Da quest'anno, l'indicaizone del CIN codice identificativo nazionale per gli affitti brevi è obbligatoria e per gli inadempienti scattano le sanzioni.

L'indicazione avviene tanto nel Modello 730/2026 quanto nel Modello Redditi PF 2026. 

L’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva debba richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche, nonché alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, e alle strutture turistico- ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.

Vediamo le istruzioni per l'indicazione del CIN.

CIN affitti brevi in dichairazione 2026: come indicarlo

Nel Modello 730/2026 per i contratti di locazione per finalità turistiche e per i contratti di locazione breve, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve indicare, nella sezione III del quadro B, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

In particolare, nel Quadro B al Rigo B12 va indicato:

• in Colonna 1 (N. di rigo): il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I.
• Colonna 2 (Mod. n.): il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
• Colonne 3 (Codice CIN):  il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.

Nel Modello Redditi PF 2026 il CIN va invece indicato nel quadro RS.

In particolare, nel rigo RS533, in corrispondenza di ogni colonna, va riportato il CIN corrispondente a ogni struttura ricettiva o unità immobiliare dedicata a locazioni per finalità turistiche, locazioni brevi, attività turistico-ricettive.

Si precisa che i codici identificativi relativi ad immobili che danno luogo a redditi fondiari o a redditi diversi, vanno inseriti negli appositi campi presenti nei rispettivi quadri RB ed RL e pertanto la presente sezione non va compilata.

CIN affitti brevi le sanzioni

Il codice CIN deve essere:

• richiesto dal titolare; 
• esposto sull’immobile; 
• indicato negli annunci e nelle comunicazioni.

L’obbligo è operativo dal 2025, con sanzioni per chi non adempie che possono arrivare fino a 8.000 euro in caso di mancata attribuzione e fino a 5.000 euro per omissioni negli annunci.

Attenzione al fatto che il CIN assume rilievo anche ai fini fiscali, dovendo essere riportato nelle dichiarazioni e nella Certificazione Unica.

Il Focus del 2 febbraio pubblicato da AIDC associazione dei commercialisti evidenzia varie criticità sul requisitio di imprenditorialità introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 e conseguentemente indica una strada interpretativa.

In particolare, come recita il documento la tematica affrontata concerne l’esame delle disposizioni di legge introdotte con la L. n. 199/2025 in materia di c.d. locazioni brevi che ha riformulato l'art. 1, co. 595, della L 178/2020 che con effetto dal 1° gennaio 2026, introduce una presunzione di imprenditorialità nell’ipotesi di destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti. 

Pertanto, dal periodo di imposta 2026:

• il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'art. 4, co. 2 e 3, del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta;
• a partire da tre appartamenti in poi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione breve, “da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale" ai sensi dell'art. 2082 c.c.

Vediamo cosa emerge dallo studio dei Commercialisti.

Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e locazione di stanze

Con il documento n. 1 del 2026 l’AIDC si esamina anche l'ipotesi di locazione breve di diverse stanze del medesimo appartamento.

I Commercialisti ritengono che in questa fattispecie, alla luce della formulazione letterale della norma che esplicitamente richiama la fattispecie degli “appartamenti”, la presunzione assoluta di imprenditorialità non possa operare. 

La definizione di appartamento andrebbe più propriamente interpretata come unità immobiliare a destinazione abitativa; in tal senso, ad esempio, anche la connessa disciplina normativa sul CIN. 

Tuttavia, è necessaria una valutazione nel concreto delle modalità con cui è svolta l’attività “di locazione breve” al fine di verificare la sua qualificazione o meno come attività d’impresa. 

Sul punto lo stesso documento di cui si tratta richiama un altro documento di prassi (CM 13/9/318 del 16/06/1987) per cui “l'affitto di camere ammobiliate, con prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma di impresa, configura attività commerciale con produzione di reddito di impresa, se tale attività viene esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva”.

Ci si domanda se tale pronuncia sia ancora attuale dopo l’introduzione del DL 50/2017. 

Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e comproprietà

Relativamente alla comproprietà dell'immobile, il documento sottolinea come laddove gli appartamenti siano in comproprietà (indipendentemente dalla misura delle quote di comproprietà relative ad ognuno di essi), ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.

Con le nuove disposizioni normative l’attenzione del legislatore si è incentrata sul bene oggetto di locazione.

Laddove gli appartamenti siano in comproprietà, ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.

Certamente, quella che appare essere una conseguenza derivante dalla formulazione della norma comporta una differenziazione anche degli adempimenti fiscali che potrebbe rendere l’operatività della fattispecie complessa. 

Locazioni brevi e la figura del property manager

Il documento analizza anche l’ipotesi in cui un contribuente, proprietario di più appartamenti, affidi la gestione degli stessi con finalità locative a società specializzate di settore.

In questi casi si deve ritenere che:

• dove la società operi in nome e per conto del contribuente individuando il conduttore e provvedendo a retrocedere una somma al proprietario al netto delle spese, potranno operare le disposizioni di natura presuntiva introdotte dalla legge n. 199 del 2025. Infatti, il contratto in questione rimane quello di locazione tra proprietario e conduttore e la società opera, unicamente, come un soggetto intermediario che percepisce una provvigione per la sua attività (in relazione a detta ipotesi si dovrà prestare attenzione, a prescindere dalle novità, dalle modalità con cui le piattaforme certificano il reddito che dovrebbe essere comunque imputato al proprietario);
• a differenti conclusioni, invece, si deve giungere ove la società acquisisca la disponibilità di immobili da mettere sul mercato e proceda a remunerare il proprietario indipendentemente dal fatto che gli immobili in questione siano o meno locati (c.d. vuoto per pieno). Nella descritta fattispecie, infatti, il reddito prodotto non deriva dal rapporto locativo ma da una remunerazione correlata al mero fatto che il proprietario metta a disposizione di un soggetto terzo la possibilità di locare detto immobile, possibilità che evidentemente potrebbe anche non verificarsi. Inoltre, si consideri che in tale situazione il reddito prodotto in forza della “vendita” nei confronti del pubblico della disponibilità dell’immobile sarà necessariamente qualificato come reddito d’impresa in capo al property manager scongiurando il rischio che tale attività possa alterare il mercato e la concorrenza.

L'Agenzia delle Entrate ha aggiornato il Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione.

In particolare, il 14 ottobre viene pubblicato il nuovo modello e i dettagli dell'aggiornamento.

Ricordiamo in proposito che, l’articolo 20 del decreto legislativo n. 81 del 12 giugno 2025 ha modificato, a decorrere dal 13 giugno 2025, il regime sanzionatorio in caso di tardiva registrazione degli atti, e che con la Risoluzione n 56 del 13 ottobre è stato anche fornito un importante chiarimento; Per approfondire leggi qui.

Modello RLI registrazione contratti: ultime novità sulla compilazione

Relativamente alle novità del Modello, le entrate specificano quanto segue.
COME SI COMPILA
a) a pagina 1, il paragrafo “CODICE FISCALE E MODULO N.” è stato modificato fornendo ulteriori chiarimenti sulla compilazione del campo “Modulo N.”, da utilizzare nel caso in cui i righi di ciascun quadro non siano sufficienti.
QUADRO A – DATI GENERALI

• a) a pagina 2, nel paragrafo “EVENTI ECCEZIONALI” la descrizione dei codici da utilizzare avviene per elencazione in luogo della modalità utilizzata in precedenza.
• b) a pagina 2, nel paragrafo “CASI PARTICOLARI” si forniscono chiarimenti sull’utilizzo dei codici 1 e 3 nei casi di rinegoziazione del canone, in presenza di canoni diversi per una o più annualità.
• c) a pagina 4, nella “SEZIONE I – REGISTRAZIONE – RINEGOZIAZIONE CANONE” è stata modificata la parte introduttiva, semplificando le indicazioni di compilazione nei casi di registrazione del contratto di locazione/affitto ovvero di comunicazione di rinegoziazione del
  canone.
• d) a pagina 5, nel paragrafo “CONDIZIONE SOSPENSIVA” il termine entro cui comunicare l’avverarsi della condizione sospensiva è stato aggiornato a 30 giorni. 
• e) Nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II:
  • – a pagina 6, nel caso di conguaglio d’imposta presente nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II, viene specificato che il termine entro cui versare l’imposta di registro, in presenza di corrispettivo determinato solo in parte, è di trenta giorni dalla
    definitiva determinazione della stessa.
  •  – a pagina 7, nel caso di rinegoziazione del canone vengono forniti maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
  • – a pagina 7, nel paragrafo “ATTENZIONE”, vengono precisate le modalità di comunicazione al conduttore per quanto riguarda l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.
• f) a pagina 9, nel paragrafo “RAPPRESENTANTE LEGALE” della SEZIONE III, vengono forniti ulteriori chiarimenti sulla figura del rappresentante legale.

QUADRO B – SOGGETTI

• a) a pagina 11 e 12 nei paragrafi “CEDENTE – CESSIONARIO/SUBENTRANTE” della sezione I e della sezione II vengono fornite maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
• b) a pagina 11, nel paragrafo “TIPOLOGIA CONDUTTORE” viene precisato come identificare il tipo di conduttore rispettivamente con i codici 1, 2 o 3.

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

a) a pagina 13, nel paragrafo “IN VIA DI ACCATASTAMENTO” vengono precisati quali campi compilare nel caso in cui l’immobile in via di accatastamento è censito al catasto edilizio urbano o al catasto dei terreni.

Scarica qui il Modello RLI 2025 con le relative istruzioni

Le istruzioni per la compilazione del Modello RLI nel loro complesso sono state oggetto di ulteriori modifiche e integrazioni, al fine di rendere i testi più chiari ed esaustivi ed agevolare il contribuente nella compilazione della richiesta di registrazione con un linguaggio semplificato

A seguito di una rinuncia alla disdetta di un contratto di locazione con effetto retroattivo, le somme già versate come indennità di occupazione (e tassate come tali) si trasformano in canoni di locazione.

Di conseguenza, il contribuente non perde quanto pagato in più (la diversa aliquota prevista per le due fattispecie comporta il versamento di un’imposta superiore al dovuto), ma ha diritto a chiedere il rimborso o a compensare l’imposta eccedente con l'imposta dovuta per le annualità successive dello stesso contratto, purché rispetti il termine di tre anni e presenti la documentazione adeguata.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con l'Interpello n. 207 dell’8 agosto 2025 riguarda un caso che ha coinvolto un locatore e l’Agenzia del Demanio.
La società istante aveva locato immobili a Torino, Genova e Imperia a diverse amministrazioni pubbliche, con contratti registrati a partire dal 2013. Tra dicembre 2021 e dicembre 2022, sia il locatore che il conduttore avevano formalizzato la disdetta dei contratti. Alla scadenza, però, gli immobili non erano stati liberati e l’occupazione era proseguita senza titolo.

Per il 2023 erano quindi state corrisposte indennità di occupazione, considerate di natura risarcitoria e tassate con imposta di registro al 3%, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986.

La novità normativa e la retroattività

La situazione è cambiata con la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 69, L. 213/2023), che ha introdotto la possibilità per chi aveva disdetto il contratto di rinunciare agli effetti della disdetta stessa. Se accettata, la rinuncia retroagisce alla data della disdetta, assicurando la prosecuzione del rapporto locatizio agli stessi termini previsti per il rinnovo automatico.

Nel caso in esame, tra aprile e maggio 2024 le parti hanno formalizzato la rinuncia alla disdetta per tutti gli immobili. Questo ha comportato la trasformazione delle indennità di occupazione in veri e propri canoni di locazione, soggetti all’imposta di registro dell’1% prevista per i fabbricati strumentali locati da soggetti IVA.

Il problema fiscale: imposta versata in eccesso

L’istante si è quindi trovato ad aver pagato un’imposta più alta di quella dovuta.

Per le annualità 2022-2023 e 2023-2024 aveva già versato complessivamente circa 88.778 euro (calcolati al 3%), mentre l’imposta effettiva, all’1%, ammontava a circa 75.071 euro.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate era se fosse possibile:

• autoliquidare l’imposta all’aliquota corretta dell’1%;
• compensare verticalmente l’imposta versata in eccesso con quella dovuta per le annualità successive;
• oppure chiedere il rimborso dell’eccedenza.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che, essendo retroattivo l’effetto della rinuncia, i canoni devono essere tassati all’1% e che quindi l’imposta versata in più può essere recuperata.

In particolare:

• rimborso: può essere richiesto ai sensi dell’art. 77, comma 1, TUR, entro tre anni dal momento in cui è sorto il diritto alla restituzione, che coincide con l’accettazione della rinuncia alla disdetta.
• compensazione: in alternativa, l’eccedenza può essere imputata all’imposta dovuta per le annualità successive degli stessi contratti, sempre entro il termine triennale.

L’Agenzia sottolinea che spetta all’Ufficio competente valutare la spettanza del rimborso o della compensazione e procedere di conseguenza.

• Risposta AdE 207 del 08.08.2025 - Interpello

Dal 2 gennaio 2025, chi non ha provveduto a richiedere il CIN dovrebbe essere soggetto a sanzioni. 

Il condizionale è d'obbligo in quanto vista la proroga, concessa per le richieste del codice identificativo, con la quale si indicava il 1° gennaio come data ultima per adempiere, non è risultato chiaro come di conseguenza si debba applicare la norma sulle relative sanzioni per chi non ha provveduto.

Facciamo un riepilogo dei passaggi susseguitisi, dal 3 di settembre scorso, quando è scattato il termine normativo per le richieste del CIN.

CIN affitti brevi: richieste entro il 1° gennaio

Veniva pubblicato in GU del 3 settembre l’avviso del Ministero del Turismo che, ai sensi dell'art 13 ter comma 15 del DL 145/2023, iniziava a decorrere il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
Il DL 145/2023 ha introdotto l’obbligo del CIN e le relative sanzioni.

Il decreto ha previsto che il Ministero del Turismo abbia  il compito assegnare mediante procedura automatizzata e su istanza del locatore o titolare della struttura ricettiva, il CIN a:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve,
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L'avviso era molto atteso in quanto dalla pubblicazione in GU dello stesso, dal 3 settembre, decorrono i 60 giorni entro cui mettersi in regole con il CIN richiedendolo sulla piattaforma preposta BDRS, progressivamente attivata in tutta Italia durante il periodo estivo.

Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare, sul portale BDSR apposita istanza con anche:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Chi non provvede sarà soggetto alla sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, decorsi 60 giorni 2 novembre.

Successivamente il Ministero del Turismo ha disposto una proroga di questo termine facendolo slittare al 1° gennaio 2025 ma non chiarendo esplicitamente i termini del decorso delle sanzioni.

CIN affitti brevi: sanzioni dal 2 gennaio per inadempienti

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

• la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui è accertata la violazione;
• la sanzione della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Anche in tal caso, le sanzioni scatteranno solo dopo i 60 giorni previsti dalla normativa per mettersi in regola.

Leggi anche CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?

Ricordiamo che per ottenere il Cin è necessario essere già in possesso del codice previsto dalle leggi regionali in materia, con procedure autorizzative e requisiti diversi da regione a regione.

Gli adempimenti per la locazione breve e turistica previsti dalle normative regionali restano infatti in vigore e a queste si aggiungono quelle nazionali.

Il debutto della Banca dati delle strutture ricettive voluta dal ministero del Turismo, entrata in funzione lo scorso 3 settembre su tutto il territorio nazionale prevede l’iscrizione obbligatoria entro il 2 novembre (termine slittato al 1° gennaio 2025) per ottenere il Cin e continuare a operare, come disposto dal Dl 145/2023, ma può essere presentata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza. 

Leggi qui per sapere come richiedere il CIN: CIN affitti brevi e turistici: tutte le regole per provvedere.

La legge di bilancio 2025 prevede novità anche per il CIN.

In dettaglio, si prevede di indicare in dichiarazione dei redditi e nella CU il codice CIN per le locazioni brevi e turistiche. Vediamo cosa prevede la norma e i nuovi adempimenti.

Codice CIN indicato in dichiarazione dei redditi: da quando

Il comma 78 dell'unico art 1 della Legge di Bilancio 2025 prevede che con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate di approvazione della modulistica fiscale sono definite le modalità di indicazione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 nelle dichiarazioni fiscali e nella certificazione unica.

Il medesimo codice identificativo è indicato nelle comunicazioni che devono essere trasmesse dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché di quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (articolo 4, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50).

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023, è previsto il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Con i provvedimenti suddetti adottati dal direttore dell’Agenzia delle entrate, saranno quindi definite le modalità di indicazione dello stesso codice (CIN):

• nelle dichiarazioni fiscali,
• e nella certificazione unica.

Si prevede che gli esiti dei controlli posti in essere dal Comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, vengano comunicati alla direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente in base al domicilio fiscale del trasgressore. 

La comunicazione di tali dati è finalizzata a rafforzare la specifica attività di analisi del rischio operata dall’Agenzia delle entrate stessa, di concerto con la Guardia di finanza, ai sensi dell’articolo 13-ter, comma 12, del citato decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023.

Leggi anche Collegamento tra Pos e corrispettivi obbligatorio dal 2026.