Secondo la Risposta n. 134/2026 dell'Agenzia delle Entrate, un ente del Terzo settore che vende un immobile acquistato con i benefici fiscali dell'art. 82, comma 4, CTS non decade dall'agevolazione se la cessione avviene dopo che il bene è stato effettivamente destinato, anche solo per un periodo, all'attuazione diretta degli scopi istituzionali. Il termine di cinque anni previsto dalla norma non è un vincolo di possesso minimo, ma il limite massimo entro cui deve iniziare l'utilizzo diretto.

Immobile di fondazione: quando si può perdere l’agevolazione fiscale ex CTS

Le entrate con la risposta a interpello n 134/2026 hanno chiarito il termine entro il quale un immobile deve essere destinato all'utilizzo diretto, in attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale dell'ente: Articolo 82, comma 4, del CTS per l'agevolazione fiscale.

Una fondazione ETS iscritta al RUNTS acquista nel 2022 un immobile a Genova, fruendo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna) previste dall'art. 82, comma 4, CTS. 

L'immobile viene subito adibito a ufficio per l'attività istituzionale. 

Nel 2026, per esigenze organizzative, la Fondazione deve trasferire le proprie attività in un nuovo fabbricato e valuta due strade per l'immobile originario:

1. venderlo a terzi prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto;
2. mantenerne la proprietà e concederlo in locazione, destinando i canoni alle attività istituzionali.

La Fondazione chiede all'Agenzia se, in entrambi gli scenari, conservi il diritto alle agevolazioni originariamente fruite.

Perché la vendita entro il quinquennio non fa scattare la decadenza

L'art. 82, comma 4, CTS individua solo due cause di decadenza dal beneficio:

• la dichiarazione mendace resa in atto
• il mancato utilizzo diretto del bene entro cinque anni dal trasferimento. 

La norma non richiede che l'ente mantenga la proprietà per l'intero quinquennio: richiede solo che, entro quel termine, il bene sia stato effettivamente impiegato per gli scopi istituzionali.

Nel caso della Fondazione ALFA, l'immobile è stato utilizzato direttamente fin dal giorno dell'acquisto e la destinazione è proseguita senza interruzioni fino alla vendita. 

Questo basta a "cristallizzare" il beneficio: la cessione successiva, anche se avviene prima dei cinque anni, non fa venir meno l'agevolazione già maturata.

In pratica: se avete già avviato l'utilizzo diretto e lo interrompete solo per vendere il bene in un momento successivo, l'agevolazione resta acquisita. Diverso sarebbe il caso di un immobile mai utilizzato per gli scopi istituzionali e ceduto prima di qualunque utilizzo diretto: qui la decadenza scatterebbe.

L'Agenzia fonda la propria interpretazione richiamando la disciplina, ora abrogata, prevista per le ONLUS dall'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (ante riforma 2011), che imponeva l'utilizzo diretto entro due anni dall'acquisto. 

Su quella norma, le circolari n. 168/1998 e n. 18/E/2013 avevano già chiarito che la decadenza si verificava solo per dichiarazione mendace o mancato utilizzo nel biennio, senza che la successiva alienazione del bene rilevasse. L'Agenzia estende oggi lo stesso principio interpretativo alla disciplina CTS, sostanzialmente analoga nella struttura.

Attenzione però alla plusvalenza: la vendita entro 5 anni è comunque tassata

Il mantenimento dell'agevolazione di registro non significa esenzione totale. 

Ai fini delle imposte sui redditi, la vendita di un immobile posseduto da meno di cinque anni rientra tra i redditi diversi ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. 

La plusvalenza imponibile è calcolata, secondo l'art. 68 TUIR, come differenza tra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto, maggiorato dei costi inerenti al bene. Questo aspetto va sempre verificato prima di procedere alla cessione, perché incide sul regime fiscale complessivo dell'operazione, anche quando l'immobile sia stato utilizzato per finalità non commerciali.

Utilizzo indiretto (locazione a terzi): stessa soluzione

Il secondo quesito riguarda l'ipotesi alternativa: mantenere la proprietà e locare l'immobile a terzi, destinando i canoni alle attività istituzionali. L'Agenzia applica gli stessi principi del primo quesito: poiché l'immobile era stato comunque destinato, sin dall'acquisto, all'utilizzo diretto per un periodo significativo, il successivo passaggio a un utilizzo indiretto (locazione con destinazione dei proventi agli scopi istituzionali) non compromette l'agevolazione già maturata.

Agevolazione per ETS su immobili per scopi istituzionali

Tabella di riepilogo

Con il Decreto Ministeriale del 13 gennaio sono cambiate alcune regole per gli ETS in merito agli adempimenti verso il RUNTS.

In particolare, per quando riguarda i dati dei volantari, associati e dipendenti, entro il 30 giungo vanno comunicate tutte le variazioni. Vediamo maggiori dettagli in proposito.

Dati ETS al RUNTS: scadenza 30 giugno

Entro il 30 giugno 2026 gli ETS devono comunicare al Registro unico nazionale del terzo settore i dati aggiornati relativi al numero di associati, volontari e dipendenti dell’ente, se variati rispetto al precedente 31 dicembre.

Tale adempimento ha cadenza annuale ed è stato esteso a tutti gli ETS proprio con il DM in oggetto.

Ricordiamo anche che sempre il DM 13 gennaio ha previsto novità per il deposito del bilancio, leggi anche 

Enti del terzo settore: bilanci e rendiconti 2025, deposito e regole RUNTS

In particolare, per idati da comunicare, la novità prevede che tutti gli ETS, senza distinzione di qualifica e quindi non più solo Odv e Aps debbano indicare in fase di iscrizione:

• il numero di soci persone fisiche e le informazioni fondamentali dei soci enti giuridici, 
• il numero di lavoratori dipendenti e/o parasubordinati, 
• il numero dei volontari iscritti nel registro dei volontari e quello dei volontari degli enti aderenti di cui si avvale.

Il decreto ha inoltre introdotto l’obbligo dell’aggiornamento annuale della base sociale e dei collaboratori solo qualora sia effettivamente variata rispetto all’anno precedente.

Pertanto tali dati vanno comunicati entro il 30 giugno e qualora non vi siano state variazioni nei dati degli associati, volontari e lavoratori rispetto all’ultima comunicazione effettuata, l’ente non sarà tenuto ad effettuare l’aggiornamento.

L'aggiornamento va effettuato al RUNTS territorialmente competente tramite il Portale Servizi Lavoro utilizzando l'identità digitale (SPID o CIE) del Legale rappresentante o di un soggetto delegato procedendo come segue:

• Avviare una pratica di variazione cliccando su “Richiedi” > “Variazione”
• Selezionare l’ente interessato tramite il codice fiscale.
• Compilare i campi richiesti nella procedura guidata, verificando i dati precompilati relativi al dichiarante.
• Salvare le modifiche, scaricare e firmare il modello di richiesta generato.
• Ricaricare il modello firmato sulla piattaforma per completare la pratica.

A conferma della corretta procedura l’ente riceverà una PEC di conferma che attesta l’avvenuto aggiornamento dei dati.

Viene pubblicato nella GU n 66 del 20 marzo il Decreto 13.01.2026 del Minstero del lavoro he reca Modifiche al decreto 15 settembre 2020, recante contenente Definizione  delle procedure di iscrizione degli enti, delle modalità di deposito degli atti,  delle regole  per  la predisposizione, la tenuta, la conservazione  del Registro unico nazionale del Terzo settore.

In particolare si tratta il tema della delega per l'iscrizione al RUNTS e altri adempimenti connessi.

Sul tema il Ministero con una nota n 5003 del 27 marzo ha già replicato a richiesta di chiarimenti fornendo una risposta sulla eventuale applicazione, in caso di inadempimeto del soggetto delegato, di eventuali sanzioni.

Iscrizione al RUNTS delegabile: le novità del DM

Nel Decreto 13 gennaio 2026, di modifica del DM 15 settembre 2020 per il terzo settore, viene previsto che ai fini della presentazione della domanda di iscrizione al RUNTS i rappresentanti legali degli enti potranno conferire, ad una persona da essi individuata, una apposita delega. 

Secondo qualto previsto nel decreto sono delegabili le funzioni per l’aggiornamento dei dati degli enti presso il RUNTS. 

In particolare, viene modificato l’art. 8 del DM 106/2020 prevedendo che ai fini della presentazione della domanda di iscrizione al RUNTS, i rappresentanti legali degli enti del terzo settore privi di personalità giuridica, potranno delegare una persona non necessariamente iscritta in albi all’eventuale sottoscrizione e all’invio dell’istanza, naturalemente si dovrà procedere con le modalità telematiche.

Con modifica all’art. 20 del DM 106/2020, vi potrà essere anche l’aggiornamento dei dati prima demandato solamente ai rappresentanti legali degli enti.

Gli aggiornamenti potranno riguardare:

• la comunicazione di perdita della natura non commerciale dell’ente 
• il riacquisto della natura non commerciale 
• le variazioni delle attività svolte, 
• la modifica dei soggetti titolari di cariche sociali, delle relative generalità o dei loro poteri e limitazioni,
• l’eventuale nomina e cessazione dei componenti dell’organo di controllo e del revisore legale dei conti indicando le rispettive generalità, l’eventuale dichiarazione di accreditamento ai fini dell’accesso al contributo del 5 per mille, se successiva all’iscrizione.

Inoltre sempre in merito alle comunicazioni ale reti e alle APS e ODV viene richiesto di comunicare il numero e tipologia degli associati al di sotto dei limiti necessari per il mantenimento della rispettiva qualifica.

Inoltre relativamente ai documenti oggetto di deposito, oltre ai bilanci, vengono incluse anche le relazioni dell’organo di controllo e del revisore, ove presenti, nonché, per le fondazioni, la delibera di approvazione. 

In proposito viene confermato il termine dei 180 giorni per il deposito dei documenti contabili, con una nuova disciplina più rigorosa per gli ulteriori atti e per l’aggiornamento delle informazioni (ossia, il cambio amministratori), che devono essere effettuati entro 30 giorni dalla modifica.

Delega al terzo per il deposito di atti e sanzioni: chi è responsabile?

La Nota MELPS N 5003 del 27 marzo, replicava tra gli altri ad un quesito riguardante la delega al terzo per il deposito di atti e/o aggiornamento delle informazioni sul RUNTS approfondendo i profili di responsabilità del delegato.
L’articolo 4, comma 1, lettera i) della legge 4 luglio 2024, n.104 è intervenuto sull’articolo 47, comma 1 del Codice del Terzo settore, prevedendo la possibilità che la domanda di iscrizione al RUNTS sia presentata anche da un soggetto terzo delegato dal legale rappresentante dell’ente o della rete associativa alla quale l’ente eventualmente aderisce. 

La previsione della fonte primaria è stata recepita con le modifiche apportate al D.M. 106/2020 con il recente DM 2/2026, segnatamente agli artt. 8, mediante l’introduzione del comma 2 -bis, e 20 comma 6.

La delega risponde all’esigenza di alleggerire gli oneri amministrativi a carico del legale rappresentante dell’ente e degli amministratori dello stesso (con riferimento a questi ultimi, in relazione all’aggiornamento degli elementi informativi e documentali).
Qualora il delegato non rispetti le tempistiche indicate nell’articolo 48, comma 3 del Codice, si deve ritenere la sanzione ammnistrativa pecuniaria prevista dal successivo comma 5, attraverso il richiamo all’articolo 2630 del codice civile articolo 48, comma 5, in ragione del principio di tipicità dell’illecito amministrativo (ex art. 1 della legge n. 689/1981) sia applicabile solo agli amministratori e non anche al delegato. 

Il mancato o ritardato compimento dell’atto da parte di quest’ultimo potrà eventualmente rilevare come inadempimento degli obblighi derivanti dal rapporto privatistico di mandato costituito con il delegante (rispetto al quale gli uffici del RUNTS rimangono estranei), con possibilità da parte di quest’ultimo di rivalersi sul soggetto inadempiente

• DM Lavoro 13.01.2026 modifiche per ETS