Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o alla data di approvazione degli strumenti urbanistici (art. 1, comma 746, L. 160/2019).

Questo valore venale deve essere determinato tenendo conto di fattori oggettivi, come:

• la zona territoriale;
• l’indice di edificabilità;
• la destinazione d’uso consentita;
• gli eventuali oneri per l’urbanizzazione;
• i prezzi di mercato per aree simili.

Una delle questioni più dibattute riguarda le aree acquistate tramite asta giudiziaria.

In questi casi, ci si chiede: il prezzo di aggiudicazione può coincidere con il valore venale da dichiarare ai fini IMU.

Valore IMU aree fabbricabili: il caso di quelle acquistate all’asta

La normativa non contempla esplicitamente il prezzo d’asta come parametro di riferimento, di conseguenza, la sua validità ai fini IMU è oggetto di interpretazioni giurisprudenziali contrastanti.

La giurisprudenza di legittimità e tributaria ha offerto nel tempo letture divergenti.

In alcune sentenze, la Cassazione ha escluso il prezzo di aggiudicazione tra i parametri validi per determinare la base imponibile IMU. 

Secondo questa visione, il prezzo d’asta può risultare distorto da ribassi rilevanti dovuti alla necessità di vendere rapidamente, e non rispecchiare il reale valore di mercato (Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).

Al contrario, altre pronunce (Cass. 24 settembre 2003, n. 14148; CGT Reggio Emilia, sent. 155/2/25) riconoscono valenza oggettiva al prezzo di aggiudicazione, in quanto:

• fissato in una procedura pubblica;
• basato su perizia del CTU;
• validato da organi giudiziari.

In queste sentenze si sottolinea come la procedura d’asta garantisca trasparenza, rendendo il prezzo un possibile riferimento attendibile.

Ciò premesso non è  possibile dunque individuare una regola valida in assoluto, ma si ritiene che vada invece adottata una valutazione caso per caso.

In conclusone, se nell’asta giudiziaria in cui è stato acquistata l’area fabbricabile, non si sono verificate circostanze da rendere il prezzo difforme dal valore di mercato si dovrebbe potere fare riferimento al predetto prezzo per determinare la base imponibile IMU.

Il prezzo d'asta potrebbe ad esempio essere ritenuto idoneo nel caso in cui, ad esmepio, sia conforme alla perizia del CTU nell’ambito del pignoramento immobiliare, oppure similare a prezzi di aree edificabili con analoghe caratteristiche

Con Risoluzione n 1 del 15 settembre, il Ministero dell'Economia e delle Finanze, MEF ha fornito chiarimenti circa l'applicabilità della TARI ai luoghi destinati esclusivamente al culto, mancando una normativa specifica che preveda espressamente un'esenzione a favore degli stessi.

Considerata l’applicazione della tassa sui rifiuti (TARI) da parte di alcuni enti locali ai luoghi destinati esclusivamente all’esercizio del culto, e in mancanza di una normativa nazionale che preveda espressamente l’esenzione a favore degli stessi, è stato chiesto «un chiarimento sull’idoneità alla produzione dei rifiuti da parte dei luoghi in questione alla luce dei principi di proporzionalità e congruità rispetto all’effettiva produzione di rifiuti nonché quantità dei rifiuti prodotti come stabilito dal criterio comunitario ”chi inquina paga” » .
Il MEF conferma appunto che non c'è nella normativa della TARI attualmente vigente un’espressa disposizione di esenzione per i luoghi destinati al culto. e viene ricordato che a norma dell’art. 1, comma 659, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, il Comune, con proprio regolamento, può stabilire riduzioni tariffarie ed esenzioni nel caso di:

• a) abitazioni con unico occupante;
• b) abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo;
• c) locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
• d) abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di sei mesi all'anno, all'estero;
• e) fabbricati rurali ad uso abitativo;
• e-bis) attività di prevenzione nella produzione di rifiuti, commisurando le riduzioni tariffarie alla quantità di rifiuti non prodotti.

Dalla lettura della norma si evince chiaramente che i luoghi di culto non rientrano tra le fattispecie per le quali è prevista espressamente la facoltà per il comune di stabilire riduzioni o esenzioni, vediamo pertanto le conclusioni del Ministero.

TARI luoghi di culto: quando spetta l’esenzione

Il Minsitero chiarisce che il successivo comma 660 dell’art. 1 della legge n. 147 del 2013, prevede che il Comune può deliberare, sempre con regolamento, ulteriori riduzioni ed esenzioni rispetto a quelle previste dal citato comma 659 e che la relativa copertura può essere disposta attraverso apposite autorizzazioni di spesa.

Inoltre, nell’Allegato 1 al D.P.R. 27 aprile 1999, n. 158, concernente il “Regolamento recante norme per la elaborazione del metodo normalizzato per definire la tariffa del servizio di gestione del ciclo dei rifiuti urbani”, le Tabelle relative ai coefficienti per l'attribuzione della parte fissa e variabile della tariffa alle utenze non domestiche, tra le varie categorie di attività, recano la specifica previsione di “Musei, biblioteche, scuole, associazioni, luoghi di culto”.

La Risoluzione n 1/2025, prima di giungere alla risposta al quesito specifica che la costante giurisprudenza di merito ha un orintamento consolidato sulla materia e ad esempio secondo l'Ordinanza n 38984/2021 viene evidenziato che:  “va data quindi continuità all’indirizzo di questa Corte, secondo cui le norme regolamentari che escludono gli edifici di culto dal calcolo delle superfici per la determinazione della T.A.R.S.U., lo fanno sempre perché ritenuti «incapaci di produrre rifiuti, per loro natura e caratteristiche e per il particolare uso cui sono adibiti», non in quanto la destinazione al culto, in assenza di specifica previsione normativa, possa di per sé giustificare l’esenzione dalla tassa.

Pertanto tutto ciò premesso, il Ministero chiarisce che i luoghi di culto possono essere esclusi dal tributo perché ritenuti "incapaci", per loro natura e per l'uso cui sono adibiti, di produrre rifiuti; pertanto, nel caso in cui il Comune non preveda con regolamento una specifica agevolazione a favore dei luoghi di culto, questi ultimi sono assoggettabili alla TARI. 

L'Ente impositore, ai fini della determinazione della tariffa, dovrà tenere conto del fatto che si tratta di superfici che non comportano una elevata produzione di rifiuti, applicando pertanto i principi di proporzionalità e ragionevolezza.

Viena accolta la richiesta dell'ANCI Associazione Nazionale dei Comuni Italiani di posticipare ulteriormente la finalizzazione per PEF Piani Economici Finanziari dei rifiuti e quindi alle relative tariffe (TARI).

Un emendamento al DL Coesione dovrebbe far differire al 20 luglio il termine.

Ricordiamo che già la Legge n 67/2024 (GU n 123 del 28 maggio) di conversione del DL n 39/2024 (pubblicato in GU n 75 del 29.03.24) con una norma ha differito al 30 giugno 2024 il termine (fissato al 30 aprile 2024, dall’art. 3, comma 5-quinquies, del D.L. 228/2021) entro il quale i comuni possono approvare i piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, le tariffe e i regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva.

Vediamo tutti i dettagli.

TARI 2024: al 20 luglio i PEF

Il comma in esame ha disposto che sempre relativamente alla TARI:

• restano fermi i termini di pagamento delle rate già stabiliti con regolamento comunale;
• sono in ogni caso valide ed efficaci le deliberazioni eventualmente intervenute tra il 1° maggio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto-legge.

Si ricorda che il comma 5-quinquies ha previsto che, a decorrere dall'anno 2022, i comuni (in deroga all'art. 1, comma 683, della legge 147/201312) possono approvare i piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, le tariffe e i regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva entro il termine del 30 aprile di ciascun anno. 

Lo stesso comma dispone altresì che nell'ipotesi in cui il termine per la deliberazione del bilancio di previsione sia prorogato a una data successiva al 30 aprile dell'anno di riferimento, il termine per l'approvazione degli atti di cui al primo periodo coincide con quello per la deliberazione del bilancio di previsione. 

Il comma in questione ha disposto inoltre che, in caso di approvazione o di modifica dei provvedimenti relativi alla TARI o alla tariffa corrispettiva in data successiva all'approvazione del proprio bilancio di previsione, il comune provvede ad effettuare le conseguenti modifiche in occasione della prima variazione utile.

Attenzione, ora un emendamento al DL Coesione fa slittare il termine dei PEF Piani economici finanziari al 20 luglio.

Come spiega lo stesso MEF sulla pagina preposta del proprio sito, le tariffe della TARI sono determinate con deliberazione del Consiglio comunale sulla base dei costi individuati e classificati nel PEF, predisposto dal gestore del servizio e approvato dallo stesso Consiglio comunale.

Il PEF individua e classifica i costi che devono essere coperti con le entrate della TARI, mentre la delibera di approvazione delle tariffe è finalizzata a ripartire tali costi tra gli utenti.

Normalmente le delibere regolamentari e tariffarie in materia di TARI devono essere approvate entro il termine del 30 aprile.

Si attende il testo definitivo dell'emendamento con lo slittamento del termine.

Doppia scadenza per l'IMU 2023 per gli alluvionati che dovranno versare acconto e saldo dell'imposta a distanza ravvicinata in quanto, salvo ulteriori differimenti dell'ultimo minuto, occorre ricordare che il versamento dell'acconto era stato sospeso, tra le altre scadenze tributaria, fino al 31 agosto scorso. Facciamo un riepilogo.

IMU 2023: sospensioni per alluvione e immobili inagibili danneggiati

Nel Decreto Alluvione (DL n 61/2023) pubblicato in GU n 127 del 1 giugno tra le altre sospensioni fiscali si prevedeva quella relativa all'IMU degli immobili situati nelle zone alluvionate.

In particolare, l’acconto IMU 2023 è stato sospeso fino al 20 novembre per gli immobili nelle zone colpite dalle alluvioni in Romagna, Marche e Toscana (consulta qui l'elenco).

La data del 20 novembre è stata poi inserita nel decreto proroghe che l'ha fatta slittare al 10 dicembre.

Per tale motivo, i versamenti dell'acconto IMU dovranno essere effettuati entro il giorno 11 dicembre prossimo in quanto il 10 dicembre cade di domenica.

Inoltre, occorre evidenziare che entro il giorno 16 dicembre scade anche il pagamento del saldo IMU 2023, che cadendo di sabato slitta al giorno 18 anche per i soggetti alluvionati. Leggi anche: Saldo IMU 2023: in cassa entro il 18 dicembre.

Pertanto, i soggetti alluvionati avranno la doppia scadenza per il pagamento dell'IMU 2023:

• entro il giorno 11 dicembre il pagamento dell'acconto IMU,
• entro il 18 dicembre il pagamento del saldo IMU.

IMU 2023: riduzione dell'imponibile per i fabbricati inagibile

Inoltre, è bene ricordare che, le regole generali dell’ IMU prevedono una riduzione del 50% dell’imponibile per "i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati", per il periodo in cui si verifica tale condizione.

L'art. 1, comma 747, lettera b), legge n. 160/2019 stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. Il contribuente alternativamente ha la facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, con la quale si attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

Inoltre, sempre ai fini di una eventuale agevolazione IMU, se l’edificio è compromesso da essere ridotto a un rudere può essere iscritto in catasto come edificio collabente in categoria F/2.

La categoria F/2 è priva di rendita catastale e ciò determina l'azzeramento dell'IMU dovuta sull’edificio. 

Leggi anche IMU 2023: tutte le novità di quest'anno per una sintesi delle novità.

Con la sentenza 5433/2023 la Corte di Cassazione  afferma  che pesa sul contribuente l'onere della prova del mancato servizio che da diritto alla riduzione della Tariffa comunale per l'asporto rifiuti.

I giudici precisano però che in presenza di tale prova lo sconto è obbligatorio anche se non è previsto dal Regolamento dell'ente locale.

Si ricorda che per legge (articolo 1, comma 656, della legge 147/2013) la TARI può essere versata nella misura massima del 20% in caso di mancato o carente svolgimento del servizio. 

Inoltre la tariffa è ridotta  fino al 40% in rapporto alla distanza degli utenti dal punto di raccolta. 

In questo caso però la Cassazione fornisce una analisi del caso molto particolareggiata concludendo in favore dell'Agenzia Entrate Riscossione.

Il caso giunto all'attenzione della Suprema corte riguardava l'impugnazione di una cartella di pagamento per la TARI 2016, con riferimento ad uno stabilimento per la produzione di polistirene espanso parzialmente accolto dalla Commissione tributaria regionale in merito alla mancata raccolta dei rifiuti speciali prodotti dall'azienda.

Nel ricorso si postulava che l’onere di provare l’istituzione e l’attivazione del servizio di raccolta dei rifiuti urbani ed assimilati debba incombere a carico dell’ente impositore, trattandosi del presupposto stesso per l’esercizio del potere impositivo.

Per cui, non essendo stata fornita tale prova, la contribuente sarebbe STATA esentata dal pagamento della TARI.

Secondo gli ermellini invece in primo luogo il trattamento dei rifiuti speciali non assimilabili e non assimilati compete in via esclusiva al contribuente, a meno che quest’ultimo non abbia stipulato un’apposita convenzione in tal senso con l’ente impositore o con l’ente preposto alla gestione del servizio,  per cui nella specie nessuna inadempienza può essere imputata dal contribuente all’ente impositore con riguardo alla carenza di istituzione, organizzazione o gestione di tale servizio al fine di essere esentato dal pagamento della TARI. 

Inoltre 

La corte ricorda inoltre, più in generale, che per gli orientamenti più risalenti della Corte, cosi come il D.P.R. 19 settembre 1982 n. 915, la tassa per la raccolta dei rifiuti solidi urbani,  è dovuta comunque, indipendentemente dal fatto che l'utente utilizzi il servizio, essendo sufficiente che egli abbia la possibilità di usufruirne, purché il servizio, regolarmente istituito venga anche concretamente espletato. 

Solo se il soggetto obbligato contesta la sussistenza di tale ultima condizione, è onere del Comune di provare di aver istituito un servizio "idoneo e agevolmente utilizzabile dall'utente"

Nel caso di specie la Cassazione dopo una analisi approfondita della normativa sopracitata e dei possibili casi di riduzione della tariffa, si concentra sul fatto che la contribuente non ha dedotto la mancanza di istituzione, organizzazione ed attivazione del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti urbani per l’intera estensione del territorio comunale, ma ha solo censurato le carenze in relazione al trattamento dei rifiuti speciali nell’area industriale; "trattandosi, a ben  vedere, di una “disfunzione” delimitata nello spazio del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti speciali (assimilabili ed  assimilati), che è riconducibile all’art. 26, comma 2, del  regolamento comunale IUC,", dice la Cassazione , "grava   sul contribuente l'onere di provare la sussistenza delle  condizioni per beneficiare del diritto ad ottenere una riduzione  della superficie tassabile o, addirittura, l'esenzione, costituendo questa un'eccezione alla regola del pagamento del tributo da parte di tutti coloro che occupano o detengono immobili nelle zone del territorio comunale ."