Con la Risposta a interpello n 230 del 3 settembre le Entrate chiariscono che in un acquisto di immobile realizzato nel periodo di sospensione da covid di 30 mesi il termine per spostare le residenza decorre non dalla data di acquisto ma dal 31 ottobre 2023 data ultima della sospensione.

Residenza prima casa: sospensione per il termine di 30 mesi da superbonus

Con la risposta a interpello n. 230/2025 viene chiarito che si ha più tempo per trasferire la residenza in una casa oggetto di superbonus a seguito della sospensione disposta durante la pandemia.

Riepiloghiamo però tutti i fatti per capire il senso del chiarimento Ade.

L'art. 24 del DL n 23/2020 ha disposto la sospensione dei termini in materia di “prima casa” dal 23 febbraio 2020 fino al 31 dicembre 2020.

Con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale della sospensione è stato spostato ulteriormente al 31 dicembre 2021.

L’art. 3 comma 5-septies del DL n 228/2021 convertito ha spostato al 31 marzo 2022 il termine finale. 

Infine l’art. 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022 convertito ha ulteriormente sospeso i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 in tema di prima casa, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023.

Pertanto il blocco complessivo dei termini è durato dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

In proposito, l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n 8/2022 hs precisato che sono stati sospesi i seguenti termini:

• 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
• un anno per l’alienazione della prima casa preposseduta, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio;
• un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, evitando la decadenza dal beneficio goduto in relazione a un immobile alienato prima di 5 anni.

L'interpello in questione ha aggiunto che la sospensione riguarda anche lo speciale termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza operante per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Il termine dei 18 mesi previsto dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, trova la sola eccezione degli immobili sottoposti a uno o più interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai fini del superbonus (“interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c)” dell’art. 119 del DL 34/2020), per i quali la residenza va trasferita nel più lungo termine di 30 mesi dalla data dell’atto di compravendita (art. 119 comma 10-ter del DL 34/2020).

Il soggetto istante appunto chiedeva alle Entrate se la sospensione dei termini di prima casa opera anche per il citato termine di 30 mesi.

La risposta dell'interpello n 23072025 è affermativa e viene esplicitato che siccome la sospensione riguarda “i termini previsti dalla Nota II-bis” all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e che il comma 10-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, nel prevedere il termine di 30 mesi, richiama la norma agevolativa del Testo unico in materia di registro, si deve ritenere che la sospensione dei termini sia applicabile anche al termine di 30 mesi valevole per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Il contribuente, che nel caso di specie, ha acquistato la prima casa a novembre 2021, quindi durante il periodo di sospensione, e avendovi effettuato la ristrutturazione superbonus, avrà tempo fino a fine aprile 2026 per trasferirvi la residenza, in quanto il termine di 30 mesi ha cominciato a decorrere dal 31 ottobre 2023 e non dalla data dell’acquisto.

Con Risposta alla Interrogazione parlamentare n 5-04143 rubricata Iniziative volte a garantire la piena fruizione delle agevolazioni fiscali per interventi edilizi ammessi al cosiddetto Super- bonus 110% si fornisce un importante chiarimento, vediamolo.

Bonus edilizi scaduti per contenzioso: in arrivo istruzioni per utilizzarli

I crediti d'imposta per interventi edilizi ammessi al superbonus 110 per cento maturati entro il 31 dicembre 2023 debbano essere utilizzati in quattro annualità, senza la possibilità di riportare all'anno successivo la quota di credito non compensata.
In relazione agli stessi, gli Interroganti segnalano come siano state riscontrate difficoltà applicative relativamente al caso in cui i contribuenti, in caso di crediti d'imposta contestati dall'Agenzia delle entrate e successivamente riconosciuti spettanti all'esito del contenzioso, non riescono a usufruire del credito, in quanto la relativa quota risulterebbe « scaduta » e non più utilizzabile negli anni successivi a quello di competenza.
Considerato che non è prevista una procedura informatica che consenta di acquisire e riabilitare i crediti scaduti, gli stessi chiedono di sapere se le criticità esposte siano note e « quali soluzioni (si) intenda(no) adottare per consentire la piena fruizione dei crediti, considerando anche la possibile sopravvenuta incapienza del contribuente». 

Si ricorda che l'art 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 prevede che i titolari delle detrazioni spettanti per taluni interventi edilizi (Superbonus e altri interventi) possano optare per la fruizione dell'agevolazione come sconto in fattura praticato dal fornitore che ha eseguito gli interventi, oppure possano cedere ad altri soggetti il credito corrispondente alla detrazione.
L'opzione deve essere comunicata telematicamente all'Agenzia delle entrate; nel caso in cui la comunicazione sia stata validamente effettuata, la detrazione si trasforma in credito d'imposta, che viene trasferito in capo al fornitore (in caso di sconto in fattura) o al primo cessionario; il credito d'imposta può essere ulteriormente ceduto, alle condizioni stabilite dal comma 1 del richiamato articolo 121.
Ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il credito d'imposta è utilizzabile in compensazione tramite modello F24, con la stessa ripartizione in rate annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione; la quota di credito d'imposta non utilizzata nell'anno non può essere fruita negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.
Gli Onorevoli interroganti segnalano che alcuni soggetti che hanno acquistato i crediti d'imposta in questione non sono in grado di utilizzarli integralmente, in quanto una o più rate sono state rese disponibili oltre il termine annuale di scadenza, a seguito di contenzioso con l'Amministrazione finanziaria che, a distanza di molto tempo dall'invio della comunicazione dell'opzione, si è risolto in senso favorevole al contribuente.
L'Agenzia riferisce che la comunicazione di esercizio dell'opzione da cui deriva il credito può essere scartata e poi eventualmente riattivata a seguito di autotutela o in esito a contenzioso favorevole al contribuente.
Se nelle more della conclusione del giudizio o della procedura di autotutela alcune rate annuali del credito risultino scadute, al titolare viene consentito comunque di fruirne.
Ad esempio, nel caso in cui le rate siano scadute per effetto dell'applicazione della citata procedura di controllo preventivo il provvedimento attuativo del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 1 dicembre 2021 (punto 3.4) ha disposto che il termine finale di utilizzo del credito sia prorogato per un lasso di tempo pari al periodo di sospensione della comunicazione dell'opzione da cui deriva il credito.
Analogamente, sono prorogati i termini di utilizzo delle rate annuali dei crediti derivanti da comunicazioni che sono state oggetto di contenzioso, con esito definitivo favorevole al contribuente.
Per consentire al contribuente di fruire del credito ordinariamente scaduto, viene posticipata la data di fine validità di ciascuna rata annuale, per tener conto del periodo in cui è stata inutilizzabile.
Tale attività, tuttavia, non può essere svolta in via automatizzata in quanto necessita di una valutazione caso per caso delle singole fattispecie che possono incorrere nella problematica sopra descritta e, dunque necessita di interventi puntuali, da effettuare in base alle segnalazioni di volta in volta pervenute.
Sarà cura dell'Agenzia fornire istruzioni alle strutture coinvolte in dette attività, per assicurare una gestione ancora più efficace delle fattispecie segnalate.

La Circolare n 8/2025 delle Entrate ha chiarito tra gli altri, il punto della maggiorazione delle detrazioni relative a ecobonus, bonus ristrutturazioni e sismabonus.

Vediamo il paragrafo della circolare che ne chiarisce le condizioni dopo le modifiche approvate dalla legge di bilancio 2025.

Ecobonus, ristrutturazioni e sismabonus: quando spetta la maggiore detrazione

Come evidenziato nel paragrafo 2 della circoalre gli articoli 14, comma 3-quinquies (Ecobonus), e 16, commi 1 (recupero del patrimonio edilizio), e 1-septies.1 (Sismabonus) del d.l. n. 63 del 2013, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025, prevedono che la detrazione, per i rispettivi interventi, è elevata:

• al 50 per cento per le spese sostenute nell’anno 2025 
• e al 36 per cento per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027,

nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Per espressa previsione normativa, la maggiorazione spetta, quindi, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Al riguardo, si evidenzia che, per il riconoscimento della maggiorazione, fermi restando tutti gli altri requisiti stabiliti dalla normativa di riferimento, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, per i predetti interventi, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente

Vista la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell’immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 e del 30 per cento delle spese sostenute nel 2026 e nel 2027.

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, in linea con quanto evidenziato con la circolare n. 13/E del 2023, in materia di Superbonus, si ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata».

Ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).

Resta inteso che, nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

La maggiorazione spetta, altresì, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di

pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.

Si ritiene, inoltre, che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori

Con riferimento al c.d. “Sismabonus acquisti”, l'agenzia ricorda che la misura della detrazione di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del d.l. n. 63 del 2013 è parametrata al prezzo della singola unità immobiliare acquistata, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. 

Ciò posto, ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata prevista dal nuovo comma 1-septies.1 del medesimo articolo 16, si ritiene che l’unità immobiliare oggetto di compravendita deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione. 

Identiche considerazioni valgono anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati, previsti dal comma 3 dell’articolo 16-bis del TUIR 20 .

Si precisa inoltre che ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera d), del TUIR 21 , l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il suddetto termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, si ritiene che la maggiorazione debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. 

Tali circostanze devono essere verificate, come detto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Resta fermo che, per le spese imputate agli altri condòmini, non titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento, ovvero, anche se titolari dei predetti diritti, che non abbiano adibito l’immobile ad abitazione principale, è possibile fruire delle detrazioni spettanti con le aliquote non maggiorate previste dalle disposizioni in commento, come sopra descritte. 

I medesimi chiarimenti sono validi anche per le spese per gli interventi su parti comuni effettuate in condomini minimi e in interi edifici di un unico proprietario.

Qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, così come declinati nel presente paragrafo, si precisa, infine, che, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

L'agenzia delle entrate ha pubblicato la Circolare n 8 del 19 giugno con chiarimenti su tutte le novità della Legge di Bilancio 2025 per: 

• Bonus ristrutturazioni, 
• Ecobonus e Sismabonus, 
• Superbonus e interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Vediamo in sintesi alcuni chiarimenti e conferme.

Detrazione recupero patrimonio edilizio 2025: chiarimenti ADE

La Circolare n 8/2025 ricorda che come stabilito dalla legge di Bilancio 2025, le detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, Ecobonus e Sismabonus sono prorogate fino al 2027, con aliquote maggiorate per i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) nel caso in cui l’immobile sia adibito ad abitazione principale. 

In particolare, per la “prima casa” lo sconto fiscale sale al 50% (al posto del 36%) per le spese sostenute quest’anno e al 36% (anziché 30%) per quelle affrontate negli anni 2026 e 2027. 

La detrazione resta quella più elevata anche se l’immobile è adibito a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parente entro il terzo grado e affini entro il secondo). 

Attenzione al fatto che, per usufruire dell’agevolazione maggiorata, che spetta anche per gli interventi realizzati sulle pertinenze, come garage e cantine, è necessario che l’immobile venga adibito a prima casa alla fine dei lavori.

Ecobonus e bonus ristrutturazioni 2025: istruzioni ADE

Le Entrate specificano che nel 2025, continueranno a essere incentivati nell’ambito dell’Ecobonus e del bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale maggiormente in linea con le esigenze di tutela dell’ambiente.

I benefici fiscali si applicano infatti:

• ai microcogeneratori (anche se alimentati da combustibili fossili), 
• ai generatori a biomassa,
• alle pompe di calore ad assorbimento a gas 
• ai sistemi ibridi che integrano pompa di calore e caldaia a condensazione. 

Dal 2025, invece, non saranno più previsti incentivi per la sostituzione di impianti di riscaldamento invernale con caldaie a condensazione e con i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili, in linea con la Direttiva UE 2024/1275. 

In questo caso, restano comunque detraibili le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche se gli interventi saranno completati dopo il 1° gennaio 2025.