Con la Risposta a interpello n 262 del 13 ottobre le Entrate chiariscono la Decadenza dall'agevolazione ''legge montana'', prevista dall'articolo 9, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, nel caso di concessione in comodato gratuito (o di affitto) di una pertinenza del maso chiuso.

Decadenza agevolazione montana: maso chiuso

Il Dpr n. 601/1973, all’articolo 9, riconosce agevolazioni fiscali per l’acquisto di fondi rustici in territori montani, a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP). 

L’incentivo consiste in:

• registro e ipotecaria in misura fissa;
• esenzione da imposta catastale e di bollo.

La misura pensata per favorire la permanenza e la valorizzazione dell’attività agricola in montagna, si applica anche a soggetti non iscritti alla previdenza agricola, purché si impegnino a coltivare o condurre il fondo per almeno cinque anni.

Il regime agevolato si applica solo se il soggetto acquirente:

• è coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola;
• oppure si impegna a coltivare personalmente il fondo per 5 anni, tramite dichiarazione inserita nell’atto.

In caso di inadempimento, come cessazione della coltivazione, alienazione del fondo o uso difforme dei beni, prima del quinquennio, il beneficiario decade dalle agevolazioni e deve versare le imposte ordinarie con sanzioni e interessi.

La Risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso concreto che riguarda proprio la decadenza dall’agevolazione in caso di concessione in godimento di una pertinenza.

Nel 2024, un contribuente ha acquistato un maso chiuso, una particolare forma di compendio agricolo, beneficiando delle agevolazioni previste dalla legge montana, dichiarando nell’atto l’impegno a coltivare i terreni per cinque anni. Inoltre, ha qualificato i fabbricati del maso come pertinenze dei fondi agricoli.

Successivamente, ha manifestato l’intenzione di concedere in comodato gratuito uno degli appartamenti alla propria partner. Riteneva che ciò non compromettesse il beneficio fiscale, poiché:

• il maso comprendeva un altro alloggio destinato al conduttore;
• la partner avrebbe partecipato all’attività agricola.

L'agenzia ricorda che ai sensi dell’art. 817 del codice civile, un bene è pertinenza quando:

• è destinato in modo durevole al servizio di un altro bene (bene principale);
• esiste un rapporto funzionale effettivo e continuativo.

La pertinenza non è una mera dichiarazione, ma un giudizio di fatto, che va valutato caso per caso, anche in base alla destinazione concreta dell’immobile.

Secondo la Cassazione (sent. n. 15739/2007), per essere considerati pertinenze, i fabbricati devono avere utilità funzionale all’attività agricola, ad esempio come:

• abitazione del conduttore;
• sede operativa dell’azienda;
• locali agrituristici o magazzini agricoli.

L’Agenzia ha rilevato che la concessione a terzi, anche se gratuita, interrompe il vincolo funzionale tra fabbricato e fondo, rendendo il fabbricato non più strumentale all’attività agricola. Di conseguenza, si verifica la decadenza dall’agevolazione.

Concessione a terzi e conseguenze fiscali

Anche se l’intenzione era familiare e il fondo agricolo continua ad essere coltivato:

• l’uso del fabbricato non è più al servizio diretto dell’attività agricola;
• la partner è un soggetto terzo, quindi l’utilizzo non è conforme alla finalità agricola.

Questo comportamento, pur non essendo un’alienazione formale, altera la destinazione funzionale del bene agevolato, in contrasto con l’impegno quinquennale richiesto dalla norma.

• Risposta ADE n 262/2025 Interpello

La Cassazione con la Sentenza n 24478/2025 statuisce un principio molto importante sulla pre-possidienza ai fini della agevolazione prima casa.

In particolare, un soggetto aveva acquistato un immobile con una sola camera da letto e una sala rispettivamente di 12 e 18 metri quadrati.

Alla nascita di due figli gemelli la casa è divenuta inidonea alla vita della famiglia e veniva acquistato un nuovo immobile rimanendo il primo, inidoneo post parto, di proprietà della persona.

Le Entrate hanno contestato l'agevolazione prima casa sul nuovo immobile sito nello stesso Comune, vediamo il ricordo e la decisione della Corte di Cassazione.

Abitazione inidonea: non si perde la prima casa su altro acquisto

La contestazione delle Entrate era basata sul fatto che la legge non consente di fruire del beneficio “prima casa” al contribuente già proprietario di un’abitazione sita nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di compravendita.

La Cassazione rin contrato con tale assunto, con la sentenza in oggetto ha affermato che la proprietà di un’abitazione non idonea deve essere parificata alla situazione del contribuente che non ha la proprietà di alcuna abitazione. 

Pertanto, se il contribuente è proprietario, in un Comune, di un’abitazione inidonea, tale proprietà non impedisce di comprare un’altra abitazione con l’agevolazione prima casa a condizione: che la casa già di proprietà del contribuente e inidonea non deve esser stata acquistata con l’agevolazione. 

Non si può ottenere il beneficio fiscale effettuando un nuovo acquisto, se non vendendo la casa inidonea prima di acquistare un’altra abitazione o al massimo entro il secondo anno successivo a questo nuovo acquisto.

La cassazione in sintesi studiando il caso di specie ha statuito che il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione con le agevolazioni “prima casa” non può ottenerle di nuovo, anche se quell’immobile è divenuto inidoneo all’uso abitativo.

Fa cccezione la prepossidenza di immobile se:

• l’immobile inidoneo non è stato acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
• ad esempio, se è stato ereditato o ricevuto in donazione, l'inidoneità oggettiva o soggettiva può rilevare e consentire un nuovo acquisto agevolato.

Con la Risposta a interpello n 238 del 10 settembre le Entrate trattano ancora il tema della agevolazione prima casa.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto. 

L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.

L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” entro il nuovo termine biennale.

Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota relativa al figlio fiscalmente a carico.

L’Istante aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro. 

Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore, fiscalmente a carico. 

Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando IVA al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa la quota del figlio, in sede di dichiarazione dei redditi per il 2024. 

Prima casa: il credito di imposta nel caso di immobile preposseduto

L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR. 

Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n. 127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.

Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, L. 448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.

 Tuttavia, con la circolare 12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n. 197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.

Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni. 

In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.

L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato in proporzione alla quota di proprietà effettivamente posseduta e trasferita. 

Nel caso di specie, l’Istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 75% (50% acquisito nel 2003 + 25% ereditato nel 2011).

La restante quota del 25%, intestata al figlio minore, non può generare credito in favore del genitore, anche se fiscalmente a carico, in quanto manca la titolarità diretta del bene.

Ai sensi dell’art. 7, co. 2, L. 448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).

• Risposta n 238 del 10 settembre 2025

La Corte di Cassazione con la pronuncia n 24477 del 3 settembre ha confermato che l’agevolazione “prima casa” è esclusa anche nei casi di comunione ordinaria tra coniugi, non solo in caso di comunione legale. 

Si segna un punto sulla interpretazione della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986 sulla agevolazione prima casa.

Vediamo il caso di specie.

Comproprietà casa nello stesso comune preclude la prima casa

La vicenda trae origine da un avviso di rettifica notificato dall’Agenzia delle Entrate a una contribuente che aveva acquistato un immobile chiedendo l’agevolazione prima casa.

L’Ufficio contestava la spettanza del beneficio, rilevando che essa già risultava contitolare, in comunione ordinaria con il coniuge, di un altro immobile situato nello stesso comune.

Secondo l’Agenzia, questo elemento bastava a precludere l’accesso all’agevolazione, sulla base della lett. b) della Nota II-bis del DPR n. 131/1986. 

La contribuente eccepiva che tale preclusione valesse solo per i casi di comunione legale e che, nel suo caso, il regime patrimoniale era di separazione dei beni, dunque con titolarità individuale delle quote.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, sposando integralmente la tesi dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo i giudici, la dicitura “in comunione con il coniuge” di cui alla lett. b) della Nota II-bis deve essere interpretata in senso letterale, senza limitazioni al solo caso della comunione legale.

La Corte ha enunciato il seguente principio: "In materia di agevolazione prima casa, la circostanza che l'acquirente sia già comproprietario pro-quota con il coniuge in comunione ordinaria di altra abitazione idonea nello stesso Comune preclude il riconoscimento dell'agevolazione”

Viene chiarito che, essendo la lett. b) riferita specificamente al comune in cui è situato l’immobile, non è corretto interpretarla in senso restrittivo alla sola comunione legale. 

Al contrario, tale distinzione è esplicitata solo nella lett. c) della stessa Nota, che riguarda invece la titolarità su tutto il territorio nazionale.

Secondo i giudici di legittimità le norme fiscali agevolative, essendo eccezionali, sono soggette a stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale.

Non è quindi possibile ampliare il significato delle espressioni normative con interpretazioni analogiche o estensive.

Il termine “comunione con il coniuge” va preso nel suo senso ordinario, che include qualsiasi forma di contitolarità, anche se non legata al regime patrimoniale legale.

La Corte ha anche escluso che la titolarità pro-quota di un immobile in comunione ordinaria con il coniuge equivalga a inidoneità abitativa, specificando che in presenza di matrimonio in essere (quindi non in caso di separazione legale), si presume la coabitazione e l’idoneità abitativa del bene comune, a prescindere dalla quota posseduta.

Con l'Ordinanza n 4713 del 22 febbraio la Cassazione si è occupata dell'acquisto dell'immobile per usucapione sancendo il seguente principio relativo all'agevolazione prima casa: "il contribuente, che al fine di beneficiare dell’imposta di registro in misura ridotta, intende avvalersi dell’agevolazione prima casa, è tenuto a rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa di settore, anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avviene a seguito di una sentenza che accerta l’usucapione dell’immobile"

Vediamo il caso di specie.

Prima casa per usucapione: principi della Cassazione

Il caso di specie prende le mosse dalla vicenda di due coniugi che hanno occupato dal 1985 un immobile utilizzandola come abitazione coniugale. Nel 2017, in favore degli stessi il Tribunale ha emesso una sentenza che riconoscimento del diritto di proprietà sull'immobile per usucapione.  

L'Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione per l'imposta di registro applicando l'aliquota ordinaria anziché quella agevolata, sostenendo che i ricorrenti non avevano reso la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione "prima casa" prima della registrazione della sentenza.              

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso formulato dai contribuenti, i quali sostenevano che la sentenza di usucapione, avendo accertato la loro residenza nell'immobile dal 1985, avrebbe dovuto essere equiparata ad un atto   di trasferimento a titolo oneroso ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata, contestando altresì il criterio di valutazione dell'immobile effettuata dall'Agenzia delle Entrate, sostenendo che si basasse esclusivamente sui valori OMI.

Impugnata la decisione, la CTR confermava la statuizione di prime cure, sulla considerazione che i ricorrenti non avessero ottemperato alla condizione prevista dalla Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per l'applicazione del beneficio "prima casa", la quale richiede che la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione sia resa prima della registrazione dell'atto di trasferimento, e che il valore imponibile dell'immobile ai fini dell'imposta di registro fosse stato calcolato, oltre che con i valori OMI, anche confrontando il valore con quello di altri immobili simili nella stessa zona, dimostrando la congruenza del valore determinato, ed evidenziando che gli appellanti non avevano fornito prove contrarie a sostegno della loro contestazione.              

Proposto ricorso per Cassazione veniva rigettato.

La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell'agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni, da rendersi nell'atto di acquisto, ha indotto la Cassazione con varie sentenze a ritenere, con decisioni ora confermata, che il caso in esame costituisca un'eccezione – unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un'istanza – al principio generale, desumibile dal D.P.R. n. 131 del 1986 art. 77, secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento dell'imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all'erronea imposizione.

Le manifestazioni di volontà vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell'agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all'applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a     titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l'atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano                 effettuarsi in un momento successivo.

La stessa Cassazione ha anche rimarcato che con Ordinanza n. 635 del 2017, è stato statuito  che "In tema di agevolazioni "prima casa", le manifestazioni di volontà prescritte dall'art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 vanno rese sempre, anche ove l'acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, prima della registrazione del provvedimento del giudice, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce un'eccezione al principio generale secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti  temporali, all'erroneità di quest'ultima".

Con la Risposta a interpello n 27 del 12 febbraio le entrate trattano un caso di Agevolazione ''prima casa'' con donazione della abitazione pre posseduta con clausola di premorienza.

Sinteticamente viene chiarito che la donazione con la clausola di premorienza soddisfa il requisito fissato dalla norma che regola l’agevolazione prima casa in quanto al momento dell'acquisto del nuovo immobile, il donante non risulta più proprietario dell'abitazione donata, rispettando così le condizioni necessarie per accedere al beneficio.

Vediamo il caso di specie.

Prima casa: spetta in caso riacquisto post donazione dell’immobile preposseduto

Nel caso in esame un contribuente, già proprietario di un'abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa,prima di procedere ad un nuovo acquisto, ha deciso di donare la sua abitazione alla madre, inserendo nell'atto di donazione una clausola, la quale prevede che gli effetti della donazione siano risolutivi in caso di premorienza della donna. 

In caso di decesso della madre, l’immobile tornerebbe automaticamente nel patrimonio del figlio.
Grazie alla clausola, il donante ritiene di soddisfare il requisito di non possesso di un altro immobile agevolato, poiché la donazione, essendo immediatamente efficace, trasferisce la proprietà alla madre, permettendogli di dichiarare di non possedere più alcun immobile al momento dell’acquisto del nuovo.

Le Entrate prima di replicare hanno riepilogato le condizioni di accesso alla agevolazione di cui si tratta, fissate dalla Nota II-bis dell'articolo 1 del Testo unico sull’imposta di registro.

Successivamente hanno chiarito che il donatario diviene proprietario del bene, ma al suo decesso il bene rientra nel patrimonio del donante.
A parere dell’Agenzia, fermo restando il possesso degli altri requisiti e delle condizioni previste dalla norma di riferimento, il contribuente intenzionato ad un nuovo acquisto, non risultando titolare al'atto dell’acquisto di altra abitazione agevolata, può richiedere il beneficio.
Spiega l'agenzia che la donazione è immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.

• Risposta AdE 27 del 12.02.2025 - Interpello

I due anni per rivendere la prima casa, al fine di godere della agevolazione fiscale per un nuovo immobile valgono anche per acquisti ante 2025, per tutti gli immobili?

Vediamo il chiarimento dell'Ade, sulla novità appena introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 per l'agevolazione prima casa, esplicitato nel corso del convegno di Italia Oggi tenutosi in data 27 gennaio a cui è intervenuta anche l'ADE.

Agevolazione prima casa: chiarimenti ADE

La legge di bilancio 2025 ha raddoppiato il termine per vendere la prima casa senza perdere l’agevolazione da applicare ad un nuovo acquisto.

In particolare, si tratta del tempo, fissato ora a due anni, durante il quale il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili acquistati con il beneficio prima casa (introdotto in origine nel 2016 dall’art. 1 comma 55 della L. 208/2015) ora esteso dalla L. 207/2024 o legge di bilancio 2025.

Prima della entrata in vigore della norma originaria, non si poteva beneficiare della agevolazione per un acquisto immobiliare, senza aver prima rivenduto l'immobile pre-posseduto per cui era stata richiesta la misura agevolativa, si doveva vendere la ex prima casa prima di possederne un'altra.

La legge di bilancio 2025 è intervenuta sulla disposizione originaria per cui prima si aveva un anno di tempo per rivendere la ex prima casa, e acquistarne un'altra con la stessa agevolazione, raddoppiando il termine entro cui procedere, a due anni.  

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha confermato, nel corso della Conferenza di Italia Oggi tenutasi il 27 gennaio, che il termine di 2 anni non riguarda solo gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma tutti i casi in cui cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova norma, era in corso il vecchio termine di un anno.

Facendo un esempio se Tizio compra il 27 gennaio 2025 un l’immobile, avrà tempo fino al 27 gennaio 2027 per alienare la ex prima casa, che aveva già acquistato col beneficio. 

Ma anche Caio, che aveva comprato il 14 febbraio 2024 un immobile e, allora, si era impegnato a rivendere l’immobile pre-posseduto entro il 14 febbraio 2025 avrà tempo fino al 14 febbraio 2026 per venderlo

Il nuovo termine di 2 anni si applica, quindi, a tutti i rogiti intervenuti dal 1° gennaio 2024 in poi.

Leggi anche Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole per ricordare tutte le condizioni per agevolazione.