In scadenza oggi 16 giugno il pagamento dell'Imu in acconto per il 2025.

Il Dl Fiscale approvato il 12 giugno dal Governo non tocca la scadenza ma proroga al 15 settembre il prospetto da pubblicare da parte dei comuni.

IMU: al 15 settembre i prospetti

L'art 7 del DL Fiscale, ancora in bozza, rubircato Proroga e sanatoria delle delibere approvative del Prospetto IMU) prevede che lmitatamente all’anno 2025, in deroga all’articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, i comuni che non hanno adottato entro il 28 febbraio 2025 la delibera di approvazione del prospetto delle aliquote dell’imposta municipale propria (IMU), secondo le modalità previste dall’articolo 1, comma 757, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, inclusi i comuni che hanno adottato nel termine del 28 febbraio 2025 la delibera relativa alle aliquote IMU senza l’elaborazione del prospetto, ai sensi del predetto comma 757, possono approvare entro il 15 settembre 2025 le suddette delibere, redatte tramite l'applicazione informatica disponibile nel portale del federalismo fiscale.

Eventuali variazioni al bilancio, che si rendessero necessarie per effetto della fruizione del nuovo termine sono recepite con successiva variazione del bilancio di previsione 2025-2027. 

Sono in ogni caso valide le delibere di approvazione del prospetto adottate, secondo le modalità previste dall’articolo 1, comma 757, della legge n. 160 del 2019, tra il 1° marzo 2025 e la data di entrata in vigore del presente decreto.

Attenzione al fatto che, quest'anno l'approvazione delle delibere è essenziale poichè se il Comune non lo invia al Mef entro il prossimo 14 ottobre, per il 2025 si applicheranno le aliquote base dell’Imu.

Fino al 2024, invece, l’assenza di delibera comportava la conferma delle aliquote dell’anno precedente.

I Comuni devono diversificare le aliquote Imu entro il tracciato definito dal ministero con il Dm 7 luglio 2023. 

Per la scadenza dell'acconto, leggi: IMU 2025: acconto entro il 16 giugno, elenchi MEF delibere con i dettagli per i pagamenti.   

L'imposta municipale propria o IMU è dovuta per anni proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso dell'immobile. 

Presupposto dell’IMU è appunto il possesso di:

• fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

L’IMU deve essere versata in due rate:

• la prima va pagata entro il 16 giugno di ciascun anno ed è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente;
• la seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, deve essere versata entro il 16 dicembre di ciascun anno sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito www.finanze.gov.it alla data del 28 ottobre dell’anno di riferimento. Attenzione al fatto che in caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre, si applicano per il versamento del saldo gli atti adottati per l’anno precedente;
• in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento

Il versamento dell’IMU deve essere effettuato esclusivamente tramite una delle seguenti modalità:

• modello F24;
• bollettino di conto corrente postale con esso compatibile;
• mediante la piattaforma PagoPA di cui all'art. 5 del D. Lgs. 7 marzo 2005, n. 82.

Leggi anche:

• IMU 2025: tutte le novità di quest'anno tutte le riduzioni spettanti,
• IMU 2025: esenzione immobili merce

IMU 2025: base imponibile e aliquote

L’IMU si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata per la particolare fattispecie.

La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile determinato nei modi previsti dalla legge, come di seguito indicato.

• Fabbricati iscritti in catasto: per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:        

• Aree fabbricabili: per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:
  • zona territoriale di ubicazione;
  • indice di edificabilità;
  •  destinazione d'uso consentita;
  • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
  • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato [art. 1, comma 777, lett. d), della legge n. 160 del 2019].

• Terreni agricoli: per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135. 

Per quanto riguarda le aliquote IMU la legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro certi margini.

A decorrere dall’anno 2025, ai sensi di quanto previsto dall’art. 1, commi 756 e 757, della legge n. 160 del 2019, la delibera di approvazione delle aliquote dell’IMU non deve essere più inviata al MEF ma deve essere redatta esclusivamente accedendo all'applicazione informatica, disponibile nel Portale del federalismo fiscale, che consente – previa selezione delle fattispecie di interesse tra quelle individuate dal decreto del Vice Ministro dell’economia e delle finanze 7 luglio 2023, le cui condizioni, contenute nell’Allegato A, sono state modificate e integrate con successivo decreto 6 settembre 2024 – di elaborare e trasmettere il Prospetto, che forma parte integrante della delibera.

Le aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni sono riportati nella tabella MEF.        

Acconto IMU 2025: in cassa entro il 16 giugno

Il MEF con una FAQ ha specificato, ai fini del pagamento dell'acconto IMU 2025, che In virtù di quanto previsto dall’art. 1, comma 762, della legge n. 160 del 2019, il versamento della prima rata dell'IMU per l’anno d’imposta 2025 deve essere eseguito entro il 16 giugno 2025 ed è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente.
Si evidenzia che in sede di conguaglio il contribuente dovrà pagare l’imposta sulla base delle aliquote risultanti dal Prospetto pubblicato nel sito internet www.finanze.gov.it.
Attenzione al fatto che, se al momento del versamento dell’acconto, risulta già pubblicato, sul predetto sito internet, il Prospetto con il quale il comune approva le aliquote dell’IMU per l’anno 2025, il contribuente può determinare l’imposta applicando le nuove aliquote pubblicate.

Elenchi MEF Delibere aliquote IMU 2025

Il MEF in data 9 giugno ha pubblicato gli elenchi generali per Regione – Anno 2025

L'elenco dei Comuni presenti in archivio, compresso, è disponibile nel formato CSV (campi delimitati dal carattere separatore ";"). 

CSV 2025   Delibere aliquote

CSV 2025   Regolamenti 

Raccolta dei testi degli atti per regione

Il prossimo 16 giugno è in scadenza il pagamento dell'acconto IMU. 

In proposito leggi anche IMU 2025: acconto entro il 16 giugno, elenchi MEF delibere.

A tal proposito vediamo il contenuto della recente Ordinanza n. 10392/2025 della Cassazione sugli esenzione IMU degli immobili-merce.

IMU 2025: esenzione immobili merce

In particolare, con l’ordinanza in oggetto la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU per gli immobili merce, non spetta per i fabbricati acquistati e ristrutturati dall’impresa acquirente, per destinarli alla vendita. 

La pronuncia si discosta quindi dall’orientamento espresso in precedenza dal Ministero dell’Economia e delle finanze, con la Risoluzione n 11/DF dell'11 dicembre 2013.

Ai fini IMU gli immobili merce sono  “i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

In base all'art 13 comma 9 bis del DL n 201/2011, spettava per tali immobili una aliquota ridotta, mentre a fare data dal 2014 era stata riconosciuta l'esenzione. Secondo l'art 1 comma 751 della Legg n 160/2019 dal 1° gennaio 2022 spetta l'esenzione.

La risoluzione ministeriale su indicata evidenzia che sono immobili merce i “fabbricati costruiti”, tale da comprendere anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede ad interventi di incisivo recupero ai sensi dell'art 3 comma 1 lett. c), d) e f) del DPR 380/2001.

La risoluzione ministeriale ha inoltre affermato che sussiste una generale equiparazione tra i “fabbricati in corso di costruzione” ed i “fabbricati oggetto di interventi di incisivo recupero”. 

Pertanto, anche i fabbricati acquistati dall’impresa di costruzione ed oggetto di detti interventi di recupero rientrerebbero nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli immobili merce a partire dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10392/2025 ha rigettato tale posizione interpretativa, affermando che non rientra nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli “immobili merce” il fabbricato acquistato dall’impresa di costruzione, in quanto già immesso nel mercato immobiliare, anche se la circolazione commerciale dell’immobile è atta ad una successiva attività di ristrutturazione da parte dell’impresa acquirente.

Secondo la pronuncia di legittimità, al momento dell’acquisto non risulta possibile concepire né l’esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto passivo dell’IMU e destinato alla vendita né la permanente destinazione alla vendita del bene costruito.

Entro il 16 giugno occorre versare l'IMU 2025 in acconto o unica rata. 

Sulla prossima scadenza leggi anche IMU 2025: come pagare l'acconto entro il 16 giugno.

Ricordiamo che l'IMU, l’imposta municipale propria, è l’imposta dovuta per il possesso di:

• fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, 
• aree fabbricabili,
• terreni agricoli,

ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing. 

Esenzioni IMU 2025 terreni: chi non paga

Vi sono alcuni soggetti che godono di una esenzione, in particolare alcuni proprietari di terreni, vediamo quali.

La norma sulle esenzioni prevede che, tra altri, sono esenti i terreni agricoli nei seguenti casi (art. 1, comma 758, della legge n. 160 del 2019):

• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
• terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
• terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all'all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Esenzioni IMU 2025 terreni montani: elenco comuni

Il contribuente consultando la Circolare n 19/1993 del Ministero delle Finanze potrà verificare se il proprio terreno agricolo è contenuto nell'elenco allegato e quindi esente dall'IMU.

La circolare specifica che dall'elenco non sono interessati i terreni che:

1. possiedono le caratteristiche di area fabbricabile, come definita dalla lettera b) dell'articolo 2 del decreto legislativo n. 504/1992, atteso che tali terreni, indipendentemente dal loro utilizzo e dalle modalità dell'utilizzo medesimo, devono essere tassati non come terreni agricoli bensì come aree edificabili. L'unica eccezione è data, come disposto nel secondo periodo della predetta lettera b), dai terreni di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali; tali terreni, non potendo essere considerati aree fabbricabili per definizione legislativa, conservano comunque, sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo e, quindi, per essi puo' operare l'esenzione originata dalla loro ubicazione in comuni compresi nell'elenco allegato;
2. diversi dalle aree fabbricabili, sui quali non vengano esercitate le attività agricole intese nel senso civilistico (art. 2135 del codice civile) di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed alle connesse operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a questo primo gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti terreni "incolti") e quelli, non pertinenziali di fabbricati, utilizzati per attività diverse da quelle agricole (ad esempio: attività industriali, che non diano luogo però ad utilizzazioni edificatorie perché in tal caso il terreno sul quale si sta realizzando la costruzione sarebbe comunque considerato area fabbricabile);
3. diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono esercitate in forma non imprenditoriale: appartengono a questo secondo gruppo i piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti "orticelli") coltivati occasionalmente senza strutture organizzative. I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il carattere di area fabbricabile né quello di terreno agricolo secondo la definizione datane dalla lettera c) dell'articolo 2 del decreto legislativo n. 504/1992, restano oggettivamente al di fuori del campo di applicazione dell'ICI per cui non si pone il problema della esenzione.

Attenzione al fatto che la circolare su indicata è stata integrata dalla Circolare n 1/2024 con cui il MEF ha inserito tra i comuni che godono della esenzione IMU anche il Comune di Campofelice di Fitalia (PA) appunto incluso nell’elenco allegato alla circolare 14 giugno 1993, n. 9,

Quando un terreno è montano?

La classificazione per grado di montanità, che prevede la suddivisione dei comuni in:

•  “totalmente montani”, 
• “parzialmente montani” 
• e “non montani”

come specificato dall'ISTAT non è una “classificazione Istat”, ma l’esito dell’applicazione dell’art. 1 della legge 991/1952 – Determinazione dei territori montani. 

Sono considerati territori montani i Comuni censuari situati per almeno l'80% della loro superficie al di sopra di 600 metri di altitudine sul livello del mare e quelli nei quali il dislivello tra la quota altimetrica inferiore e la superiore del territorio comunale non è minore di 600 metri, sempre che il reddito imponibile medio per ettaro, censito, risultante dalla somma del reddito dominicale e del reddito agrario, determinati a norma del regio decreto-legge 4 aprile 1939, n. 589, convertito nella legge 29 giugno 1939, n. 976, maggiorati del coefficiente 12 ai sensi del decreto legislativo 12 maggio 1947, n. 356, non superi le lire 2400”.

Il 16 giugno scade il pagamento della prima o unica rata dell'IMU 2025.

A tal proposito occorre sapere che, tra altri, esiste un caso specifico di esenzione dall'imposta per i soggetti proprietari di un immobile occupato abusivamente e a certe condizioni, vediamole.

Esenzione IMU 2025 immobili occupati: come ottenerla

Gli immobili non disponibili, per i quali è stata presentata la denuncia, sono esonerati dal versamento dell'IMU.

Per ottenerla però, stando alle regole del Modello IMU/IMPGI 2024, l'ultimo disponibile, è necessario l'invio dell'apposita dichiarazione.

L’esenzione IMU 2025 spetta anche nel caso di immobili occupati, per i quali sia stata presentata una denuncia all’autorità giudiziaria per occupazione abusiva.

Per ottenere l'esenzione è necessario presentare tutti i dati nella dichiarazione che va inviata entro il 30 giugno di ciascun anno secondo le modalità previste dal decreto MEF del 24 aprile 2024 ossia: “La dichiarazione IMU/IMPi deve essere presentata esclusivamente, secondo modalità telematica, se riguarda l’esenzione per “gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale”, di cui all’articolo 1, comma 759, lettera g-bis) della legge n. 160 del 2019.”

Relativamente a questa casistica occorre ricordare che la Legge di Bilancio del 2022 (art. 1, comma 81, legge 197/2022) ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2023, sono esenti dall'IMU gli immobili che non sono né utilizzabili né disponibili per i proprietari, a condizione che sia stata formalizzata una denuncia presso le autorità giudiziarie per i reati specificati negli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale, per

• violazione di domicilio (articolo 614, secondo comma, codice penale);
• invasione di terreni o edifici (articolo 633, codice penale);
• occupazione abusiva  per la quale sia stata presentata denuncia o iniziata l' azione giudiziaria penale.

Inoltre chi ha trovato la sua proprietà occupata abusivamente può richiedere il rimborso dell'IMU pagata in passato in base alla sentenza della Corte Costituzionale del 18 aprile 2024.

Esenzione IMU 2025 immobili occupati abusivamente: la pronuncia della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale con la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024, ha dichiarato incostituzionale l'articolo 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, per non aver escluso dall'IMU gli immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata una denuncia tempestiva. 

La questione è stata sollevata dalla sezione tributaria della Corte di Cassazione a causa di una violazione dei principi di equità fiscale, capacità contributiva, ragionevolezza e protezione della proprietà privata.

La Corte ha riconosciuto che, in queste situazioni, non si può considerare il proprietario in grado di sfruttare economicamente l'immobile e quindi non deve essere soggetto a tassazione su una proprietà effettivamente non fruibile.

La sentenza ha esteso retroattivamente l'applicabilità delle norme introdotte dal 2023. 

Pertanto, chi ha pagato l'Imu sugli immobili occupati abusivamente, può presentare una richiesta di rimborso per l'IMU pagata ingiustamente. 

La richiesta deve rispettare i termini di prescrizione dei tributi locali, che sono di cinque anni dal pagamento, come specificato dall'articolo 1, comma 164, della legge n. 296/2006. Questo significa che quest'anno i proprietari possono richiedere il rimborso per gli IMU pagati dal 2019 in poi.

In GU n 69 del 24 marzo viene pubblicato il Decreto MEF del 14 marzo con aggiornamento dei coefficienti, per l'anno 2025, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D ai  fini  del calcolo dell'imposta municipale  propria  (IMU) e dell'imposta  immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi).

IMU 2025: i coefficienti per i fabbricati D

In particolare, agli effetti dell'applicazione dell'imposta municipale  propria (IMU) e dell'imposta  immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) dovute  per  l'anno  2025,  per la determinazione del  valore  dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 746, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, i coefficienti di aggiornamento  sono  stabiliti  nelle seguenti misure.

Il MEF in data 10 febbraio ha pubblicato una serie di FAQ in sostegno ai Comuni impegnati nella compilazione del Prospetto Aliquote IMU.

Ricordiamo che il prospetto, reso disponibile dal MEF a partire dal 31 ottobre 2024, va compilato con i dati della Delibera di variazione delle aliquote ed inviato tramite il portale federalismo fiscale.

Leggi anche: Prospetto aliquote IMU: compilazione entro il 28 febbraio             

Tra i quesiti, giunti al MEF dai Comuni, era stato chiesto se sia possibile inserire nel Prospetto un’aliquota agevolata per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti nelle ipotesi per le quali l’art. 1, comma 747, lett. c), della legge n. 160 del 2019 prevede l’abbattimento del 50 per cento della base imponibile, vediamo la replica del Ministero.

Immobili in comodato ai parenti: precifazioni MEF sul Prospetto aliquote IMU

Il MEF ha replicato che il comune può stabilire una specifica aliquota agevolata, diversa da quella indicata nella fattispecie principale “Altri fabbricati (fabbricati diversi dall'abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D)”, per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in line retta entro il primo grado nell’ipotesi prevista dall’art. 1, comma 747, lett. c), della legge n. 160 del 2019. 

Occorre, tuttavia, far presente che la specifica aliquota così stabilita dal comune, oppure quella attribuita agli “Altri fabbricati (fabbricati diversi dall'abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D)”, andrà applicata
alla base imponibile ridotta del 50 per cento, come previsto dal citato comma 747, lett. c).
Tale precisazione, del resto, è presente nella schermata principale dell’applicazione relativa al Prospetto, nel riepilogo e nel file PDF recante il medesimo, nei quali compare la frase “Per le fattispecie di cui all'art. 1, commi 747 e 760, della legge n. 160 del 2019, l'imposta è determinata applicando la riduzione di legge sull'aliquota stabilita dal comune per ciascuna fattispecie”.