Con Risoluzione n 4 del 16 novembre 2023 il MEF pubblica risposte a specifici quesiti sulla applicabilità dell'IMU a:

• fabbricati collabenti, 
• fabbricati rurali strumentali,
• conduzione associata di terreni.

Immobili collabenti: delibere comunali che li classificano imponibili IMU

Nel dettaglio, è stato chiesto un parere sulla legittimità della pretesa, da parte di diversi Comuni, del pagamento dell’IMU sui fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), considerati ai fini del tributo alla stregua dei terreni fabbricabili. 

A parere degli istanti verrebbe assunta dai comuni in questione: "una valutazione errata circa l'applicazione del presupposto del tributo anche dopo le modifiche apportate a norma dell'art. 1, c. 741 della L. n.160/2019, ove per fabbricato “s'intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale". 

Nel quesito viene osservato che: “i fabbricati collabenti, sia pure privi di rendita in ragione del loro stato di immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, ecc.), e pertanto privi di autonomia funzionale e reddituale, non per questo perdono lo loro fisionomia di beni immobili iscritti al Catasto edilizio urbano, con propria categoria catastale (F/2), insuscettibili di essere qualificati quali terreni/aree edificabili ai fini IMU attesa la loro natura di fabbricati che insistono su un'area già edificata. Di conseguenza, tali fabbricati non assumono una propria rilevanza ai fini dell'imposizione in quanto privi di rendita per mancanza di quell'autonomia reddituale che si riflette sulla carenza di base imponibile”. 

IMU immobili collabenti: chiarimenti MEF sull'imponbilità

Al riguardo, il MEF con il primo chiarimento fornito dalla Risoluzione in oggetto precisa che la soluzione adottata dai Comuni riportata nel quesito non può ritenersi giuridicamente valida, vediamo il perchè?. 

Si evidenzia che i fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita. 

In particolare, sono classificati nella categoria catastale F/2, trattandosi di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante.

La principale ragione dell’iscrizione negli archivi catastali di questa specifica categoria è connessa alle ragioni civilistiche dell’esatta individuazione dei cespiti (e dell’intestatario) al momento di un trasferimento di diritti reali anche per oggetti immobiliari che non producono reddito, individuazione che non può prescindere da quanto risulta al catasto, come previsto dalla disciplina dell’IMU. 

Pertanto, alla luce di quanto illustrato e sulla base della lettura dell’art. 1, comma 741, lett. a) della legge n. 160 del 2019 è possibile pervenire alle seguenti conclusioni: 

• 1. i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione; 
• 2. i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. 

Il MEF evidenziare che anche la giurisprudenza di legittimità è dello stesso avviso. 

Nella massima tratta dalla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che il “fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”. 

Questo orientamento è stato inoltre ribadito dal medesimo Giudice sia nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020, in cui, proprio in merito all’IMU, è stato autorevolmente ribadito che “è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell'I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tema di I.C.I.: Cass., Sez. 5, 28 marzo 2019, n. 8620)

• Risoluzione MEF n 4 16.11.2023 Immobili collabenti

Entro il 16 dicembre 2022 i contribuenti proprietari o in alternativa:

• titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie; 
• genitore assegnatario dell'immobile della casa familiare;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatario per gli immobili concessi in locazione finanziaria dal momento della consegna e per tutta la durata del contratto. 

andranno in cassa per il pagamento del saldo IMU 2022 (per approfondimenti ti consigliamo: Saldo IMU 2022: in cassa entro il 16 dicembre). 

La normativa IMU però prevede una esenzione dal pagamento della imposta per le abitazioni principali, diverse da quelle di lusso, e le relative pertinenze. 

Ricordiamo che per “abitazione principale” si intende l'immobile utilizzato  come dimora del possessore e del proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente. 

Di recente introduzioni, vi è inoltre, la sospensione fino al 30 giugno 2023 dal pagamento anche del saldo IMU 2022 per gli immobili siti nei comuni di Ischia colpiti dall'alluvione (In proposito leggi: Alluvione Ischia: sospensione versamenti fiscali e contributivi fino al 30.06.2023).

Inoltre, durante il periodo pandemico covid 19, il legislatore ha previsto casi specifici di esonero dal pagamento dell'IMU. Di questi esoneri, l'unico caso rimasto ancora in vigore, è quello per gli immobili di cinema e teatri, vediamo i dettagli.

Esenzione IMU 2022 per cinema e teatri: le condizioni per averla

Tra quelle di carattere emergenziale, l'unica esenzione IMU rimasta in vigore anche per il 2022 è quella relativa agli immobili di categoria catastale D/3 utilizzati per spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti / spettacoli.

Tale esenzione IMU ricorre a condizione che i gestori delle attività ivi esercitate siano i relativi soggetti passivi. 

Si sottolinea inoltre che la norma, di carattere interpretativo, del “Decreto Aiuti-quater”, ha confermato che per il 2022 per tali immobili, la seconda rata dell'IMU non è dovuta.

Esenzione IMU 2022: altri casi

Inoltre, sinteticamente si ricorda che l'IMU non è dovuta su:

• immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• fabbricati con destinazione ad usi culturali;
• fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto nonché fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• fabbricati appartenenti a Stati esteri e a organizzazioni internazionali;
• immobili di enti non commerciali, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività previste.

Ieri 16 giugno scadeva  il versamento dell'acconto IMU 2022, in proposito leggi anche Acconto IMU 2022: in cassa entro il 16 giugno.

Se il contribuente non ha pagato o ha pagato con un errore l'imposta è bene sapere che ci sono delle possibilità di sanare l'errore o ravvedersi dell'omesso versamento con sconti sulla sanzione a seconda della data di effettuazione del pagamento.

In particolare, per gli errori legati al versamento dell’imposta trova applicazione la sanzione per omesso/tardivo versamento pari al 30% di quanto erroneamente versato, ma fanno eccezione i versamenti:

• effettuati entro 14 giorni dalla scadenza, per i quali la sanzione è in misura pari all’1% per ogni giorno di ritardo ;
• effettuati entro 90 giorni dalla scadenza, che vedono applicata la sanzione del 15%

Di seguito una tabella di riepilogo delle sanzioni e norme di riferimento

• usufruire del c.d. ravvedimento parziale espressamente escluso per i tributi diversi da quelli erariali
• procedere con il ravvedimento dopo:
  • l’inizio di una verifica, 
  • che è stata mossa una contestazione

Con l’introduzione dell’IMU si è espressamente previsto che in caso di due abitazioni principali ubicate nello stesso Comune, solo una di esse, a scelta del contribuente, ha diritto all’esenzione.

Con l'avvicinarsi della scadenza del 16 giugno per il pagamento dell'acconto IMU 2022 è bene ricordare alcuni importanti dettagli su questo aspetto in quanto è di grande interesse nel caso di coniugi che abitano in due immobili differenti ad esempio per motivi di lavoro.

Ricordiamo che già nella Circolare n.3/DF/2012, il MEF specificava che la mancanza di indicazioni legislative in ordine all’ipotesi delle residenze disgiunte dei coniugi in comuni diversi implicasse il raddoppio dell’esenzione, a tutela di esigenze effettive dei contribuenti, quali ad esempio quelle di tipo lavorativo.

Tuttavia, in numerose sentenze la Cassazione ha rigettato tale orientamento affermando che l’esenzione per l’abitazione principale non può mai essere duplicata, neppure in caso di residenza in Comuni diversi. 

Con la sentenza n 17408/2021 la Cassazione ha anche affermato che laddove non sia dimostrato che il nucleo familiare risieda e dimori nello stesso immobile, l’esonero non compete per nessuna unità.

Tuttavia, con l’ordinanza n. 17408/2021, la stessa Corte ammette l’esenzione per una abitazione in presenza di dimostrate esigenze professionali.

Ciò premesso, con l’articolo 5-decies del DL n.146/2021 si è intervenuti, modificando la disposizione in vigore e accomunando la situazione delle due abitazioni principali nello stesso Comune a quella relativa alle abitazioni in Comuni diversi. 

Il nuovo articolo stabilisce che, se i componenti del nucleo familiare risiedono in case diverse, l’esclusione dall’assoggettamento al tributo è applicabile soltanto a una di esse, a scelta degli stessi.

Concludendo, un riepilogo di tutto quanto sopra specificato è stato fornito durante Telefisco 2022, dove il MEF ha richiamato le istruzioni alla dichiarazione IMU del DM 30 ottobre 2012 specificando che, qualora i componenti del nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente in immobili diversi, la scelta dell’abitazione principale deve avvenire in sede dichiarativa.

Nello specifico per l'IMU 2022 la scelta andrà fatta ad cura del proprietario di casa che beneficerà della esenzione entro giugno 2023.

In merito alla compilazione della dichiarazione il contribuente dovrà pertanto barrare il campo 15 relativo all’esenzione e riportare nelle annotazioni la seguente dicitura:

• «Abitazione principale scelta dal nucleo familiare ex art. 1, comma 741, lett. b), della legge n. 160 del 2019».

Secondo il Ministero non possano ravvisarsi ipotesi in cui il Comune sia già in possesso di elementi dai quali evincere l’immobile scelto dai contribuenti con esclusione della validità di scelte rese tacitamente, mediante comportamenti concludenti da parte degli stessi.

Leggi anche 

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• I coniugi con residenze diverse: il punto in vista dell'acconto IMU del 16 giugno 2022

L’agenzia delle entrate con Risoluzione n29/E del 29 maggio ha dato istruzioni per il versamento dell’IMU (di cui all’art. 1, commi da 739 a 783 della L. 160/2019) con l’utilizzo del modello F24 precisando che restano invariati i seguenti codici tributo:

• "3912” denominato: “IMU – imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze – COMUNE”;
• “3913” denominato “IMU – imposta municipale propria per fabbricati rurali ad uso strumentale – COMUNE”;
• “3914” denominato: “IMU – imposta municipale propria per i terreni – COMUNE”;
• “3916” denominato: “IMU – imposta municipale propria per le aree fabbricabili – COMUNE”;
•  “3918” denominato: “IMU – imposta municipale propria per gli altri fabbricati – COMUNE”;
• “3923” denominato “IMU – imposta municipale propria – INTERESSI DA ACCERTAMENTO – COMUNE”;
•  “3924” denominato “IMU – imposta municipale propria – SANZIONI DA ACCERTAMENTO – COMUNE”;
• “3925” denominato “IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – STATO”;
• “3930” denominato “IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – INCREMENTO COMUNE”

istituiti con le risoluzioni nn. 35/2012 e 33/2013.

Ne viene istituito uno nuovo che va ad aggiungersi ai precedenti ossia:

“3939” denominato “IMU – imposta municipale propria per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita – COMUNE”.

La stessa risoluzione conferma che restano invariati anche i codici tributo per F24 EP (Enti Pubblici) già istituiti con le ris. nn. 53/2012 e n. 33/2013:

• “350E” denominato “IMU – imposta municipale propria per fabbricati rurali ad uso strumentale – COMUNE”;
• “351E” denominato “IMU – imposta municipale propria per i terreni – COMUNE”;
• “353E” denominato “IMU – imposta municipale propria per le aree fabbricabili – COMUNE”;
• “355E” denominato “IMU – imposta municipale propria per gli altri fabbricati – COMUNE”;
• “357E” denominato “IMU – imposta municipale propria – INTERESSI DA ACCERTAMENTO – COMUNE”;
• “358E” denominato “IMU – imposta municipale propria – SANZIONI DA ACCERTAMENTO – COMUNE”;
• “359E” denominato “IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – STATO”;
• “360E” denominato “IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – INCREMENTO COMUNE”.

Sanzioni e interessi dovuti in caso di ravvedimento ( tanto per gli F24 quanto per gli F24 EP) vanno pagati insieme con l’imposta municipale propria.

La risoluzione chiarisce inoltre che i suddetti codici vanno indicati nella sezione “IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI”

con le seguenti istruzioni operative:

• nel campo “codice ente/codice comune” indicare il codice catastale del comune nel cui territorio sono situati gli immobili, reperibile nella tabella pubblicata sulsito internet www.agenziaentrate.gov.it;
• barrare la casella “Ravv.” se il pagamento è effettuato a titolo di ravvedimento;
• barrare la casella “Acc.” se il pagamento si riferisce all’acconto;
• barrare la casella “Saldo” se il pagamento si riferisce al saldo. Se il pagamento è effettuato in un’unica soluzione, barrare entrambe le caselle “Acc.” e “Saldo”;
• nel campo “Numero immobili” indicare il numero degli immobili (massimo 3 cifre);
• nel campo “Anno di riferimento” indicare l’anno d’imposta a cui si riferisce il pagamento, nel formato “AAAA”. Nel caso in cui sia barrata la casella “Ravv.”
• indicare l’anno in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata.

La risoluzione in oggetto ricorda che a decorrere dall’anno 2020 è abolita l’imposta unica comunale IUC eccetto le disposizioni sulla TARI. (ai sensi dell’art 1 comma 738 della Legge 160/2019) e l’IMU imposta municipale propria è disciplinata dai commi 739-783 della Legge 160/2019.

Per approfondimenti sulla nuova IMU si legga lo speciale “Nuova IMU 2020: guida al versamento del 16 giugno”

Infine, attenzione va prestata al fatto che, con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia n. 214429/2020 sono state disciplinate, le modalità di versamento dell’IMU secondo quanto previsto dall’art. 17 del DLgs. 241/97.

• Risoluzione n 29/E Agenzia delle Entrate