Le Entrate sulla propria pagina istituzionale informano di un aggiornamento al Modello RLI per i contratti di locazione, datata 26 novembre.

Ricordiamo che il Modello RLI serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. 

Inoltre, l’RLI può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto. 

Inoltre è possibile comunicare la rinegoziazione del canone. 

Vediamo cosa riguarda l'aggiornamento.

Contratti di locazione: Modello RLI aggiornato al 26 novembre

Nel dettaglio l'Ade informa anche del fatto che l'aggiornamento riguarda quanto di seguito dettagliato:

Istruzioni:

• a) a pagina 2, alla fine del paragrafo relativo alla casella “Eventi eccezionali”, la frase “se si deve modificare il calcolo automatico delle imposte per particolari situazioni” viene modificata in “in presenza di situazioni in cui il calcolo dell’imposta di registro è diverso da quello previsto dalle regole ordinarie.”
• b) a pagina 3, è stato aggiunto il paragrafo relativo alla nuova casella “Agevolazioni”: “La presente casella può essere utilizzata indicando il codice 1, se si vuole usufruire delle agevolazioni previste per gli Enti del Terzo Settore – art. 82 comma 3 d.lgs.117 del 2017 (Codice Terzo Settore). In questo caso, per tutti gli enti del Terzo Settore, comprese le imprese sociali, l'imposta di registro viene calcolata in misura fissa agli atti, ai contratti, alle convenzioni e a ogni altro documento relativo alle attività di interesse generale di cui all'articolo 5 del Dlgs.117/2017. L'agevolazione si applica a condizione che tali attività vengano svolte in base ad accreditamento, contratto o convenzione con le amministrazioni pubbliche di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, con l'Unione europea, con amministrazioni pubbliche straniere o con altri organismi pubblici di diritto internazionale. I contratti di locazione posti in essere o richiesti dagli enti di cui al comma 1 dell’art.82 del decreto sopra citato sono esenti dall'imposta di bollo.” 
• c) a pagina 4, l’intestazione della casella “Numero pagine” è stata modificata in “Numero fogli del contratto” ed il testo del paragrafo è stato modificato in “Indicare il numero di fogli di cui è composto il contratto stipulato tra le parti. Il foglio si intende composto da quattro facciate, la pagina da una facciata. Il foglio non può contenere più di cento linee, per cui se l’atto è formato da 4 facciate che, quindi, costituirebbero 1 foglio, ma il numero delle righe in esso contenuto è ad esempio 101 allora occorre indicare “2”, che corrisponde a n. 2 fogli. In caso di rinegoziazione del canone in aumento (mentre per i terreni sia in caso di aumento che di diminuzione) indicare il numero di fogli di cui è composto l’atto di rinegoziazione del canone.”
• d) a pagina 5, al paragrafo relativo alle caselle “Scritture private e inventari – Ricevute e quietanze – Mappe, planimetrie e disegni” è aggiunto il seguente testo: “Nel campo “Scritture private e inventari” occorre inserire il numero di fogli di cui si compone il documento allegato. Un foglio è composto da massimo 4 pagine o facciate (ad esempio un foglio protocollo) e non può contenere più di 100 righe. Ad esempio, se un documento è formato da 4 facciate, che quindi costituirebbero 1 foglio, ma il numero delle righe in esso contenuto è pari a 101, occorre indicare “2”, che corrisponde a n. 2 fogli. Nel campo “Ricevute e quietanze” inserire il numero di esemplari. Nel campo “Mappe, planimetrie e disegni” inserire il numero di esemplari: – se l’allegato al contratto è composto esclusivamente da 1 elemento grafico, che si estende su una sola pagina/facciata, indicare il numero 1 (n.1 esemplare); – se l’elemento grafico si estende su più pagine/facciate che costituiscono un solo “foglio” (quindi si estende al massimo su 4 facciate rilegate, comprensive della dichiarazione di conformità all’originale, e non contiene più di 100 righe), esso costituisce 1 esemplare. Se, invece, l’elemento grafico nel suo complesso (compresa la suddetta dichiarazione di conformità all’originale) si estende su più di 4 facciate unite o rilegate, il numero di esemplari viene determinato ogni 4 pagine/facciate (ad esempio, se si estende su n. 5 facciate oppure 8 facciate non contenenti più di 200 righe, esso costituisce n. 2 esemplari).” 

Entro il prossimo 1° gennaio occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici per non incorrere in eventuali sanzioni.

Il Ministero ha aggiornato le relative FAQ in data 22 novembre chiarendo ulteriormente degli aspetti di questo adempimento.

Ricordiamo che la data del 2025 è stata disposta con proroga da parte del Turismo che ha chiarito anche dal 2 gennaio iniziano a decorrere le sanzioni per:

• mancato ottenimento del CIN
• mancata esposizione e/o pubblicazione del CIN.

Per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), ricordiamo che  è necessario accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE, poi occorre controllare i dati relativi alla struttura o locazione di propria pertinenza, e infine procedere con l’istanza.

Vediamo le motivazioni della proroga del termine

CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio 2025

Il Turismo, con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’art. 13-ter del decreto-legge del 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191:

• in considerazione della precipua finalità della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), volta in particolare ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità 
• e visto l’obiettivo di garantire sia il buon funzionamento dell’innovativo sistema di interoperabilità tra banche dati, sia l’affidabilità e la sicurezza dei portali telematici sui quali vengono pubblicati gli annunci, 

evidenzia che è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1 gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma.
L’individuazione di un termine unico è finalizzata altresì a garantire uniformità di trattamento nei confronti degli utenti finali della BDSR, ovverosia i titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo offerti in locazione tenuti all’acquisizione del CIN.
L’uniformità del termine consente, inoltre, di agevolare le attività proprie dei gestori dei portali telematici, anche nell’ottica di un coordinamento, sin da ora, con le previsioni del recente Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine, a norma del quale “i locatori, quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sono tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione” (Capo II, art. 4 del Regolamento). 

Le piattaforme online di locazione a breve termine, difatti, costituiscono il canale principale per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine.
In definitiva, il termine per il conseguimento del CIN deve intendersi fissato al 1 gennaio 2025, in modo da soddisfare le suesposte esigenze e garantire, peraltro, piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.

CIN affitti brevi: cosa fare se non si trova la propria struttura con codice fiscale

Con una FAQ il Turismo evidenzia anche che se una volta effettuato l’accesso non si trova la propria struttura tra quelle associate al codice fiscale, occorre assicurarsi di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. 

Ad esempio, se nel territorio dove si esercita l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per quella tipologia di struttura, occorre esserne in possesso prima di richiedere il CIN.
Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non si trova la propria struttura in BDSR, si può inviare una segnalazione tramite apposito form presente in piattaforma cliccando sul bottone “Segnala Struttura mancante”. 

Inoltre viene chiarito che 

La segnalazione effettuata tramite piattaforma verrà reindirizzata alla Regione o Provincia autonoma competente, che effettua un’istruttoria, coinvolgendo anche l’utente ove necessario, al fine di verificare l’esistenza della struttura nella propria banca dati e la conformità dell’attività svolta alle rispettive normative regionali, delle Province autonome e locali.
Durante la fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145.

La verifica può dare esito:

• a) positivo: la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “verificato”), avvisandolo attraverso il canale comunicativo scelto dall’utente stesso al momento della richiesta;
• b) negativo: in tal caso è precluso il rilascio del CIN da parte della BDSR;
• c) nullo (nessun esito trasmesso nel termine indicato): in tal caso la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “non verificato”). Il CIN “non verificato” può fin da subito essere utilizzato ai fini della pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno dello stabile. Il CIN “non verificato” resta valido fino a che la Regione o Provincia autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà esito negativo, perché è stata riscontrata una irregolarità, il CIN sarà revocato. 

Entro il 1° gennaio 2025 occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale. 

Quindi, specifica il Ministero del Turismo, si intende che dal 2 gennaio 2025 è suscettibile di sanzione chi non provvede per mancato ottenimento e/o esposizione e/o pubblicazione del CIN.

A chi rivolgersi per assistenza.

CIN affitti brevi: numeri utili per assistenza

Il Ministero ha specificato che, per informazioni di carattere generale sul CIN – Codice Identificativo Nazionale per le strutture turistico-ricettive e gli immobili in locazione breve o turistica è possibile utilizzare i seguenti contatti, attivi dal lunedì al venerdì, dalle ore 9.00 alle ore 18:00:

• Contact Center del Ministero del turismoTel. 06.164169910
  • E-mail:
  • [email protected]
  • [email protected]

Sono, inoltre, disponibili le FAQ aggiornate al 22 novembre.

Per assistenza nella procedura telematica di richiesta del CIN è necessario procedere direttamente tramite i canali di assistenza previsti dalla piattaforma BDSR.

Ricordiamo che per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), occorre accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE. 

Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di tua pertinenza, si può procedere con l’istanza.   

In data 22 ottobre il Ministero del Turismo ha comunicato con avviso che il termine di adempimento per munirsi del CIN codice identificativo nazionale, è stato prorogato al 2025.

In particolare, viene specificato che con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1° gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma. Di conseguenza slittano anche i termini di applicabilità delle sanzioni.

In merito però ai dispositivi di sicurezza, di cui debbono essere munite le strutture ricettive, è stata pubblicata, dopo la proroga al 2025, una FAQ che parrebbe chiarirne i contorni, vediamo i dettagli.

Dispositivi di sicurezza negli immobili in locazione breve e turistica: termine per provvedere

Ricordiamo che 'art 13 ter comma 7 del DL n 145/2023 prevede che: Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. 

In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.

Attenzione al fatto che, relativamente ai dispositisi di sicurezza, il 22 ottobre, il Turismo ha integrato le FAQ in risposta ai dubbi frequenti e in particolare ha specificato che il termine dal quale occorre rispettare i requisiti di sicurezza indicati dall’art. 13 ter, comma 7 del Decreto Legge n. 145/2023 coincide con quello di acquisizione e di esposizione del CIN. Infatti, il Decreto Legge n. 145/2023 dispone che il CIN è assegnato previa presentazione di un’istanza corredata di una dichiarazione sostituiva attestante la sussistenza dei requisiti di sicurezza.  

Si presume pertanto che il termine ultimo possa essere il 1° gennaio 2025 come recentemente prorogato.

Affitti brevi e turistici: caratteristiche dispositivi di sicurezza

In merito alle  caratteristiche dei dispositivi di sicurezza nelle strutture ricettive, il Ministero ha precisato che devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023. 

Ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile previsti dal D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad es. fornitura di biancheria, pulizia locali).

Tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge. 

Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Sono, invece, esonerati dall’obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.

Si segnala che all'atto della richiesta del CIN la piattaforma chiede di flaggare il campo della presenza nella struttura dei dispositivi di sicurezza, altrimenti la procedura non può proseguire correttamente.

Inoltre, la corretta installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio è definita dal decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. In ogni caso, per buona prassi di sicurezza, tutti gli impianti, le attrezzature e gli altri sistemi di sicurezza devono essere realizzati e manutenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche emanate dagli organismi di normazione nazionali o internazionali e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall’installatore. I dispositivi, inoltre, devono essere dotati della funzione di segnalazione dell’allarme idonea ad avvertire celermente gli occupanti del pericolo.

Leggi anche: Codice CIN affitti brevi: tutte le regole per richiederlo 

Affitti brevi: quali sono le regole per gli estintori?

Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.

Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano.

Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4). 

Gli estintori devono essere controllati periodicamente, secondo le istruzioni contenute nella norma tecnica UNI 9994-1 e nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura.

Dispositivi di sicurezza affitti brevi: serve un tecnico abilitato e un progetto di impianto?

A tale quesito il Ministero specifica che ai fini del rispetto delle prescrizioni normative, atteso che la norma si riferisce genericamente al termine “dispositivi”, si ritiene sufficiente la presenza all’interno della struttura dei dispositivi indicati (eventualmente rimovibili), non essendo necessaria la realizzazione di impianti destinati a tale scopo.  

Affitti brevi e turistici: sanzioni per chi non è in regola con le norme di sicurezza

L'art 13 ter comma 9 stabilisce le sanzioni per chi non è in regola con le norme su indicate relative agli estintori ed ai dispositivi di sicurezza.

In particolare, si prevede che chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, prive dei requisiti di cui al comma 7 è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8 e in assenza dei requisiti di cui al primo periodo del predetto comma 7, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile e, in caso di assenza dei requisiti di cui al secondo periodo del medesimo comma 7 ossia in caso di mancanza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili , con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata. 

Fermo restando quanto previsto dal comma 6 dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l'esercizio dell'attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, direttamente o tramite intermediario, in assenza della SCIA di cui al comma 8 del presente articolo è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.