La Legge di Bilancio 2023 con il comma 74 apporta modificazioni all’articolo 64 del decreto-legge n. 73 del 2021, convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021.
Nello specifico, vengono previste varie novità in tema di aquisto casa giovani e categorie fragile e relativi mutui.

Bonus acquisto prima casa sintesi delle novità 2023

Con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2023 si estende dal 31 dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2023 l'orizzonte temporale di operatività delle misure di deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui relativi all’acquisto della prima casa di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480, della legge n. 244 del 2007.

Inoltre, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa (di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013), al fine di continuare a garantire ai soggetti più fragili (rientranti nelle categorie prioritarie, come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni) l’accesso ai mutui garantiti al pari di quanto avvenuto durante l’emergenza sanitaria da Covid -19, nel corso della quale la misura ha avuto origine.
Di fatto viene prorogato dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023 il regime speciale introdotto dall’articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021 (c.d. "Sostegni-bis"), convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo è stata elevata, per le categorie prioritarie dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori (Loan to Value (LTV)).
Viene altresì prorogata al 31 marzo 2023, per le istanze ricomprese nel regime speciale dell’80 per cento, l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, quale introdotto dall’articolo 35-bis del decreto-legge n. 144 del 2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 175 del 2022, per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022.

Inoltre, vengono prorogate di un anno, fino al 31 dicembre 2023, anche le speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico:

• di non aver compiuto 36 anni di età 
• di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Si dispone il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa per l’anno 2023, con l'assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro, 

Si sottolinea che l'agenzia delle Entrate sul bonus acquisto casa under 36 ha pubblicato un depliant che fornisce il riepilogo di tutte le regole della agevolazione per sostenere l'autonomia abitativa giovanile. Scarica qui il pdf

Infine si ricordi che le Entrate con la Circolare n. 3/2022 avevano fornito chiarimenti sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2022 trattando anche la proroga dal 30 giugno al 31 dicembre 2022 prevista per il bonus casa under 36.

Bonus acquisto prima casa under 36: i beneficiari

Possono beneficiare del bonus prima casa:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (se venisse confermata la proroga della legge di Bilancio 2023, fino al 31.12.2023)

Attenzione va prestata al fatto che il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche 

• alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, 
• e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Bonus acquisto prima casa under 36: i vantaggi per gli acquirenti

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. 

Ecco l'elenco delle agevolazioni:

• per gli acquisti non soggetti a IVA è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale 
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. 

Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: 

• con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. 

Per godere dell’esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (31 dicembre 2023 se prorogato dalla prossima legge di bilancio 2023), prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus acquisto prima casa under 36: quando si perde l'agevolazione

Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna)
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’Iva con aliquota del 4%.

In caso, invece, di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per: 

• dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti 
• vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno 
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova

l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. Anche il credito d’imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi).

Bonus acquisto prima casa under 36: l'immobile all'asta

Possono accedere al bonus gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria

La circolare chiarisce però che i contratti preliminari di compravendita non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. 

Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. 

• Circolare n 12/E Bonus prima casa under 36

Dal 5 novembre entra in vigore il Decreto n 154 del 20 luglio 2022  quale regolamento recante contenuto e caratteristiche  della polizza di assicurazione e il relativo modello standard che il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente al momento del rogito a pena di nullità del contratto.

Attenzione al fatto che il decreto si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore, ferma restando la facoltà per il contraente di richiedere l'adeguamento della polizza assicurativa già stipulata in conformità ai requisiti del presente decreto, con oneri a proprio carico.

Ricordiamo che il decreto n 154/2022 è stato pubblicato in GU n 247 del 21 ottobre.

In particolare, con l'art 1 si stabilisce che è approvato lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente per l'assicurazione dell'immobile, previsto dall'articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
La polizza indennitaria decennale deve essere conforme allo schema tipo contenuto nell'«Allegato A – Schema  Tipo», al decreto. 

Le clausole previste nel modello standard di cui all'«Allegato A – Schema Tipo» costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo  in senso più favorevole per il beneficiario.
Tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura  dei  rischi  e  dei danni di cui all'articolo. 1669 del codice civile e dell'articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.
Attenzione al fatto che resta salvo il diritto dell'acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento  del residuo danno che risulti non coperto dall'indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo.
Ai fini di semplificazione delle procedure di attivazione della copertura assicurativa il contraente e l'assicuratore compilano e sottoscrivono la scheda tecnica contenuta nell'«Allegato B –  Scheda Tecnica», nonché l'attestazione di conformità della polizza assicurativa di cui all'«Allegato C – Attestazione di conformità»
All'atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell'«Attestazione  di  Conformità». 

Si prevede che l'Assicuratore rilascia copia dell'«Attestazione  di  Conformità»  al notaio che ne fa richiesta. 

• Decreto MISE n 154/2022 Modello standard polizza costruzione immobili

Con Risposta a interpello n 531 del 28 ottobre 2022 le Entrate chiariscono quando matura il diritto al credito d'imposta per l'acquisto della "prima casa".

Nel caso di specie, si evidenzia che il diritto al credito d'imposta per riacquisito della prima casa matura con un secondo atto di acquisto poiché il precedente atto era in esenzione di imposta scaturendo ossia acquisito effettuato per un accordo di separazione tra coniugi.

L'istante fa presente

• di aver acquistato con il futuro coniuge, un immobile fruendo dell'agevolazione "prima casa", disciplinata dalla Nota II-bis, apposta all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 
• nonché di aver contratto matrimonio in regime di separazione legale dei beni 
• e di essersi poi separato consensualmente nell'anno successivo, con atto omologato dal Tribunale. 

In esecuzione delle clausole dell'accordo di separazione, l'istante ha acquistato, la quota di proprietà del coniuge (50 per cento dell'abitazione coniugale).

Tale trasferimento è avvenuto in esenzione dall'imposta di registro, ai sensi dell'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, (…), sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa". 

L'istante riferisce inoltre che, nel 2022 ha firmato l'accettazione di una proposta di vendita dell'ex casa coniugale e che, successivamente, ha acquistato un'altra abitazione, fruendo nuovamente delle agevolazioni "prima casa", senza utilizzare il credito d'imposta di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in detrazione dall'imposta dovuta per tale atto. 

In particolare, riferisce che per tale ultimo atto di acquisto, il notaio rogante non ha portato in detrazione alcun credito di imposta per l'acquisto della " prima casa", in quanto per l'ultimo atto (l'atto effettuato con la separazione) di acquisto non venne pagata alcuna imposta di registro in applicazione del citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987. 

Viene domandato di sapere "se l'atto in esecuzione di una clausola inserita nell'accordo di separazione, comporti la decadenza della detrazione del credito d'imposta di registro versata". 

L'istante ritiene di aver diritto al credito e di poter portare in detrazione un credito di imposta pari al 50 per cento dell'imposta di registro versata con il primo atto di acquisto (pari alla sua quota parte), nella prossima dichiarazione dei redditi, da presentare nell'anno 2023. 

Credito di imposta agevolazione prima casa: quando spetta

Le entrate specificano che l'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede che "Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (…), è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso". 

Come ribadito con la circolare 25 giugno 2021, n.7/E, a seguito delle modifiche introdotte dall'articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n 208 alla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è possibile beneficiare del credito d'imposta in esame anche nell'ipotesi in cui il contribuente proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto (cfr. circolare 8 aprile 2016 n. 12/E). 

Agevolazione prima casa: quando matura il credito di imposta in caso di più atti e uno in esenzione

Dalle norme e dalla prassi richiamate emerge, dunque, che il credito d'imposta spetta al contribuente che abbia acquistato un nuovo immobile con le agevolazioni "prima casa":

• sia se al momento dell'acquisto abbia alienato, da non oltre un anno, la casa di abitazione posseduta acquistata con le agevolazioni, 
• sia se l'alieni entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. 

Riguardo all'utilizzo del credito d'imposta come chiarito già con circolare del 1° marzo 2001, n. 19/E, può essere fatto valere, tra l'altro, in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso (cfr. anche circolari 24 aprile 2015, n. 17/E; 20 aprile 2005, n. 15/E).

Inoltre, come precisato con la risoluzione 11 maggio 2004, n. 70/E, nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d'imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà. 

Pertanto, nel caso di specie si ritiene che l'istante maturi il diritto al credito d'imposta in esame con l'acquisto agevolato del secondo immobile, avvenuto nel 2022.

In particolare, l'atto con il quale è stata acquistata la quota del 50 per cento in esecuzione degli accordi di separazione, non configura un acquisto di un nuovo immobile.

Si precisa, in ogni caso, che l'istante deve effettivamente procedere all'alienazione della ex casa coniugale entro un anno dalla stipula dell'acquisto del secondo immobile, al fine di non decadere dall'agevolazione fruita per tale acquisto (comma 4-bis della nota II-bis, all'articolo 1 della Tariffa, parte prima), circostanza che comporterebbe, altresì, il recupero del credito d'imposta eventualmente utilizzato. 

Si ricorda, infine, che il credito d'imposta spetta "… fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato", che nel caso di specie è quella versata dall'istante con il primo atto di acquisto effettuato con l'ex coniuge.

• Risposta a interpello n 531 del 28 ottobre 2022

Con Risposta a interpello n 260 del 12 maggio 2022 le Entrate rispondono ad un quesito sulla esenzione degli atti intenerenti la risoluzione della crisi coniugale.

In particolare, il contratto di mutuo stipulato per estinguere il mutuo acceso per l'acquisto della casa coniugale a seguito di un accordo di separazione, potrà rientrare nell'ambito di applicazione della disposizione agevolativa di cui all'articolo 19 della legge n.74 del 1987, nei limiti dell'ammontare indicato dal predetto accordo destinato alla ex moglie. 

Dei coniugi hanno presentato domanda per l'omologazione della separazione consensuale, negli accordi di separazione è stato stabilito che l'immobile, residenza familiare e acquistato a suo tempo dai coniugi in regime di comunione di beni, venga attribuito per intero al marito con l'obbligo dello stesso di corrispondere alla moglie, contestualmente all'atto di trasferimento, una somma destinata anche all'estinzione del finanziamento già contratto congiuntamente dai coniugi nel 2016. 

In particolare il marito "dovrà procedere all'accensione di un nuovo finanziamento (interamente a lui intestato) espressamente destinato e quale 'condicio sine qua non' per dare esecuzione agli accordi di separazione". 

Si chiede di conoscere se "anche il mutuo contratto al fine di dare esecuzione agli accordi che costituiscono elemento essenziale e condizione indispensabile per giungere alla soluzione della crisi coniugale, abbia diritto di entrare a pieno titolo, nell'ambito di applicazione della disposizione agevolativa" di cui all'articolo 19 della legge n.74 del 1987. 

L'agenzia delle Entrate ricorda che l'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, dispone che "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui articoli 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa". 

Inoltre, con circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 è stato chiarito che, dal punto di vista oggettivo, l'esenzione di cui al citato articolo 19 si riferisce a tutti gli atti, documenti e provvedimenti che i coniugi pongono in essere nell'intento di regolare i rapporti giuridici ed economici relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso 

Inoltre, sempre relativamente all'applicazione dell'articolo 19 della legge n. 74 del 1987, con l'ordinanza 17 febbraio 2021 n. 4144, la Corte di Cassazione ha affermato che:

"l'esenzione (…) si estende a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale dei coniugi, in modo da garantire l'adempimento delle obbligazioni che i coniugi separati hanno assunto per conferire un nuovo assetto ai loro interessi economici (…). L'agevolazione va, quindi, riconosciuta in riferimento ad atti e convenzioni posti in essere nell'intento di regolare (…) i rapporti patrimoniali tra i coniugi conseguenti allo scioglimento del matrimonio, o alla separazione personale, compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o attuino il trasferimento della proprietà di beni mobili ed immobili all'uno o all'altro coniuge (…)". 

Alla luce di quanto esposto, con riferimento alla fattispecie rappresentata nella quale, come affermato dall'Istante, la stipula del mutuo costituisce "condicio sine qua non' per dare esecuzione agli accordi di separazione" si ritiene che il contratto di mutuo stipulato dall'ex coniuge possa ricomprendersi tra i " 'contratti della crisi coniugale', la cui causa è proprio quella di definire in modo non contenzioso e tendenzialmente definitivo la crisi" e, pertanto, possa rientrare tra quelli che l'ordinanza n. 4144 del 2021, appena citata, considera "atti realizzativi degli accordi coniugali" che "debbono dunque farsi rientrare nella nozione di 'atti relativi al procedimento di separazione o divorzio' ex articolo 19 L. cit. …". 

Resta fermo che tale condizione deve risultare dalle clausole contenute nell'accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale.