Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025, il testo della Legge del 02.12.2025 n. 182, recante "Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese" con anche modifiche in ambito edilizia.

Vediamo tutti i dettagli.

Silenzio-assenso permessi a costruire: da quando

L’articolo 40 introduce il meccanismo del silenzio-assenso per i permessi di costruire riguardanti immobili sottoposti a vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali siano ottenuti e validi i relativi provvedimenti di autorizzazione, nulla osta o assensi comunque denominati.
L’articolo 40 modifica l’articolo 20, comma 8, del D.P.R. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di seguito TU Edilizia) che disciplina il procedimento per il rilascio del permesso di costruire.
L’articolo 20 TU Edilizia prevede che il procedimento, a istanza di parte, si concluda con una proposta di provvedimento finale entro 60 giorni dalla
presentazione della domanda allo sportello unico. 

Entro i successivi 30 giorni, il responsabile dell’adozione del provvedimento finale adotta il provvedimento. Il procedimento può essere interrotto una sola volta e si applica, quando prevista, la disciplina sulla conferenza dei servizi.
Il comma 8 previgente alla novella dispone che, decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile
dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano
vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni sulla conferenza dei servizi.
In particolare, la lettera a) sopprime la parte del medesimo comma 8, primo periodo, che impedisce la formazione del silenzio-assenso in caso di sussistenza di vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali e assoggetta la domanda, in presenza di tali vincoli, alla conferenza dei servizi.
La lettera b) integra invece il medesimo comma 8, primo periodo, assoggettando la domanda di permesso di costruire per cui sussistano vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali alle disposizioni sulla conferenza dei servizi previste agli articoli 14 e seguenti della Legge 241/1990, facendo tuttavia salva la formazione del silenzio- assenso sulla domanda stessa nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall’autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire.

Con la Risposta n 295 del 24 novembre le Entrate chiariscono che, relativamente alle comunicazioni per il superbonus, se per uno sconto in fattura è stata inviata all’agenzia delle Entrate una comunicazione con errata indicazione dell’opzione per la cessione del credito, il cessionario mantiene la possibilità di compensare in F24 il credito d’imposta ricevuto, ma non può cederlo a soggetti non qualificati in quanto risultano irrilevanti sia gli accordi civilistici dello sconto in fattura stipulati con il contribuente sia l’avere indicato in fattura lo sconto applicato. 

Nonostante l’errore nella casella della comunicazione, l’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità per il fornitore (istante) di utilizzare il credito in compensazione oppure di cederlo a soggetti qualificati (banche, intermediari finanziari, assicurazioni), ma non secondo le regole previste per lo sconto in fattura.

Vediamo il dettaglio del caso trattato dall'interpello.

Superbonus ed errore nella comunicazione: è permessa la compensazione?

Il soggetto istante è la società edile ALFA, che ha eseguito interventi agevolabili su un immobile condominiale, beneficiando del bonus facciate e del superbonus ai sensi degli articoli 1 della L. 160/2019 e 119 del D.L. 34/2020. 

Per le fatture emesse nel 2023 e 2024, ha applicato lo sconto in fattura, ma  in fase di trasmissione delle comunicazioni telematiche all’Agenzia delle Entrate, l’intermediario incaricato dal condominio ha erroneamente barrato la casella relativa alla cessione del credito, anziché quella per lo sconto in fattura.

Nel 2023, ALFA ha accettato nel proprio cassetto fiscale il credito relativo alle fatture emesse, ma non ha ancora accettato quello del 2024, accorgendosi nel frattempo dell’errore nella comunicazione.

L’istante ha richiesto all’Agenzia delle Entrate se tale errore, compiuto dall’intermediario, possa essere considerato “formale”, e quindi sanabile, o se comporti la perdita della possibilità di usare il credito.

Secondo la società, poiché sussistono tutti i requisiti sostanziali, la volontà espressa nelle fatture e negli accordi è coerente con l’opzione dello sconto in fattura.

Inoltre, si richiama la risposta a interpello n. 590/2020, in cui l’Agenzia ha ammesso la correzione di errori prima dell’utilizzo del credito.

L’Agenzia ha ripercorso l’art. 121 del D.L. 34/2020, che consente ai beneficiari dei bonus edilizi di optare, in alternativa alla detrazione, per:

• lo sconto in fattura (lett. a),
• la cessione del credito (lett. b).

Le due opzioni sono mutualmente esclusive, ed è fondamentale che vengano comunicate correttamente con l’apposito modello dell’Agenzia, barrando in modo preciso la casella corrispondente.

Nel caso in esame, l’errore è stato commesso dal condominio tramite il proprio intermediario, ma la società istante ha comunque accettato il credito, sia pure per la quota del 2023.

L’Agenzia chiarisce che non si può procedere alla rettifica dell’errore attraverso una semplice segnalazione, infatti, la modifica dell’opzione è consentita solo entro il termine di trasmissione delle comunicazioni: ovvero il 16 marzo dell’anno successivo alla spesa.

Dopo tale data, non è più possibile inviare una nuova comunicazione, né avvalersi della remissione in bonis, strumento che era stato precedentemente consentito ma che è stato abrogato dal D.L. 39/2024, art. 2.

Inoltre, non rilevano gli accordi privatistici (es. la dicitura “sconto in fattura” nelle fatture stesse), se la comunicazione all’Agenzia risulta errata e già accettata.

Secondo la circolare n. 33/E/2022, l’errore è “formale” e rettificabile solo se non incide su elementi essenziali del credito, come:

• tipologia dell’opzione;
• soggetto cedente;
• codice fiscale;
• codice intervento.

In tali casi, basta una segnalazione via PEC all’indirizzo dell’Agenzia.

Quando l'errore è sostanziale (come in questo caso), se riguarda l’opzione “sconto/cessione”, ed è già stato accettato il credito, non è più possibile rettificare. Resta valida solo la rinuncia alla detrazione, ma non si applicano le regole agevolate dello sconto in fattura.

Il caso analizzato nella risposta n. 295/2025 rappresenta un chiaro monito operativo per i fornitori e gli amministratori: l’errore formale nella scelta tra sconto e cessione può trasformarsi in una conseguenza sostanziale irreversibile, se non rilevato in tempo.

La corretta gestione della comunicazione delle opzioni resta quindi cruciale, anche in presenza di accordi contrattuali chiari. La conferma dell’Agenzia rafforza l’approccio rigoroso post-riforma: nessuna rettifica oltre i termini, anche se la volontà delle parti era diversa.

È il chiarimento della risposta a interpello 295/2025 delle Entrate.

La società istante, per dei lavori agevolati con il superbonus, ha emesso a un condominio tre fatture nel 2023 e due nel 2024, tutte recanti la dicitura «sconto in fattura». Successivamente, il condominio ha inviato all’agenzia delle Entrate le comunicazioni di opzione per la rinuncia della detrazione dell’imposta dall’Irpef da parte dei condòmini e per il trasferimento dei relativi crediti alla società. Quest’ultima ha accettato, nel proprio cassetto fiscale, il credito maturato per le fatture emesse nel 2023 e nel corso del 2024 ha compensato in F24 la quota del credito compensabile nel 2024, corrispondente alla prima rata annuale di 4. Poi, però, non ha accettato il credito relativo alle fatture emesse nel 2024, in quanto ha appreso che nelle comunicazioni inviate dall’intermediario del condominio risulta erroneamente barrata la casella prevista per la cessione del credito, in luogo di quella riferita allo sconto in fattura.

L’agenzia delle Entrate ha confermato che il cedente non può ora modificare o sostituire le comunicazioni inviate, né per le fatture emesse nel 2023, per le quali, peraltro, il cessionario ha già accettato il credito e compensato la quota di credito relativa al 2024, né per le spese sostenute nel 2024 (cioè, per le fatture emesse nel 2024), per le quali il cessionario non ha ancora accettato il credito nel proprio cassetto fiscale. Queste correzioni, infatti, non sono più possibili, perché l’articolo 2 del Dl 39/2024 ha soppresso la possibilità di avvalersi, in questi casi, della remissione in bonis. Pertanto, non è più possibile l’invio di una nuova comunicazione una volta decorsi i termini di legge (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa). Nel caso specifico, peraltro, anche se fosse ancora possibile la remissione in bonis, oggi i relativi termini sarebbero comunque scaduti (per le fatture emesse nel 2024 sarebbe scaduto lo scorso 31 ottobre 2025). 

Ciò nonostante, l’agenzia delle Entrate ha concesso all’istante, nella sua qualità di cessionario (non di impresa fornitrice), la possibilità di continuare a compensare le quote residue (per il 2025, 2026 e 2027) del credito generato dalle fatture emesse nel 2023 e di accettare il credito generato dalle fatture del 2024 (con sconto in fattura e senza il pagamento della parte scontata), il quale potrà essere compensato in F24 negli anni dal 2025 al 2028 ovvero potrà essere ceduto solo a «soggetti qualificati» (articolo 121, comma 1, lettera b, del Dl 34 del 2020) e non ad altri soggetti. Anche se i documenti del caso trattato dalle Entrate dimostrano l’intenzione dei contraenti di optare per lo sconto in fattura e non per la cessione del credito, quindi, non è possibile beneficiare delle conseguenze proprie dello sconto in fattura, che, a differenza della cessione del credito, consentono all’impresa che ha eseguito i lavori la cessione del credito ricevuto con lo sconto in fattura a soggetti diversi da quelli «qualificati», tramite la piattaforma cessione crediti.

Con la Risoluzione n 66 del 13 novembre le Entrate chiariscono il perimetro degli interventi agevolati con il superbonus effettuati nei territori colpiti da eventi sismici.

L'Istante  è coniuge convivente dell'usufruttuaria e comproprietaria di un'unità immobiliare, a destinazione abitativa, che a seguito del terremoto del 13 giugno 2013 è stata dichiarata parzialmente inagibile e che il «nesso di causalità con l'evento calamitoso è stato attestato dalla scheda AeDES (esito C) con relativa Ordinanza Sindacale di Inagibilità»; «il suddetto immobile non è prima casa […] e ad oggi […] è tutt'ora inagibile»; «non è mai stato possibile richiedere alcun contributo pubblico, come disposto dalla norma primaria D.L. 189/2016, non essendo mai esistita l'effettiva concreta possibilità di richiedere e/o rinunciare al contributo per la ricostruzione: pertanto, né l'Istante o le comproprietarie hanno mai usufruito di tale contributo»; «le proprietarie hanno inoltrato, tramite proprio tecnico incaricato, comunicazione a mezzo PEC contenente ''dichiarazione di rinuncia al contributo in favore del Superbonus Sisma bonus 110%''»; «è interesse della proprietà eseguire gli interventi di riparazione dei danni causati dall'evento sismico del 13 giugno 2013 (con miglioramento della classe sismica) finalizzati anche alla sicurezza statica e antisismica al su indicato fabbricato d'abitazione, e di poter usufruire degli incentivi previsti dai commi 8 ter e 4 quater dell'art. 119 del D.L. 34/2020».
Ciò premesso, l'Istante chiede se, ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, possa fruire della detrazione ivi disciplinata (c.d. Superbonus) con l'aliquota del 110 per cento prevista dal comma 8 ter, a determinate condizioni, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.
Chiede, inoltre, se tale detrazione spetti, nella misura sopra indicata, anche se la comunicazione di inizio lavori di cui al comma 13 del medesimo articolo 119 è intestata al coniuge.

Superbonus territori colpiti dal sisma: chiarimenti ADE

La Risoluzione n. 66 del 13 novembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate offre importanti chiarimenti sull’applicazione del Superbonus al 110% nei comuni colpiti da eventi sismici a partire dal 1° aprile 2009, con particolare riferimento al regime previsto dall’articolo 119, comma 8-ter del decreto Rilancio (DL 34/2020).

La risposta dell’Amministrazione finanziaria affronta una serie di questioni pratiche molto rilevanti per contribuenti e professionisti:

• la fruizione dell’aliquota maggiorata fino al 31 dicembre 2025,
• la rinuncia ai contributi di ricostruzione 
• e la validità della CILAS intestata al coniuge.

Il comma 8-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio prevede che: “Per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la detrazione… spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110%.”

Questa disciplina si applica solo se:

• l’immobile si trova in un comune incluso in uno degli stati di emergenza dichiarati;
• esiste un nesso causale tra danno e sisma, accertato tramite scheda AeDES o documento analogo (esito B, C o E);
• gli interventi rientrano fra quelli ammessi al Superbonus.

Un primo chiarimento utile della Risoluzione è che la natura dell’immobile (prima casa o meno) non incide sulla spettanza dell’agevolazione.

L’Agenzia delle Entrate, sulla base degli elementi forniti dall’istante, conferma che: l’agevolazione del 110% fino al 31 dicembre 2025 è applicabile nel caso in esame.

Viene infatti soddisfatto il requisito fondamentale: la scheda AeDES esito C certifica la diretta connessione tra il sisma e il danno all’immobile, condizione necessaria per l’applicazione del comma 8-ter.

L’Agenzia richiama inoltre la precedente Risoluzione 8/E del 2022, ricordando che il Superbonus sisma-esteso si applica esclusivamente agli edifici che hanno effettivamente subito danni derivanti dall’evento.

L’Agenzia chiarisce relativamente alla rinuncia che:La rinuncia ai contributi rileva solo se si vuole accedere all’aumento del 50% del massimale di spesa previsto dal comma 4-ter.

Nel caso trattato, invece, l’istante sta semplicemente richiedendo l’applicazione dell’aliquota del 110% fino al 2025, quindi:

• la rinuncia non è necessaria.
• l’agevolazione spetta anche se i contributi non sono mai stati richiesti o non sono spettanti.

Il secondo quesito riguarda l’intestazione della CILAS, l’Agenzia applica al Superbonus il principio già chiarito per le ristrutturazioni edilizie dall’art. 16-bis TUIR (circolare 17/E/2023):

La detrazione spetta anche quando le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare convivente che sostiene la spesa.

Questo vale anche per il Superbonus, a condizione che:

• il familiare convivente partecipi alla spesa;
• la convivenza esista alla data di inizio lavori o di sostenimento delle spese.

Pertanto: l’istante può portare in detrazione le spese anche se la CILAS è intestata al coniuge, l’istante può beneficiare del Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2025, in qualità di coniuge convivente della usufruttuaria e comproprietaria dell’immobile danneggiato dal sisma, ai sensi del comma 8-ter dell’art. 119, pertanto la detrazione spetta anche se la CILAS è intestata al coniuge.

Con la Risoluzione n 63 del 10 novembre 2025 le Entrate istituiscono i codici tributo per il fondo perduto superbonus indigenti.

Vediamo tutti i dettagli.

Fondo perduto superbonus indigenti: il codice tributo per i non spettanti

L’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 29 dicembre 2023, n. 212, convertito dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17, ha previsto l’erogazione di un
contributo a fondo perduto a favore dei soggetti che sostengono dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024 spese relative a interventi edilizi per le quali spetta una detrazione d’imposta nella misura del settanta per cento (art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) e che si trovano in particolari condizioni reddituali (art. 119, commi 8-bis e 8-bis.1, del d.l. n. 34 del 2020). 

Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze del 6 agosto 2024 sono stati definiti i criteri e le modalità di erogazione del contributo in argomento.
Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia prot. n. 360503 del 18 settembre 2024 è stato definito il contenuto informativo, nonché le modalità e i
termini di presentazione delle istanze per il riconoscimento del contributo a fondo perduto.
In particolare, è stabilito che le somme dovute a titolo di restituzione del contributo, se riconosciuto in tutto o in parte non spettante, sono versate all’entrata del bilancio dello Stato con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, esclusa la compensazione ivi prevista.
Tanto premesso, per consentire la restituzione spontanea del contributo a fondo perduto non spettante, erogato mediante accredito su conto corrente, tramite il modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), si istituisce il seguente codice tributo:

• “8161” denominato “Contributo a fondo perduto per superbonus – Restituzione spontanea – art. 1, comma 2, DL 212 del 2023”.
  In sede di compilazione del modello “F24 ELIDE”, il suddetto codice tributo è esposto in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, secondo le seguenti modalità.

Nella sezione “CONTRIBUENTE”, sono indicati:

• nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto tenuto al versamento.
  Nella sezione “ERARIO ED ALTRO”, sono indicati:
• nel campo “tipo”, la lettera “R”;
• nel campo “elementi identificativi”, nessun valore;
• nel campo “codice”, il codice tributo istituito con la presente risoluzione;
• +nel campo “anno di riferimento”, l’anno in cui è stato riconosciuto il contributo, nel formato “AAAA”.
• ùnel campo “importi a debito versati”, l’importo del contributo a fondo perduto da restituire

Con il Principio di Diritto n 7/2025 l'agenzia delle entrate spiega quando spettano i bonus edilizi agli eredi di un immobile.

In particolare, l’Amministrazione fornisce un’interpretazione univoca del comportamento da adottare quando un erede non detiene materialmente e direttamente l’immobile al momento dell’apertura della successione.

Innanzitutto viene ricordato il perimetro dell'articolo 16 bis del Tuir che disciplina l’applicazione delle detrazioni fiscali per le spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. 

La detrazione è attualmente del 36% e sale al 50% nel caso in cui il beneficiario sia titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per gli interventi effettuati sulla casa adibita ad abitazione principale.

Quando cambia la titolarità dell’immobile, specifica l'agenzia, le quote di detrazione non fruite dal titolare originario dell’agevolazione vengono trasferite al nuovo proprietario, che potrà beneficiarne per i successivi periodi d’imposta salvo diversi accordi tra le parti interessate. 

Se il trasferimento avviene mortis causa del contribuente con diritto di detrazione, lo sconto Irpef passa, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Successione ereditaria immobile: quando gli eredia suberntrano nei bonus edilizi

L'agenzia evidenzia che come più volte ricordato anche da altri documenti di prassi, per usufruire dell’agevolazione la detenzione materiale e diretta dell’immobile acquisito deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. 

Quindi l’erede non può utilizzare le rate residue per le annualità in cui, ad esempio, l’immobile è locato o concesso in comodato anche se soltanto per una parte dell’anno.

Tuttavia, si precisa che la norma non prevede che per usufruire della detrazione “ereditata” la detenzione dell’abitazione debba sussistere necessariamente nell’anno stesso di apertura della successione. 

Ciò che conta è che la condizione di detenzione materiale e diretta del bene esista per tutto il periodo d’imposta in cui l’erede beneficerà delle quote residue. 

Come ha precisato la Circolare n. 17/2023 il nuovo proprietario “al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza”.

Pertanto con la il principio di diritto in oggetto l’Agenzia evidenzia che:               

• se nell’anno di apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile, ad esempio perché è locato o dato in comodato a terzi, non sarà possibile usufruire per quell’anno della relativa quota di detrazione
• se negli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile, gli stessi potranno beneficiare delle eventuali quote annuali residue.

Inoltre si precisa ancora che, comunque, è necessario che l’erede detenga l’immobile per l’intero periodo d’imposta in cui applica la detrazione e cioè dal 1° gennaio al 31 dicembre del periodo di riferimento. In pratica, se l’acquisizione è avvenuta in corso d’anno, per quel periodo d’imposta la detrazione salta.

Qualora il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito proporzionalmente tra loro per ciascun periodo in base alla detenzione effettiva.

L’Amministrazione finanziaria, specifica concludendo che le suddette regole sono valide anche per le quote non usufruite dal defunto di altre detrazioni fiscali e in particolare per: superbonus, ecobonus e bonus verde. 

• Risposta AdE 7 del 02.10.2025 - Principio di diritto

Con la Risposta a interpello n 230 del 3 settembre le Entrate chiariscono che in un acquisto di immobile realizzato nel periodo di sospensione da covid di 30 mesi il termine per spostare le residenza decorre non dalla data di acquisto ma dal 31 ottobre 2023 data ultima della sospensione.

Residenza prima casa: sospensione per il termine di 30 mesi da superbonus

Con la risposta a interpello n. 230/2025 viene chiarito che si ha più tempo per trasferire la residenza in una casa oggetto di superbonus a seguito della sospensione disposta durante la pandemia.

Riepiloghiamo però tutti i fatti per capire il senso del chiarimento Ade.

L'art. 24 del DL n 23/2020 ha disposto la sospensione dei termini in materia di “prima casa” dal 23 febbraio 2020 fino al 31 dicembre 2020.

Con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale della sospensione è stato spostato ulteriormente al 31 dicembre 2021.

L’art. 3 comma 5-septies del DL n 228/2021 convertito ha spostato al 31 marzo 2022 il termine finale. 

Infine l’art. 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022 convertito ha ulteriormente sospeso i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 in tema di prima casa, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023.

Pertanto il blocco complessivo dei termini è durato dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

In proposito, l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n 8/2022 hs precisato che sono stati sospesi i seguenti termini:

• 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
• un anno per l’alienazione della prima casa preposseduta, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio;
• un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, evitando la decadenza dal beneficio goduto in relazione a un immobile alienato prima di 5 anni.

L'interpello in questione ha aggiunto che la sospensione riguarda anche lo speciale termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza operante per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Il termine dei 18 mesi previsto dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, trova la sola eccezione degli immobili sottoposti a uno o più interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai fini del superbonus (“interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c)” dell’art. 119 del DL 34/2020), per i quali la residenza va trasferita nel più lungo termine di 30 mesi dalla data dell’atto di compravendita (art. 119 comma 10-ter del DL 34/2020).

Il soggetto istante appunto chiedeva alle Entrate se la sospensione dei termini di prima casa opera anche per il citato termine di 30 mesi.

La risposta dell'interpello n 23072025 è affermativa e viene esplicitato che siccome la sospensione riguarda “i termini previsti dalla Nota II-bis” all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e che il comma 10-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, nel prevedere il termine di 30 mesi, richiama la norma agevolativa del Testo unico in materia di registro, si deve ritenere che la sospensione dei termini sia applicabile anche al termine di 30 mesi valevole per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Il contribuente, che nel caso di specie, ha acquistato la prima casa a novembre 2021, quindi durante il periodo di sospensione, e avendovi effettuato la ristrutturazione superbonus, avrà tempo fino a fine aprile 2026 per trasferirvi la residenza, in quanto il termine di 30 mesi ha cominciato a decorrere dal 31 ottobre 2023 e non dalla data dell’acquisto.

Il CNDCEC ha pubblicato un nuovo documento di studio intitolato :“La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi” elaborato dalla Commissione di studio “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica".

Il documento esamina la nuova fattispecie impositiva (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi) costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni e, in particolare, alcune questioni di non immediata e univoca interpretazione. Vediamo i principali contenuti.

Tassazione Plusvalenze superbonus: il contenuto del documento dei Commercialisti del 9 luglio

Il documento La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi”  del CNDCEC approfondisce i seguenti punti:

• premessa e prime interpretazioni di prassi dell’Agenzia delle Entrate
• immobile acquisito per successione e successivamente oggetto di interventi “Superbonus”
• immobile acquistato fruendo del “Sismabonus Acquisti” in versione “Superbonus” 
• interventi “Superbonus” effettuati dal donante 
• immobile oggetto di interventi “Superbonus” senza trasformazione urbanistica ed edilizia
• cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori
• cessione tramite il contratto di “Rent to Buy” 

Superbonus e plusvalenze: quando scatta la tassazione?

Il documento evidenzia quando scatta la tassazione nella cessione di immobili oggetto di superbonus.

Dal 1° gennaio 2024, il legislatore ha introdotto una nuova fattispecie di tassazione delle plusvalenze: è imponibile il guadagno realizzato dalla cessione a titolo oneroso di immobili su cui siano stati eseguiti interventi Superbonus, conclusi da non più di dieci anni.

Questo si applica a prescindere da:

• quota di detrazione fruita (110%, 90%, ecc.);
• modalità di fruizione (dichiarazione, sconto in fattura, cessione del credito);
• durata del possesso;
• soggetto beneficiario (proprietario, comodatario, familiare convivente).

Tuttavia, non tutte le cessioni rientrano nel perimetro della norma.

L’Agenzia ha chiarito che la plusvalenza è imponibile solo se i lavori Superbonus risultano conclusi. 

In altre parole, se la cessione dell’immobile avviene prima della conclusione degli interventi agevolati, non si applica la tassazione prevista dalla lett. b-bis.

Non basta che i lavori siano avviati o che siano stati sostenuti costi agevolabili: devono essere ultimati.

Il documento riporta un utile esempio, immaginiamo il contribuente Tizio, proprietario di un appartamento in un edificio condominiale in cui sono in corso lavori Superbonus. Ha già sostituito gli infissi (trainato), ma il cappotto termico sulle parti comuni (trainante) è ancora in corso.

Se Tizio vende l’immobile ora, non realizza una plusvalenza imponibile ai sensi della lett. b-bis, poiché non si è ancora concluso l’intervento agevolato nel suo complesso.

Inoltre, relativamente alla data di fine lavori, viene speciifcato che nei casi in cui i lavori richiedano un titolo edilizio (permesso, SCIA, ecc.), la data di presentazione della comunicazione di fine lavori costituisce il riferimento per l’inizio del periodo decennale.

Per gli interventi Superbonus effettuati con CILAS, che non impone formalmente la comunicazione di fine lavori, è comunque consigliato trasmettere una comunicazione agli uffici comunali, al fine di documentare la conclusione.

Ulteriori riferimenti temporali utili possono essere:

• la comunicazione ENEA per gli interventi di efficientamento energetico (entro 90 giorni dalla fine lavori);
• la data delle attestazioni tecniche (es. modelli B-1 e B-2 per sismabonus);
• il collaudo finale da parte del direttore dei lavori.

In caso di interventi articolati, l’Agenzia invita a considerare l’intervento nella sua interezza: se vi sono più fasi (trainanti e trainati), la data da considerare è quella della conclusione finale, non quella di singole lavorazioni o SAL intermedi.