La disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve si applicano anche ai contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Attenzione al fatto che non sono "locazioni brevi" i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti).

In questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato nei suoi confronti precisi adempimenti, vediamoli.

Locazioni brevi 2024: regole per gli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite.

I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
Facciamo un esempio: l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.
Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. 

Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.
Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. 

Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.
Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a  comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Viene pubblicato il Provvedimento n 8253 del 15 gennaio, con il modello e le istruzioni per la certificazione unica 2024.

In dettaglio, viene approvata la Certificazione Unica “CU 2024”, relativa all’anno 2023, unitamente alle istruzioni per la compilazione, nonché del frontespizio per la trasmissione telematica e del quadro CT con le relative istruzioni.
Sono inoltre individuate le modalità per la comunicazione dei dati contenuti nelle Certificazioni Uniche e approvazione delle relative specifiche tecniche per la trasmissione telematica.

La Certificazione Unica 2024, da inviare entro il 18 marzo, il 16 marzo termine ordinario quest'anno cade di sabato, attesta, tra gli altri, l’ammontare complessivo dei corrispettivi erogati per contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (locazioni brevi).

Per le regole generali sulla CU 2024 leggi anche: Certificazione unica 2024: invio entro il 18 marzo.

Certificazione unica 2024: i redditi degli affitti brevi

Ricordiamo che, con l’articolo 4, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017,

n. 96 è stato introdotto un particolare regime fiscale per le locazioni brevi.

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. 

Si prevede che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998.

In base a quanto previsto al comma 595 della legge n. 178 del 2020, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 del codice civile. 

Le disposizioni del predetto comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.

Certificazione unica 2024: come si compila il quadro degli affitti brevi

Vediamo come si compila il quadro della CU 2024 relativo alla certificazione dei redditi da locazione breve.

Le istruzioni al modello 2024 specificano che, nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata, nel punto 1 riportare il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.

Attenzione al fatto che, nella ipotesi di esposizione dei dati in forma analitica il punto 1 non deve essere compilato.

I punti 2 e 3 sono alternativi tra loro e vanno rispettivamente barrati se: 

• trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare.
• trattasi di un contratto che prevede la locazione parziale dell’unità immobiliare.

Nel punto 4 occorre riportare l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. 

Si specifica che:

• nel caso di un contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2022 che il 2023 e il pagamento è stato effettuato nel 2023 dovranno essere compilati due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2022 e l’importo di competenza del 2023;
• nel caso di contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2023 che il 2024 e il pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2023, anche in questo caso è necessario compilare due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2023 e l’importo di competenza del 2024.

Nel punto 5 indicare il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento.

Nei punti da 6 a 13 vanno indicati i dati relativi all’indirizzo dell’immobile mentre nei punti da 14 a 18 è necessario indicare i dati catastali dell’immobile locato.

Nel punto 19 indicare l’importo del corrispettivo lordo e nel punto 20 l’importo della relativa ritenuta operata. 

Si precisa che:

• l’importo della ritenuta non può essere superiore al 21 per cento dell’importo del corrispettivo indicato al punto 19,
• nel punto 20 deve essere riportato l’importo delle ritenute versato con il codice tributo 1919. Tale precisazione è valida anche relativamente ai campi 120, 220, 320 e 420.

Nel punto 21 barrare la casella se il percipiente al quale viene rilasciata la certificazione 2024 non riveste la qualifica di proprietario dell’unità  immobiliare locata.

Il punto “N. contratti locazione” deve essere compilato esclusivamente nel caso in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata. Qualora il corrispettivo percepito si riferisca ad un periodo di locazione che riguarda due periodi d’imposta

(2022 e 2023 ovvero 2023 e 2024) si dovranno compilare due distinti righi, riportando per ciascun rigo il numero di giorni relativo all’anno riportato nel punto 4.

Infine si sottolinea che per la compilazione della CU viene utilizzato il principio di cassa, pertanto a fronte di un reddito percepito scaturisce per il sostituto l’obbligo del versamento delle relative ritenute e del rilascio della certificazione unica.

I corrispettivi percepiti a fronte di locazioni brevi possono assumere la qualifica alternativamente di redditi fondiari e redditi diversi per i quali è previsto, ai fini della tassazione una imputazione rispettivamente per competenza e per cassa. 

Pertanto, nella compilazione della Certificazione Unica è necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui è barrato il punto 21 riportare nel punto 4 sempre il valore 2023. 

Sulle locazioni brevi si segnalano le novità previste dalla Legge di bilancio 2024:  Locazioni brevi: le novità 2024 per la cedolare secca.

Entro il 30 giugno va inviata la dichiarazione per l'imposta di soggiorno 2022.

Ricordiamo che con avviso del 2 maggio il MEF informava del fatto che, il servizio è attivo dal giorno 8 maggio, ed è possibile procedere, attraverso l’apposito servizio presente nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle entrate alla:

• predisposizione,
• e all’invio telematico,

della dichiarazione relativa all’anno di imposta 2022. 

Il comunicato MEF specifica che, l’utente dopo aver effettuato l'accesso:

• trova il servizio all’interno della scheda “Servizi”, 
• nella categoria “dichiarazioni” (in alternativa può ricercarlo con parole chiavi, per esempio “imposta di soggiorno” nella casella di ricerca).

Inoltre, resta valida la possibilità di procedere alla trasmissione delle dichiarazioni attraverso i canali telematici (entratel/fisconline) che l’Agenzia delle entrate ha reso disponibili su richiesta del Dipartimento.

Il relativo modulo di controllo (versione 1.1.0), da integrare nel Desktop Telematico, è disponibile per il download.

Si precisa che il modello dichiarativo e le istruzioni di compilazione, pubblicate nella sezione “Fiscalità regionale e locale  – Dichiarazione telematica imposta di soggiorno”, sono rimaste invariate rispetto allo scorso anno.

Dichiarazione imposta di soggiorno 2022: il modello da inviare

In data 12 maggio 2022 è stato pubblicato in GU n 110 il Decreto MEF del 29 aprile 2022 relativo alla approvazione del nuovo modello e istruzioni di dichiarazione dell'imposta di soggiorno da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si verifica il presupposto impositivo: CLICCA QUI PER MODELLO E ISTRUZIONI 

La dichiarazione relativa all'imposta di soggiorno deve essere presentata:

• dal soggetto gestore della struttura ricettiva,
• o, per conto di questo, da dichiarante diverso dal gestore,

secondo le istruzioni e le specifiche tecniche allegate al decreto.

Diversamente, per quanto attiene alle cd. locazioni brevi, vale a dire le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni condotte al di fuori dell’attività di impresa, la dichiarazione dell’imposta di soggiorno, secondo quanto previsto all’art 4, co. 5-ter, del Dl 50/2017, deve essere presentata:

• dal soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, 
• ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi.

Dichiarazione imposta di soggiorno: le FAQ del Ministero

Il MEF ha pubblicato una serie di FAQ in risposta ai dubbi dei contribuenti e tra i principali chiarimenti viene specificato che:

• è necessario presentare una dichiarazione per ciascuna annualità, in quanto la presentazione “cumulativa” non riguarda annualità diverse, bensì i dati che devono essere dichiarati nel singolo anno di riferimento,
• la dichiarazione “multipla” riguarda ipotesi nelle quali il dichiarante presenta la dichiarazione allo stesso Comune e nel caso in cui “non sia possibile rappresentare integralmente la propria posizione su un unico modello”,
  l’obbligo di presentazione della dichiarazione spetta all’intermediario per i pernottamenti da lui gestiti,
• nelle locazioni brevi gestite da un intermediario che incassi il contributo di soggiorno, l’obbligo di presentazione della dichiarazione spetta all’intermediario anche nel caso in cui il gestore riscuota solo in parte personalmente il tributo, in quanto “il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile della presentazione della dichiarazione”.
• gli intermediari quali ad esempio le agenzie immobiliari, che hanno in gestione più immobili eventualmente ubicati in comuni diversi, dovranno presentare una dichiarazione in ciascun comune di riferimento.

Dichiarazione imposta di soggiorno: le sanzioni in caso di omissione

L'omessa o infedele presentazione della dichiarazione da parte del responsabile comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto.

Le dichiarazioni e i dati in essa contenuti, una volta acquisiti e trattati dal Ministero dell’Economia e delle Finanze saranno messi a disposizione dei Comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno e contributo di soggiorno per Roma Capitale per le proprie finalità istituzionali e di controllo. 

Ricordiamo infine che, con una Nota del 28 novembre 2022 l'IFEL Fondazione Anci aveva fornito un chiarimento in merito alla dichiarazione dell'imposta di soggiorno.

In particolare, veniva specificato che, la previsione del nuovo obbligo dichiarativo non assorbe la potestà, che rimane in capo ai Comuni (ai sensi dall’art. 52 del Dlgs 446/1997):

• di disciplinare le modalità di riversamento dell’imposta (e le comunicazioni trimestrali collegate), 
• così come, non sostituisce gli ulteriori adempimenti collegati alla responsabilità contabile dei gestori, che si sostanzia nell’obbligo di rendere il conto di gestione entro il 30 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento.

Leggi anche:

• Dichiarazione imposta di soggiorno: chiarimenti MEF

con gli ultimi chiarimenti del MEF.

• FAQ del MEF Dichiarazione Imposta di soggiorno del 19.09.2022