Con l’Ordinanza n. 2431 del 5 febbraio 2026 la Cassazione ha stabilito che gli interessi di mora disposti in un decreto ingiuntivo con il quale una società viene condannata al pagamento di una somma di denaro nei confronti di altra società scontano l’imposta di registro con l’aliquota del 3% anche se la prestazione principale rientra in ambito Iva.

Decreto ingiuntivo per interessi di mora: quale registro si applica

Nel caso di specie una società possedeva due conti correnti garantiti da una fidejussione di altre società.

La banca, a causa di un debito prolungato, ha richiesto il decreto ingiuntivo per effetto del quale la società e i suoi garanti sono stati condannati a pagare la somma oltre interessi.

All'atto della registrazione del decreto, l'Agenzia delle entrata ha applicato imposta di registro al 3% ai sensi dell’articolo 9 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico sull’imposta di registro (Tuir), Dpr n. 131/1986. 

Questa disposizione ha natura residuale e si riferisce agli atti, diversi da quelli contemplati da altre norme del testo unico, aventi a oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.

La società impugnava l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio, ritenendo che gli interessi dovessero scontare l’imposta di registro in misura fissa in considerazione del fatto che la prestazione principale alla quale gli interessi erano connessi, era assoggettata a Iva.

Di conseguenza, secondo la società ricorrente, doveva applicarsi il principio di alternatività tra l’Iva e l’imposta di registro, di cui all’articolo 40 del citato Dpr n.131/1986.

In base a questo principio, le operazioni che rientrano in ambito Iva beneficiano del pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, salvo alcune eccezionei.

Nei primi gradi di giudizio sono state respinte le motivazioni della società ricorrrente che si è appunto rivolta alla Cassazinoe.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza in oggetto, ha richiamato la nota II riportata in calce all’articolo 8 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986, in base alla quale gli atti dell’autorità giudiziaria scontano l’imposta fissa di registro per la parte in cui dispongono il pagamento di corrispettivi o prestazioni soggette ad Iva.

Sulla base di ciò si è confermata l’applicazione dell’imposta fissa relativamente alla condanna finalizzata al recupero della quota capitale spettante alla banca.

Relativamente ai soli interessi, che nel caso di specie avevano natura moratoria, si è affermato che essi dovevano scontare l’imposta di registro in misura proporzionale, in quanto non fanno parte della base imponibile ai fini Iva.

La Suprema Corte ha sancito quanto segue: “…le somme dovute a titolo di interessi moratori, in forza del disposto di cui all’art. 15 del D.P.R.  26 ottobre 1972 n. 633, non concorrono a formare la base imponibile ai fini dell’IVA, con la conseguenza che esse – ove formino oggetto di condanna contenuta in un provvedimento giudiziale – sono assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale, anche quando riguardino una somma capitale soggetta ad IVA.” In senso conforme la Corte di cassazione si era già espressa con l’ordinanza n. 33535 del 15 novembre 2022.

Con la Risposta a interpello n 72 del 9 febbraio le Entrate replicano sul tema del pagamento dell'imposta di registro per le concessioni demaniali marittime stabilendo che può essere versata di anno in anno, vediamo il caso di specie.

Concessioni marittime demaniali con imposta di registro annuale

In particolare, viene chiarito che vale anche per le concessioni demaniali marittime relative a beni immobili appartenenti al demanio dello Stato la facoltà di versare l’imposta di registro anno per anno, senza doverla necessariamente corrispondere una tantum sull’intera durata del rapporto. 

La Società istante chiede chiarimenti in ordine alla corretta applicazione dell'articolo 17, comma 3, del Testo unico dell'imposta di registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 e dell'articolo 3, comma 16, del decreto legge del 6 luglio 2012, n. 95.
Al riguardo l'Istante fa presente di essere una società in house interamente partecipata dal Comune con scopo sociale di erogazione di servizi di interesse generale per conto dell'Amministrazione comunale, correlati all'impiego e alla tutela di beni immobili pubblici, funzionali all'attuazione delle politiche sulla mobilità e sullo sviluppo economico, turistico e culturale del territorio.
Il Comune si accinge ad concedere in favore della Società apposita concessione demaniale marittima, avente ad oggetto spazi a mare e a terra costituenti il porto turistico dietro pagamento di un canone.

Conseguentemente, ai sensi dell'articolo 5 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, la Società dovrà provvedere al pagamento dell'imposta di registro nella misura del 2 per cento sul canone complessivamente pattuito per tutta la durata della concessione.
La Società sostiene che il citato articolo 3, comma 16, del decreto legge n. 95 del 2012, assume rilievo anche nella fattispecie in esame, dato che i porti (ai sensi degli articoli 822 c.c. e 28 cod. nav.) appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico (c.d. demanio portuale) e che sul regime proprietario di siffatti beni immobili non abbia inciso né il decreto legislativo n. 112 del 1998, mediante il quale lo Stato ha trasferito alle Amministrazioni regionali le funzioni amministrative sul demanio portuale, né le leggi regionali (nello specifico articolo 10 della legge regionale n. 13 del 1999) con le quali dette funzioni sono state ulteriormente trasferite dalle Regioni ai Comuni.

La Società chiede se possa trovare applicazione l'imposta di registro sulla concessione demaniale rilasciata dal Comune nei modi e nei termini definiti dall'articolo 17, comma 3, del TUR secondo cui «Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno»

Le Entrate evidenziano che alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale e, in particolare, della recente pronuncia della Corte di Cassazione sopra richiamata, superando parzialmente quanto chiarito con la risposta ad interpello pubblicata del 28 maggio 2020, n. 157, si ritiene che alle concessioni amministrative aventi per oggetto «beni immobili appartenenti al demanio dello Stato», è applicabile l'articolo 3, comma 16, del d.l. n. 95 del 2012, per cui è possibile assolvere l'imposta di registro sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno.
Nel caso di specie, secondo quanto emerge dall'istanza e dalla documentazione allegata, il Comune, proprio in forza delle funzioni attribuite dalla citata legge regionale n. 13 del 1999, con «Atto formale di concessione demaniale marittima» ha concesso «una zona del Pubblico Demanio Marittimo di mq…, di cui mq …di specchio acqueo, per la costruzione e gestione, per un totale di anni…, di un porto turistico, costituente pubblico servizio locale di rilevanza economica affidato a BETA come da Deliberazione consiliare…, con annesse strutture turistico ricettive, commerciali, ludico sportive e servizi.» e il bene oggetto della concessione, il porto, appartiene allo Stato e fa parte del demanio pubblico.

Tanto premesso, trattandosi di concessione amministrativa avente ad oggetto beni immobili appartenenti al demanio dello Stato, si ritiene che alla concessione demaniale marittima avente ad oggetto spazi a mare e a terra costituenti il porto turistico, sia applicabile la disposizione di cui all'articolo 3, comma 16, del d.l. n. 95 del 2012.

• Risposta n 72 del 9.03.2026 Interpello

Con la Risposta n 60/2026 le entrate hanno chiarito che l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo prevista per gli immobili destinati a housing universitario si applica anche nel caso di cessione di ramo d’azienda, ma esclusivamente con riferimento alla quota di corrispettivo imputabile all’immobile.

Cessione ramo d’azienda e agevolazione per housing universitario: chiarimenti ADE

L’art. 1-bis della legge 14 novembre 2000 n. 338, introdotto dal DL n. 144/2022 in attuazione del PNRR (Missione 4 – Riforma 1.7), destina 660 milioni di euro all’acquisizione della disponibilità di nuovi posti letto presso alloggi e residenze per studenti universitari.

Oltre ai contributi economici riconosciuti ai soggetti gestori, il comma 10 dello stesso articolo prevede un’importante agevolazione fiscale: sono esenti dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo gli atti aventi ad oggetto immobili destinati ad alloggi o residenze per studenti universitari, stipulati in relazione a proposte ammesse al finanziamento.

L’agevolazione è subordinata all’effettiva ammissione al contributo e alla realizzazione dell’intervento, pena la decadenza dal beneficio.

La società istante intende avviare un’attività di housing universitario e ha presentato domanda di contributo ai sensi del DM MUR n. 481/2024.

Per realizzare il progetto, la società prevede di acquistare da un’altra impresa un ramo d’azienda alberghiero, nel quale è compreso l’immobile che sarà destinato a residenza universitaria.

Il contratto di cessione:

• include l’immobile;
• comprende anche attrezzature, arredi e avviamento;
• prevede una suddivisione del corrispettivo tra immobile, attrezzature e avviamento.

Il quesito posto all’Agenzia riguarda la possibilità di applicare l’esenzione da registro e bollo all’intero atto di cessione del ramo d’azienda.

Housing universitario quando spetta l’esenzione dal registro

L’Agenzia delle Entrate fornisce una risposta favorevole all'istante ma con un’importante limitazione.

Secondo l’Amministrazione finanziaria:

• l’agevolazione è applicabile anche nel caso di cessione di ramo d’azienda;
• tuttavia, l’esenzione può operare esclusivamente con riferimento alla quota parte del corrispettivo imputabile all’immobile destinato a housing universitario.

Il beneficio non si estende automaticamente all’intero complesso aziendale.

La motivazione si fonda su due elementi:

• dato letterale della norma, che fa riferimento agli “atti aventi ad oggetto immobili”;
• principio di stretta interpretazione delle norme agevolative, più volte ribadito dalla Corte di Cassazione.

Le disposizioni fiscali di favore non possono essere applicate in via analogica o estensiva oltre quanto espressamente previsto dal legislatore.

La soluzione individuata dall’Agenzia è coerente con la nuova formulazione dell’art. 23 del DPR 131/1986 (Testo unico Registro), modificato dal DLgs. 139/2024.

La norma oggi prevede che, nelle cessioni di azienda o di ramo d’azienda:

• si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso delle diverse tipologie di beni che compongono l’azienda;
• a condizione che il corrispettivo sia ripartito tra i singoli beni nell’atto o nei suoi allegati.

In assenza di ripartizione analitica, si applica l’aliquota più elevata tra quelle previste per i beni trasferiti.

La circolare n. 2/E del 14 marzo 2025 ha chiarito che la riforma mira proprio a consentire l’applicazione separata delle diverse aliquote, superando la logica dell’aliquota unica.

Nel caso esaminato, l’Agenzia evidenzia che:

l’esenzione dall’imposta di registro può applicarsi solo alla quota di prezzo riferibile all’immobile;

tale quota deve essere indicata distintamente e analiticamente nell’atto di cessione.

Per le altre componenti del ramo d’azienda (attrezzature, arredi, avviamento, eventuali altri asset):

l’imposta di registro si applica in misura ordinaria;

secondo le aliquote previste per ciascuna tipologia di bene.

Sotto il profilo operativo, la corretta scomposizione del prezzo diventa dunque determinante per poter fruire del beneficio.

• Risposta n 60/2026 Interpello

Con la Risoluzione n 56 del 13 ottobre le Entrate si occupano di chiarire la tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro e della determinazione della sanzione (Articolo 69 del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

Tardiva registrazione contratti di locazione

Negli ultimi anni, diversi contribuenti e operatori si sono trovati di fronte a un dubbio concreto e rilevante: in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione o sublocazione pluriennale, la sanzione prevista dall’art. 69 del Testo Unico Registro deve essere commisurata all’imposta calcolata sul canone dell’intera durata del contratto oppure solo sull’imposta dovuta per la prima annualità, nel caso in cui si sia scelto il versamento rateizzato? 

Il quesito nasce da una differenza sostanziale: un conto è applicare la sanzione sull’intero canone pluriennale (es. 4+4 anni), altro è limitarla al solo primo anno. 

Quest’ultima posizione è sostenuta dalla giurisprudenza recente ma non pienamente accolta fino ad oggi dall’Amministrazione finanziaria.

In passato, l’Agenzia delle Entrate, come da circolare n. 26/E del 2011, aveva indicato che la sanzione andava calcolata sull’intera durata del contratto, indipendentemente dal metodo di pagamento scelto (annuale o in unica soluzione).

Con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate modifica ufficialmente il proprio orientamento alla luce di quanto stabilito in modo coerente dalla Corte di Cassazione.

Secondo la Suprema Corte (sentenze nn. 1981, 2357, 10504/2024, tra le altre), la sanzione deve essere proporzionata alla violazione effettivamente commessa. 

Se il contribuente ha optato per il pagamento annuale dell’imposta, la violazione riguarda solo la prima annualità. 

Non si può punire un contribuente per annualità future non ancora scadute.

La nuova posizione dell’Agenzia stabilisce quindi che: in caso di tardiva registrazione di contratti pluriennali, la sanzione ex art. 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta dovuta sulla prima annualità, se l’imposta è assolta anno per anno.

La ratio è chiara: si mantiene un criterio di proporzionalità e ragionevolezza tra illecito e sanzione, in linea con l’art. 3 della Costituzione.

Se il contribuente sceglie volontariamente di versare l’imposta per l’intera durata del contratto, allora la base di calcolo per la sanzione resta quella totale. 

In questo caso, come ha osservato la Cassazione, il contribuente ottiene un beneficio fiscale (una riduzione proporzionale in base al tasso di interesse legale) ma si assume anche il rischio di un maggiore impatto sanzionatorio in caso di ritardo.

Con la Risoluzione n 23 del 3 aprile le Entrate replicano a dubbi sulla costituzione dei diritti di superficie sui terreni agricoli.

Diritto superficie terreni agricoli: tassazione atti costitutivi

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del codice civile. 

In particolare, l’articolo 952, al primo comma, prevede che «Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà» e, al secondo comma, che «Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo»

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 43, comma 1, lettera a), del TUR stabilisce che «La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: […] per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto […]».
In relazione all’aliquota applicabile, l’articolo 1, comma 1, della Tariffa dispone, al primo periodo, che sono soggetti a imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e, al terzo periodo, che l’imposta di
registro si applica con l’aliquota del 15 per cento «Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale».
La Circolare ade n 36/2013 al paragrafo 8 concernente il “Diritto di superficie su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici”, aveva chiarito che «in base al disposto dell’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento sono assoggettati all’imposta nella misura dell’8 per cento. 

Tuttavia, nell’ipotesi in cui oggetto della concessione del diritto di superficie sia un terreno agricolo, l’imposta è applicata nella misura del 15 per cento» e che «per effetto delle modifiche introdotte con l’articolo 10 del D. LGS. 14 marzo 2011, n. 23, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, gli atti aventi ad oggetto la concessione del diritto di superficie di cui si tratta, stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2014, saranno soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale del 9%».

La Corte di Cassazione, con ordinanza 22 ottobre 2024, n. 27293, ha affermato l’applicabilità a un atto di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli per la realizzazione di un impianto fotovoltaico dell’imposta di registro con l’aliquota dell’8 per cento prevista, ratione temporis, dall’articolo 1, comma 1, primo periodo, della Tariffa, in luogo di quella del 15 per cento di cui al successivo terzo periodo.
Nella pronuncia la Corte, dopo aver ricostruito la disciplina civilistica del diritto di superficie 2 , ha precisato che la disposizione del terzo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa «è applicabile al trasferimento e non alla “costituzione” di un diritto reale di godimento»

L’orientamento espresso dalla citata ordinanza n. 27293 del 2024 è conforme a quello precedentemente riportato nell’ordinanza 11 febbraio 2021, n. 3461.
Alla luce del richiamato orientamento della giurisprudenza di legittimità, devono ritenersi superate le indicazioni contenute nei documenti di prassi sopra indicati, con specifico riferimento alla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, degli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli.
Pertanto, agli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l’aliquota del 9 per cento prevista dal primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, in luogo dell’aliquota del 15 per cento di cui al terzo periodo del medesimo comma.