Il Dl Salva casa in dirittura d'arrivo per la conversione in legge entro il 28 luglio è stato approvato dalla Camera e ora passa al Senato.

Tra i cambiamenti al testo originario approvato nel mese di maggio, vi sono novità per le regole di accertamento della conformità degli immobili, vediamole.

Doppia conformità superata col Dl Salva Casa

L’articolo 1, comma 1, lettere g), h), e i), modificate nel corso dell’esame in sede referente, modificando gli articoli 36 e 37 del TUE, opera un superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31. 

In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:  

• a) gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, per i quali, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36); 
• b) gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36 bis). 

Nei casi di difformità parziali si introduce la cd. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. 

A tale riguardo è stato espunto il riferimento ai requisiti di igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati e per il superamento delle barriere architettoniche per il rilascio del permesso di costruire. 

Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 10.328 €).   Infine, l’articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) viene modificato estendendo anche in questi casi il nuovo regime in merito all’eliminazione della «doppia conformità» lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente.   

Con Risposta a interpello n 1 del 5 gennaio le entrate chiariscono, relativamente alle spese da superbonus, quando emettere l'attestazione della congruità delle spese in base ai prezzari vigenti– articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).

Nel dettaglio si evidenzia che la verifica della congruità della spesa, ai fini della relativa attestazione ai sensi dell'allegato A del citato decreto ministeriale 6 agosto 2020, debba essere effettuata al momento del sostenimento delle spese stesse utilizzando il prezzario vigente a tale data. 

Nel caso di specie l'istante è un  ''condominio  minimo''  composto  da  n. 5 unità  immobiliari, unitamente agli  altri proprietari e comodatari, ha deliberato e incaricato una ditta edile di effettuare interventi di efficientamento energetico di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 cd. Superbonus) con conseguente presentazione della CILAS in data 15 aprile 2022. 

Si intende sostituire le finestre e persiane ''ad arco'' dell'intero edificio con il mantenimento della stessa forma e che, al momento della firma del contratto di appalto avvenuto ad aprile 2022, il prezzario della Regione non contemplava tale tipologia di infisso e, pertanto, è stato utilizzato il prezzario della ''vicina'' Regione edizione 2021 che, invece, la prevedeva. 

L'Istante fa presente che la sostituzione delle finestre e persiane è attualmente in corso e che, nel frattempo, la Regione X ha aggiornato il prezzario includendovi anche i prezzi riferiti alla sostituzione delle persiane e delle finestre ''ad arco''.

Con  documentazione  integrativa  l'Istante  ha  specificato  che  per  l'intervento complessivo prospettato è stato completato il primo SAL, in data 2 maggio 2023, e che il secondo e ultimo SAL, nel quale confluirà anche l'intervento trainato di sostituzione delle finestre e persiane, è in corso.

Lo stesso ha altresì esplicitato che i condomini hanno optato per l'applicazione del cd. ''sconto in fattura''. 

Ciò premesso, l'Istante chiede quale prezzario deve essere utilizzato per la verifica della congruità dei prezzi prevista dall'articolo 119, comma 13, del decreto legge n. 34 del 2020 visto che anche la propria regione nel frattempo lo ha pubblicato.

Le entrate specificano che con riferimento alla detrazione da Superbonus si  prevede che, ai fini della fruizione diretta dell'agevolazione  o dell'opzione  di  cui  all'articolo  121  del medesimo  decreto,  per  gli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1, 2 e 3 del citato articolo 119, «i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma 3­ ter dell'articolo 14 del decreto­legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati». 

Il successivo comma 13­bis stabilisce che «L'asseverazione di cui al comma 13, lettere a) e b), del presente articolo è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all'articolo 121. 

L'asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell'effettiva realizzazione. 

Ai fini dell'asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a), nonché ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica, da emanare entro il 9 febbraio 2022».

Tra altro, la circolare n. 23/E del 2022 precisa che «Come previsto dall'articolo 14, comma 1, lettera d), del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 7 marzo 2018, n. 49 (con il quale è stato adottato il Regolamento recante: ''Approvazione delle linee guida sulle modalità di svolgimento delle funzioni del direttore dei lavori e del direttore dell'esecuzione''), lo ''Stato Avanzamento Lavori'' ''riassume tutte le lavorazioni e tutte le somministrazioni eseguite dal principio dell'appalto sino ad allora. Tale documento, ricavato dal registro di contabilità, è rilasciato nei termini e modalità indicati nella documentazione di gara e nel contratto di appalto, ai fini del pagamento di una rata di acconto; a tal fine il documento deve precisare il corrispettivo maturato, gli  acconti già corrisposti e, di conseguenza, l'ammontare dell'acconto da corrispondere, sulla base della differenza tra le prime due voci''». 

Pertanto, si ritiene che la verifica della congruità della spesa, ai fini della relativa attestazione ai sensi dell'allegato A del citato decreto ministeriale 6 agosto 2020, debba essere effettuata al momento del sostenimento delle spese stesse utilizzando il prezzario vigente a tale data. 

Viene anche specificato che, come chiarito nelle circolari 8 agosto 2020, n. 24/E e 22 dicembre 2020, n. 30/E, per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, in applicazione del criterio di cassa, le spese si intendono sostenute alla data dell'effettivo pagamento. 

In caso di sconto ''integrale'' in fattura (e, dunque, in assenza di un pagamento), occorre fare riferimento alla data di emissione della fattura da parte del fornitore.

Concludendo, nel caso di specie, il tecnico abilitato incaricato dall'Istante di attestare la congruità delle spese relative all'intervento ''trainato'', di sostituzione delle persiane e degli infissi, nel rispetto di ogni altro adempimento previsto dalla normativa e  non  oggetto  del  presente interpello, deve fare riferimento al  prezzario in vigore al momento del sostenimento della spesa nel senso sopra precisato.

• Risposta ADE n 1 5.01.2024 Interpello

Durante l'edizione di Telefisco 2023 del giorno 20 settembre, tra le domande alle quali l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul superbonus, si poneva un quesito sull'asseverazione e lo stato avanzamento lavori ai fini della cessione del credito.

Si chiedeva se, un condominio che ha:

• i requisiti per il Superbonus al 110% per i lavori pagati entro il 31 dicembre 2023,
• i requisiti per la cessione del credito, 

può anticipare i pagamenti dei lavori da effettuarsi nei primi mesi del 2024 (in modo da raggiungere la fine lavori ovvero un SAL qualificato al 30/60%) per poi cedere questo importo (integralmente pagato nel 2023) all'istituto di credito con comunicazione della cessione entro il 16 marzo 2024;

oppure è necessario che pagamenti e lavori realizzati siano allineati in un SAL riferito al 31 dicembre 2023 ed i lavori realizzati successivamente (pagati entro il 2023) non sono più cedibili?

Superbonus, SAL e asseverazioni: chiarimenti ADE ai fini della cessione

L'agenzia ha replicato che, il comma 13 dell'articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020 stabilisce che, per esercitare l'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura (prevista dall'articolo 121 del medesimo decreto-legge), il contribuente deve richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta per gli interventi agevolabili con il Superbonus e l'asseverazione, da parte di un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l'intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e che attesti anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Le asseverazioni, di cui sopra, come disposto dal successivo comma 13-bis del medesimo articolo 119, sono rilasciate al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori, sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121.

Pertanto, nel caso in esame, sarà possibile usufruire del Superbonus, nella misura del 110 per cento, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, che trovino corrispondenza in un SAL riferito al 31 dicembre 2023.

Con Risposta a interpello n 397 del 27 luglio le Entrate replicano positivamente al quesito di un istituto di credito che vuole conferma del fatto che la propria stabile organizzazione possa compensare i crediti Superbonus ­ di cui si è resa cessionaria, ­ con i versamenti d'imposta dovuti per la propria attività di rappresentante fiscale dello stesso istante.

I dettagli

L'istante è un istituto di credito ­ che opera in Italia mediante una stabile organizzazione ­ che «ha attuato una operazione di fusione per incorporazione  di [BETA] […] una società controllata per il […] per cento dall'Istante che, ­ inter alia ­ operava in Italia per il tramite di una stabile organizzazione offrendo servizi connessi al deposito di titoli e strumenti finanziari in amministrazione. Per effetto dell'operazione di fusione per incorporazione, l'attività svolta dalla stabile organizzazione italiana di [BETA], riguardante l'attività di deposito di titoli e strumenti finanziari in amministrazione di cui all'art. 1838 del codice civile è stata assorbita nella Stabile Organizzazione dell'Istante.». 

L'istante evidenzia che a seguito della  fusione è sua intenzione «… attribuire alla propria Stabile Organizzazione il ruolo di rappresentante fiscale, affinché provveda nell'esecuzione di tutti gli adempimenti di natura tributaria ­ rilevanti nel territorio dello Stato ­ connessi  alla propria operatività.». 

Viene inoltre evidenziato che «la Stabile Organizzazione dell'Istante ­  ­si è resa cessionaria di crediti d'imposta derivanti da interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica degli edifici di cui all'art. 119, d.l. 19 maggio 2020, n. 34, così come disposto dall'art. 121, co. 1, lett. b), d.l. 19 maggio 2020, n. 34  (''crediti Superbonus'').». 

L'istante specifica in nota che «Tra questi rientrano altresì i crediti Superbonus di cui la Stabile Organizzazione di [BETA] si era resa cessionaria prima dell'efficacia giuridica dell'operazione di fusione per incorporazione.».

Pertanto, chiedi di confermare che la  propria stabile organizzazione possa compensare i propri crediti Superbonus ­ di cui si è resa cessionaria ­ con i versamenti d'imposta dovuti per la propria attività di rappresentante fiscale dell'Istante.

L'agenzia ricorda che da tempo è stato chiarito che: ­  «[…] secondo la Corte di Giustizia UE, un ''centro di attività stabile'' che non gode di indipendenza economica dalla casa madre non può essere considerato un soggetto autonomo, ma costituisce con essa un soggetto passivo unico'' In altre parole, secondo l'orientamento adottato dalla Corte di Giustizia, devono considerarsi irrilevanti ai fini IVA le transazioni ''interne'' che intervengano tra casa madre e stabile organizzazione, in ragione della unitarietà giuridica del soggetto. L'unitarietà giuridica tra casa madre a stabile organizzazione che, nei termini anzidetti, costituisce il tratto caratterizzante i rapporti tra tali entità, è stata, altresì, ribadita dai giudici unionali nelle sentenze 11 marzo 2021, causa C­ 812/19 e 17 settembre 2014, causa C­7/13.»

D'altronde, anche se l'ordinamento italiano attribuisce alla stabile organizzazione una sufficiente autonomia, al punto da assoggettarla a particolari obblighi e adempimenti  si tratta, di fatto, di obblighi giuridicamente  imputabili al soggetto non residente perl'attività dal medesimo svolta in Italia attraverso la stabil.

I crediti di imposta agevolativi derivanti dagli interventi elencati all'articolo 121 del decreto­legge n. 34 del 2020 ­ acquisiti a mezzo di ''cessione del credito''­ sono compensabili  «con  tutte  le  entrate […]  il  cui  versamento per il tramite del Modello F24 è previsto, direttamente o indirettamente, da disposizioni normative primarie o da decreti ministeriali, che richiamano le modalità di versamento di cui all'articolo 17 del decreto legislativo n. 241 del 1997.»

L'operazione di  fusione, integra  sia sul  piano civilistico che  fiscale, una successione a titolo universale dell'incorporante nel complesso delle posizioni giuridiche  attive e passive della  società incorporata. […] 

I  principi sopra richiamati valgono anche con riferimento ai crediti derivanti da ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico di cui l'istante/incorporata afferma di esser titolare […], con l'effetto che, in assenza di diverse indicazioni  rinvenibili dall'atto di  fusione, la società risultante  dalla fusione o incorporante può utilizzare in compensazione, post fusione, detti crediti risultanti nel cassetto fiscale dell'incorporata. 

Il passaggio dei crediti dalla incorporata alla incorporante non costituisce, infatti, una nuova cessione dei crediti, subentrando l'incorporante a titolo universale in tutti i diritti della incorporata.

Tuttavia, specifica l'agenzia, al fine di verificare che l'ammontare dei crediti utilizzati in compensazione da ciascun soggetto non ecceda l'importo della quota disponibile per  ciascuna annualità, pena lo scarto del modello F24, come già chiarito con la risposta ad interpello n. 153, pubblicata sul sito della scrivente il 24 gennaio 2023, è necessario  che nella sezione ''CONTRIBUENTE'' del modello F24 siano indicati: 

• nel campo ''CODICE FISCALE'' (c.d. primo codice fiscale), il codice fiscale della  società incorporante che utilizza il credito in compensazione,
• nel campo ''CODICE FISCALE del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare'' (c.d. secondo codice fiscale), il codice fiscale della società incorporata che ha trasferito il credito d'imposta, unitamente al codice identificativo ''62.

 Alla luce di quanto sopra, nei limiti indicati, al quesito posto dall'istante può darsi  risposta affermativa

• Risposta AdE 397 del 27.07.2023 - Compensazione crediti

Con Circolare n 3 dell'8 febbraio le Entrate forniscono utili chiarimenti relativi al Superbonus per interventi su edifici di 

• Onlus, 
• Organizzazioni di volontariato (ODV)
• Associazione di promozione sociale (APS)

In particolare, la circolare fornisce chiarimenti sulle modalità applicative del comma 10-bis dell’art. 119 del DL 34/2020.

In premessa viene ricordato che l’articolo 119, comma 10-bis del decreto Rilancio stabilisce, in determinati casi, particolari modalità di determinazione delle spese ammesse alla detrazione Superbonus spettante per le spese sostenute a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

I limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati e, in linea generale, sono riferiti all’edificio o alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili.
La disposizione contenuta nel comma 10-bis, che ammette all’agevolazione fiscale le spese sostenute dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), dalle organizzazioni di volontariato (Odv), dalle associazioni di promozione sociale (Aps) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano, stabilisce che:

“Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

1. svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
2. siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito.

Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione».

Tale disposizione è stata introdotta per tenere conto della circostanza che tali enti in generale esercitano la propria attività in edifici di grandi dimensioni anche in considerazione del fatto che, per taluni servizi che vengono erogati alla collettività, le norme e gli standard funzionali impongono la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate.

Ai fini del superbonus questi soggetti risulterebbero penalizzati qualora le spese agevolabili fossero determinate in funzione del numero delle unità immobiliari oggetto di interventi tenuto conto che interi immobili o interi complessi edilizi sono catastalmente individuati quale singola unità immobiliare.

Con la Circolare n 3 dell'8 febbraio sinteticamente si chiarisce che:

• l’entrata in vigore del Codice del Terzo settore e la conseguente istituzione del Registro unico nazionale del Terzo settore, comporta una sostanziale continuazione della operatività di questi enti, che acquisiscono formalmente la qualifica di Ets e, pertanto, non fa venir meno la possibilità di fruire del Superbonus,
• la norma di riferimento non prevede che, al momento dell’effettuazione degli interventi, l’immobile debba essere già utilizzato per l’esercizio delle attività di servizi socio-sanitari e assistenziali, purché, in ogni caso, alla data di inizio lavori l’immobile sia detenuto dell’ente e che questo abbia cambiato la destinazione d’uso dello stesso,
• i soggetti legittimati possano avvalersi della modalità di calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, di cui al comma 10-bis, anche se l’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali viene svolta in via mediata attraverso la stipula di un contratto di affitto di azienda con un altro soggetto, a condizione che permanga, in capo al soggetto legittimato lo svolgimento di attività di prestazioni di servizi socio-sanitari richiesti dalla norma e il concedente detenga l’immobile, 
• non è necessario che l’azienda o il ramo di azienda, oggetto del contratto di affitto, già esercitasse, alla data di stipula del predetto contratto, un’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali che può essere anche avviata successivamente a tale data,
• l’assenza di compensi o indennità di carica a favore dei membri del Consiglio di amministrazione deve sussistere dal 1° giugno 2021,  deve permanere per tutta la durata del periodo di fruizione dell’agevolazione e deve risultare dallo statuto (vigente all'1.06.2021). La condizione deve sussistere e permanere anche nel caso in cui si opti per la cessione del credito relativo alla detrazione spettante o per il c.d. “sconto sul corrispettivo,
• riguardo la specifica modalità di calcolo per la determinazione dei massimali di spesa, la norma considera quale parametro di riferimento la "superficie media" di una unità abitativa immobiliare, per evitare differenze territoriali, occorre fare riferimento al valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle entrate riferibile alla media nazionale e non a quello del comune ove è ubicato l’immobile stesso.

Con avviso del 12 gennaio il MASE ministero dell'ambiente e della sicurezza energetica ha reso noto che nei prossimi tre anni, per accellerare il processo di decarbonizzazione trasporti, verrano instrallati oltre 21 mila stazioni di ricarica per veicoli elettrici, sulle superstrade e nei centri urbani.

Immagine dal sito MASE

In particolare, con due diversi decreti (si attendono le bozze) il MASE disciplina le modalità di accesso mediante gare ai fondi, 713 milioni di euro, del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (Missione 2, Componente 2, Investimento 4.3) per installare entro fine 2025:

• almeno 7.500 infrastrutture di ricarica super-rapida sulle strade extraurbane, escluse le autostrade, 
• e 13.755 infrastrutture di ricarica veloci nelle città.

L'avviso pubblicato sul sito internet del Ministero specifica inotre che, tali infrastrutture di ricarica contribuiranno alla riqualificazione dell’attuale rete di distribuzione carburanti adeguandoli alla futura mobilità sostenibile

I provvedimenti firmati dal Ministro definiscono:

• le tipologie di progetti e spese ammissibili,
• le modalità di selezione, 
• come anche le porzioni di territorio nelle quali potrà essere organizzato il servizio.

Nel primo anno è prevista l’aggiudicazione dei contratti  per la realizzazione di 2.500 postazioni di ricarica sulle superstrade, e di 4.000 colonnine nelle aree urbane italiane. 

Alla fine del 2025 dovranno essere complessivamente installati in Italia 21.255 punti di ricarica. 

L’investimento del PNRR è destinato a finanziare fino al 40% dei costi di realizzazione delle stazioni, che dovranno essere distribuite secondo una base uniforme, dunque con un livello minimo di infrastrutture di ricarica per area  privilegiando l’utilizzo di stazioni di servizio e aree di sosta esistenti.

Sulle superstrade sono previste infrastrutture super veloci ( da 175kW), per garantire ricariche in tempi brevi per itinerari di lunga percorrenza, privilegiando l’installazione presso stazioni di servizio esistenti e aree di parcheggio esistenti.

Il decreto riguardante le colonnine nei centri urbani (da almeno 90kW), tiene invece conto nella definizione dei criteri dell’attuale parco circolante, della disponibilità di rimesse, parcheggi, box auto privati, della qualità dell’aria, dell’attuale penetrazione di auto elettriche, della vocazione turistica dei comuni.