Le Entrate hanno aggiornato la Guida 2026 per le ristrutturazioni edilizie.

Tra gli approfondimenti vengono esplicitate tutte le regole per il bonus per l'acquisto o costruzione del box o posto auto, vediamo a chi spetta e cosa fare per averlo.

Bonus 2026 box o posto auto: che cos’è

La detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di posti auto pertinenziali.
In particolare, l’agevolazione è riconosciuta:

• per interventi di realizzazione di parcheggi (autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune), purché vi sia o venga creato un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa. Per “realizzazione” di autorimesse o posti auto, si intendono, ai fini della detrazione, solo gli interventi di “ nuova costruzione”. Attenzione quindi al fatto che, la detrazione non spetta se il box auto è venduto dall’impresa proprietaria di un edificio che ha effettuato l’intervento di ristrutturazione dell’immobile ad uso abitativo con cambio di destinazione d’uso;
• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice. In questo caso la detrazione spetta solo per le spese imputabili alla loro realizzazione, che devono essere comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.

Bonus 2026 box e posto auto: tutte le regole

Per usufruire della detrazione per la costruzione di nuovi posti e autorimesse, anche di proprietà comune, è necessario che gli stessi siano pertinenziali ad una unità immobiliare a uso abitativo.

La detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, anche quando la costruzione è stata realizzata in economia. 

Queste spese devono essere documentate dal pagamento avvenuto mediante bonifico, anche se l’unità abitativa non è stata ancora ultimata.

Il proprietario deve essere in possesso dei seguenti documenti:

• concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione,
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore.
La concessione dell’agevolazione è subordinata alle seguenti condizioni:

• deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione,
• deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo, di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione,
• è necessario che l’impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori.

La detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o in assenza di un preliminare d’acquisto registrato che indichino il vincolo pertinenziale. 

È necessario, però, che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente richiede la detrazione.

Bonus box o posto auto 2026: i documenti e gli adempimenti

Per usufruire della detrazione per l’acquisto del box auto, il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione:

• atto di acquisto, o preliminare di vendita registrato, dal quale risulti la pertinenzialità con l’abitazione,
• dichiarazione del costruttore, nella quale siano indicati i costi di costruzione imputabili al box/posto auto,
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

Il bonifico deve essere effettuato dal beneficiario della detrazione (proprietario o titolare del diritto reale dell’unità immobiliare sulla quale è stato costituito il vincolo pertinenziale con il box).

Tuttavia, fermo restando il vincolo pertinenziale che deve risultare dall’atto di acquisto, la detrazione spetta anche al familiare convivente che abbia effettivamente sostenuto la spesa, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta. La stessa cosa vale anche per il convivente di fatto.

Nel caso siano stati versati acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico nel corso dell’anno, e fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che:

• il contratto preliminare di vendita sia stato regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si fa valere la detrazione,
• dal contratto preliminare risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra abitazione e box.

La condizione dell’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale richiesta dalla norma può essere considerata comunque realizzata anche nell’ipotesi particolare in cui il bonifico sia effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, in un orario antecedente a quello della stipula stessa.

Con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016 l’Agenzia delle entrate è intervenuta per fornire istruzioni in merito alla detrazione dell’acquisto del box auto nei casi in cui il pagamento non sia stato disposto mediante l’apposito bonifico dedicato e nelle ipotesi in cui vi sia stata, per errore, una anomalia nella compilazione del bonifico.

In particolare, è stato chiarito che solo per la peculiare ipotesi di acquisto di box pertinenziale ad un immobile abitativo si può ugualmente usufruire della detrazione, anche se il pagamento è effettuato con mezzi diversi dal bonifico, a condizione che:

• il pagamento avvenga in presenza del notaio,
• il contribuente ottenga dal venditore, oltre alla certificazione sul costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente.

Con il Provvedimento n. 50559 del 10 febbraio l’Agenzia delle Entrate ha modificato le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento. n 53174/2024 relativo alle comunicazioni all’Anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.

Ricoriiamo che gli amministratori di condominio comunicano all’Anagrafe tributaria, entro il 16 marzo di ciascun anno, i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

La comunicazione va effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni, utilizzando i software di controllo e di predisposizione dei file messi a disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate. Gli enti possono avvalersi anche degli intermediari abilitati (D.P.R. n. 322/1998, articolo 3, commi 2-bis e 3).

Comunicazione dati spese condominio: implementate le specifiche tecniche per l’invio

In particolare, viene previsto che a partire dalle informazioni relative all’anno 2025, le comunicazioni riguardanti le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 19969 del 27 gennaio 2017, sono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del presente provvedimento.

Vengono modificate le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 53174
del 21 febbraio 2024, successivamente aggiornate con pubblicazione sul sito internet dell’Agenzia delle entrate in data 13 gennaio 2025, riguardanti le comunicazioni all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.
Le specifiche tecniche sono state implementate con ulteriori informazioni al fine di consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e di recepire le modifiche normative introdotte con la legge 30 dicembre 2024, n. 207.

La legge di bilancio 2025 ha rimodulato i termini di fruizione e le percentuali di detrazione, prevedendo agevolazioni più vantaggiose per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale da parte dei contribuenti, titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sulle stesse. 

Le percentuali di detrazioni individuate per l’anno 2025 sono state confermate anche per l’anno 2026 dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199.
In particolare, per le spese sostenute per gli anni d’imposta 2025 e 2026 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, compresi gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, la percentuale di detrazione è stabilita in misura fissa per tutti gli interventi agevolati, pari al 36 per cento delle spese sostenute (30 per cento per le spese sostenute nel 2027). 

La percentuale di detrazione è elevata al 50 per cento (36 per cento per le spese sostenute nel 2027), nel caso in cui gli interventi siano realizzati dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Il tracciato della comunicazione è stato, quindi, implementato al fine di consentire agli amministratori di condominio di indicare, in via sperimentale e facoltativa, l’informazione attinente al requisito dell’abitazione principale dell’unità immobiliare. 

Tale informazione è trasmessa all’Agenzia delle entrate solo qualora il condòmino l’abbia comunicata all’amministratore di condominio entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa. Per il primo anno di applicazione, ossia per il periodo d’imposta 2025, la trasmissione di questa informazione da parte dell’amministratore è comunque facoltativa.
È stato, inoltre, rimosso quanto riferito al “bonus verde”, in quanto la detrazione per il suddetto intervento non è stata prorogata ed è stato inserito l’intervento di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per il quale non opera la riduzione dell’aliquota che rimane ferma al 50 per cento.
Con riferimento agli interventi “Superbonus”, la cui percentuale di detrazione decresce in funzione dell’anno di sostenimento della spesa, è stata indicata l’aliquota applicata alle spese sostenute nell’anno 2025, pari al 65 per cento in misura ordinaria e al 110 per cento al verificarsi di particolari condizioni.

• Provvedimento AdE 53174 del 22.02.204

La Legge di bilancio 2026 pubblicata in GU n 301 del 30 dicembre entra in vigore da domani 1° gennaio.

Il pacchetto di emendamenti che prevedeva una sanatoria edilizia su larga scala non è stata confermata ma già si parla di prevedere le medesime regole con un altro provvedimento. 

La riapertura del condono edilizio del 2003 resta un tema caldo.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa

Condono edilizio 2026: restano aperte le misure allo studio

Secondo le ipotesi in circolazione, si prevederebbe la riapertura del condono previsto dal Decreto‑legge 269/2003, con estensione su tutto il territorio nazionale. 

Sarebbero sanabili purché rispettino vincoli urbanistici e siano conformi agli strumenti vigenti al 31 marzo 2003 una serie di abusi edilizi come tettoie, balconi, pergolati, logge, ristrutturazioni interne ed esterne, restauro, manutenzioni straordinarie e altri interventi di modesta entità.

Non rientrerebbero invece nella sanatoria le nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici significativi, sopraelevazioni, o edifici in aree con vincoli paesaggistici o ambientali severi.

Sul condono edilizio ci sarebbe già un provvedimento da utilizzare, ossia il Testo unico dell’edilizia, approvato dal Consiglio dei ministri, ma non ancora bollinato dalla Ragioneria. 

Non è escluso che il testo possa essere riaperto per accogliere le proposte al vaglio del Governo.

Gli emendamenti alla legge di Bilancio 2026, ora eliminati, sono comuque tra le ipotesi probabili.

La sanatoria non sarebbe automatica: servirà una legge di recepimento da parte delle Regioni, che definirà le modalità effettive di adesione.  Da un lato, la sanatoria potrebbe offrire un’opportunità concreta a chi ha regolarizzato, anche involontariamente, situazioni non in regola da tempo, evitando demolizioni o procedure sanzionatorie; dall’altro, la riapertura di un condono, soprattutto su scala nazionale, riaccenderebbe il dibattito sull’equità, il rispetto delle regole urbanistiche e il rischio che incentivi l’abusivismo.

Vedremo ad anno nuovo lo scenario praticabile.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa i cui provvedimento attuativi dovranno essere approvati nel 2026 e conterranno di certo le regole per i "condoni".

Con la Risoluzione n 62 del 30 ottobre le Entrate replicano a quesito sulla tassazione delle plusvalenze degli immobili ceduti e agevolati con il superbonus.

In sintesi viene specificato che non si evita la tassazione se l'immobile proviene da donazione.

Vediamo il caso di specie e la replica ADE.

Immobile soggetto a superbonus: tasssata la plusvalenza anche ricevuto in donazione

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha chiarito un dubbio cruciale in materia di tassazione immobiliare: 

• la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di interventi agevolati con Superbonus, è imponibile.

Con il documento di prassi viene ricordato che il Superbonus 110%, introdotto dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha incentivato lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, con possibilità di detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito.

Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio (art. 1, commi 64-67, L. 213/2023) ha introdotto una nuova forma di plusvalenza imponibile sulla vendita di immobili oggetto di tali interventi.

Nel caso di specie un contribuente ha ricevuto in donazione, nel 2012, un immobile dalla madre (a sua volta subentrata per successione). 

Negli anni successivi ha realizzato interventi edilizi agevolati con Superbonus, terminati nel dicembre 2024. 

L’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale.

Ora l’istante intende cedere a titolo oneroso l’immobile e chiede se la plusvalenza derivante dalla vendita sia imponibile.

Egli ritiene non dovuta alcuna tassazione, sostenendo che, trattandosi di un bene originariamente ricevuto dalla madre per successione, debba valere l’esclusione prevista dall’art. 67 del TUIR.

Vediamo come replica l'Agenzia

Immobile con superbonus ceduto: chiarimenti ADE per quelli ricevuti per donazione

La Legge di Bilancio 2024 ha inserito nel TUIR (DPR 917/1986) il nuovo articolo 67, comma 1, lett. b-bis) che prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni.

Sono tuttavia escluse dalla tassazione:

1. le cessioni di immobili acquisiti per successione;
2. gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente.

L’Agenzia ribadisce che la donazione non è equiparabile alla successione: la norma è chiara nell’indicare solo i beni acquisiti per successione come esclusi dalla nuova plusvalenza.Non rileva, nel caso di specie che il donante avesse acquisito l’immobile per successione.

Quindi, l’immobile ricevuto in donazione è soggetto alla nuova imposta, se rivenduto entro dieci anni dalla fine dei lavori, nel caso specifico:

• l’immobile non è stato ereditato, ma donato;
• non è abitazione principale;
• gli interventi si sono conclusi nel 2024;
• la vendita avverrebbe prima del 2034.

La plusvalenza è imponibile, secondo il nuovo art. 67 TUIR, non tutti gli immobili ristrutturati con Superbonus generano plusvalenze tassabili, infatti sono esclusi:

• immobili ereditati (successione);
• immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di familiari per almeno 5 o 10 anni;
• immobili venduti dopo 10 anni dalla fine dei lavori agevolati.

Come si calcola la plusvalenza?

Nella risoluzione viene evidenziato come si calcola la plusvalenza, l'articolo 68 del TUIR, nel testo in vigore a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 1, comma 64, lett. b), nn. 1), 2) e 3), della citata legge di bilancio 2024, prevede che «le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettere b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati».

In sintesi, la plusvalena si calcola come:

Prezzo di vendita

 – Costo di acquisto/donazione

 + costi documentati

Per gli immobili ricevuti in donazione, si assume il costo sostenuto dal donante, se i lavori Superbonus:

• sono conclusi da meno di 5 anni, e si è usufruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese non si considerano deducibili;
• sono conclusi da più di 5 anni, è deducibile solo il 50% delle spese.

La Risoluzione n. 62/2025 fornisce un chiarimento decisivo chiarendo che la vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di Superbonus, genera una plusvalenza imponibile se avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.

• Risoluzione AdE 62 del 30.10.2025