Sulla GU del 3 luglio è pubblicata  Legge 2 luglio 2026, n. 116i converisone del Decreto Legge n 66 in vigore dall'8 maggio.

Il Decreto tra le altre misure per accelerare le procedure per gli immobili occupati e gli sfratti, vediamo maggiori dettagli dal comunicato stampa del Governo.

Viene strutturato un programma di 10 miliardi articolato su tre livelli:

1. recupero dell’edilizia residenziale pubblica esistente, 
2. sviluppo dell’housing sociale a canone calmierato 
3. attivazione di capitali privati. 

Di seguito maggiori dettagli.

Piano casa: cosa contiene

All'atto dell'approvazione del il Piano Casa il Governo aveva evidenziato che le misure previste dal decreto-legge ora convertito in legge n 116/2026 poggiano su tre pilastri:

1. il primo pilastro prevede un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo del programma è recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali. Per l’attuazione di tali interventi si prevede un pacchetto di semplificazioni e la nomina di un Commissario straordinario che dovrà attuare il piano di recupero e manutenzione, dopo aver definito gli interventi insieme agli Enti che gestiscono gli alloggi popolari. Inoltre, si realizzerà un programma di riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita;
2. il secondo pilastro del Piano prevede la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR, delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento. Complessivamente, le risorse pubbliche messe a disposizione dell’intervento sono pari a oltre dieci miliardi di euro;
3. il terzo pilastro crea le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del Piano Casa, con l’obiettivo prioritario di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati. Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori e si prevede, tra l’altro, per gli investimenti superiori al miliardo di euro, la nomina di un Commissario straordinario che dovrà rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. A fronte di tali semplificazioni, il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato. Le procedure semplificate e accelerate saranno applicate esclusivamente alla quota di alloggi di edilizia integrata, mentre sulla restante quota si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.

L’obiettivo del Governo Meloni è arrivare a 100.000 alloggi in dieci anni, combinando risorse pubbliche, capitali privati e fondi europei.

Immobili occupati e sfratti: cosa contiene il Piano Casa

Il Piano casa 2026 introduce misure per rendere più efficace e più rapida la liberazione degli immobili occupati abusivamente, compresi i casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’affittuario. 

Si interviene sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso.

È prevista anche una penale per il ritardo pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.

Nella nuova guida delle locazioni brevi le Entrate tra gli altri aspetti, chiariscono le regole per gli intermediari relativamente alla comunicazione dati.

In particolare viene specificato che, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite,
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento,
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.
In tale caso la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. 

Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.
Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Comunicazione dati intermediari locazioni brevi: cosa contiene

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.
Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Comunicazione dati intermediari locazioni brevi: modalità e termini

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore,
• durata del contratto,
• indirizzo dell’immobile locato,
• codice identificativo nazionale (CIN), di cui all’art. 13-ter del decreto legge n. 145/2023,
• anno di riferimento e importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a

comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

I dati sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.
Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. 

Se il recesso è avvenuto successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle Entrate.

La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità per le locazioni brevi.

In particolare è stato ridotto a due appartamenti il limite oltre il quale scatta l'imprenditorialità della attività.

In proposito il Commercialisti hanno proposto un recente studio che ha fatto emergere le varie criticità della faccenda soprattuto per le locazioni a cavallo d'anno.

Per il dettaglio del Focus n 1/2026 di ANDC leggi qui.

Per risolvere quindi le problematiche interpretative di questa novità per le locazioni brevi e le varie casistiche, si parla di una norma emendativa alla norma della legge di bilancio da introdurre nel Decreto Milleprorghe in conversione in legge.

Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia dell’imprenditorialità

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50.

Il comma 3-bis della norma prevedeva l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.

La disposizione è stata abrogata senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, che a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Dal 2026, come sappiamo dalla Legge di Bilancio, il criterio è stato ridotto a due appartamenti.

Numerose le difficoltà interpretative per applicare tale disposizione, ulteriormente aumentate dalla riduzione del limite per l’anno in corso senza una norma transitoria.

L'AIDC con il Focus n. 1/2026 ha interpretato varie crticità e tra quest ha indicato che il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità è quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.

Ad esempio, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio in cui il limite numerico era più alto, ossia a quattro secondo la norma allora in vigore.

Lo stesso documento evidenzia come, se nel corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare nuovi contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.

Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole  della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.

Potrebbe inoltre accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento totale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.

Le casisteche critiche sono numerose e per ovviare alle diverse difficoltà interpretative, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversionein legge del Milleproroghe, all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.

A seguito di una rinuncia alla disdetta di un contratto di locazione con effetto retroattivo, le somme già versate come indennità di occupazione (e tassate come tali) si trasformano in canoni di locazione.

Di conseguenza, il contribuente non perde quanto pagato in più (la diversa aliquota prevista per le due fattispecie comporta il versamento di un’imposta superiore al dovuto), ma ha diritto a chiedere il rimborso o a compensare l’imposta eccedente con l'imposta dovuta per le annualità successive dello stesso contratto, purché rispetti il termine di tre anni e presenti la documentazione adeguata.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con l'Interpello n. 207 dell’8 agosto 2025 riguarda un caso che ha coinvolto un locatore e l’Agenzia del Demanio.
La società istante aveva locato immobili a Torino, Genova e Imperia a diverse amministrazioni pubbliche, con contratti registrati a partire dal 2013. Tra dicembre 2021 e dicembre 2022, sia il locatore che il conduttore avevano formalizzato la disdetta dei contratti. Alla scadenza, però, gli immobili non erano stati liberati e l’occupazione era proseguita senza titolo.

Per il 2023 erano quindi state corrisposte indennità di occupazione, considerate di natura risarcitoria e tassate con imposta di registro al 3%, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986.

La novità normativa e la retroattività

La situazione è cambiata con la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 69, L. 213/2023), che ha introdotto la possibilità per chi aveva disdetto il contratto di rinunciare agli effetti della disdetta stessa. Se accettata, la rinuncia retroagisce alla data della disdetta, assicurando la prosecuzione del rapporto locatizio agli stessi termini previsti per il rinnovo automatico.

Nel caso in esame, tra aprile e maggio 2024 le parti hanno formalizzato la rinuncia alla disdetta per tutti gli immobili. Questo ha comportato la trasformazione delle indennità di occupazione in veri e propri canoni di locazione, soggetti all’imposta di registro dell’1% prevista per i fabbricati strumentali locati da soggetti IVA.

Il problema fiscale: imposta versata in eccesso

L’istante si è quindi trovato ad aver pagato un’imposta più alta di quella dovuta.

Per le annualità 2022-2023 e 2023-2024 aveva già versato complessivamente circa 88.778 euro (calcolati al 3%), mentre l’imposta effettiva, all’1%, ammontava a circa 75.071 euro.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate era se fosse possibile:

• autoliquidare l’imposta all’aliquota corretta dell’1%;
• compensare verticalmente l’imposta versata in eccesso con quella dovuta per le annualità successive;
• oppure chiedere il rimborso dell’eccedenza.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che, essendo retroattivo l’effetto della rinuncia, i canoni devono essere tassati all’1% e che quindi l’imposta versata in più può essere recuperata.

In particolare:

• rimborso: può essere richiesto ai sensi dell’art. 77, comma 1, TUR, entro tre anni dal momento in cui è sorto il diritto alla restituzione, che coincide con l’accettazione della rinuncia alla disdetta.
• compensazione: in alternativa, l’eccedenza può essere imputata all’imposta dovuta per le annualità successive degli stessi contratti, sempre entro il termine triennale.

L’Agenzia sottolinea che spetta all’Ufficio competente valutare la spettanza del rimborso o della compensazione e procedere di conseguenza.

• Risposta AdE 207 del 08.08.2025 - Interpello

Dal 2 gennaio 2025, chi non ha provveduto a richiedere il CIN dovrebbe essere soggetto a sanzioni. 

Il condizionale è d'obbligo in quanto vista la proroga, concessa per le richieste del codice identificativo, con la quale si indicava il 1° gennaio come data ultima per adempiere, non è risultato chiaro come di conseguenza si debba applicare la norma sulle relative sanzioni per chi non ha provveduto.

Facciamo un riepilogo dei passaggi susseguitisi, dal 3 di settembre scorso, quando è scattato il termine normativo per le richieste del CIN.

CIN affitti brevi: richieste entro il 1° gennaio

Veniva pubblicato in GU del 3 settembre l’avviso del Ministero del Turismo che, ai sensi dell'art 13 ter comma 15 del DL 145/2023, iniziava a decorrere il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
Il DL 145/2023 ha introdotto l’obbligo del CIN e le relative sanzioni.

Il decreto ha previsto che il Ministero del Turismo abbia  il compito assegnare mediante procedura automatizzata e su istanza del locatore o titolare della struttura ricettiva, il CIN a:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve,
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L'avviso era molto atteso in quanto dalla pubblicazione in GU dello stesso, dal 3 settembre, decorrono i 60 giorni entro cui mettersi in regole con il CIN richiedendolo sulla piattaforma preposta BDRS, progressivamente attivata in tutta Italia durante il periodo estivo.

Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare, sul portale BDSR apposita istanza con anche:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Chi non provvede sarà soggetto alla sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, decorsi 60 giorni 2 novembre.

Successivamente il Ministero del Turismo ha disposto una proroga di questo termine facendolo slittare al 1° gennaio 2025 ma non chiarendo esplicitamente i termini del decorso delle sanzioni.

CIN affitti brevi: sanzioni dal 2 gennaio per inadempienti

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

• la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui è accertata la violazione;
• la sanzione della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Anche in tal caso, le sanzioni scatteranno solo dopo i 60 giorni previsti dalla normativa per mettersi in regola.

Leggi anche CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?

Ricordiamo che per ottenere il Cin è necessario essere già in possesso del codice previsto dalle leggi regionali in materia, con procedure autorizzative e requisiti diversi da regione a regione.

Gli adempimenti per la locazione breve e turistica previsti dalle normative regionali restano infatti in vigore e a queste si aggiungono quelle nazionali.

Il debutto della Banca dati delle strutture ricettive voluta dal ministero del Turismo, entrata in funzione lo scorso 3 settembre su tutto il territorio nazionale prevede l’iscrizione obbligatoria entro il 2 novembre (termine slittato al 1° gennaio 2025) per ottenere il Cin e continuare a operare, come disposto dal Dl 145/2023, ma può essere presentata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza. 

Leggi qui per sapere come richiedere il CIN: CIN affitti brevi e turistici: tutte le regole per provvedere.

La legge di bilancio 2025 prevede novità anche per il CIN.

In dettaglio, si prevede di indicare in dichiarazione dei redditi e nella CU il codice CIN per le locazioni brevi e turistiche. Vediamo cosa prevede la norma e i nuovi adempimenti.

Codice CIN indicato in dichiarazione dei redditi: da quando

Il comma 78 dell'unico art 1 della Legge di Bilancio 2025 prevede che con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate di approvazione della modulistica fiscale sono definite le modalità di indicazione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 nelle dichiarazioni fiscali e nella certificazione unica.

Il medesimo codice identificativo è indicato nelle comunicazioni che devono essere trasmesse dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché di quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (articolo 4, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50).

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023, è previsto il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Con i provvedimenti suddetti adottati dal direttore dell’Agenzia delle entrate, saranno quindi definite le modalità di indicazione dello stesso codice (CIN):

• nelle dichiarazioni fiscali,
• e nella certificazione unica.

Si prevede che gli esiti dei controlli posti in essere dal Comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, vengano comunicati alla direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente in base al domicilio fiscale del trasgressore. 

La comunicazione di tali dati è finalizzata a rafforzare la specifica attività di analisi del rischio operata dall’Agenzia delle entrate stessa, di concerto con la Guardia di finanza, ai sensi dell’articolo 13-ter, comma 12, del citato decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023.

Leggi anche Collegamento tra Pos e corrispettivi obbligatorio dal 2026.

Con avviso del 6 dicembre il Ministero del Turismo informa del fatto che sono attive nuove funzionalità per la piattaforma BDSR per la richiesta del CIN affitti brevi, da effettuarsi entro il 1° gennaio 2025 (leggi anche CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio).

Vediamo cosa accade se sul portale non risulta la propria struttura.

CIN: cosa fare se non trovi la tua struttura sul BDRS

Da martedì 10 dicembre saranno attive nuove funzionalità della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), il portale online tramite il quale il Ministero del turismo assegna il CIN alle strutture ricettive e alle unità immobiliari concesse in locazione breve o per finalità turistiche.

Gli utenti che hanno aperto la segnalazione di “struttura mancante” saranno contattati dal supporto tecnico e invitati, qualora siano trascorsi 30 giorni dalla segnalazione, a collegarsi alla piattaforma per procedere autonomamente con l’ottenimento del CIN.

Basterà accedere nuovamente alla piattaforma, individuare la segnalazione di proprio interesse e concludere la procedura con pochi click, ottenendo il CIN.

Il Turismo aggiunge anche che più di due terzi delle strutture e delle locazioni presenti in BDSR sono già in possesso del CIN: oltre 370.000 sono i codici identificativi rilasciati e che dovranno essere esposti all’esterno degli stabili e indicati negli annunci. 

Prosegue inoltre il lavoro con le Regioni e le Province autonome, per garantire, tramite le attività di verifica e la sinergia informativa tra dati presenti a livello territoriale e nazionale, una sempre maggiore trasparenza e legalità nel settore dell’ospitalità.