La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità per le locazioni brevi.

In particolare è stato ridotto a due appartamenti il limite oltre il quale scatta l'imprenditorialità della attività.

In proposito il Commercialisti hanno proposto un recente studio che ha fatto emergere le varie criticità della faccenda soprattuto per le locazioni a cavallo d'anno.

Per il dettaglio del Focus n 1/2026 di ANDC leggi qui.

Per risolvere quindi le problematiche interpretative di questa novità per le locazioni brevi e le varie casistiche, si parla di una norma emendativa alla norma della legge di bilancio da introdurre nel Decreto Milleprorghe in conversione in legge.

Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia dell’imprenditorialità

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50.

Il comma 3-bis della norma prevedeva l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.

La disposizione è stata abrogata senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, che a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Dal 2026, come sappiamo dalla Legge di Bilancio, il criterio è stato ridotto a due appartamenti.

Numerose le difficoltà interpretative per applicare tale disposizione, ulteriormente aumentate dalla riduzione del limite per l’anno in corso senza una norma transitoria.

L'AIDC con il Focus n. 1/2026 ha interpretato varie crticità e tra quest ha indicato che il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità è quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.

Ad esempio, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio in cui il limite numerico era più alto, ossia a quattro secondo la norma allora in vigore.

Lo stesso documento evidenzia come, se nel corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare nuovi contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.

Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole  della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.

Potrebbe inoltre accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento totale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.

Le casisteche critiche sono numerose e per ovviare alle diverse difficoltà interpretative, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversionein legge del Milleproroghe, all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.

L'Agenzia delle Entrate ha aggiornato il Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione.

In particolare, il 14 ottobre viene pubblicato il nuovo modello e i dettagli dell'aggiornamento.

Ricordiamo in proposito che, l’articolo 20 del decreto legislativo n. 81 del 12 giugno 2025 ha modificato, a decorrere dal 13 giugno 2025, il regime sanzionatorio in caso di tardiva registrazione degli atti, e che con la Risoluzione n 56 del 13 ottobre è stato anche fornito un importante chiarimento; Per approfondire leggi qui.

Modello RLI registrazione contratti: ultime novità sulla compilazione

Relativamente alle novità del Modello, le entrate specificano quanto segue.
COME SI COMPILA
a) a pagina 1, il paragrafo “CODICE FISCALE E MODULO N.” è stato modificato fornendo ulteriori chiarimenti sulla compilazione del campo “Modulo N.”, da utilizzare nel caso in cui i righi di ciascun quadro non siano sufficienti.
QUADRO A – DATI GENERALI

• a) a pagina 2, nel paragrafo “EVENTI ECCEZIONALI” la descrizione dei codici da utilizzare avviene per elencazione in luogo della modalità utilizzata in precedenza.
• b) a pagina 2, nel paragrafo “CASI PARTICOLARI” si forniscono chiarimenti sull’utilizzo dei codici 1 e 3 nei casi di rinegoziazione del canone, in presenza di canoni diversi per una o più annualità.
• c) a pagina 4, nella “SEZIONE I – REGISTRAZIONE – RINEGOZIAZIONE CANONE” è stata modificata la parte introduttiva, semplificando le indicazioni di compilazione nei casi di registrazione del contratto di locazione/affitto ovvero di comunicazione di rinegoziazione del
  canone.
• d) a pagina 5, nel paragrafo “CONDIZIONE SOSPENSIVA” il termine entro cui comunicare l’avverarsi della condizione sospensiva è stato aggiornato a 30 giorni. 
• e) Nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II:
  • – a pagina 6, nel caso di conguaglio d’imposta presente nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II, viene specificato che il termine entro cui versare l’imposta di registro, in presenza di corrispettivo determinato solo in parte, è di trenta giorni dalla
    definitiva determinazione della stessa.
  •  – a pagina 7, nel caso di rinegoziazione del canone vengono forniti maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
  • – a pagina 7, nel paragrafo “ATTENZIONE”, vengono precisate le modalità di comunicazione al conduttore per quanto riguarda l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.
• f) a pagina 9, nel paragrafo “RAPPRESENTANTE LEGALE” della SEZIONE III, vengono forniti ulteriori chiarimenti sulla figura del rappresentante legale.

QUADRO B – SOGGETTI

• a) a pagina 11 e 12 nei paragrafi “CEDENTE – CESSIONARIO/SUBENTRANTE” della sezione I e della sezione II vengono fornite maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
• b) a pagina 11, nel paragrafo “TIPOLOGIA CONDUTTORE” viene precisato come identificare il tipo di conduttore rispettivamente con i codici 1, 2 o 3.

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

a) a pagina 13, nel paragrafo “IN VIA DI ACCATASTAMENTO” vengono precisati quali campi compilare nel caso in cui l’immobile in via di accatastamento è censito al catasto edilizio urbano o al catasto dei terreni.

Scarica qui il Modello RLI 2025 con le relative istruzioni

Le istruzioni per la compilazione del Modello RLI nel loro complesso sono state oggetto di ulteriori modifiche e integrazioni, al fine di rendere i testi più chiari ed esaustivi ed agevolare il contribuente nella compilazione della richiesta di registrazione con un linguaggio semplificato

A seguito di una rinuncia alla disdetta di un contratto di locazione con effetto retroattivo, le somme già versate come indennità di occupazione (e tassate come tali) si trasformano in canoni di locazione.

Di conseguenza, il contribuente non perde quanto pagato in più (la diversa aliquota prevista per le due fattispecie comporta il versamento di un’imposta superiore al dovuto), ma ha diritto a chiedere il rimborso o a compensare l’imposta eccedente con l'imposta dovuta per le annualità successive dello stesso contratto, purché rispetti il termine di tre anni e presenti la documentazione adeguata.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con l'Interpello n. 207 dell’8 agosto 2025 riguarda un caso che ha coinvolto un locatore e l’Agenzia del Demanio.
La società istante aveva locato immobili a Torino, Genova e Imperia a diverse amministrazioni pubbliche, con contratti registrati a partire dal 2013. Tra dicembre 2021 e dicembre 2022, sia il locatore che il conduttore avevano formalizzato la disdetta dei contratti. Alla scadenza, però, gli immobili non erano stati liberati e l’occupazione era proseguita senza titolo.

Per il 2023 erano quindi state corrisposte indennità di occupazione, considerate di natura risarcitoria e tassate con imposta di registro al 3%, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986.

La novità normativa e la retroattività

La situazione è cambiata con la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 69, L. 213/2023), che ha introdotto la possibilità per chi aveva disdetto il contratto di rinunciare agli effetti della disdetta stessa. Se accettata, la rinuncia retroagisce alla data della disdetta, assicurando la prosecuzione del rapporto locatizio agli stessi termini previsti per il rinnovo automatico.

Nel caso in esame, tra aprile e maggio 2024 le parti hanno formalizzato la rinuncia alla disdetta per tutti gli immobili. Questo ha comportato la trasformazione delle indennità di occupazione in veri e propri canoni di locazione, soggetti all’imposta di registro dell’1% prevista per i fabbricati strumentali locati da soggetti IVA.

Il problema fiscale: imposta versata in eccesso

L’istante si è quindi trovato ad aver pagato un’imposta più alta di quella dovuta.

Per le annualità 2022-2023 e 2023-2024 aveva già versato complessivamente circa 88.778 euro (calcolati al 3%), mentre l’imposta effettiva, all’1%, ammontava a circa 75.071 euro.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate era se fosse possibile:

• autoliquidare l’imposta all’aliquota corretta dell’1%;
• compensare verticalmente l’imposta versata in eccesso con quella dovuta per le annualità successive;
• oppure chiedere il rimborso dell’eccedenza.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che, essendo retroattivo l’effetto della rinuncia, i canoni devono essere tassati all’1% e che quindi l’imposta versata in più può essere recuperata.

In particolare:

• rimborso: può essere richiesto ai sensi dell’art. 77, comma 1, TUR, entro tre anni dal momento in cui è sorto il diritto alla restituzione, che coincide con l’accettazione della rinuncia alla disdetta.
• compensazione: in alternativa, l’eccedenza può essere imputata all’imposta dovuta per le annualità successive degli stessi contratti, sempre entro il termine triennale.

L’Agenzia sottolinea che spetta all’Ufficio competente valutare la spettanza del rimborso o della compensazione e procedere di conseguenza.

• Risposta AdE 207 del 08.08.2025 - Interpello

Entro il 30 settembre occorre presentare il Modello 730/2025 anno di imposta 2024 per i dipendenti e i pensionati.

Tra le novità del modello vi è quella dalla indicazione, da quest'anno, del CIN codice identificativo nazionale per gli affitti brevi.

Ricordiamo che l’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva debba richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche, nonché alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.

Vediamo le istruzioni per l'indicazione del CIN nel 730/2025 e quanto previsto dalle specifiche tecniche pubblicate il 12 marzo dalle Entrate.

Dichiarazione 730/2025: la novità del CIN affitti brevi

Per i contratti di locazione per finalità turistiche e per i contratti di locazione breve, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve indicare, nella sezione III del quadro B, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

In particolare, nella sezione III del quadro B, il CIN va indicato nel rigo B12 come segue:

• Colonna 1 (N. di rigo): riportare il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I.
• Colonna 2 (Mod. n.): indicare il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
• Colonne 3 (Codice CIN): riportare il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo

In data 12 marzo le Entrate hanno pubblicato il Provvedimento n 120707 con le specifiche tecniche per l'invio della Dichiarazione 730/2025.

A proposito di CIN le istruzioni ADE evidenziano che in caso di errori nella compilazione del rigo contenente il Cin delle locazioni brevi la dichiarazione 730 può essere scartata senza possibilità di conferma.

Nell’allegato C sono riepilogate le istruzioni per lo svolgimento degli adempimenti per l’assistenza fiscale da parte dei sostituti d’imposta, dei Caf e dei professionisti abilitati.

Tali soggetti, quest'anno dovranno prestare particolare attenzione alla compilazione del Rigo B12, nel quale va riportato il codice Cin assegnato per le locazioni turistiche e le altre locazioni brevi.

Nelle specifiche tecniche viene precisato che, il campo CIN se presente, deve essere lungo 18 caratteri ed è obbligatorio compilare anche le Colonne 1 e 2 per abbinare il codice al relativo immobile.

Il CIN può essere indicato solo se per il rigo del fabbricato a cui esso si riferisce è compilata anche la casella Codice Canone.

I controlli previsti dalle specifiche tecniche vanno svolti con grande attenzione, perché un errore (anche solo l’indicazione di un numero di cifre del Cin inferiore a 18) determina, in caso di non conformità, lo scarto della dichiarazione senza possibilità di conferma.

Si rimanda alle specifiche tecniche in oggetto per ulteriori approfondimenti, scarica qui..

Entro il prossimo 1° gennaio occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici per non incorrere in eventuali sanzioni.

Il Ministero ha aggiornato le relative FAQ in data 22 novembre chiarendo ulteriormente degli aspetti di questo adempimento.

Ricordiamo che la data del 2025 è stata disposta con proroga da parte del Turismo che ha chiarito anche dal 2 gennaio iniziano a decorrere le sanzioni per:

• mancato ottenimento del CIN
• mancata esposizione e/o pubblicazione del CIN.

Per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), ricordiamo che  è necessario accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE, poi occorre controllare i dati relativi alla struttura o locazione di propria pertinenza, e infine procedere con l’istanza.

Vediamo le motivazioni della proroga del termine

CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio 2025

Il Turismo, con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’art. 13-ter del decreto-legge del 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191:

• in considerazione della precipua finalità della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), volta in particolare ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità 
• e visto l’obiettivo di garantire sia il buon funzionamento dell’innovativo sistema di interoperabilità tra banche dati, sia l’affidabilità e la sicurezza dei portali telematici sui quali vengono pubblicati gli annunci, 

evidenzia che è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1 gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma.
L’individuazione di un termine unico è finalizzata altresì a garantire uniformità di trattamento nei confronti degli utenti finali della BDSR, ovverosia i titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo offerti in locazione tenuti all’acquisizione del CIN.
L’uniformità del termine consente, inoltre, di agevolare le attività proprie dei gestori dei portali telematici, anche nell’ottica di un coordinamento, sin da ora, con le previsioni del recente Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine, a norma del quale “i locatori, quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sono tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione” (Capo II, art. 4 del Regolamento). 

Le piattaforme online di locazione a breve termine, difatti, costituiscono il canale principale per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine.
In definitiva, il termine per il conseguimento del CIN deve intendersi fissato al 1 gennaio 2025, in modo da soddisfare le suesposte esigenze e garantire, peraltro, piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.

CIN affitti brevi: cosa fare se non si trova la propria struttura con codice fiscale

Con una FAQ il Turismo evidenzia anche che se una volta effettuato l’accesso non si trova la propria struttura tra quelle associate al codice fiscale, occorre assicurarsi di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. 

Ad esempio, se nel territorio dove si esercita l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per quella tipologia di struttura, occorre esserne in possesso prima di richiedere il CIN.
Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non si trova la propria struttura in BDSR, si può inviare una segnalazione tramite apposito form presente in piattaforma cliccando sul bottone “Segnala Struttura mancante”. 

Inoltre viene chiarito che 

La segnalazione effettuata tramite piattaforma verrà reindirizzata alla Regione o Provincia autonoma competente, che effettua un’istruttoria, coinvolgendo anche l’utente ove necessario, al fine di verificare l’esistenza della struttura nella propria banca dati e la conformità dell’attività svolta alle rispettive normative regionali, delle Province autonome e locali.
Durante la fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145.

La verifica può dare esito:

• a) positivo: la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “verificato”), avvisandolo attraverso il canale comunicativo scelto dall’utente stesso al momento della richiesta;
• b) negativo: in tal caso è precluso il rilascio del CIN da parte della BDSR;
• c) nullo (nessun esito trasmesso nel termine indicato): in tal caso la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “non verificato”). Il CIN “non verificato” può fin da subito essere utilizzato ai fini della pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno dello stabile. Il CIN “non verificato” resta valido fino a che la Regione o Provincia autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà esito negativo, perché è stata riscontrata una irregolarità, il CIN sarà revocato.