Nella Gazzetta Ufficiale del 12.08.2025 n. 186 è stato pubblicato il Dlgs n. 123 del 1° agosto 2025 con i contenuti del Testo Unico sul Registro e altri tributi indiretti, precedentemente approvato dal CdM del 22 luglio.

Ricordiamo che il Vice Ministro Leo all'atto della prima approvazione aveva dichiarato: "Con questo provvedimento proseguiamo con coerenza nell’attuazione della riforma fiscale: ad oggi contiamo 15 decreti legislativi già pubblicati in Gazzetta Ufficiale. A questi si sommano i quattro testi unici già in Gazzetta Ufficiale, più quello di oggi. Nei prossimi mesi ci concentreremo su interventi ulteriori che riguarderanno le imposte dirette e la fiscalità internazionale, per continuare a costruire un sistema più moderno, equo e competitivo, al passo con le aspettative degli Italiani e con le sfide dei nostri tempi”.

Le disposizioni del presente testo unico si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2026.

Testo Unico imposta di registro: struttura del decreto legislativo

Il nuovo Testo Unico si compone di 205 articoli, suddivisi in sei parti: 

1. parte I con gli articoli 1-70 che disciplina l’imposta di registro; 
2. parte II con gli articoli 71-86 che disciplina le imposte ipotecaria e catastale; 
3. parte III con gli articoli 87-138 che disciplina l’imposta di successione e donazione; 
4. parte IV con gli articoli 139-168 che disciplina l’imposta di bollo e l’imposta di bollo su valori scudati (articolo 19 dl 201/2011) oltre a l’imposta sul valore delle attività finanziarie ed estere; 
5. parte V con gli articoli 169-202 che contiene le norme che dispongono agevolazioni o regimi sostitutivi;
6. parte VI con gli articoli 203-205 che contiene l’elenco delle norme abrogate e la norma che indica la data di entrata in vigore.

Infine, il testo unico consta di quattro allegati:

• allegato 1 che contiene la tariffa parte prima, la tariffa parte seconda e la tabella degli atti non soggetti a obbligo di registrazione; 
• allegato 2 che contiene la tariffa delle imposte ipotecaria e catastale e la tabella delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali; 
• allegato 3 che contiene la tariffa parte prima. la tariffa parte seconda e la tabella degli atti esenti da bollo; 
• allegato 4 che reca il prospetto dei coefficienti per il calcolo del valore del diritto di usufrutto ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di successione e donazione.

Il provvedimento, che raccoglie in modo organico le norme vigenti, prevedendo l’abrogazione dei numerosi provvedimenti che oggi le contengono, si inserisce nel percorso di razionalizzazione e semplificazione del sistema fiscale e tributario italiano, in l’attuazione della legge delega 9 agosto 2023, n. 111.

Il 1° gennaio 2026 entrerà in vigore il nuovo testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti diversi dall’Iva stituendo, abrogandoli quasi interamente: 

• testo unico dell’imposta di registro, contenuto nel Dpr 131/1986; 
• testo unico dell’imposta di successione e donazione, contenuto nel Dlgs 346/1990;
• testo unico dell’imposta ipotecaria e catastale, contenuto nel Dlgs 347/1990; 
• legge sull’imposta di bollo, recata dal Dpr 642/1972.

Si segnala che il nuovo testo unico riproduce tutta la normativa attualmente vigente modificandola solamente in quei punti in cui i testi legislativi si sono resi obsoleti e quindi oggetto di risistemazione formale.

Con questo criterio la normativa attuale relativa alle imposte indirette diverse dall’Iva è stata trasfusa senza modificarne la formulazione, ad eccezione per le ipotesi in cui, mantenendo la portata applicativa attualmente vigente, è stato necessario attualizzarne il testo o introdurre disposizioni di coordinamento per mere esigenze sistematiche di aggiornamento a sopravvenute modifiche normative nel settore di riferimento o per esigenze formali di coordinamento con altre disposizioni dell’ordinamento.

Ne è esempio il coordinamento attuato con l’introduzione nella tariffa parte prima dell’imposta di registro, dopo la normativa di agevolazione per l’acquisto della prima casa, della disciplina sul credito d’imposta in caso di acquisto di un’altra abitazione in connessione con la vendita di una abitazione precedentemente acquistata con la medesima agevolazione prima casa.

Con la Risoluzione n 23 del 3 aprile le Entrate replicano a dubbi sulla costituzione dei diritti di superficie sui terreni agricoli.

Diritto superficie terreni agricoli: tassazione atti costitutivi

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del codice civile. 

In particolare, l’articolo 952, al primo comma, prevede che «Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà» e, al secondo comma, che «Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo»

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 43, comma 1, lettera a), del TUR stabilisce che «La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: […] per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto […]».
In relazione all’aliquota applicabile, l’articolo 1, comma 1, della Tariffa dispone, al primo periodo, che sono soggetti a imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e, al terzo periodo, che l’imposta di
registro si applica con l’aliquota del 15 per cento «Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale».
La Circolare ade n 36/2013 al paragrafo 8 concernente il “Diritto di superficie su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici”, aveva chiarito che «in base al disposto dell’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento sono assoggettati all’imposta nella misura dell’8 per cento. 

Tuttavia, nell’ipotesi in cui oggetto della concessione del diritto di superficie sia un terreno agricolo, l’imposta è applicata nella misura del 15 per cento» e che «per effetto delle modifiche introdotte con l’articolo 10 del D. LGS. 14 marzo 2011, n. 23, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, gli atti aventi ad oggetto la concessione del diritto di superficie di cui si tratta, stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2014, saranno soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale del 9%».

La Corte di Cassazione, con ordinanza 22 ottobre 2024, n. 27293, ha affermato l’applicabilità a un atto di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli per la realizzazione di un impianto fotovoltaico dell’imposta di registro con l’aliquota dell’8 per cento prevista, ratione temporis, dall’articolo 1, comma 1, primo periodo, della Tariffa, in luogo di quella del 15 per cento di cui al successivo terzo periodo.
Nella pronuncia la Corte, dopo aver ricostruito la disciplina civilistica del diritto di superficie 2 , ha precisato che la disposizione del terzo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa «è applicabile al trasferimento e non alla “costituzione” di un diritto reale di godimento»

L’orientamento espresso dalla citata ordinanza n. 27293 del 2024 è conforme a quello precedentemente riportato nell’ordinanza 11 febbraio 2021, n. 3461.
Alla luce del richiamato orientamento della giurisprudenza di legittimità, devono ritenersi superate le indicazioni contenute nei documenti di prassi sopra indicati, con specifico riferimento alla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, degli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli.
Pertanto, agli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l’aliquota del 9 per cento prevista dal primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, in luogo dell’aliquota del 15 per cento di cui al terzo periodo del medesimo comma.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26800 del 15 ottobre 2024 ha statuito che nel caso in cui un notaio, in sede di registrazione di un atto da lui ricevuto, NON versi le imposte dovute, l’Agenzia delle entrate, al fine del soddisfacimento del proprio credito, può rivolgersi anche alle parti contraenti, nonostante queste ultime abbiano già consegnato la relativa provvista al notaio intervenuto in atto. 

Notaio che non versa le tasse: rispondono anche i contraenti

Una SRL a socio unico, propone ricorso per Cassazione, affidato ad un unico motivo, avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale la quale aveva respinto l'appello che rigettava l'impugnazione dell'l'avviso di liquidazione con il quale l'Agenzia delle entrate aveva richiesto alla contribuente, ai sensi dell'art. 57

D.P.R. n. 131 del 1986, il pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione ad un atto di compravendita immobiliare nonostante essa avesse già versato, per intero, la somma dovuta nelle mani del notaio rogante il quale, tuttavia, se ne era indebitamente appropriato senza versarle all'Erario.

Con l'unico motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 57 , comma 1, D.P.R. n. 131 del 1986 , in combinato disposto con l'art. 3 bis, comma 3, D.Lgs. n. 463 del 1987 e degli artt. 3 e 53 Cost. 

Si assume che erroneamente il giudice d'appello aveva affermato la responsabilità solidale della società contribuente nonostante il comportamento penalmente illecito del notaio che si era indebitamente appropriato delle somme al medesimo consegnate per il versamento delle imposte indirette, non considerando che, a seguito della introduzione della procedura di registrazione telematica degli atti immobiliari, l'unico soggetto tenuto all'assolvimento del tributo è il notaio al quale le parti contraenti forniscono la necessaria provvista. 

Tale consegna di denaro, si evidenzia, risulta avere efficacia solutoria ex art. 1188 cod. civ., sicché il contribuente che ha versato al notaio l'importo dovuto in relazione all'atto stipulato si libera dell'obbligo tributario mentre, in tale sistema, il notaio è più un mero corresponsabile dell'imposta, ma l'unico referente dell'Erario. 

Si lamenta che la tesi dei giudici di appello finisce per determinare, inoltre, una ingiustificata disparità di trattamento in quanto il contribuente sarebbe obbligato a versare somme al notaio rimanendo esposto al rischio di dover nuovamente pagare l'imposta, mentre il notaio godrebbe di una garanzia preventiva, potendo subordinare il rogito al previo deposito della provvista, e di una garanzia successiva in forza del privilegio speciale sugli immobili e della tutela monitoria speciale ex art. 633 , n. 3 cod. proc. civ. Infine, l'applicazione dell'art. 57 del D.P.R. n. 131 del 1986 comporterebbe una violazione dell'art. 53 Cost. imponendo un rilevante pregiudizio economico a carico del contribuente non addebitabile ad alcuna condotta colpevole, in assenza di manifestazioni di capacità contributiva;

La Cassazione ha rigettato il ricorso per le ragioni specificate:

• la questione prospettata dalla società ricorrente ha costituito oggetto di specifica disamina da parte della Corte la quale ha affermato che "il notaio rogante che, in sede di rogito di compravendita immobiliare, si sia avvalso della procedura di registrazione telematica ai sensi del D.Lgs. n. 463 del 1997, è responsabile d'imposta, benché, ai sensi dell'art. 57 del D.P.R. n. 131 del 1986 , restino obbligate al pagamento del tributo le parti sostanziali dell'atto medesimo, alle quali, pertanto, è legittimamente notificato, in caso d'inadempimento, l'avviso di liquidazione"

 A fondamento di tale conclusione la Cassazione ha osservato che la modalità di registrazione telematica dell'atto e di versamento dei tributi su autoliquidazione del notaio, mediante il modello unico informatico (M.U.I.) prevista dalla legge, costituisce un'applicazione meramente strumentale della fase di registrazione dell'atto e della riscossione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, con obiettivi di velocizzazione e semplificazione, la quale tuttavia non modifica la natura della responsabilità giuridica del notaio per il pagamento delle imposte, non essendo stato modificato l'art. 57 del D.P.R. n. 131 del 1986 il quale stabilisce che il notaio obbligato, in via solidale, al pagamento dell'imposta di registro unitamente alle parti contraenti. 

Si tratta di una responsabilità che trova fondamento nel ruolo di garanzia assegnato al notaio rigante dalla legge al fine di assicurare il soddisfacimento della pretesa impositiva ma che non esclude che egli rimanga, tuttavia, estraneo al presupposto impositivo che concerne unicamente le parti contraenti nel momento in cui partecipano alla stipulazione di un atto traslativo che costituisce espressione di capacità contributiva.

Pertanto, in mancanza di una norma derogatrice che in modo espresso sancisca l'efficacia liberatoria del pagamento eseguito dai contribuenti/contraenti nelle mani del notaio, questi continua a configurarsi come responsabile d'imposta con un ruolo di garanzia assegnatogli dalla legge per rafforzare la pretesa dell'amministrazione finanziaria, fermo restando che il presupposto impositivo riguarda unicamente le parti del rapporto contrattuale, in capo alle quali soltanto l'ordinamento riconduce un'espressione di capacità contributiva a nulla rilevando l'eventuale illecito penale posto in essere dall'ufficiale rogante.

La cassazione ha inoltre affermato che in tema di imposta di registro, è manifestamente infondata, in riferimento agliartt. 3e 53 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art. 57 , primo comma, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 , nella parte in cui prevede, ai fini della riscossione dell'imposta, la permanenza del vincolo di solidarietà a carico delle parti contraenti anche nel caso in cui il notaio rogante abbia omesso di provvedere al versamento delle somme destinate al pagamento. 

Nell'effettuazione di tale pagamento, infatti, il notaio non agisce in qualità di delegato alla riscossione o di esattore per conto dello Stato, ma in virtù dell'affidamento fiduciario delle predette somme, con la conseguenza che i danni derivanti da comportamenti scorretti o illeciti a lui eventualmente ascrivibili non sono ricollegabili al predetto vincolo di solidarietà, non attenendo al rapporto tra l'Amministrazione ed il contribuente, ma al rapporto negoziale che lega quest'ultimo al notaio, e non possono quindi tradursi nella violazione dei principi di eguaglianza e di capacità contributiva. (Sez. 5, Sentenza n. 13653 del 12/06/2009, Rv. 608751 – 01);

Non sussistono per la Cassazione ragioni per discostarsi dalle indicazioni su indicate sicché in ragione della conformità a diritto della pronunzia impugnata il ricorso deve essere rigettato

Con Risposta di interpello n 214 del 31 ottobre le entrate chiariscono il perimetro di tassazione ai fini dell'imposta di registro di un atto notarile di rettifica e conferma di atto nullo.

Sinteticamente l'imposta di registro applicabile è al 3% prevista per gli Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, vediamo il perchè. 

Atto notarile di rettifica e conferma di atto nullo: l’imposta di registro da applicare

Si replica ad un Notaio istante che incaricato della stesura di un atto di ''rettifica e conferma di atto nullo'', rappresenta che:

«in detto atto, non era stata fatta alcuna menzione di tale fabbricato; di conseguenza, il predetto atto, oltre all'omissione dell'indicazione del fabbricato, è incorso nella causa di nullità prevista dall'articolo 46, comma 1, D.P.R. 380/2001 e dell'allora vigente articolo 40, legge 28 febbraio 1985 n.47 dal momento che l'originario venditore dell'epoca ha omesso di indicare gli estremi del permesso di costruire ed i successivi titoli edilizi in forza del quale il fabbricato è stato edificato»

L'Istante chiede se debba procedersi alla tassazione del fabbricato omesso nell'atto di trasferimento precisando che «il dubbio ricade sul fatto che sia controverso se questi fabbricati già esistenti siano stati o meno trasferiti all'epoca dell'atto citato, in cui si è pagata la tassazione relativa al solo terreno, e se quindi, in sede di rettifica e conferma di tale atto nullo debba procedersi alla tassazione dei fabbricati medesimi ed in che misura»

L'articolo 59 bis della legge 16 febbraio 1913, n. 89 dispone che «Il notaio ha facoltà di rettificare, fatti salvi i diritti dei terzi, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi, anche ai fini dell'esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato».
Dunque, il notaio può rettificare ''errori od omissioni materiali'' relativi ai dati riportati in atti pubblici o scritture private autenticate, mediante una propria certificazione, che si sostanzia in una dichiarazione di scienza relativa ai dati preesistenti all'atto, dei quali il notaio ha conoscenza.
L'articolo 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (''Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985'') prevede che «1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento […] di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria […]. 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa».
Nel caso di specie, l'Istante produce una bozza di atto denominato ''Rettifica ai sensi dell'art. 59bis della L. 16 febbraio 1913, n. 89 e Conferma di atto nullo ai sensi dell'art. 46, comma 4, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380'', dal quale risulta che gli eredi intendono correggere l'errore materiale relativo alla data di nascita della parte acquirente (de cuius) del terreno di cui all'atto di compravendita stipulato e confermare urbanisticamente il suddetto atto di provenienza, ai sensi dell'articolo 46, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e del disposto di cui al previgente articolo 40 della legge
28 febbraio 1985, n. 47, «al fine di sanare la nullità del citato atto e la conseguente invalidità della relativa nota di trascrizione».

Nel caso di specie, quindi, con la bozza dell'atto esaminato non viene effettuata una mera rettifica di dati catastali dell'immobile oggetto del precedente trasferimento, che non comparivano in modo corretto, ma viene modificata una parte essenziale del contratto, ovvero l'immobile oggetto del negozio precedente che, conseguentemente,
acquisisce un valore economico differente.
A parere della scrivente, dunque, lo stipulando atto pur non producendo effetti traslativi nell'individuare gli immobili oggetto del precedente atto di compravendita e dei relativi riferimenti catastali, ridefinisce l'oggetto del precedente atto di trasferimento e assume una portata innovatrice dell'assetto giuridico preesistente e modificativa rispetto all'atto rettificato, rilevante ai fini della tassazione indiretta.

Ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, nella fattispecie in esame, in ossequio all'articolo 20 del citato TUR, secondo cui «L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione,
anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi», si ritiene applicabile l'imposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento, prevista per gli «Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale», ai sensi dell'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.
Detta aliquota del 3 per cento è da applicare al ''valore del bene o del diritto'' oggetto dell'atto in esame che, trattandosi di beni immobili, si intende ''il valore venale in comune commercio'' (art. 51 del TUR)

• Risposta ADE n 214 del 31.10.2024 Interpello

A decorrere dal 30 settembre sono validi nuovi codici atto per l'esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione nei pubblici registri immobiliari.

A prevederlo è il Provvedimento n 292682 dell'11 luglio 2024 delle Entrate con le relative le tabelle.

Nuovi codici per gli atti immobiliri: applicabili dal 30 settembre

Come evidenziato nello stesso provvedimento le tabelle allegate codificano fattispecie sopravvenute in forza dell’emanazione di nuovi atti normativi e, al fine di una più chiara evidenza pubblicitaria dei registri immobiliari, provvedono anche ad una più dettagliata definizione di alcune formalità già codificate, come nel caso delle annotazioni correlate ai procedimenti di volontaria giurisdizione per le quali, con i nuovi codici atto, viene specificato se si tratta di provvedimenti giurisdizionali di accoglimento o di rigetto.

Viene specificato che le codifiche, riportate nell’allegato elenco (allegato 4), di nuova introduzione rispetto a quelle già in uso potranno essere adottate per la redazione delle note di trascrizione e di iscrizione e delle domande di annotazione a decorrere dal 30 settembre 2024.

• Provvedimento n 292682 dell'11.07.2024