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    Dl Salva Casa 2024: principali contenuti

    / 29 Luglio 2024

    Pubblicata in GU n 175 del 27 luglio il testo della Legge di conversione del Dl Salva casa 2024.

    Ricordiamo che con le nuove regole si potrà regolarizzare le difformità parziali, le variazioni essenziali, le tolleranze costruttive, esecutive e quelle legate ai requisiti igienico sanitari. 

    Inoltre, sarà prevista la possibilità di regolarizzare le varianti ante 1977  e le difformità non contestate in fase di rilascio dell’agibilità dell’immobile.

    Prima di leggere una sintesi delle novità, ricordiamo che, il DL n 69/2024 recante Disposizioni  urgenti  in materia  di semplificazione  edilizia e urbanistica, noto inizialmente è stato pubblicato in GU n 124 del 29.05.

    Come specificato dal MIT obiettivo del provvedimento è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. 

    Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità,

    Piano casa 2024: le sanatorie possibili

    Il DL 69/2024 reca misure volte a: semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo; rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili; consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.

    Rispetto al quadro normativo vigente:

    • si amplia la categoria degli interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo;
    • si semplifica l’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
    • si agevolano i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, prevedendo il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee;
    • si permette l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni;
    • si modifica la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevedendo: la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari; l’ampliamento della casistica delle c.d. “tolleranze esecutive”; 
    • in materia di “doppia conformità”, si mantiene il suddetto requisito ai fini della sanatoria degli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali e, quanto alle parziali difformità, se ne ammette la sanatoria anche in assenza del requisito della doppia conformità, purché gli interventi siano conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (disposizione applicabile anche agli interventi realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa);
    • si permette il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19;
    • si stabilisce che le tolleranze costruttive, realizzate entro il 24 maggio 2024, rientrano tra gli interventi ed opere esclusi dall'autorizzazione paesaggistica; 
    • si specifica che le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal DL nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) siano applicabili, ove compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche.
    • si prevede che, in caso di trasferimento di immobili pubblici di proprietà dello Stato alle regioni e agli enti locali, la riduzione delle risorse destinate a questi ultimi, prevista al fine di compensare la riduzione delle entrate erariali conseguente al suddetto trasferimento, sia ripartita in un numero di annualità pari a quelle intercorrenti tra il trasferimento dell’immobile e l’adozione del decreto con cui viene determinata la suddetta riduzione.

    Tra gli emendamenti al DL n 69/2024 approvati e inseriti nel testo arrivato alla Camera vi sono novità: 

    • per il cambio di destinazione d'uso, prevedendo che:
      •  "ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6"
      • per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
    • per i sottotetti in quanto si prevede che:
      • alfine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli
    • per lo stato legittimo si prevede che i fini della su dimostrazione per le singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo

      dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso

    Vediamo di seguito una sintesi delle altre misure come riportate nelle slide pubblicate dallo stesso MIT per cui si attendono conferme dal testo definitivo.

    Piano casa 2024: edilizia libera

    Sono da considerare in edilizia libera:

    • le vetrate panoramiche amovibili o vepa, anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio
    • le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a Pergola addossate o annesse agli immobili purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonici.

    Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

    Piano casa 2024: tolleranze esecutive

    Per tolleranze esecutive si intendono l'irregolarità geometrica, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

    Sono incluse tra le tolleranze esecutive:

    • il minor dimensionamento dell'edificio,
    • la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
    • le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
    • la difforme ubicazione delle aperture interne,
    • la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
    • gli errori progettuali corretti in cantiere gli errori materiali di rappresentazione e progettuale.

    Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

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    Interessi mutuo prima casa: chi si trasferisce per lavoro perde la detrazione?

    / 17 Giugno 2024

    Le Entrate hanno pubblicato le nuove guide con tutti i chiarimenti utili alla Dichiarazione dei Redditi 2024.

    Nella guida sugli oneri da portare in detrazione, ve n'è uno relativo agli interessi passivi sul mutuo prima casa.

    In particolare, si specificano i casi in cui, NON si perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi nella dichiarazione.

    Nel dettaglio non si perde il diritto per:

    • trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro: la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è mai stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (Circolare 15.05.1997 n. 137, risposta 2.2.2); ciò anche in caso di trasferimento in un comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Tale deroga non trova più applicazione a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le predette esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale (Circolare 23.04.2010 n. 21/E, risposta 4.5). Allo stesso modo, il diritto alla detrazione non si perde in caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro, avvenuto dopo l’acquisto. Tutto ciò nel presupposto che siano rispettate tutte le condizioni previste dall’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, che permangano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale e che il contribuente non abbia acquistato un immobile da
      adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza. La detrazione non si perde neanche se l’immobile viene locato (Circolare 20.04.2015 n. 17/E, risposta 4.5);
    • ricovero in istituti di ricovero o sanitari: non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato.

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    Acquisto casa: tutto ciò che si deve sapere sul preliminare

    / 8 Maggio 2024

    L'agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida all'acquisto della casa 2024.

    La guida contiene tutte le ultime novità sulla tassazione nelle compravendite immobiliari e in particolare quella degli immobili "prima casa" ossia quelli dove il soggetto acquirente andrà a vivere con la propria famiglia.

    Si sottolinea che prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. 

    Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

    Contratto preliminare: perchè si stipula?

    Il contratto preliminare, detto “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.  Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
    Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
    Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

    Contratto preliminare: che imposte si pagano alla stipula?

    Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
    Per la registrazione sono dovute:

    • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita,
       • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

    Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

    • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria,
    • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

    In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. 

    Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. 

    La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.

    Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

    Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

    • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
    • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

    Trascrizione del contratto preliminare o compromesso

    La stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
    Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
    In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
    Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
    In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
    Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. 

    In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

    Obbligo di registrazione per l’agenzia immobiliare intermediaria

    I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
    In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:

    • i contratti preliminari,
    • l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

    Non sono, invece, soggetti a registrazione:

    • gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
    • la proposta di acquisto
    • l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

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    Acquisti immobiliari: le agevolazioni prima casa e imposte piene

    / 6 Maggio 2024

    Gli acquisti immobiliari sono soggetti a delle regole di imposizione che variano a secondo che:

    • la casa sia acquistata o meno con l'agevolazione prima casa
    • che si acquisti da un privato a dal costruttore.

    Vediamo che imposte si pagano e a quanto ammontano dalla nuova guida 2024 pubblicata nel mese di marzo.

    Acquisto immobile senza l’agevolazione “prima casa”

    Negli acquisti di immobili che non siano agevolati come prima casa occorre distinguere se la compravendita è stipulata con una impresa costruttrice dello stesso immobile oppure da un privato.

    Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, l’acquirente dovrà pagare:

    • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%,
    • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
    • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

    Quando non vige la regole generale dalla esenzione dall'IVA occorre applicare l'imposta nei seguenti casi:

    1. alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
    2. alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

    In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

    • l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9,
    • l’imposta di registro fissa di 200 euro,
    • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro,
    • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

    Se invece il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

    • l’imposta di registro proporzionale del 9%,
    • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
    • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

    In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

    Occorre sottolineare che sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. 

    Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

    Le imposte sull’acquisto della casa: tabella di sintesi

    Vediamo in base alla Guida Ade 2024 le imposte da pagare per l'acquisto di un immobile senza l'agevolazione prima casa*Fonte Guida Agenzia entrate 2024

    Acquisto “prima casa”: tutte le imposte da pagare

    Quando si acquista la cosiddetta prima casa le imposte da pagare sono ridotte.
    In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
    • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale,
    • il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora
    • l’acquirente ha determinati requisiti.

    Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

    • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
      • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%),
      • imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
      • imposta catastale fissa di 50 euro,
    • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
      • Iva ridotta al 4%,
      • imposta di registro fissa di 200 euro,
      • imposta ipotecaria fissa di 200 euro,
      • imposta catastale fissa di 200 euro.

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    Acquisti prima casa: cosa controlla il Fisco?

    / 1 Maggio 2024

    Sugli acquisti immobiliari con l'agevolazione prima casa il Fisco controlla gli atti per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge.  A tal fine, gli uffici devono rispettare precise scadenze. 

    Prima di dettagliare i termini dei controlli relativi agli acquisti con l'agevolazione prima casa, ricordiamo le condizione per le quali essa spetta.

    Agevolazione prima casa 2024: i requisiti per averla

    Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti, nel dettaglio:

    • la dichiarazione sostitutiva da parte dell’acquirente del possesso dei requisiti “prima casa” (attenzione la dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita),
    • l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
      • A/2 (abitazioni di tipo civile) 
      • A/3 (abitazioni di tipo economico) 
      • A/4 (abitazioni di tipo popolare)  
      • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)   
      • A/6 (abitazioni di tipo rurale) 
      • A/7 (abitazioni in villini) 
      • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
    • l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
      • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive) 
      • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro 
      • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.  

    Acquisti prima casa 2024: che controlli effettua il Fisco

    La verifica da parte del Fisco sul possesso dei su indicati requisiti va fatta, entro i seguenti termini: 

    • tre anni dalla data di registrazione dell’atto, 
    • tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile,
    • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici 
    • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per vendere la casa preposseduta, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. 

    In mancanza dei requisiti richiesti per l'agevolazione, gli uffici revocano l’agevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinaria e applicando la sanzione del 30% sulla differenza.

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    Agevolazione prima casa residenti esteri: tutti i requisiti per beneficiarne

    / 21 Febbraio 2024

    Con la Circolare n 3/2024 le Entrate, tra gli altri chiarimenti, si soffermano sulle novità 2024 per l'agevolazione prima casa per i residenti all'estero.

    Vediamo cosa è stato chiarito rispetto a chi trasferisce la residenza per lavoro e a quali agevolazioni ha diritto per l'acquisto della casa in italia.

    Agevolazione prima casa residenti esteri: tutti i requisiti per beneficiarne

    L’articolo 2 del decreto-legge n. 69 del 2023, intervenendo sulla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ha modificato i criteri necessari per avvalersi dell’imposta di registro agevolata – c.d. “prima casa” – (con aliquota del 2 per cento) in relazione agli atti:

    • traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso 
    • traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, 

    previsti per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

    Il beneficio fiscale, in ragione dell’intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza, includendo quindi i cittadini non italiani che non intendessero stabilirsi in Italia. 

    Tenuto conto del dato letterale della norma, possono accedere al beneficio in esame le persone fisiche che, contestualmente: 

    • si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
    • abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
    • abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

    Resta fermo che, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre non è richiesto, nella fattispecie in esame, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato.

    Tale ultimo requisito non è richiesto al contribuente:

    • sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, 
    • sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato. In tale ultima ipotesi, pertanto, fermo restando il rispetto degli altri requisiti normativamente previsti, non è necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. 

    Come per il criterio della residenza, infatti, anche la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non può essere imposta a coloro che vivono all’estero e che, pertanto, si troverebbero nella impossibilità di ottemperare a tale prescrizione.

    Si rammenta, infine, che l’agevolazione “prima casa”, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, è fruibile, ai sensi dell’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito per successione o donazione.

    La disciplina in esame, introdotta dal d.l. n. 69 del 2023, trova applicazione in relazione alle successioni aperte a partire dalla data di entrata in vigore della citata norma; al momento dell’apertura della successione, pertanto, devono sussistere i requisiti richiesti per la fruizione del beneficio fiscale in esame.

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    Fondo garanzia mutui prima casa: le agevolazioni 2024

    / 12 Gennaio 2024

    La Legge di bilancio 2024 in vigore dal 1 gennaio prevede novità per la garanzia per i mutui prima casa.

    In dettaglio, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, prorogando dal 31 dicembre 2023 al 31 dicembre 2024 la possibilità di usufruire della garanzia massima dell'80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età.

    Attenzione al fatto che, al Fondo di garanzia sono assegnati ulteriori 282 milioni per l’anno 2024.

    Nel corso dell’esame in sede referente sono stati introdotti alcuni commi che prevedono l’inclusione tra le categorie prioritarie di “famiglie numerose” che rispettino determinate condizioni anagrafiche e reddituali.

    In relazione alle domande presentate da tali famiglie sono dettate specifiche disposizioni concernenti, tra l’altro, la misura massima della garanzia concedibile a valere sul Fondo e la misura dell’accantonamento di un coefficiente di rischio.

    Fondo garanzia mutui prima casa: le agevolazioni 2024

    Si propone di modificare l'articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021. In particolare, si proroga al 31 dicembre 2024 il regime speciale introdotto dal richiamato articolo 64, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa è stata elevata, per le categorie prioritarie, dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori. Le categorie prioritarie sono:

    • le giovani coppie, 
    • i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, 
    • i conduttori di alloggi IACP 
    • e i giovani di età inferiore ai 36 anni, 

    in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80% dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori.

    Nel corso dell’esame in sede referente sono state introdotti disposizioni aggiuntive, prevedendo che, per l’anno 2024, siano incluse tra le categorie aventi priorità i nuclei familiari che:

    • a) includono tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
    • b) includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
    • c) includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

    Leggi anche Fondo Garanzia Mutui Prima casa: guida completa per tutti i dettagli della agevolazione.

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