La Pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026 della Cassazione ha stabilito che il contribuente non può fruire per la seconda volta del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Il motivo risiede nel fatto che la duplicazione del beneficio è espressamente vietata dalla normativa fiscale.

Immobile in donazione: si perde la prima per il secondo acquisto

Per la Cassazione è irrilevante che il primo atto di acquisto sia una donazione indiretta, qualora ad esso sia stato applicato il beneficio della imposta di registro per gli acquisti “prima casa”.

Ciò che determina l'esclusione dalla prima non è la forma dell’atto di acquisto ma l’effettiva fruizione del beneficio fiscale, la cui duplicazione è espressamente vietata dalla normativa fiscale.              

A seguit di un avviso di liquidazione le Entrate richiedeva una maggiore imposta di registro oltre alle relative sanzioni in merito a un contratto di acquisto di immobile stipulato con i benefici fiscali “prima casa”.             

Il contribuente impugnava l’atto impositivo che veniva annullato dai giudici tributari di primo grado.                  

In appello la CTR accoglieva le doglianze proposte dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza di primo grado E il contribuente ricorreva in Cassazione.        

L’agevolazione “prima casa” consente di ridurre le imposte indirette dovute in relazione all'acquisto di un’abitazione, come l’imposta di registro e l’Iva, in presenza di requisiti specifici.               

In particolare, per poter validamente fruire dell’agevolazione "prima casa”, l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato. 

Il termine di decadenza è stato di un anno fino al 31 dicembre 2024, poi la legge di bilancio 2025 lo ha esteso da uno a due anni. Ossia si ha più tempo per rivendere l’immobile già posseduto senza decadere dal beneficio.

Tale termine si applica non solo agli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il vecchio termine di un anno.                 

Inoltre, la casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività,           
• nel territorio del comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

L’agevolazione non spetta quando si acquista un’abitazione che si trova nello stesso comune in cui si ha la titolarità di altra abitazione acquistata senza usufruire dei benefici “prima casa”.

In questa situazione, per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione                    

In Cassazione il contribuente sosteneva che l’acquisto agevolato della casa nel 1993 sarebbe avvenuto mediante una donazione indiretta a suo favore da parte dei genitori e non poteva, dunque, essere presa in considerazione per l’acquisto successivo, avvenuto con i benefici prima casa e oggetto dell’avviso impugnato           

Secondo la Corte il contribuente all’atto del secondo acquisto aveva già usufruito delle agevolazioni prima casa, in quanto l’atto del 1993 era stato tassato non quale atto di donazione, ma come acquisto “prima casa” con l’imposta di registro agevolata al 2%. 

La norma di favore di cui all’art. 1, nota II bis, primo comma, lettera c)  della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 esclude la possibilità di usufruire una seconda volta delle agevolazioni prima casa quando il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con la stessa agevolazione.

La Cassazione ha rigettato l’appello del contribuente affermando che non è possibile fruire due volte del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Con l'Ordinanza n 359672026 la Cassazione ribadisce un orientamento consolidato a tema agevolazione prima casa.

In sintesi, l’agevolazione prima casa non spetta se il contribuente è già proprietario di un altro immobile nel medesimo Comune, anche se quest’ultimo è concesso in locazione. 

Agevolazione prima casa: il requisito dell’inidoneità spiegato dalla Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 17 febbraio 2026, n. 3596 ribadisce un orientamento consolidato chiarendo in modo netto cosa debba intendersi per “inidoneità oggettiva” ai fini del beneficio fiscale sulla prima casa.

La contribuente aveva acquistato un’abitazione fruendo delle agevolazioni “prima casa”. 

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di liquidazione, revocando il beneficio e richiedendo le maggiori imposte motivando che la contribuente risultava già proprietaria di un altro immobile situato nel medesimo Comune, circostanza ostativa all’agevolazione.

Secondo la ricorrente, l’immobile pre-posseduto non era idoneo a soddisfare le esigenze abitative familiari, anche perché concesso in locazione a terzi. 

Da qui la tesi: la temporanea indisponibilità dell’immobile avrebbe dovuto integrare una condizione di “inidoneità”.

Dopo il rigetto nei gradi di merito, la questione è arrivata in Cassazione.

Il nodo interpretativo riguarda la nozione di “inidoneità oggettiva” dell’immobile già posseduto.

Secondo l’orientamento ormai consolidato, l’agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche in presenza di un altro immobile nello stesso Comune solo se quest’ultimo sia oggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative (ad esempio per caratteristiche strutturali o per vincoli giuridici non dipendenti dalla volontà del proprietario).

Il punto centrale è distinguere tra:

• inidoneità oggettiva reale;
• indisponibilità temporanea derivante da una scelta volontaria.

La Corte rigetta il ricorso e ribadisce il seguente principio (richiamando Cass. 4102/2025): “in materia di agevolazione tributaria su acquisto di ‘prima casa’, la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell'unità immobiliare volta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare, sicché se – a quest'ultima data – l'immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario” .

La Cassazione chiarisce quindi un punto fondamentale: la locazione è una scelta del proprietario e non trasforma l’immobile in un bene oggettivamente inidoneo.

Secondo la Corte:

• non rientra nel concetto di inidoneità oggettiva una indisponibilità giuridica temporanea;
• tale indisponibilità, quando deriva da un contratto di locazione, è frutto di una decisione volontaria;
• non è quindi assimilabile a una situazione strutturale o permanente che impedisca l’utilizzo abitativo.

In altri termini, il contribuente non può “creare” una condizione di inidoneità tramite una scelta negoziale e poi invocarla per ottenere il beneficio fiscale su un nuovo acquisto.

La Corte di Cassazione con l'Ordinanza n 2487/2026 ha esaminato i requisiti per conservare l'agevolazione prima casa (ex art 1 nota II BIS lett. a) Parte I della Tariffa)

Il caso di specie riguarda la decadenza per mancato trasferimento della residenza e la possibile causa di forza maggiore se l'immobile è occupato da un conduttore che non lo rilascia nei tempi.

Vediamo cosa ha statuito la Cassazione.

Decadenza dalla prima casa: quando si configura la forza maggiore

L'agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione con sanzioni per revoca delle agevolazioni “prima casa”, ritenendo non rispettato l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi.

La Commissione tributaria regionale aveva dato ragione al contribuente e confermato l’annullamento dell’atto impositivo disposto in primo grado.

L’Agenzia delle Entrate aveva quindi proposto ricorso per Cassazione.

La norma di riferimento prevede che l’acquirente, per usufruire dell’aliquota agevolata, debba rispettare i seguenti requisiti:

• avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, oppure,
• trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

La mancata osservanza del termine comporta la decadenza dal beneficio, a meno di una causa di forza maggiore.

Con la sentenza n. 8094/2020 della Cassazione è stato risolto il problema di una precedente interpretazione ed è stata sancita la rilevanza della forza maggiore in materia di agevolazioni tributarie.

La Corte ha affermato il seguente principio: "In tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui alla L. n. 388 del 2000, articolo 33, comma 3, nella formulazione applicabile ratione temporis al presente giudizio, si applica anche qualora l'edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purche' tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l'adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore, ovvero il factum principis, cio' rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto".

In altre parole, affinché operi la forza maggiore, la mancata realizzazione dell’intento da cui dipende l’agevolazione deve derivare non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, tale da rendere inesigibile il comportamento richiesto dalla norma nel termine previsto.

Tale principio può trovare applicazione anche alle agevolazioni “prima casa”, in ragione della medesima ratio.

Nel caso di specie però la Cassazione ha escluso la configurabilità della forza maggiore per difetto del requisito dell’imprevedibilità.

Il contratto di locazione era noto al contribuente al momento della stipula dell’atto di compravendita e pertanto:

• l’eventuale ritardo nel rilascio dell’immobile era prevedibile;
• non sussisteva una causa sopravvenuta ed inevitabile;
• il comportamento richiesto dalla norma non poteva ritenersi inesigibile.

La conoscenza dell’occupazione dell’immobile esclude il requisito dell’imprevedibilità necessario per configurare la forza maggiore.

Inoltre viene ribadito che l’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, non necessariamente nell’immobile acquistato.

Pertanto, anche in presenza di indisponibilità dell’abitazione oggetto di agevolazione, il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza nello stesso Comune, in altro immobile.

Tale circostanza esclude ulteriormente l’inesigibilità del comportamento richiesto dalla norma.

La Corte di Cassazione, in conclusione, ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria cassando la sentenza impugnata.

Secondo la Suprema Corte in materia di forza maggiore nelle agevolazioni “prima casa”:

• la conoscenza dell’occupazione dell’immobile al momento dell’acquisto esclude il requisito dell’imprevedibilità;
• l’onere della prova grava sul contribuente;
• il requisito della residenza riguarda il Comune e non l’immobile specificamente acquistato.

Con la Risposta a interpello n 312/2025 le Entrate hanno chiarito un ulteriore caso per l'agevolazione prima casa degli iscritti AIRE.

L'istante chiedeva se spettasse per l'immobile acquistato nel comune dove ha avuto il domicilio per motivi di studio, vediamo la replica ADE.

Iscritti AIRE e prima casa: spetta anche per il comune dove si studia

Con la risposta in oggetto le Entrate evidenziano che la persona trasferita dall’Italia all’estero per ragioni di lavoro può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche quando la casa oggetto di acquisto sia ubicata nel comune in cui il contribuente ha svolto il suo percorso scolastico che non coincide con il comune di nascita né con l’ultima residenza in Italia.

In pratica con questa interpretazione l'ADE estende l’ambito applicativo del criterio della «attività» svolta prima del trasferimento all’estero, includendovi espressamente l’attività di studio e riconoscendo che tale attività costituisce un indice oggettivo di radicamento territoriale idoneo a fondare il beneficio fiscale.

Ricordiamo che l’agevolazione prima casa per i non residenti è disciplinata dalla nota II-bis alla Tariffa parte prima del testo unico dell’imposta di registro modificato dall’articolo 2, comma 1, del Dl 69/2023: i lavoratori trasferiti all’estero con almeno cinque anni di residenza o attività in Italia possono effettuare l’acquisto di un’abitazione con l’agevolazione prima casa se l’abitazione da acquistare è ubicata nel comune di nascita o nel comune in cui il soggetto trasferito all’estero aveva la sua residenza o svolgeva la sua attività prima della partenza dall’Italia. 

Le Entrate, richiamando le Circolari n. 1/1994 e n. 19/2001, ribadiscono che il concetto di «attività» è ampio e comprende anche lo svolgimento di attività non remunerate, tra cui quelle scolastiche.

L'istante del caso specifico è una persona che aveva frequentato scuole e università nel comune dove ha effettuato poi l’acquisto, maturando così un legame con il luogo che l’Agenzia ha considerato sufficiente per radicare il requisito territoriale. 

La circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E ha chiarito che «Il beneficio fiscale, in ragione dell'intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio
oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza […]». Pertanto, «possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente: si siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto
dell'immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione; abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo; abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.»

L'Ade evidenzia che naturalmente per il beneficio occorre il rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla normativa in materia per l’ottenimento dell’agevolazione, quindi:

• l’impossidenza di altri diritti reali su immobili nel medesimo comune
• la non titolarità (in tutto il territorio nazionale) di abitazioni acquistate con l’agevolazione prima casa.

Si riconosce pertanto rilievo ai legami affettivi del contribuente con il territorio, in coerenza con la ratio del beneficio, destinato a sostenere il radicamento familiare e personale in Italia delle persone che, emigrate per motivi professionali, hanno sviluppato la propria carriera all’estero.

• Risposta AdE 312 del 15.12.2025 - Interpello

Con la risposta n. 273 del 2025, l’Agenzia delle Entrate torna a chiarire un tema di grande interesse per i cittadini italiani residenti all’estero: la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio effettuati su immobili situati in Italia.
La questione, apparentemente tecnica, tocca invece un punto cruciale: quando un soggetto non residente può considerare un’abitazione in Italia come “abitazione principale”, condizione che – dal 2025 – determina l’accesso alla misura maggiorata della detrazione IRPEF prevista per le ristrutturazioni.

Ristrutturazione prima casa per residente estero: dubbio del contribuente

Il caso nasce dall’interpello di un cittadino italiano fiscalmente residente in Svizzera, regolarmente iscritto all’AIRE, che possiede in Italia un immobile ad uso personale.
L’interessato dichiara di utilizzare l’abitazione nei periodi di soggiorno in Italia, per motivi familiari e personali, nonché per adempiere ad alcune pratiche amministrative.

Nel corso del 2025 egli ha sostenuto spese per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo, e si chiede se possa beneficiare della detrazione IRPEF nella misura del 50%, introdotta dalla legge di bilancio 2025 (L. n. 207/2024) per gli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale, oppure se debba applicare la misura ordinaria del 36%.

In altri termini, l’istante chiede se la sua particolare condizione di residente estero, ma proprietario di immobile in Italia utilizzato a fini personali, possa consentirgli di fruire dell’aliquota più elevata.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, che ha fornito le istruzioni operative sulla nuova disciplina. 

In essa si precisa che per “abitazione principale” si applica la definizione dell’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: “È l’unità immobiliare nella quale la persona fisica che la possiede, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.”

Si tratta, dunque, non solo di un concetto formale (residenza anagrafica), ma di una condizione di dimora abituale, da accertare in concreto.
Il beneficio della maggiorazione spetta solo se l’immobile costituisce effettivamente la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, e tale destinazione deve sussistere al termine dei lavori.

Nel caso specifico, l’Agenzia richiama anche la risoluzione n. 136/E del 2008, la quale aveva già chiarito che la residenza all’estero esclude, di regola, la possibilità che l’immobile situato in Italia possa qualificarsi come abitazione principale del contribuente.

Pertanto, il cittadino residente in Svizzera, pur proprietario e utilizzatore dell’immobile durante i soggiorni in Italia, non può considerare tale immobile come la propria abitazione principale, mancando il requisito della dimora abituale in Italia.

L’Agenzia delle Entrate conclude che l’istante non può beneficiare della detrazione maggiorata del 50%, riservata agli interventi sull’abitazione principale, ma solo di quella ordinaria del 36%, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti previsti dall’articolo 16-bis del TUIR.

Il parere, come di consueto, è reso sulla base delle dichiarazioni fornite dall’interessato e senza pregiudicare eventuali verifiche successive.

Il documento conferma un principio già espresso in precedenti prassi:

• i contribuenti non residenti non possono qualificare come “abitazione principale” un immobile situato in Italia, anche se lo utilizzano regolarmente per periodi dell’anno;
• ne consegue che le detrazioni fiscali collegate a tale condizione restano inapplicabili.

Si tratta di un aspetto da considerare attentamente da parte dei residenti AIRE che intendono effettuare lavori di ristrutturazione sul proprio immobile italiano.
L’agevolazione resta comunque fruibile nella misura ordinaria del 36%, ma non è possibile accedere all’aliquota maggiorata del 50% prevista per chi destina l’immobile ad abitazione principale.

La ratio della norma è evidente: l’intento del legislatore è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio destinato a soddisfare le esigenze abitative stabili del contribuente, non le abitazioni di villeggiatura o di uso saltuario.

In sintesi: 

• il contribuente residente all’estero può beneficiare della detrazione per ristrutturazione solo nella misura del 36%;
• la maggiorazione al 50% spetta esclusivamente se l’immobile è adibito ad abitazione principale, cioè dimora abituale del titolare o dei suoi familiari;
• la residenza estera è, di per sé, ostativa al riconoscimento di tale condizione.

Con la Risposta a interpello n 262 del 13 ottobre le Entrate chiariscono la Decadenza dall'agevolazione ''legge montana'', prevista dall'articolo 9, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, nel caso di concessione in comodato gratuito (o di affitto) di una pertinenza del maso chiuso.

Decadenza agevolazione montana: maso chiuso

Il Dpr n. 601/1973, all’articolo 9, riconosce agevolazioni fiscali per l’acquisto di fondi rustici in territori montani, a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP). 

L’incentivo consiste in:

• registro e ipotecaria in misura fissa;
• esenzione da imposta catastale e di bollo.

La misura pensata per favorire la permanenza e la valorizzazione dell’attività agricola in montagna, si applica anche a soggetti non iscritti alla previdenza agricola, purché si impegnino a coltivare o condurre il fondo per almeno cinque anni.

Il regime agevolato si applica solo se il soggetto acquirente:

• è coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola;
• oppure si impegna a coltivare personalmente il fondo per 5 anni, tramite dichiarazione inserita nell’atto.

In caso di inadempimento, come cessazione della coltivazione, alienazione del fondo o uso difforme dei beni, prima del quinquennio, il beneficiario decade dalle agevolazioni e deve versare le imposte ordinarie con sanzioni e interessi.

La Risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso concreto che riguarda proprio la decadenza dall’agevolazione in caso di concessione in godimento di una pertinenza.

Nel 2024, un contribuente ha acquistato un maso chiuso, una particolare forma di compendio agricolo, beneficiando delle agevolazioni previste dalla legge montana, dichiarando nell’atto l’impegno a coltivare i terreni per cinque anni. Inoltre, ha qualificato i fabbricati del maso come pertinenze dei fondi agricoli.

Successivamente, ha manifestato l’intenzione di concedere in comodato gratuito uno degli appartamenti alla propria partner. Riteneva che ciò non compromettesse il beneficio fiscale, poiché:

• il maso comprendeva un altro alloggio destinato al conduttore;
• la partner avrebbe partecipato all’attività agricola.

L'agenzia ricorda che ai sensi dell’art. 817 del codice civile, un bene è pertinenza quando:

• è destinato in modo durevole al servizio di un altro bene (bene principale);
• esiste un rapporto funzionale effettivo e continuativo.

La pertinenza non è una mera dichiarazione, ma un giudizio di fatto, che va valutato caso per caso, anche in base alla destinazione concreta dell’immobile.

Secondo la Cassazione (sent. n. 15739/2007), per essere considerati pertinenze, i fabbricati devono avere utilità funzionale all’attività agricola, ad esempio come:

• abitazione del conduttore;
• sede operativa dell’azienda;
• locali agrituristici o magazzini agricoli.

L’Agenzia ha rilevato che la concessione a terzi, anche se gratuita, interrompe il vincolo funzionale tra fabbricato e fondo, rendendo il fabbricato non più strumentale all’attività agricola. Di conseguenza, si verifica la decadenza dall’agevolazione.

Concessione a terzi e conseguenze fiscali

Anche se l’intenzione era familiare e il fondo agricolo continua ad essere coltivato:

• l’uso del fabbricato non è più al servizio diretto dell’attività agricola;
• la partner è un soggetto terzo, quindi l’utilizzo non è conforme alla finalità agricola.

Questo comportamento, pur non essendo un’alienazione formale, altera la destinazione funzionale del bene agevolato, in contrasto con l’impegno quinquennale richiesto dalla norma.

• Risposta ADE n 262/2025 Interpello

Con la Risposta a interpello n 238 del 10 settembre le Entrate trattano ancora il tema della agevolazione prima casa.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto. 

L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.

L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” entro il nuovo termine biennale.

Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota relativa al figlio fiscalmente a carico.

L’Istante aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro. 

Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore, fiscalmente a carico. 

Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando IVA al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa la quota del figlio, in sede di dichiarazione dei redditi per il 2024. 

Prima casa: il credito di imposta nel caso di immobile preposseduto

L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR. 

Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n. 127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.

Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, L. 448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.

 Tuttavia, con la circolare 12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n. 197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.

Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni. 

In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.

L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato in proporzione alla quota di proprietà effettivamente posseduta e trasferita. 

Nel caso di specie, l’Istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 75% (50% acquisito nel 2003 + 25% ereditato nel 2011).

La restante quota del 25%, intestata al figlio minore, non può generare credito in favore del genitore, anche se fiscalmente a carico, in quanto manca la titolarità diretta del bene.

Ai sensi dell’art. 7, co. 2, L. 448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).

• Risposta n 238 del 10 settembre 2025