La Legge di Bilancio 2026 in vigore il 1° gennaio, tra le norme contiene la definizione agevolata in materia dei tributi delle regioni e degli enti locali. 

In particolare si tratta anche della rottamazione per IMU e TARI.

IFEL IFondazione ANCI ha pubblicato in data 27 gennaio le prime istruzioni in merito.

Per scaricare il fac simile di regolamento attuativo per gli enti locali leggi anche Rottamazione tributi locali: fac-simile di regolamento      Girogetti Esorta i Comuni ad aderire ed approfittare della occasione della Legge di Bilancio 2026: "I Comuni hanno l'autonomia per decidere se fare o non fare, applicare o non applicare. Io penso che lo spirito della rottamazione valga anche per tutta la realtà comunale. L'auspicio – è anche per andare rapidamente allo smaltimento di quell'immenso magazzino di crediti accertati che sono lì da decenni e continua a implementare. La soluzione in via transattiva con i contribuenti potrebbe aprire una stagione nuova. È lo spirito con cui la Lega ha introdotto questa misura". 

Riepiloghiamo le regole.

Rottamazione tributi enti locali: norma in sintesi

La disposizione, in Legge di Bilancio 2026, introduce una serie di norme dirette ad attribuire alle regioni e agli enti locali la facoltà di prevedere direttamente tipologie di definizione agevolata in attuazione dell’autonomia di cui gli enti stessi godono nella gestione dei tributi regionali e locali 

Tale facoltà riguarda anche i casi in cui siano già in corso procedure di accertamento o controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte il medesimo ente, nonché i casi in cui la legge statale preveda forme di definizione agevolata. 

Inoltre, si fissano le condizioni che le regioni e gli enti locali devono rispettare nell’introdurre misure di definizione agevolata.

Si disciplina l’efficacia dei regolamenti degli enti locali relativi alla definizione agevolata. 

Si estende la facoltà di regioni ed enti locali di adottare forme di definizione agevolata anche alle entrate di natura patrimoniale.

Si abroga l’articolo 13 della legge finanziaria 2003 limitatamente alla facoltà prevista per 18 le regioni, le province e i comuni di adottare leggi e provvedimenti relativi alla definizione agevolata dei propri tributi.

In sintesi, si attribuisce alle regioni e agli enti locali la facoltà di introdurre autonomamente delle tipologie di definizione agevolata che prevedono l’esclusione o la riduzione degli interessi o anche delle sanzioni, per le ipotesi in cui, entro un termine appositamente fissato da ciascun ente, non inferiore a 60 giorni dalla data di pubblicazione dell’atto nel proprio sito internet istituzionale, i contribuenti adempiano ad obblighi tributari precedentemente in tutto o in parte non adempiuti.
Si precisa inoltre che rimane ferma per gli enti la facoltà di introdurre sistemi premiali di riduzione delle sanzioni e che la facoltà di introdurre la definizione agevolata deve essere esercitata dagli enti in osservanza dei principi di cui agli articoli 23, 53 e 119 della 

Dopo la partenza della Rottamazione cinque per le cartelle, leggi anche: Rottamazione quinquies: via alle domande molti contribuenti attendono le iniziative degli enti locali per possibili eventuali agevolate.

In proposito in data 27 gennaio l'IFEL ha pubblicato una nota di approfondimento che affronta i temi salienti di questo nuovo strumento e uno schema di regolamento suddiviso in cinque blocchi, autonomamente mutuabili ed adattabili in base alle esigenze di ciascun ente.

L'IFEL precisa molti aspetti dei tributi inclusi nella definizione agevolata e evidenzia quanto segue.

Rottamazione IMU e TARI: IFEL spiega il perimetro

Il comma 102 della legge di bilancio 2026 prevede che gli enti territoriali “possono introdurre autonomamente, con le forme previste dalla legislazione vigente per l’adozione dei propri atti destinati a disciplinare tributi di loro spettanza, tipologie di definizione agevolata che prevedono l’esclusione o la riduzione degli interes si o anche delle sanzioni, per le ipotesi in cui, entro un termine appositamente fissato da ciascun ente, non inferiore a sessanta giorni dalla data di pubblicazione dell’atto nel proprio sito internet istituzionale, i contribuenti adempiano ad obblighi tributari precedentemente in tutto o in parte non adempiuti”.
Per quanto riguarda i Comuni la definizione deve essere adottata con specifico regolamento comunale, soggetto, come accennato, al parere dell’organo di revisione.
La normativa prevede la possibilità di escludere o ridurre le sanzioni od anche gli interessi, fermo restando, quindi, la “quota capitale”, a differenza di quanto previsto dall’art. 13, legge n 289 del 2002, che prevedeva la possibilità di ridurre anche il tributo non versato.
Il comma 105 precisa che “possono essere oggetto di definizione agevolata i tributi disciplinati e gestiti dalle regioni e dagli enti locali, con esclusione dell’imposta regionale sulle attività produttive, delle compartecipazioni e delle addizionali a tributi erariali”.
Il comma 109 prevede che “le regioni e gli enti locali possono adottare forme di definizione agevolata anche per le entrate di natura patrimoniale ”.
La normativa pertanto consente di definire la quasi totalità delle entrate comunali proprie, ivi incluse le sanzioni al codice della strada, essendo queste entrate patrimoniali di diritto pubblico. In questo caso, oltre agli interessi, compresi quelli di cui all’articolo 27, sesto comma, della legge 24 novembre 1981, n. 68913, le facoltà di abbattimento di oneri accessori potranno riguardare le somme maturate a titolo di oneri della riscossione.
In generale, per le entrate patrimoniali sia di diritto pubblico, quali il CUP, le rette scolastiche, gli oneri di urbanizzazione, sia di diritto privato, quali il corrispettivo servizio idrico e i canoni di locazione, il Comune può rinunciare ai soli interessi. 

Discorso a parte per il CUP, per il quale è comunque prevista dall’art. 1, comma 821, legge n. 160 del 2019, l’applicazione di una sanzione.
Inoltre, sempre con riferimento al CUP non si ritiene riducibile o disapplicabile l’indennità prevista dalla lettera g) del medesimo comma 821,
in quanto rappresenta la tariffa dovuta a fronte di occupazioni o impianti abusivi, a sua volta soggetta all’applicazione di un’autonoma sanzione, pari all’importo dell’indennità ed elevabile fino al doppio.
Oltre alla possibilità di adottare forme di definizione agevolata di crediti comunali cristallizzati in provvedimenti comunali definitivi, il comma 103 prevede anche che “ciascuna regione e ciascun ente locale può stabilire forme di definizione agevolata anche per i casi in cui siano già in corso procedure di accertamento”.
La disposizione autorizza quindi forme di definizione agevolata che consentano di regolarizzare l’omesso o carente versamento delle entrate comunali prima ancora che queste siano accertate dall’ente.

Nel caso di entrate tributarie il vantaggio in questo caso sarebbe nel risparmio in termini di interessi e sanzioni comunque dovute, anche a titolo di ravvedimento operoso. 

Tale forma di definizione agevolata appare sicuramente efficace con riferimento alla TARI, mentre crea incertezze per quanto attiene all’IMU, in ragione sia della non predeterminazione dell’importo dovuto, sia della presenza della quota di competenza statale, nel caso di immobili del gruppo catastale “D”. 

Tale forma di definizione agevolata si concretizza, infatti, con un versamento spontaneo, che il Comune potrebbe non essere in grado di
comunicare preventivamente, mentre la quota statale deve essere versata direttamente all’erario. Ma su quest’ultimo punto occorre richiamare la rigida posizione del Dipartimento delle finanze in merito al divieto per i Comuni di esercitare la propria potestà regolamentare con riferimento alla quota statale che porta a ritenere che il Comune possa disporre forme di definizione agevolata dell’IMU solo con riferimento alla quota comunale. 

Si deve in proposito precisare che, ovviamente, rimane ferma la possibilità di definire l’IMU statale pretesa con un accertamento comunale, in quanto in tale ipotesi il gettito resta sempre di esclusiva competenza comunale.
Oggetto della definizione agevolata può essere anche la regolarizzazione di omessi o parziali versamenti di rate conseguenti a piani di rateazione concessi dall’ente, anche con riferimento ad accertamenti con adesione, conciliazioni giudiziali o accordi di mediazione, scaduti ad una determinata data individuata dall’ente.

Si rimanda alla nota per tutti gli altri chiarimenti.

• NOTA IFEL 27 gennaio 2026 Definizione agevolata Enti locali

Una CTP con sentenza n 241/2025 depositata a fine anno si è espressa in tema di IMU ribadendo che la casa familiare gode del regime di esenzione Imu in capo all’ex coniuge assegnatario di tale immobile e affidatario del figlio anche qualora quest’ultimo sia divenuto maggiorenne, purché non sia ancora economicamente autosufficiente. 

Affidatario del figlio minorenne: non paga IMU

La vincenda partiva dalla impugnazione di un avviso di accertamento per l’anno di imposta 2020 con cui il Comune accertava un omesso versamento Imu in capo all’ex coniuge assegnatario e non proprietario dell’abitazione familiare e affidatario di un figlio divenuto maggiorenne proprio lo stesso anno. 

Generalmente, a seguito di separazione o divorzio, la casa familiare viene assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli, tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei medesimi figli a conservare il loro habitat domestico, genitore assegnatario che è tra i soggetti passivi Imu. 

L'articolo 1, comma 743 della legge n. 160/2019 stabilisce che il provvedimento giudiziale di assegnazione costituisce, ai soli fini dell’Imu, il diritto di abitazione del genitore affidatario sulla casa familiare. 

Il genitore non affidatario, anche se proprietario, è escluso dall’Imu, in quanto sulla casa familiare insiste il diritto reale di abitazione del genitore affidatario.

L’articolo 1, comma 741, lettera c) n. 4 della legge n. 160/2019, stabilisce che la casa familiare assegnata al genitore affidatario rientra tra le fattispecie assimilate all’abitazione principale, con le correlate agevolazioni ai fini dell’Imu.

Secondo una risposta interpretative IFEL ANCI, e una della Cassazione ossia la n 10204/2019 da sempre alcuni Comuni, come accaduto nel caso di specie della sentenza in esame, tendono a disconoscere, ai fini dell’Imu, l’assimilazione all’abitazione principale della casa familiare, qualora il figlio sia divenuto maggiorenne, anche se non ancora economicamente autosufficiente.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado ha stabilito che la circostanza che il figlio del genitore affidatario e assegnatario della casa familiare sia divenuto maggiorenne, ma non ancora economicamente indipendente, non fa venire meno l’applicabilità dell’esenzione da Imu. 

Per la giurisprudenza della Cassazione sul tema si richiamano le seguenti pronunce: 

• Ordinanza n. 4303/2025
• Ordinanza n. 23443/2025.

cui si rimanda per il dettaglio.

Con l’Ordinanza n. 14915 del 4 giugno 2025, la Corte di Cassazione torna a fare chiarezza sui presupposti per usufruire dell’esenzione IMU sui terreni agricoli, evidenziando la netta distinzione tra coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale (IAP).

Vediamo i fatti di causa e la pronuncia della Corte.

Esenzione IMU coltivatori diretti: quando spetta

Un contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento IMU sostenendo di aver diritto all’esenzione in quanto coltivatore diretto iscritto alla previdenza agricola. 

Dopo una prima sentenza favorevole, la Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello del Comune, negando l’esenzione sulla base della mancanza dei requisiti previsti per l’IAP.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, riconoscendo l’erronea applicazione normativa da parte dei giudici tributari regionali.

La questione giuridica: CD e IAP non sono la stessa figura

La Corte ha sottolineato come la Commissione tributaria regionale abbia confuso due figure distinte:

• il coltivatore diretto, disciplinato da varie norme speciali di settore;
• e l’imprenditore agricolo professionale (IAP), introdotto dal D.Lgs. 99/2004 e successivamente modificato dal D.Lgs. 101/2005.

La CTR ha ritenuto che il contribuente, per ottenere l’esenzione, dovesse rispettare i requisiti dell’IAP (es. 50% del tempo lavorativo e del reddito da attività agricola), nonostante avesse dimostrato la qualifica di coltivatore diretto, mai contestata in giudizio.

La Corte ha evidenziato che l’esenzione IMU sui terreni agricoli si applica ai coltivatori diretti che:

• siano proprietari o titolari di altro diritto reale sul fondo;
• coltivino direttamente e abitualmente il terreno, anche con l’aiuto della famiglia;
• risultino iscritti alla gestione previdenziale agricola (INPS – CD);
• versino i contributi relativi all’attività agricola.

La Cassazione ha ribadito che i requisiti di cui all’art. 1 del D.Lgs. 99/2004 (tempo e reddito > 50% da attività agricola) valgono solo per l’IAP, non per i coltivatori diretti, per cui non è richiesto dimostrare che la coltivazione rappresenti la fonte principale di reddito.

Con l’Ordinanza n. 14915/2025, la Suprema Corte ha:

• accolto il ricorso del contribuente;
• cassato la sentenza della CTR ;
• rinviato il giudizio a una nuova sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per riesame.

Il vizio riscontrato è duplice:

• errata applicazione della normativa: la CTR ha applicato i requisiti dell’IAP al CD;
• omessa motivazione su una doglianza specifica relativa a un errore di calcolo in una particella catastale.

La sentenza riafferma un principio già noto, ma spesso trascurato nella prassi degli accertamenti locali: coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale sono diversi.

Gli enti locali nell'attività di accertamento in materia IMU devono differenziare correttamente le due figure;

• l'assenza della qualifica di IAP non esclude automaticamente l’esenzione IMU se sussiste quella di coltivatore diretto.

L’Ordinanza Cass. Civ. Sez. 5, n. 14915/2025 conferma che l’esenzione IMU sui terreni agricoli non è subordinata ai requisiti dell’IAP quando il contribuente ha dimostrato la qualifica di coltivatore diretto.

Un chiarimento importante, sia per gli enti locali in sede di accertamento, sia per i professionisti e gli operatori agricoli che intendono tutelarsi da richieste impositive non fondate.

Con Ordinanza del 27 ottobre 2025, n. 28420, la Cassazione ha replicato sull’applicabilità dell’esenzione IMU per l’abitazione principale nel caso in cui il contribuente utilizzi due unità immobiliari contigue come un’unica dimora.

Viene precisato che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. 

Pertanto, la Cassazione ha osservato che la disciplina IMU, prevista dall’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 214/2011), si distingue nettamente dalla previgente disciplina ICI. 

L’art. 13, comma 2, prevede che l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e  non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.

Vediamo i fatti di causa.

IMU per unità contigue ma accatastate separatamente: non spetta l’esenzione

La Cassazione evidenzia che ai fini Imu, è la norma a richiedere che l'abitazione principale sia un'unica unità immobiliare, negando il diritto all'esenzione a due unità contigue utilizzate congiuntamente se non iscritte o non iscrivibili al catasto unitariamente. 

Il ricorso in cassazione era affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato affermato che, "sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale".

Il predetto motivo per la cassazone è fondato, la Commissione Tributaria Regionale ha affermato che, sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile " iscrivibile" in catasto come unicaunità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. 

Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale.

Come già affermato dalla stessa cassazione: "In materia di IMU, il tenore letterale dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull'ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale la disposizione de qua contiene, difatti, un' inequivocabile limitazione dell'agevolazione ad un'unica unità immobiliare, statuendo che "L' imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9"; e che "Per abitazione principale si intende l' immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".

Ne consegue, specifica la Corte, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l'impossibilità di estendere all'IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI

Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell' art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l'esenzione dall' imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.

Il presupposto dell’IMU imposta municipale propria è il possesso di:

• fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

Sono soggetti passivi dell’IMU i seguenti soggetti:

• proprietario dell’immobile;
• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L'IMU è dovuta con un unico pagamento oppure in due rate, la prima di acconto e la seconda a saldo.

Per l'IMU 2025:

• il pagamento dell'acconto sono scaduti lunedì 16 giugno 2025 (leggi anche IMU 2025: come pagare l'acconto entro il 16 giugno)
• il pagamento del saldo scade martedì 16 dicembre 2025

Dal 2025 la novità più rilevante per l'IMU è l'obbligatorietà del prospetto ministeriale per la pubblicazione delle aliquote IMU. I comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell'anno di riferimento (in questo caso 2025) per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno. In caso di mancata pubblicazione si applicano le aliquote base.

Vediamo di seguito tutti gli sconti possibili per l'IMU 2025.

Leggi anche Sconto IMU 2025 immobili in comodato a parenti di primo grado             

Esenzioni IMU 2025

I contribuenti tenuti al pagamento dell'IMU possono considerare che, per l'anno 2025, per le seguenti catergoria di immobili/terreni spetta una esenzione:

• immobili adibiti ad abitazione principale (immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente) non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze (un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6, C/7);
• immobili assimilati ad abitazione principale (fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali – D.M. 22/04/2008; immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari);
• immobili occupati abusivamente, con apposita denuncia all'Autorità giudiziaria o per i quali sia iniziata azione giudiziaria penale per l'occupazione abusiva; è necessario presentare comunicazione al Comune;
• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP;
• terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori (all. A, Legge 448/2001);
• terreni agricoli ubicati in aree montane o di collina delimitate (Circolare ministeriale n. 9/1993);
• terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
• immobili degli enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali (è necessario presentare Dichiarazione IMU ENC);
• immobili ad uso culturale (musei, biblioteche, etc…); immobili destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;
• gli immobili di proprietà della Santa Sede;
• immobili dell'Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le sue finalità istituzionali (art, 1 commi 639 e 640, Legge 29 dicembre 2022, n. 197);
• fabbricati del gruppo E (immobili a destinazione particolare) categorie da E/1 a E/9.

Riduzioni IMU 2025

Inoltre, sempre per l'anno 2025 ai fini IMU, valgono le seguenti riduzioni:

• riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonche' dimori abitualmente nello stesso comune in cui e' situato l'immobile concesso in comodato;
• riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
• riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili / inabitabili e di fatto non utilizzati;
• riduzione del 25% (o equivalentemente riduzione al 75%) della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
• riduzione del 50% dell'imposta per un solo immobilie posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia.

Ravvedimento IMU 2025: le sanzioni

A seguito della riforma del sistema sanzionatorio, introdotta dal Decreto Legislativo 14 giugno 2024 , n. 87, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% (dal 30%). 

Per il 2025 la sanzione del ravvedimento operoso anche per l'IMU è applicata nelle seguenti misure:

• 0.083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza;
• 1.25% per ravvedimenti effettuati dopo il 14° giorno ed entro 30 giorni dalla scadenza;
• 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il 30° giorno ed entro 90 giorni dalla scadenza;
• 3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione (in caso di dichiarazione periodica) o entro un anno dalla scadenza;
• 3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati successivamente alla data precedente.
• 4.17% (1/6 della sanzione minima) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all'articolo 6-bis, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212, non preceduto da un verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione ai sensi dell'articolo 6, comma 2-bis, primo periodo del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218.

Con la Ordinanza n 21790 del 2025 la Cassazione si è occupata di classamento di immobili.

In particolare, viene stabilito che l’inquadramento di un immobile nella categoria E/1, sottoclasse degli immobili a destinazione particolare, presuppone:

• che lo stesso sia privo di autonomia funzionale e reddituale, 
• che sia strettamente strumentale al servizio pubblico.

Si tratta di una pronuncia che va a confermare l''orientamento consolidato della Corte vediamo il dettaglio del caso di specie.

Immobili a destinazione particolare: principio della Cassazione sul classamento

Un una società gerente un interporto, aveva ricevuto due avvisi di accertamento catastale con cui l’ufficio aveva rideterminato il classamento e la rendita, di due aree situate all’interno della struttura interportuale: 

• la prima asfaltata e servita da raccordi stradali destinata al carico/scarico e movimentazione delle merci,
• la seconda adibita allo stoccaggio delle stesse. 

La società sosteneva che tali aree dovevano rientrare nella categoria catastale E/1 “Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei”, in quanto connesse e funzionali all’attività principale dell’interporto. 

La Commissione tributaria regionale accoglieva infatti le sue doglianze ritenendo che le aree in questione non presentassero autonomia funzionale e reddituale, in quanto strettamente connesse alle finalità del complesso interportuale, ritenendo corretta l’attribuzione della categoria catastale E/1 proposta dall’interessata. 

Con un unico motivo, l’ufficio ricorreva in giudizio ritenendo la sentenza in violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di classamento catastale.

L'ufficio lamentava che il giudice regionale avesse errato nel ritenere che le aree fossero riconducibili alla categoria catastale E/1, senza considerare che possono essere strumentali al bene principale solo gli immobili utilizzati esclusivamente per l’erogazione del servizio di trasporto pubblico, requisito che nel caso di specie era mancante.

Principio della Cassazione sul classamento di immobili in categoria E1

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, ribadendo un orientamento che appare ormai consolidato.

L’inquadramento di un immobile nella categoria catastale E/1 è riservato esclusivamente a quei beni che sono strumentali al servizio pubblico, dovendo invece escludersi da tale ambito quelli che, pur inseriti nel complesso infrastrutturale di riferimento, siano utilizzati per lo svolgimento di attività economiche. 

La pronuncia in oggetto evidenzia che  «[…] non è revocabile in dubbio che, mentre gli spazi sosta veicoli adibiti al servizio pubblico ed i parcheggi auto ad uso del personale dipendente siano strettamente strumentali all’esercizio delle funzioni coerenti con la destinazione d’uso dell’interporto, non altrettanto possa dirsi per i magazzini e per le aree di deposito per stoccaggio container o merci in genere».

Viene operato un parallelismo con la sentenza n. 5070/2019, dove relativamente agli impianti di risalita al servizio di piste sciistiche, è stato affermato che gli stessi possono essere classificati come mezzi pubblici di trasporto e dunque accatastati in categoria “E” ove “pur soddisfacendo un interesse commerciale siano anche funzionali alle esigenze di mobilità generale della collettività”.

I giudici hanno osservato che le aree oggetto dell’accertamento erano utilizzate per lo stoccaggio di merci in transito e per il traffico di autovetture di nuova importazione e che “l’attività di stoccaggio delle auto nel piazzale dell’interporto, in attesa di rispedirle alle destinazioni finali (venendo caricate su mezzi di trasporto), non è funzionale ad esigenze di mobilità generale della collettività”. 

Gli immobili oggetto della rettifica operata dall’ufficio non possono essere ricondotti alla categoria catastale E/1 perché destinati a un utilizzo imprenditoriale autonomo: tanto, in coerenza con la regola per cui ciò che rileva ai fini del classamento “è che nell'unità immobiliare urbana soggetta ad accatastamento venga svolta attività industriale secondo parametri economico-imprenditoriali, senza che assuma rilevanza l'eventuale destinazione dell'immobile anche ad attività di pubblico interesse (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741 del 23/05/2018; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2004 del 2019, secondo cui è proprio la destinazione del cespite ad una attività che sia svolta rispettando parametri economico-imprenditoriali ad essere decisiva in ordine alla classificazione in questione)”.

Ciò premesso la cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando con rinvio la sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26921/2025 è intervenuta nuovamente su un tema cruciale per la fiscalità locale: l'obbligo di dichiarazione ICI (e, per estensione, IMU) in caso di trasformazione urbanistica di un’area da agricola a edificabile e la conseguente decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento del Comune.

Il caso trae origine da avvisi di accertamento ICI notificati a due contribuenti per due annualità, relativi a un’area ricompresa nel comparto edificatorio di un Comunce.

I proprietari avevano contestato il valore attribuito all’area e la sua effettiva edificabilità, in considerazione dell’assenza di PUA e dei rilevanti oneri di urbanizzazione.

La Commissione tributaria regionale aveva accolto l’appello del Comune, ma i contribuenti hanno proposto ricorso per Cassazione, sollevando, tra l’altro, la questione dell’obbligo dichiarativo e della decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento.

Dichiarazione IMU: serve per il terreno agricolo che diventa edificabile con PUA?

La Corte, dopo aver esaminato i numerosi motivi di ricorso, ha rigettato la maggior parte delle doglianze, accogliendo parzialmente solo il sesto motivo, relativo all’applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni tributarie. 

Tuttavia, ha colto l’occasione per enunciare un principio innovativo in merito all’obbligo dichiarativo.

Essa ha enunciato il seguente importante principio: "L'onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall'art. 10, comma 4, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell'IMU, dall'art. 13, comma 12-ter, D.L. n. 201 del 2011 (…) non sussiste nell'ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall'ente impositore."

La Corte ha fondato il principio sulla base del regime di pubblicità legale che caratterizza gli atti di pianificazione urbanistica comunale. 

Poiché l’adozione del PUC è un atto pubblico, l’informazione sulla nuova destinazione urbanistica risulta “giuridicamente conoscibile” dal contribuente.

Inoltre, ha evidenziato come sia lo stesso Comune a generare la variazione urbanistica, rendendo illogico pretendere una dichiarazione da parte del contribuente che confermi un fatto già noto all’ente impositore. In sostanza, il presupposto impositivo nasce da un atto amministrativo generale adottato dallo stesso soggetto accertatore.