Entro il 15 dicembre gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto avevano tempo per presentare le variazioni catastali volte a escludere dalla rendita gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione: case mobili o mobile home, roulotte, camper, caravan, ecc.) e tali variazioni catastali dovevano avere effetto retroattivo, a partire dal 1° gennaio 2025.

Con il Decreto Milleproroghe e la relativa Legge n 26/2026 in vigore dal 1° marzo viene prevista una proroga di tale adempimento al 15 dicembre 2026, vediamo il dettaglio.

Strutture all’aperto: istruzioni per l’aggiornamento rendite catastali

L’art. 7-quinquies del DL 113/2024 aveva fissato al 15 giugno 2025 il termine per adempiere agli aggiornamenti di questo adempimento, tuttavia, la scadenza è stata differita, a termini scaduti, al 15 dicembre 2025, dall'art 14 comma 5 del DL n 95/2025 e ora ulteriormente prorogata dal Milleproroghe 2026 al 15 dicembre 2026.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n 65/2025, ha illustrato le novità introdotte e gli obblighi dichiarativi per i titolari di diritti reali delle unità immobiliari interessate nonché le modalità di compilazione delle previste dichiarazioni di aggiornamento catastale.

La novità prevede che dal 1° gennaio 2025, sono infatti esclusi da questa stima gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione ubicati nelle strutture ricettive all’aperto.

Inoltre, ai fini della stima diretta delle strutture ricettive all’aperto, il valore delle aree destinate al pernottamento viene aumentato, rispetto all’ordinario valore di mercato, in misura pari:

• all’85%, per le aree attrezzate per i predetti allestimenti mobili di pernottamento;
• al 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Ciò premesso, gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare gli atti di aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2025, termine prorogato al 15 dicembre e ora al 15.12.2026.

Si precisa che limitatamente all’anno 2025, per gli atti di aggiornamento catastale presentati entro tale data, le rendite rideterminate delle strutture ricettive all’aperto hanno effetto già dal 1° gennaio 2025.

Si rimanda all'articolo del Milleproroghe ora in conversione in legge per  tutti i dettagli ulteriori.

Nella Legge di Bilancio 2026 spunta una norma, con emendamento, sulle case fantasma e le regole per la loro identificazione.

Il DDL sta proseguento il suo iter di approvazione definitiva ma intanto vediamo cosa contiene questa proposta che risulta tra gli emendamenti consigliati e quindi di molto probabile approvazione.

Case fantasma: le regole per identificarle

Il testo dell'emendamento in oggetto istituisce nuove regole per "trovare" gli immobili non censiti in Catasto.

Al fine di dare attuazione alla Riforma 1.12 del PNRR Riforma dell'Amministrazione fiscale, come da modifiche in corso di riprogrammazione, l'Agenzia delle entrate, sulla base di informazioni assunte mediante verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento anche utilizzando moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione o da sopralluogo, provvede al monitoraggio del territorio ai fini dell'individuazione massiva dei fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto.
Per favorire l'adempimento degli obblighi dichiarativi, ai fini dell'aggiornamento della banca dati catastale e l'emersione delle basi imponibili, l'Agenzia delle entrate, mediante apposita comunicazione, mette a disposizione degli intestatari catastali degli immobili su cui ricadono i fabbricati, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili alla mancata dichiarazione dei medesimi fabbricati. 

Gli intestatari catastali possono segnalare all'Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.

Nel caso in cui l'adempimento dell'obbligo dichiarativo omesso venga eseguito prima della notifica della rendita presunta, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
ll'esito delle attività connesse alle comunicazioni, l'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali la richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. 

Nel caso in cui l'intestazione catastale non consenta l'individuazione dei destinatari della notifica, l'Agenzia delle entrate, con comunicati da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, rende noto l'elenco dei Comuni nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto e provvede a pubblicizzare l'elenco delle particelle su cui insistono tali fabbricati, per i sessanta giorni successivi alla pubblicazione di ciascun comunicato, presso i Comuni interessati, gli uffici provinciali e sul proprio sito internet, con valore, per i soggetti obbligati, di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Qualora i soggetti obbligati non provvedano alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro sette mesi dalla data di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovvero dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento di cui al comma 3, l'Agenzia delle entrate procede d'ufficio, con le modalità definite con il provvedimento di cui al comma 10, all'attribuzione di una rendita presunta alle unità immobiliari presenti nel fabbricato e alla rappresentazione cartografica schematica dello stesso, da registrare transitoriamente in catasto con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti.

Rendite presunte: come sono calcolate

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento.
La rendita presunta è determinata per le unità immobiliari a destinazione residenziale mediante l'applicazione:

• della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo A 
• e per quelle a destinazione non residenziale mediante l'applicazione della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo C, con riferimento alla zona censuaria di ubicazione di ciascuna unità immobiliare. 

Gli elementi conoscitivi e informativi finalizzati alla determinazione della rendita presunta delle unità immobiliari, ivi compresi quelli per la rappresentazione cartografica schematica dei fabbricati in cui le stesse sono inserite, sono acquisibili anche da telerilevamento o da sopralluogo esterno.

L'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali gli atti di attribuzione delle rendite presunte. 

In caso di difficoltà a identificare i destinatari, la notifica può essere effettuata mediante pubblicazione all'albo pretorio dei Comuni dove sono ubicati gli immobili. Della pubblicazione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia delle entrate, nonché presso gli uffici provinciali e i Comuni interessati. 

Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla corte di giustizia tributaria competente. 

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno in cui è stata effettuata la notifica ovvero dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale.

Per le unità immobiliari alle quali è attribuita la rendita presunta, permane l'obbligo di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al citato decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, i cui effetti fiscali decorrono dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Le Entrate hanno pubblicato la guida aggiornata al 2025 con tutte le regole per richiedere una visura catastale dal sito ADE.

Ricordiamo che, l’Agenzia delle entrate ha attivato dal 1° febbraio 2021 la piattaforma tecnologica denominata “SIT” (Sistema Integrato del Territorio), a disposizione dei cittadini, per la visura attuale, e dei professionisti, per la visura storica (provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 26 gennaio 2021).
Il processo di graduale trasferimento dei dati del catasto e la conversione delle applicazioni dalla vecchia alla nuova piattaforma non hanno avuto carattere esclusivamente tecnologico.

Nel tempo è migliorato l'aspetto grafico (il layout) della visura catastale e sono cambiate le modalità di predisposizione e presentazione delle domande di voltura catastale. 

La novità hanno coinvolto non solo i professionisti, ma anche i cittadini che possono autonomamente presentare istanza di voltura in caso di
successione.
La guida pubblicata ora, descrive le numerose informazioni contenute nel modello. 

L’organizzazione e l’esposizione dei dati all’interno della visura ha il fine di consentire una migliore comprensione delle variazioni intervenute, nel corso del tempo, nelle titolarità degli immobili. 

Ricordiamo anche che l’articolo 7 del decreto legislativo n. 139/2024 ha introdotto importanti innovazioni in tema di accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale, attribuendo all’Agenzia delle entrate il compito di definire le regole sulla libera consultazione dei servizi. 

L’attuazione è avvenuta con il Provvedimento del 30 dicembre 2024.
Infine, si evidenzia che dal 1° gennaio 2025 sono rilasciate in esenzione dei tributi anche le visure catastali online su immobili dei quali il richiedente non risulti titolare in catasto.
Negli altri casi (visure catastali su immobili presso gli sportelli sui quali il richiedente non risulti titolare) si applica il tributo previsto dalla tabella dei tributi speciali catastali allegata allo stesso decreto legislativo n. 139/2024 (pari a 3 euro).

Visura catastale: che cos’è

La visura catastale è un documento, rilasciato dall’Ufficio Provinciale – Territorio dell’Agenzia delle entrate, che permette di acquisire molteplici informazioni relative ai beni immobili (terreni e fabbricati):

• i dati identificativi e di classamento
• i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie catastali
• i dati grafici dei terreni (visura della mappa) e delle unità immobiliari urbane (visura della planimetria)
• l’indirizzo (solo per le unità immobiliari urbane)
• le causali di aggiornamento e annotazione.

Inoltre, è possibile consultare:

• le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale
• l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)
• gli atti di aggiornamento catastale.

Le informazioni catastali, a eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull'immobile o ai loro delegati, sono pubbliche e l’accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali e nel rispetto della normativa vigente.

Visura catastale: come si richiede

Il servizio di consultazione di visura catastale può essere effettuato su immobili propri o di altri, vediamo le due modalità.
Il servizio “CONSULTAZIONE PERSONALE” consente di ottenere, gratuitamente e limitatamente agli immobili dei quali il richiedente risulta titolare di diritti reali:

• la visura catastale attuale (con gli intestatari catastali) o storica (senza intestatari) per immobile contenente i dati identificativi, di classamento, le causali di aggiornamento e annotazione, la superficie catastale e l’indirizzo (solo per i fabbricati)
• la visura della mappa con la rappresentazione della particella del catasto terreni
• la planimetria dell’unità immobiliare urbana
• l’ispezione ipotecaria, con l’elenco delle formalità riguardanti l’immobile selezionato, le singole note e, se disponibile, il relativo titolo, presenti nella banca dati informatizzata dei registri immobiliari.

I documenti sono forniti anche in formato pdf. Si può accedere al servizio, disponibile nell’area personale di Fisconline / Entratel, con:

•  il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
• la Carta di Identità Elettronica (CIE)
• la Carta Nazionale Servizi (CNS)
• le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel / Fisconline (finoa quando saranno in uso).

Il servizio “VISURA CATASTALE” consente l’accesso telematico gratuito alle banche dati catastali anche se il richiedente non è titolare neanche in parte dell’immobile, esso consente di ottenere:

• le visure attuali per soggetto, ossia limitate agli immobili su cui il soggettocercato risulti all’attualità titolare di diritti reali (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica)
• le visure, attuali o storiche, per immobile (censito al catasto terreni o al catasto fabbricati), impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
• la visura della mappa di una particella censita al catasto terreni, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali.

Si può accedere al servizio, disponibile nell’area riservata di Fisconline / Entratel, con:

• il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
• la Carta di Identità Elettronica (CIE)
• la Carta Nazionale Servizi (CNS)
• le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel / Fisconline (fino a quando saranno in uso).

La ricerca è estesa a tutto il territorio nazionale, a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

I documenti sono forniti su file in formato pdf.

La visura attuale e la visura storica

I modelli di visura attuale si differenziano, in particolare:

• per soggetto: situazione catastale relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati
• per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale relativa a un immobile urbano
•  per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale (terreno o fabbricato)
• per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale presente in catasto con più qualità colturali insistenti sulla stessa particella (dichiarato come immobile porzionato).

Si riportano, di seguito, i modelli delle visure attuali più frequenti, con la descrizione delle sezioni e dei relativi campi

La visura storica si differenzia per l’esposizione delle informazioni censuarie per periodi temporali e in base all’ordine cronologico con cui sono entrate nella banca dati. 

I modelli di visura storica si differenziano, in particolare:

• per soggetto: situazione catastale storica relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati
• per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale storica relativa a un immobile urbano.

La visura storica, sia per soggetto che per immobile, può essere richiesta in due formati differenti: analitico e sintetico.

La visura analitica utilizza il layout grafico introdotto con il passaggio alla piattaforma informatica SIT (Sistema Integrato Territorio), mentre la visura sintetica è fornita in un formato tabellare analogo a quello disponibile su Territorio Web.

Si riportano, di seguito, i modelli delle visure attuali più frequenti, con la descrizione delle sezioni e dei relativi campi.

Gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto, a decorrere dal 1° gennaio 2025, devono presentare:

• atti di aggiornamento geometrico per l'aggiornamento della mappa catastale (entro il 15 giugno che essendo domenica slitta al giorno successivo lunedì 16.)
• atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati.

Ciò a seguito delle novità introdotte dal 1° gennaio 2025, dalla Legge di conversione del DL Omnibus, pubblicata in GU n 236 dell'8 ottobre.

In sintesi il decreto omnibus convertito con la legge 143/2024, prevede all’articolo 7-quinquies nuove modalità di censimento catastale per le strutture ricettive all’aperto, quali principalmente i campeggi censiti nella categorie speciale D/2, finalizzate al calcolo della rendita catastale.

Leggi anche Strutture all'aperto: regole per aggiornare le rendite catastali.

Riaccatastamento strutture ricettive all’aperto entro il 16 giugno

Dal 1 gennaio, da un lato, per le strutture che siano dotate di cosiddette case mobili, manufatti che possano essere spostati, non necessita la rappresentazione nella cartografia catastale ed il loro costo non contribuisce nel calcolo della rendita catastale; dall'altro i valori necessari alla stima della rendita catastale delle strutture ricettive all'aperto sono aumentati, rispetto ai valori di mercato ordinariamente attribuiti:

• dell'85%, per le aree attrezzate per gli allestimenti mobili suddetti,
• del 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto, a decorrere dal 1° gennaio 2025, devono presentare:

• atti di aggiornamento geometrico per l'aggiornamento della mappa catastale (entro il 15 giugno 2025)
• atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati.

Attenzione al fatto che, in caso di mancata presentazione dei suddetti atti di aggiornamento, l’Agenzia delle entrate richiederà la presentazione ai soggetti titolari degli atti di aggiornamento, entro novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta.

E' prevista la redazione d’ufficio dei relativi atti di aggiornamento, con applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, degli oneri stabiliti dal comma 339 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311.

Infine si prevede che, per l'anno di imposta 2025, per gli atti di aggiornamento presentati entro il 15 giugno 2025, le rendite catastali rideterminate avranno effetto dal 1° gennaio 2025, in deroga a quanto stabilito dall'articolo 1, comma 745, della legge n. 160 del 2019, che, per le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, prevede la decorrenza degli effetti a partire dalla data di ultimazione dei lavori, o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Le Entrate pubblicano il Provvedimento n 152840 del 27 marzo in attuazione delle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1 per le modalità per la consultazione telematica dei registri o schedari di partita tramite il servizio “Consultazione registro partite catastali”.

Con un comunicato del 15 aprile le Entrata hanno specificato che il servizio è attivo dallo scorso 9 aprile e anch’esso disponibile in area riservata sul sito delle Entrate. 

La nuova funzionalità consente di consultare i “registri di partita”, ovvero gli schedari cartacei con i nomi degli intestatari (ditte catastali) contrassegnati da un numero (numero di partita). 

Nel corso degli anni questi registri sono stati microfilmati e successivamente trasferiti su immagini digitali, che oggi vengono rese consultabili online grazie al nuovo servizio, senza la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia.

Benché questi registri cartacei non siano più aggiornati, poiché superati dalle attuali modalità di archiviazione dei dati catastali, la consultazione delle informazioni in essi contenute risulta particolarmente utile in caso di ricerche a ritroso nel tempo.

Registro partite catastali: in arrivo consultazione online

In dettaglio viene autorizzato il rilascio di un nuovo servizio per la consultazione degli atti catastali attraverso il canale telematico, che si chiamerà “Consultazione registro partite catastali”, sarà reso disponibile gratuitamente nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate e sarà accessibile a chiunque, mediante le credenziali Spid, Cie o Cns o, nei casi previsti, con le credenziali Entratel/Fisconline rilasciate dall’Agenzia.

Ricordiamo che i registri o schedari delle partite catastali costituiscono l’insieme delle ditte catastali contrassegnate da un numero (numero di partita), ogni ditta è costituita da uno o più intestati titolari degli stessi diritti su tutte le particelle o unità immobiliari. 

In base all’articolo 1 del Dpr n. 650/1972, i registri o schedari delle partite catastali fanno parte degli atti del Catasto e sono, pertanto, consultabili da qualsiasi soggetto ne faccia richiesta, trattandosi di documenti costitutivi del Registro Pubblico del Catasto.

Benché i registri di partita non siano più aggiornati, la consultazione delle informazioni contenute in questi registri risulta particolarmente utile quando si effettuano delle ricerche di tipo storico.

Secondo le indicazioni dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo n. 1/2024, con il provvedimento in oggetto si arricchiscono i servizi digitali messi a disposizione dei contribuenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

Il servizio “Consultazione registro partite catastali” andrà ad affiancare gli altri servizi on line attualmente disponibili per la consultazione delle informazioni contenute nella banca dati catastale, riducendo, quindi, la necessità, da parte dei cittadini o dei professionisti, di doversi recare presso gli Uffici Provinciali – Territorio.
Attraverso la nuova procedura, la consultazione dei registri di partita può essere effettuata per ciascuna delle Province del territorio nazionale (a eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano).

Con il Provvedimento n 153452 del 27 marzo sono pubblicate le regole per le nuove volture catastali.

Con un comunicato stampa del 15 aprile si avvisa dell'avvio del nuovo servizio.

I cittadini interessati o i loro delegati possono ottenere la variazione dei dati relativi ai titolari dei beni registrati in Catasto con il nuovo servizio online “Voltura catastale web”. 

Come specificato dalle Entrate la novità punta a semplificare gli adempimenti per i contribuenti tenuti a presentare la domanda, anche tramite soggetti abilitati, per esempio in caso di successione ereditaria. 

Un secondo servizio online, attivo sempre nell’area riservata del sito dell’Agenzia, dà invece il via alla consultazione dei vecchi “registri di partita”, cioè gli schedari cartacei utilizzati in passato per identificare i beni immobili appartenenti a uno stesso proprietario, ora digitalizzati.

Vediamo chi può utilizzare il nuovo volture catastali web e come.

Voltura catastale web: attivo dal 15 aprile

Dal 15 aprile è attivo, nell’area riservata dello stesso sito, il servizio “Voltura catastale web” per la compilazione e la presentazione online delle domande di volture catastali e di versare le somme dovute.

L’area riservata è accessibile previa autenticazione con le credenziali SPID, CIE, CNS o, nei casi previsti, con le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle entrate.

Restano ferme le restanti modalità di presentazione delle domande di volture catastali, disciplinate dall’articolo 3, comma 4, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650 e dall’articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463.

In particolare, il sistema guida l’utente nella compilazione della dichiarazione e, al termine delle operazioni, attesta la ricezione, il controllo e l’accettazione dei documenti inseriti, nonché l’avvenuto pagamento dei tributi. Il nuovo servizio sostituirà progressivamente il software “Voltura 2.0 – Telematica”, che continuerà a essere disponibile fino alla data di dismissione, che sarà comunicata successivamente.

Volture catastali web: chi può richiederle

Le domande di volture catastali sono presentate utilizzando il nuovo servizio osservando una delle seguenti modalità alternative:

• a) direttamente dal soggetto obbligato alla presentazione della domanda di volture previo accesso all’area riservata con una delle modalità indicate; in tal caso è necessario inviare il documento informatico contenente la domanda di volture firmato digitalmente o, in alternativa, una copia per immagine della domanda di volture cartacea,
  sottoscritta dall’interessato con firma autografa e corredata della copia di un documento di identità in corso di validità;
• b) da un soggetto che l’interessato ha delegato alla trasmissione della domanda di volture; in tal caso il delegato, dopo aver effettuato l’accesso all’area riservata con una delle modalità indicate al punto 1.1, trasmette la domanda di volture, sottoscritta dal soggetto obbligato secondo le modalità indicate al punto precedente, unitamente al documento informatico contenente la delega alla trasmissione, sottoscritto digitalmente dal delegante o, in alternativa, unitamente alla copia per immagine della delega cartacea, sottoscritta con firma autografa e corredata della copia di un documento di identità in corso di validità dello stesso delegante. Gli originali dei documenti cartacei trasmessi telematicamente devono essere conservati per il periodo previsto dall’art. 7 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 25 marzo 2005.

Il servizio di cui al punto 1.1 può essere utilizzato dai rappresentanti di persone fisiche o dalle persone di fiducia che siano stati preventivamente abilitati con le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 332731 del 22 settembre 2023. Le domande di volture catastali, trasmesse dal rappresentante e dalla persona di fiducia preventivamente abilitati all’utilizzo del servizio, devono essere sottoscritte dal soggetto obbligato secondo le modalità indicate al punto 2.1, lett. a), fatto salvo il caso in cui il servizio sia utilizzato dal legale rappresentante di una persona totalmente incapace di agire.

Voture catastali web: come richiederle

La documentazione da allegare alle domande di volture catastali ne costituisce parte integrante e deve rispettare uno dei formati idonei al versamento nel sistema di conservazione dei documenti informatici dell’Agenzia delle entrate, nel rispetto delle regole tecniche di cui all’art. 71 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 e successive modificazioni.
Le domande di volture catastali sono acquisite ed esaminate dall’Ufficio Provinciale – Territorio dell’Agenzia delle entrate che ha competenza territoriale in relazione al Comune in cui sono censiti i beni immobili oggetto della dichiarazione.

Visure catastali web: come si paga

ll pagamento delle somme dovute, i cui importi sono calcolati dal servizio avviene utilizzando la piattaforma di cui all’articolo 5, comma 2, del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82.

Il pagamento è altresì possibile, per i soli soggetti abilitati ai servizi di presentazione telematica degli atti di aggiornamento catastale, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 22 marzo 2005, pubblicato nella G.U. n. 70 del 25 marzo 2005, mediante l’utilizzo di somme preventivamente versate su conto corrente unico nazionale, ai sensi del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia del Territorio del 2 marzo 2007 e del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 148004 del 21 marzo 2024.

L’Agenzia delle entrate attesta, mediante apposite ricevute rese disponibili nel medesimo servizio on line, l’avvenuta ricezione, il controllo e l’accettazione dei file contenenti i dati delle volture catastali per le quali si richiede la registrazione, nonché la regolarità della dichiarazione presentata e l’avvenuto pagamento dei tributi.

Le ricevute di cui al punto 4.1 non sono prodotte se il file non è acquisito per uno dei motivi riportati nelle specifiche tecniche contenute nell’allegato di cui al punto 5.1. In questo caso nell’area riservata compare un messaggio che comunica lo scarto dell’intero file.

Si applicano, per quanto compatibili, le disposizioni del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005.

I delegati sono tenuti a rilasciare tempestivamente, ai soggetti che hanno loro conferito la delega, la dichiarazione di impegno a provvedere alla presentazione delle domande di volture catastali, nonché la copia delle ricevute e delle attestazioni rese disponibili dal servizio on line.

La Circolare n 2/2025 tra gli altri chiarimenti evidenzia che dal 2025 ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati si applica l’imposta di registro proporzionale al 3 per cento, mentre l’imposta ipotecaria è versata nella misura fissa di 200 euro. 

Vediamo gli approfondimenti della circolare in oggetto.

Diritti edificatori: trasferimento con registro al 3% le novità

La Circolare n 2/2025 evidenzia innanzitutto l’articolo 2, comma 1, lettera ff), Dlgs n. 139/2024 che ha modificato l’articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986 (Tur).

I contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati sono inseriti nella categoria degli atti aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale non altrove indicati, in adesione all’orientamento espresso dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 16080/2021.

La pronuncia aveva stabilito che l’atto di cessione di cubatura è “immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.; trascrivibile ex art. 2643 c.c., n. 2 bis; assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (…)”.

L’atto di cessione di cubatura è definito dalla Corte di legittimità come il contratto con il quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo.

Dal 2025 ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati si applica l’imposta di registro proporzionale con l’aliquota del 3 per cento.

In coerenza con le modifiche apportate al Tur, l’articolo 3 del Dlgs n. 139/2024 interviene altresì sul testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale inserendo i contratti che trasferiscono diritti edificatori all’articolo 4 della Tariffa allegata al citato testo unico.

Vista la qualificazione di tali contratti quali atti traslativi di un diritto di natura non reale a contenuto patrimoniale per tali contratti trova applicazione l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro, da corrispondersi ai sensi del secondo periodo del comma 1 dell’articolo 12 del Dlgs n. 347/1990 (Tuic).

Come già chiarito dalle Entrate l'atto di cessione di cubatura deve ricondursi alla disposizione di carattere residuale contenuta nel comma 1 dell’articolo 3 del Dpr n. 633/1972 e, pertanto, ai fini Iva, costituiscono prestazioni di servizi (in particolare, rientrano tra le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte).

In attuazione del principio di alternatività Iva – registro (disciplinato dall’articolo 40 del Tur), l’atto di cessione di cessione di cubatura soggetto a IVA sconta l'imposta fissa di 200 euro.