Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o alla data di approvazione degli strumenti urbanistici (art. 1, comma 746, L. 160/2019).

Questo valore venale deve essere determinato tenendo conto di fattori oggettivi, come:

• la zona territoriale;
• l’indice di edificabilità;
• la destinazione d’uso consentita;
• gli eventuali oneri per l’urbanizzazione;
• i prezzi di mercato per aree simili.

Una delle questioni più dibattute riguarda le aree acquistate tramite asta giudiziaria.

In questi casi, ci si chiede: il prezzo di aggiudicazione può coincidere con il valore venale da dichiarare ai fini IMU.

Valore IMU aree fabbricabili: il caso di quelle acquistate all’asta

La normativa non contempla esplicitamente il prezzo d’asta come parametro di riferimento, di conseguenza, la sua validità ai fini IMU è oggetto di interpretazioni giurisprudenziali contrastanti.

La giurisprudenza di legittimità e tributaria ha offerto nel tempo letture divergenti.

In alcune sentenze, la Cassazione ha escluso il prezzo di aggiudicazione tra i parametri validi per determinare la base imponibile IMU. 

Secondo questa visione, il prezzo d’asta può risultare distorto da ribassi rilevanti dovuti alla necessità di vendere rapidamente, e non rispecchiare il reale valore di mercato (Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).

Al contrario, altre pronunce (Cass. 24 settembre 2003, n. 14148; CGT Reggio Emilia, sent. 155/2/25) riconoscono valenza oggettiva al prezzo di aggiudicazione, in quanto:

• fissato in una procedura pubblica;
• basato su perizia del CTU;
• validato da organi giudiziari.

In queste sentenze si sottolinea come la procedura d’asta garantisca trasparenza, rendendo il prezzo un possibile riferimento attendibile.

Ciò premesso non è  possibile dunque individuare una regola valida in assoluto, ma si ritiene che vada invece adottata una valutazione caso per caso.

In conclusone, se nell’asta giudiziaria in cui è stato acquistata l’area fabbricabile, non si sono verificate circostanze da rendere il prezzo difforme dal valore di mercato si dovrebbe potere fare riferimento al predetto prezzo per determinare la base imponibile IMU.

Il prezzo d'asta potrebbe ad esempio essere ritenuto idoneo nel caso in cui, ad esmepio, sia conforme alla perizia del CTU nell’ambito del pignoramento immobiliare, oppure similare a prezzi di aree edificabili con analoghe caratteristiche

Con Risoluzione n 1 del 15 settembre, il Ministero dell'Economia e delle Finanze, MEF ha fornito chiarimenti circa l'applicabilità della TARI ai luoghi destinati esclusivamente al culto, mancando una normativa specifica che preveda espressamente un'esenzione a favore degli stessi.

Considerata l’applicazione della tassa sui rifiuti (TARI) da parte di alcuni enti locali ai luoghi destinati esclusivamente all’esercizio del culto, e in mancanza di una normativa nazionale che preveda espressamente l’esenzione a favore degli stessi, è stato chiesto «un chiarimento sull’idoneità alla produzione dei rifiuti da parte dei luoghi in questione alla luce dei principi di proporzionalità e congruità rispetto all’effettiva produzione di rifiuti nonché quantità dei rifiuti prodotti come stabilito dal criterio comunitario ”chi inquina paga” » .
Il MEF conferma appunto che non c'è nella normativa della TARI attualmente vigente un’espressa disposizione di esenzione per i luoghi destinati al culto. e viene ricordato che a norma dell’art. 1, comma 659, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, il Comune, con proprio regolamento, può stabilire riduzioni tariffarie ed esenzioni nel caso di:

• a) abitazioni con unico occupante;
• b) abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo;
• c) locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
• d) abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di sei mesi all'anno, all'estero;
• e) fabbricati rurali ad uso abitativo;
• e-bis) attività di prevenzione nella produzione di rifiuti, commisurando le riduzioni tariffarie alla quantità di rifiuti non prodotti.

Dalla lettura della norma si evince chiaramente che i luoghi di culto non rientrano tra le fattispecie per le quali è prevista espressamente la facoltà per il comune di stabilire riduzioni o esenzioni, vediamo pertanto le conclusioni del Ministero.

TARI luoghi di culto: quando spetta l’esenzione

Il Minsitero chiarisce che il successivo comma 660 dell’art. 1 della legge n. 147 del 2013, prevede che il Comune può deliberare, sempre con regolamento, ulteriori riduzioni ed esenzioni rispetto a quelle previste dal citato comma 659 e che la relativa copertura può essere disposta attraverso apposite autorizzazioni di spesa.

Inoltre, nell’Allegato 1 al D.P.R. 27 aprile 1999, n. 158, concernente il “Regolamento recante norme per la elaborazione del metodo normalizzato per definire la tariffa del servizio di gestione del ciclo dei rifiuti urbani”, le Tabelle relative ai coefficienti per l'attribuzione della parte fissa e variabile della tariffa alle utenze non domestiche, tra le varie categorie di attività, recano la specifica previsione di “Musei, biblioteche, scuole, associazioni, luoghi di culto”.

La Risoluzione n 1/2025, prima di giungere alla risposta al quesito specifica che la costante giurisprudenza di merito ha un orintamento consolidato sulla materia e ad esempio secondo l'Ordinanza n 38984/2021 viene evidenziato che:  “va data quindi continuità all’indirizzo di questa Corte, secondo cui le norme regolamentari che escludono gli edifici di culto dal calcolo delle superfici per la determinazione della T.A.R.S.U., lo fanno sempre perché ritenuti «incapaci di produrre rifiuti, per loro natura e caratteristiche e per il particolare uso cui sono adibiti», non in quanto la destinazione al culto, in assenza di specifica previsione normativa, possa di per sé giustificare l’esenzione dalla tassa.

Pertanto tutto ciò premesso, il Ministero chiarisce che i luoghi di culto possono essere esclusi dal tributo perché ritenuti "incapaci", per loro natura e per l'uso cui sono adibiti, di produrre rifiuti; pertanto, nel caso in cui il Comune non preveda con regolamento una specifica agevolazione a favore dei luoghi di culto, questi ultimi sono assoggettabili alla TARI. 

L'Ente impositore, ai fini della determinazione della tariffa, dovrà tenere conto del fatto che si tratta di superfici che non comportano una elevata produzione di rifiuti, applicando pertanto i principi di proporzionalità e ragionevolezza.

Il Decreto PA convertito in Legge n 69/2025 contiene tra l'altro novità in tema di delibere TARI. 

Vediamo i dettagli dall'art 10 ter della Legge in oggetto.

Leggi anche Decreto PA 2025 convertito: cosa cambia per assunzioni, concorsi e stipendi.

TARI: che cos’è, le delibere che la determinano

La TARI ricordiamolo è la tassa sui rifiuti, destinato a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti ed è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre i rifiuti medesimi.
La TARI è stata introdotta, a decorrere dal 2014, dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147 (legge di stabilità per il 2014) quale tributo facente parte, insieme all’imposta municipale propria (IMU) e al tributo per i servizi indivisibili (TASI), dell’imposta unica comunale (IUC). 

Dal 2014, pertanto, la TARI ha sostituito il tributo comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES).
La legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di bilancio per il 2020) ha successivamente abolito, a decorrere dall’anno 2020, la IUC e – tra i tributi che la costituivano – la TASI. 

Sono, invece, rimasti in vigore gli altri due tributi che componevano la IUC, vale a dire l’IMU, come ridisciplinata dalla stessa legge n. 160 del 2019, e la TARI, le disposizioni relative alla quale, contenute nella legge n. 147 del 2013, sono state espressamente fatte salve.
I comuni che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico hanno la facoltà di applicare, in luogo della TARI, che ha natura tributaria, una tariffa avente natura di corrispettivo

La TARI è dovuta da chiunque possieda o detenga il locale o l’area e, quindi, dal soggetto utilizzatore dell’immobile 

In caso di detenzione breve dell’immobile, di durata non superiore a sei mesi, invece, la tassa non è dovuta dall’utilizzatore ma resta esclusivamente in capo al possessore (proprietario o titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie). 

In caso di pluralità di utilizzatori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria.

Le tariffe della TARI sono determinate con deliberazione del Consiglio comunale sulla base dei costi individuati e classificati nel PEF piano economico finanziario, che viene predisposto dal gestore del servizio e approvato dallo stesso Consiglio comunale, in modo che sia assicurata la copertura integrale dei costi medesimi.

Il PEF, quindi, individua e classifica i costi che devono essere coperti con le entrate della TARI, mentre la delibera di approvazione delle tariffe è finalizzata a ripartire tali costi tra gli utenti e, pertanto, a determinare le voci tariffarie da applicare alle diverse utenze. 

Queste ultime si distinguono in domestiche e non domestiche: le prime sono costituite soltanto dalle abitazioni familiari e le seconde ricomprendono tutte le restanti utenze (attività commerciali, industriali, professionali e produttive in genere).

Affinché le delibere regolamentari e tariffarie in materia di TARI siano applicabili, esse devono essere:

• approvate, a decorrere dall’anno 2022, entro il termine del 30 aprile di ciascun anno. Il termine per l'approvazione di tali atti coincide, invece, con quello stabilito dalle norme statali per la deliberazione del bilancio di previsione – fissato al 31 dicembre dell’anno precedente, ma che può essere differito ad una successiva data con disposizione normativa o decreto del Ministro dell’interno – nell’ipotesi in cui detto termine sia prorogato a una data successiva al 30 aprile dell'anno di riferimento;
• pubblicate sul sito delle Fianzie entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

A tal proposito con l'articolo 10-ter (Differimento del termine  per  l'approvazione  dei piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti  urbani, delle tariffe e dei regolamenti della TARI e della tariffa  corrispettiva) del Decreto PA si prevede che Per l'anno 2025 il termine del 30 aprile (previsto dall'articolo 3, comma 5-quinquies, del decreto-legge 30  dicembre  2021,  n.  228, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 febbraio 2022,  n. 15), è differito al 30 giugno 2025. Restano fermi i termini di  pagamento delle rate gia' stabiliti con regolamento comunale

Viena accolta la richiesta dell'ANCI Associazione Nazionale dei Comuni Italiani di posticipare ulteriormente la finalizzazione per PEF Piani Economici Finanziari dei rifiuti e quindi alle relative tariffe (TARI).

Un emendamento al DL Coesione dovrebbe far differire al 20 luglio il termine.

Ricordiamo che già la Legge n 67/2024 (GU n 123 del 28 maggio) di conversione del DL n 39/2024 (pubblicato in GU n 75 del 29.03.24) con una norma ha differito al 30 giugno 2024 il termine (fissato al 30 aprile 2024, dall’art. 3, comma 5-quinquies, del D.L. 228/2021) entro il quale i comuni possono approvare i piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, le tariffe e i regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva.

Vediamo tutti i dettagli.

TARI 2024: al 20 luglio i PEF

Il comma in esame ha disposto che sempre relativamente alla TARI:

• restano fermi i termini di pagamento delle rate già stabiliti con regolamento comunale;
• sono in ogni caso valide ed efficaci le deliberazioni eventualmente intervenute tra il 1° maggio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto-legge.

Si ricorda che il comma 5-quinquies ha previsto che, a decorrere dall'anno 2022, i comuni (in deroga all'art. 1, comma 683, della legge 147/201312) possono approvare i piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, le tariffe e i regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva entro il termine del 30 aprile di ciascun anno. 

Lo stesso comma dispone altresì che nell'ipotesi in cui il termine per la deliberazione del bilancio di previsione sia prorogato a una data successiva al 30 aprile dell'anno di riferimento, il termine per l'approvazione degli atti di cui al primo periodo coincide con quello per la deliberazione del bilancio di previsione. 

Il comma in questione ha disposto inoltre che, in caso di approvazione o di modifica dei provvedimenti relativi alla TARI o alla tariffa corrispettiva in data successiva all'approvazione del proprio bilancio di previsione, il comune provvede ad effettuare le conseguenti modifiche in occasione della prima variazione utile.

Attenzione, ora un emendamento al DL Coesione fa slittare il termine dei PEF Piani economici finanziari al 20 luglio.

Come spiega lo stesso MEF sulla pagina preposta del proprio sito, le tariffe della TARI sono determinate con deliberazione del Consiglio comunale sulla base dei costi individuati e classificati nel PEF, predisposto dal gestore del servizio e approvato dallo stesso Consiglio comunale.

Il PEF individua e classifica i costi che devono essere coperti con le entrate della TARI, mentre la delibera di approvazione delle tariffe è finalizzata a ripartire tali costi tra gli utenti.

Normalmente le delibere regolamentari e tariffarie in materia di TARI devono essere approvate entro il termine del 30 aprile.

Si attende il testo definitivo dell'emendamento con lo slittamento del termine.

Entro il 17 giugno, il 16 termine ordinario è domenica, scade il termine per pagare l'acconto IMU 2024.

A tal proposito, ricordiamo una interessante ordinanza della Cassazione che ha chiarito il perimetro della esenzione per le pertinenza.

In particolare, viene sancito che non si paga l'imu sulle pertinenze anche senza dichiarazione da parte del contribuente.

L'Ordinanza della Cassazione n 12226/2023 ha sancito il seguente principio: anche se il contribuente non ha presentato la dichiarazione, le pertinenze dell'immobile non pagano IMU in base al principio della leale collaborazione e della buona fede, sancito dalla Legge 7 luglio 2000, n. 212.

In particolare, secondo tale principio, l’inosservanza di un adempimento che costituisce un presupposto solo formale per il godimento di un’agevolazione non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio del contribuente che abbia i requisiti per usufruire dello stesso.  

Agevolazione IMU pertinenze: spetta anche senza dichiarazione 

Un Comune ha proposto ricorso in Cassazione avverso la una sentenza della Commissione tributaria regionale che ha rigettato l'appello nei confronti di due contribuenti proprietari di immobili con pertinenze in controversia su impugnazione di due avvisi di accertamento per l’ICI relativa all’anno 2011 e due avvisi di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2012, oltre ad interessi moratori e sanzioni amministrative, in relazione proprio alle due aree pertinenziali site nel medesimo Comune, adibite a giardino.

La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure sul presupposto che, nonostante l’inserimento nell’ “Ambito Residenziale Consolidato R2” secondo il Piano di Governo del Territorio del Comune e la successiva Variante Generale del medesimo Piano di Governo le aree non erano soggette ad ICI-IMU, costituendo giardini pertinenziali ai fabbricati appartenenti in comproprietà.

Con il primo motivo del ricorso il Comune denuncia violazione e falsa applicazione del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 10, comma 4, e d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, 13, comma 12-ter, convertito, con modificazioni, dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che le aree in questione potessero costituire pertinenze dei fabbricati adiacenti in assenza di una tempestiva dichiarazione del vincolo di destinazione da parte dei comproprietari.

La Corte in precedenti sentenze ha specificato che in tema di ICI: "qualora l’immobile sia adibito a negozio o bottega direttamente dal soggetto passivo dell’imposta, ed il Comune, con apposito regolamento, abbia stabilito, per tali casi, il diritto a fruire di aliquota agevolata (nei limiti di quanto previsto dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 6) ove il contribuente presenti una dichiarazione attestante la sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi per il godimento dell’agevolazione, essa spetta comunque al contribuente, ancorché questi non abbia presentato la suddetta dichiarazione, poiché, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente – sancito dalla l. 7 luglio 2000, n. 212, art. 10 comma 1 (ndr l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10 comma 1), (c.d. “Statuto del contribuente”), di cui costituisce espressione la previsione dell’art. 6, comma 4, della stessa legge – a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune (Cass., Sez. 5″, 17 maggio 2017, n. 12304).

Con l'Ordinanza di cui si tratta, e in relazione al caso specifico, la Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto:

"Ai fini dell’ICI e dell’IMU, anche in difetto di dichiarazione preventiva da parte dei contribuenti, l'area pertinenziale può considerarsi parte integrante del fabbricato a cui essa accede, perdendo autonoma rilevanza ai fini impositivi, nonostante l'edificabilità risultante dalle previsioni della pianificazione urbanistica (generale ed attuativa), sempre che l'ente impositore abbia avuto contezza (attraverso l'acquisizione di documenti o l'assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie) del vincolo di pertinenzialità – desumibile dall'accertamento in fatto della stabile e durevole destinazione del bene accessorio a servizio o ornamento del bene principale – prima dell'anno di imposta a cui si riferisce l'avviso di accertamento".