita”, ovvero gli schedari cartacei con i nomi degli intestatari (ditte catastali) contrassegnati da un numero (numero di partita). 

Nel corso degli anni questi registri sono stati microfilmati e successivamente trasferiti su immagini digitali, che oggi vengono rese consultabili online grazie al nuovo servizio, senza la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia.

Benché questi registri cartacei non siano più aggiornati, poiché superati dalle attuali modalità di archiviazione dei dati catastali, la consultazione delle informazioni in essi contenute risulta particolarmente utile in caso di ricerche a ritroso nel tempo.

Registro partite catastali: in arrivo consultazione online

In dettaglio viene autorizzato il rilascio di un nuovo servizio per la consultazione degli atti catastali attraverso il canale telematico, che si chiamerà “Consultazione registro partite catastali”, sarà reso disponibile gratuitamente nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate e sarà accessibile a chiunque, mediante le credenziali Spid, Cie o Cns o, nei casi previsti, con le credenziali Entratel/Fisconline rilasciate dall’Agenzia.

Ricordiamo che i registri o schedari delle partite catastali costituiscono l’insieme delle ditte catastali contrassegnate da un numero (numero di partita), ogni ditta è costituita da uno o più intestati titolari degli stessi diritti su tutte le particelle o unità immobiliari. 

In base all’articolo 1 del Dpr n. 650/1972, i registri o schedari delle partite catastali fanno parte degli atti del Catasto e sono, pertanto, consultabili da qualsiasi soggetto ne faccia richiesta, trattandosi di documenti costitutivi del Registro Pubblico del Catasto.

Benché i registri di partita non siano più aggiornati, la consultazione delle informazioni contenute in questi registri risulta particolarmente utile quando si effettuano delle ricerche di tipo storico.

Secondo le indicazioni dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo n. 1/2024, con il provvedimento in oggetto si arricchiscono i servizi digitali messi a disposizione dei contribuenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

Il servizio “Consultazione registro partite catastali” andrà ad affiancare gli altri servizi on line attualmente disponibili per la consultazione delle informazioni contenute nella banca dati catastale, riducendo, quindi, la necessità, da parte dei cittadini o dei professionisti, di doversi recare presso gli Uffici Provinciali – Territorio.
Attraverso la nuova procedura, la consultazione dei registri di partita può essere effettuata per ciascuna delle Province del territorio nazionale (a eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano).

La Circolare n 2/2025 tra gli altri chiarimenti evidenzia che dal 2025 ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati si applica l’imposta di registro proporzionale al 3 per cento, mentre l’imposta ipotecaria è versata nella misura fissa di 200 euro. 

Vediamo gli approfondimenti della circolare in oggetto.

Diritti edificatori: trasferimento con registro al 3% le novità

La Circolare n 2/2025 evidenzia innanzitutto l’articolo 2, comma 1, lettera ff), Dlgs n. 139/2024 che ha modificato l’articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986 (Tur).

I contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati sono inseriti nella categoria degli atti aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale non altrove indicati, in adesione all’orientamento espresso dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 16080/2021.

La pronuncia aveva stabilito che l’atto di cessione di cubatura è “immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.; trascrivibile ex art. 2643 c.c., n. 2 bis; assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (…)”.

L’atto di cessione di cubatura è definito dalla Corte di legittimità come il contratto con il quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo.

Dal 2025 ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati si applica l’imposta di registro proporzionale con l’aliquota del 3 per cento.

In coerenza con le modifiche apportate al Tur, l’articolo 3 del Dlgs n. 139/2024 interviene altresì sul testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale inserendo i contratti che trasferiscono diritti edificatori all’articolo 4 della Tariffa allegata al citato testo unico.

Vista la qualificazione di tali contratti quali atti traslativi di un diritto di natura non reale a contenuto patrimoniale per tali contratti trova applicazione l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro, da corrispondersi ai sensi del secondo periodo del comma 1 dell’articolo 12 del Dlgs n. 347/1990 (Tuic).

Come già chiarito dalle Entrate l'atto di cessione di cubatura deve ricondursi alla disposizione di carattere residuale contenuta nel comma 1 dell’articolo 3 del Dpr n. 633/1972 e, pertanto, ai fini Iva, costituiscono prestazioni di servizi (in particolare, rientrano tra le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte).

In attuazione del principio di alternatività Iva – registro (disciplinato dall’articolo 40 del Tur), l’atto di cessione di cessione di cubatura soggetto a IVA sconta l'imposta fissa di 200 euro.

Con Provvedimento n 147576 del 25 marzo le Entrate dettano le regole per scaricare gratuitamente i fogli delle mappe catastali direttamente sul sito delle Entrate.

Fogli Mappe Catastali gratis online: sul sito Ade

Dal 1° gennaio 2025 è possibile, a titolo del tutto gratuito ed esclusivamente via web, fruire dei fogli della mappa catastale. 

Il servizio gratuito è stato ufficializzato dal Provvedimento del 25 marzo con cui si dettano le regole per usufruire di questa opportuniutà.

Il presente provvedimento, in attuazione di quanto previsto dall’articolo 7, comma 3, del decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, determina le modalità per rendere disponibili, a titolo gratuito e con modalità esclusivamente telematiche, i fogli di mappa catastale per l’intero territorio nazionale, ad eccezione dei territori nei quali il catasto è gestito per delega dello Stato dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano

Si dispone che i fogli di mappa sono resi disponibili, gratuitamente ed in modalità telematica, mediante l’accesso all’area riservata dell’Agenzia delle entrate ovvero, nei casi previsti, attraverso SMIDT e Portale per i Comuni.
Inoltre si recano le disposizioni transitorie per consentire, nelle more del completamento della trasposizione digitale dell’archivio cartografico catastale – in particolare di quello raffigurante stadi storici della mappa catastale, a partire dagli
esemplari originali unici risalenti alla fase di formazione del catasto – e dell’implementazione dei pertinenti servizi telematici per la generalità dell’utenza, la fruibilità dei fogli di mappa non disponibili telematicamente, mediante consultazione puntuale – quale atto del catasto dei terreni, ai sensi dell’art.1 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650 – eseguita presso gli Uffici dell’Agenzia delle entrate, con o senza rilascio di stampa o in formato digitale.

Attenzione al fatto che, come precisato anche dalla Rivista Fiscoggi delle Entrate, la nuova opportunità interessa non solo l’utenza istituzionale e quella dei tecnici professionisti, ma anche i privati cittadini accedendo a un patrimonio cartografico di carte catastali ufficiali dello Stato, rappresentate in circa 300mila file vettoriali e georiferite sul Sistema di riferimento geodetico nazionale, a rappresentazione di un territorio nazionale costituito da oltre 86 milioni di particelle catastali.