Una CTP con sentenza n 241/2025 depositata a fine anno si è espressa in tema di IMU ribadendo che la casa familiare gode del regime di esenzione Imu in capo all’ex coniuge assegnatario di tale immobile e affidatario del figlio anche qualora quest’ultimo sia divenuto maggiorenne, purché non sia ancora economicamente autosufficiente. 

Affidatario del figlio minorenne: non paga IMU

La vincenda partiva dalla impugnazione di un avviso di accertamento per l’anno di imposta 2020 con cui il Comune accertava un omesso versamento Imu in capo all’ex coniuge assegnatario e non proprietario dell’abitazione familiare e affidatario di un figlio divenuto maggiorenne proprio lo stesso anno. 

Generalmente, a seguito di separazione o divorzio, la casa familiare viene assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli, tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei medesimi figli a conservare il loro habitat domestico, genitore assegnatario che è tra i soggetti passivi Imu. 

L'articolo 1, comma 743 della legge n. 160/2019 stabilisce che il provvedimento giudiziale di assegnazione costituisce, ai soli fini dell’Imu, il diritto di abitazione del genitore affidatario sulla casa familiare. 

Il genitore non affidatario, anche se proprietario, è escluso dall’Imu, in quanto sulla casa familiare insiste il diritto reale di abitazione del genitore affidatario.

L’articolo 1, comma 741, lettera c) n. 4 della legge n. 160/2019, stabilisce che la casa familiare assegnata al genitore affidatario rientra tra le fattispecie assimilate all’abitazione principale, con le correlate agevolazioni ai fini dell’Imu.

Secondo una risposta interpretative IFEL ANCI, e una della Cassazione ossia la n 10204/2019 da sempre alcuni Comuni, come accaduto nel caso di specie della sentenza in esame, tendono a disconoscere, ai fini dell’Imu, l’assimilazione all’abitazione principale della casa familiare, qualora il figlio sia divenuto maggiorenne, anche se non ancora economicamente autosufficiente.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado ha stabilito che la circostanza che il figlio del genitore affidatario e assegnatario della casa familiare sia divenuto maggiorenne, ma non ancora economicamente indipendente, non fa venire meno l’applicabilità dell’esenzione da Imu. 

Per la giurisprudenza della Cassazione sul tema si richiamano le seguenti pronunce: 

• Ordinanza n. 4303/2025
• Ordinanza n. 23443/2025.

cui si rimanda per il dettaglio.

Con l’Ordinanza n. 14915 del 4 giugno 2025, la Corte di Cassazione torna a fare chiarezza sui presupposti per usufruire dell’esenzione IMU sui terreni agricoli, evidenziando la netta distinzione tra coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale (IAP).

Vediamo i fatti di causa e la pronuncia della Corte.

Esenzione IMU coltivatori diretti: quando spetta

Un contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento IMU sostenendo di aver diritto all’esenzione in quanto coltivatore diretto iscritto alla previdenza agricola. 

Dopo una prima sentenza favorevole, la Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello del Comune, negando l’esenzione sulla base della mancanza dei requisiti previsti per l’IAP.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, riconoscendo l’erronea applicazione normativa da parte dei giudici tributari regionali.

La questione giuridica: CD e IAP non sono la stessa figura

La Corte ha sottolineato come la Commissione tributaria regionale abbia confuso due figure distinte:

• il coltivatore diretto, disciplinato da varie norme speciali di settore;
• e l’imprenditore agricolo professionale (IAP), introdotto dal D.Lgs. 99/2004 e successivamente modificato dal D.Lgs. 101/2005.

La CTR ha ritenuto che il contribuente, per ottenere l’esenzione, dovesse rispettare i requisiti dell’IAP (es. 50% del tempo lavorativo e del reddito da attività agricola), nonostante avesse dimostrato la qualifica di coltivatore diretto, mai contestata in giudizio.

La Corte ha evidenziato che l’esenzione IMU sui terreni agricoli si applica ai coltivatori diretti che:

• siano proprietari o titolari di altro diritto reale sul fondo;
• coltivino direttamente e abitualmente il terreno, anche con l’aiuto della famiglia;
• risultino iscritti alla gestione previdenziale agricola (INPS – CD);
• versino i contributi relativi all’attività agricola.

La Cassazione ha ribadito che i requisiti di cui all’art. 1 del D.Lgs. 99/2004 (tempo e reddito > 50% da attività agricola) valgono solo per l’IAP, non per i coltivatori diretti, per cui non è richiesto dimostrare che la coltivazione rappresenti la fonte principale di reddito.

Con l’Ordinanza n. 14915/2025, la Suprema Corte ha:

• accolto il ricorso del contribuente;
• cassato la sentenza della CTR ;
• rinviato il giudizio a una nuova sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per riesame.

Il vizio riscontrato è duplice:

• errata applicazione della normativa: la CTR ha applicato i requisiti dell’IAP al CD;
• omessa motivazione su una doglianza specifica relativa a un errore di calcolo in una particella catastale.

La sentenza riafferma un principio già noto, ma spesso trascurato nella prassi degli accertamenti locali: coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale sono diversi.

Gli enti locali nell'attività di accertamento in materia IMU devono differenziare correttamente le due figure;

• l'assenza della qualifica di IAP non esclude automaticamente l’esenzione IMU se sussiste quella di coltivatore diretto.

L’Ordinanza Cass. Civ. Sez. 5, n. 14915/2025 conferma che l’esenzione IMU sui terreni agricoli non è subordinata ai requisiti dell’IAP quando il contribuente ha dimostrato la qualifica di coltivatore diretto.

Un chiarimento importante, sia per gli enti locali in sede di accertamento, sia per i professionisti e gli operatori agricoli che intendono tutelarsi da richieste impositive non fondate.

Con Ordinanza del 27 ottobre 2025, n. 28420, la Cassazione ha replicato sull’applicabilità dell’esenzione IMU per l’abitazione principale nel caso in cui il contribuente utilizzi due unità immobiliari contigue come un’unica dimora.

Viene precisato che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. 

Pertanto, la Cassazione ha osservato che la disciplina IMU, prevista dall’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 214/2011), si distingue nettamente dalla previgente disciplina ICI. 

L’art. 13, comma 2, prevede che l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e  non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.

Vediamo i fatti di causa.

IMU per unità contigue ma accatastate separatamente: non spetta l’esenzione

La Cassazione evidenzia che ai fini Imu, è la norma a richiedere che l'abitazione principale sia un'unica unità immobiliare, negando il diritto all'esenzione a due unità contigue utilizzate congiuntamente se non iscritte o non iscrivibili al catasto unitariamente. 

Il ricorso in cassazione era affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato affermato che, "sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale".

Il predetto motivo per la cassazone è fondato, la Commissione Tributaria Regionale ha affermato che, sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile " iscrivibile" in catasto come unicaunità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. 

Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale.

Come già affermato dalla stessa cassazione: "In materia di IMU, il tenore letterale dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull'ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale la disposizione de qua contiene, difatti, un' inequivocabile limitazione dell'agevolazione ad un'unica unità immobiliare, statuendo che "L' imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9"; e che "Per abitazione principale si intende l' immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".

Ne consegue, specifica la Corte, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l'impossibilità di estendere all'IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI

Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell' art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l'esenzione dall' imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.

Il MEF con un comunicato del 10 novembre informa del fatto che è aperta ai comuni ll’applicazione informatica per l’elaborazione e la trasmissione
del Prospetto delle aliquote dell’IMU per l’anno d’imposta 2026. 

La funzionalità è raggiungibile dal Portale federalismo su “Gestione Imu”.

Vediamo tutti i dettagli.

Prospetto aliquote IMU 2026: regole per l’accesso dei Comuni dal 12.11

Con un comunicato il MEF informa della pubblicazione del decreto 6 novembre 2025 del Vice Ministro dell’economia e delle finanze e delle linee
guida aggiornate.
In considerazione delle esigenze emerse nel corso del primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, vale a dire l’anno d’imposta 2025, è stato adottato il decreto 6 novembre 2025 del Vice Ministro dell’economia e delle finanze, in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale – integrativo del decreto 6 settembre 2024 avente ad oggetto ”Integrazione del decreto 7 luglio 2023 concernente l'individuazione delle fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2019, n. 160” – con il quale è stato riapprovato l’Allegato A.
In particolare, l'Allegato A, che sostituisce il precedente, modifica e integra le condizioni in base alle quali i comuni possono introdurre ulteriori differenziazioni all’interno di ciascuna delle fattispecie già previste dal citato decreto 6 settembre 2024.
L’applicazione informatica attraverso la quale elaborare e trasmettere il Prospetto per l’anno d’imposta 2026 sarà resa disponibile ai comuni, all’interno dell’apposita sezione denominata “Gestione IMU” del Portale del federalismo fiscale, a decorrere dal giorno 12 novembre 2025.
Sono, altresì, pubblicate le “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”, aggiornate con le modifiche apportate dal citato decreto 6 novembre 2025.
Si evidenzia che, in virtù dell’art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006 e dell’art. 1, comma 767, terzo periodo, della legge n. 160 del 2019, in caso di mancata approvazione e pubblicazione nei termini di legge del Prospetto, si applicano le aliquote vigenti nell’anno precedente.

Si ricorda, infine, che con riferimento ai comuni che, per l’anno d’imposta 2025, non hanno approvato e pubblicato un Prospetto secondo le modalità previste dalla legge, continueranno ad applicarsi, ai sensi di quanto stabilito dall’art. 1, comma 767, ultimo periodo, della legge n. 160 del 2019, le aliquote di base sino a quando non approvino e pubblichino un primo Prospetto secondo dette modalità

Dal 2025 è obbligatorio inviare il prospetto delle aliquote IMU da parte dei Comuni, tramite il portale federalismo fiscale.

Ricordiamo che le delibere di approvazione del proseptto andavano approvate entro il 28 febbraio scorso.

Successivamente, il Dl n 84/2025 convertito in legge, ha previsto una proroga per gli enti locali consentendo maggior tempo per adempiere, ossia entro il termine del 15 settembre.

Il MEF in data 6 ottobre ha pubblicato un avviso per ricordare le scadenze.

Prospetto aliquote IMU: entro il 14 ottobre sul portale federalismo

Il mef con avviso ha ricordato che entro lunedì 14 ottobre 2025 i Comuni sono tenuti a trasmettere telematicamente al Ministero dell’Economia e delle Finanze le delibere tariffarie Imu e Tari relative al 2025, attraverso il Portale del federalismo fiscale, ai sensi dell’articolo 13, comma 15-ter, del decreto-legge n. 201/2011 e del comma 767 della legge n. 160/2019.

Il termine è perentorio: la mancata trasmissione nei tempi stabiliti comporta l’inefficacia delle delibere, con conseguenti effetti sul gettito e possibili profili di responsabilità amministrativa per i funzionari comunali.

Attenzione al fatto che, l’efficacia delle delibere è subordinata anche alla pubblicazione sul Portale del federalismo fiscale, che deve avvenire entro il 28 ottobre 2025 a cura del MEF.
La pubblicazione completa il procedimento e consente alle delibere trasmesse nei termini di acquisire piena validità.

In particolare, per la Tari l’inefficacia comporta l’applicazione delle tariffe 2024, in virtù del principio di conferma tacita delle delibere vigenti, mentre per l’Imu la mancata pubblicazione determina l’applicazione delle aliquote di base (e non più quelle dell’anno precedente, come invece accadeva fino al 2024 in caso di inadempienza).

Il MEF chiarisce anche che il procedimento di trasmissione delle delibere Imu è stato semplificato. 

Non è più necessario caricare l’intero testo della delibera di approvazione, ma solo il prospetto delle aliquote indicando, altresì, numero e data della delibera ed organo deliberante. 

Proprio per consentire agli Enti locali di adeguarsi alle nuove modalità di caricamento sul Portale del federalismo fiscale, difatti, il decreto-legge 29 giugno 2025, n. 84, ha prorogato al 15 settembre 2025 il termine entro il quale i Comuni potevano approvare o modificare le delibere regolamentari e tariffarie relative ai tributi locali, inclusi Imu e Tari.

Ricordiamo che l'IFEL, su questo adempimento, aveva pubblicato alcuni chiarimenti. 

In proposito leggi: Prospetto aliquote IMU 2025: il MEF pubblica le FAQ 

Il MEF aveva chiarito che per tale adempimento è possibile consultare le: “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU dove viene evidenziato che il Prospetto aliquote IMU 2025 deve essere approvato con espressa delibera, la quale, però, non va trasmessa al Dipartimento delle finanze ma ne devono essere soltanto indicati gli estremi nella successiva fase di trasmissione del Prospetto.

Conseguentemente, nel caso in cui il comune trasmetta comunque il testo della delibera approvativa del Prospetto, all’interno, ad esempio, della sezione relativa ai regolamenti dell’applicazione “Gestione IMU” oppure di altra sezione del medesimo Portale (non essendo più presente, a decorrere dall’anno 2025, l’apposita sezione per l’inserimento della delibera di approvazione delle aliquote IMU, sostituita da quella del Prospetto), il MEF procederà alla
cancellazione della delibera stessa dall’applicazione.

Con la sentenza n. 26673/2025, la Corte di cassazione ha ribadito un principio chiave in materia di imposizione patrimoniale locale: le aree urbane classificate in catasto come F/1 devono essere considerate aree edificabili ai fini IMU, anche in assenza di rendita catastale, se la destinazione urbanistica lo consente.

Il caso nasce dal ricorso di una cooperativa che aveva versato l’IMU per un’area urbana di oltre 11.000 mq, classificata in categoria F/1 (area urbana priva di rendita) e ritenuta pertinenziale a un piccolo deposito. L’ente impositore, il Comune, aveva negato il rimborso richiesto dal contribuente sostenendo che l’area, in quanto edificabile urbanisticamente, andava tassata autonomamente in base al valore venale.

La Commissione tributaria regionale aveva inizialmente dato ragione alla cooperativa, ma la Cassazione ha annullato la sentenza, confermando la posizione del Comune. 

IMU e aree urbane: non sono equiparabili ai fabbricati

La Corte di Cassazione con la sentenza in oggetto ha  espresso il seguente principio:  

«Ai fini dell'IMU, le c.d. "aree urbane", il cui classamento catastale in categoria F/1 esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d), del DM 2 gennaio 1998, n. 28, non possono essere equiparate ai "fabbricati", a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai "terreni agricoli", a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del DLgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del DL 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del "valore venale in comune commercio", tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica».

Volendo in pratica riassumere i contenuti della pronuncia, la rendita nulla è cosa diversa dalla esenzione IMU: per le F/1 conta il valore venale.

La pertinenza può escludere l’autonoma tassazione solo se rigorosamente provata nel caso concreto non è stata provata e la Cassazione ha dato ragione al Comune impositore.

Le aree urbane vanno considerate, ai fini Imu come aree edificabili e non come aree meramente pertinenziali. 

Il Dl Fiscale, in fase di conversione in legge, prevede una sanatoria ampia per le delibere IMU dei Comuni.

La disposizione prevede di approvare il prospetto entro il 15 settembre, e dopo l’approvazione alla Camera di un emendamento si allarga e chiarisce la portata della norma.

Nuove delibere IMU: la sanatoria del DL Fiscale

L’articolo 6 del DL Fiscale, modificato in sede referente, detta una normativa speciale, limitata all’anno 2025, circa l’approvazione del prospetto delle aliquote dell’imposta municipale propria (IMU), in deroga a quanto previsto all’articolo 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006

L’articolo 1, comma 169 della legge 296 del 2006 dispone che gli enti locali deliberano le tariffe ed i tributi di loro competenza entro la data fissata da norme statali per la deliberazione del bilancio di previsione prevedendo che, in caso di mancata approvazione entro i citati termini, le tariffe e le aliquote si intendono prorogate di anno in anno.
In primo luogo, la disposizione introduce una proroga al 15 settembre 2025 per l’approvazione del predetto prospetto.
Ai sensi della disposizione citata, i comuni sarebbero stati tenuti ad adottare la delibera di approvazione del prospetto delle aliquote IMU entro
la data prevista per la deliberazione del bilancio di previsione, che, per il bilancio di previsione 2025-2027, era fissata al 28 febbraio 2025, come disposto dal decreto del Ministero dell’interno del 24 dicembre 2024.
La proroga riguarda anche:

• gli enti locali che hanno adottato la delibera relativa alle aliquote IMU senza, però, elaborare il prospetto secondo quanto prescritto dall’articolo 1, comma 757, della legge n. 160 del 2019;
• in base alla modifica operata dalla Commissione, i comuni che hanno deliberato l’approvazione delle aliquote in difformità del prospetto.

Le eventuali variazioni al bilancio conseguenti al prospetto IMU sono recepite con una successiva variazione del bilancio di previsione 2025-
2027.
In secondo luogo, la disposizione dispone una sanatoria per quelle delibere di approvazione del prospetto adottate ai sensi del comma 757 dell’articolo 1 della legge n. 160 del 2019, ma tardivamente secondo la normativa ordinaria, dichiarandone la validità, con riferimento a quelle adottate tra il 1° marzo 2025 e la data di entrata in vigore del presente decreto-legge ossia il 18 giugno 2025.

Attenzione al fatto che, quest'anno l'approvazione delle delibere è essenziale poichè se il Comune non lo invia al Mef entro il prossimo 14 ottobre, per il 2025 si applicheranno le aliquote base dell’Imu.

Fino al 2024, invece, l’assenza di delibera comportava la conferma delle aliquote dell’anno precedente.

I Comuni devono diversificare le aliquote Imu entro il tracciato definito dal ministero con il Dm 7 luglio 2023.