La Cassazione con Ordinanza n 1123/2025 ha statuito il seguente principio: «In tema di IVA, poiché il versamento del prezzo o di una sua parte effettuato in adempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare costituisce operazione imponibile ex art 6 comma 4, del DPR n. 633 del 1972, con conseguente obbligo del promittente venditore di emettere la relativa fattura con esposizione dell'imposta dovuta nei confronti del soggetto che tale pagamento abbia effettuato, e poiché ai sensi dell'art. 19, comma 1, del citato DPR, il diritto alla detrazione dell'IVA sorge nel momento in cui l'imposta diventa esigibile, il soggetto passivo IVA che stipula il definitivo quale terzo nominato ex art 1402 c.c. non può detrarre l'imposta assolta a monte dal promissario acquirente che non sia soggetto passivo IVA ex art 17 del DPR n. 633 del 1972».

Compravendita immobiliare e detraibilità IVA del preliminare

Nel caso di specie, un privato promissario acquirente versava alla società immobiliare venditrice una somma oltre IVA, all'atto del contratto preliminare.

All’atto della stipula del definitivo vi era invece una società, in qualità di terzo nominato ex art. 1402 c.c.

Della stessa società era divenuta socia anche la persona fisica che aveva sottoscritto il contratto preliminare di vendita degli immobili.

La società acquirente aveva ritenuto spettante il diritto alla detrazione dell’IVA versata al preliminare dal privato promissario acquirente.

L’Amministrazione finanziaria aveva contestano l'indetraibilità dell'IVA rilevando diversità tra chi aveva sottoscritto il preliminare e chi aveva stipulato il contratto definitivo.

La Cassazione ha confermato la tesi dell’Amministrazione finanziaria in merito all’indetraibilità, da parte della società acquirente dell’IVA versata al preliminare dal promissario acquirente che non era un soggetto passivo IVA.

Viene ricordato che ai sensi dell’art. 19 comma 1 del DPR 633/72, il diritto alla detrazione dell’imposta sorge, infatti, quando essa diviene esigibile.

L’esigibilità dell’imposta è determinata, nel caso di specie, a norma dell’art. 6 commi 4 e 5 del DPR 633/72

Fermo restando che per le cessioni di beni, l’IVA diviene esigibile al momento del trasferimento della proprietà del bene stesso, è prevista una deroga laddove, anteriormente, sia stato pagato in tutto o in parte il corrispettivo, in tal caso, l’operazione si considera effettuata, per l’importo pagato, alla data in cui è avvenuto il pagamento.

Se il diritto alla detrazione dell’imposta relativa all’acquisto del bene sorge nel momento in cui l’imposta è esigibile, è in tale momento che deve essere verificata la soggettività passiva IVA, e pertanto in questo caso la soggettività IVA del promissario acquirente.

Secondo la Cassazione non possono esserci “sfasature temporali tra il momento in cui l’imposta diviene esigibile e quello dell’insorgenza del diritto alla detrazione”, tali da rendere possibile l’esercizio del predetto diritto da parte di un soggetto passivo che “sia comunque diverso da quello nei confronti del quale l’imposta sia precedentemente diventata esigibile(…)”, e che all’atto del pagamento, non possedeva lo status di soggetto passivo.

Non si può trasferire il diritto alla detrazione alla società, unitamente al conferimento del contratto preliminare.

In sintesi la Cassazione ha statuito che il versamento di un acconto all'atto della stipula di un contratto preliminare d’acquisto di un immobile, da parte di una persona fisica non soggetto passivo IVA, non legittima la detrazione dell’imposta da parte della società che sottoscriverà il contratto definitivo.

Con Risposta a interpello n 11 del 24 gennaio viene fornito un chiarimento in base alla nomenclatura doganale sulla corretta aliquota da applicare alle cessioni delle protesi all'anca.

L'istante domanda la corretta IVA da utilizzare per la cessione di un dispositivo medico destinato a sostituire l'articolazione dell'anca, che l'Agenzia delle Dogane e dei Monopoli (ADM) ha classificato sotto la voce doganale 9021 31 00 della Nomenclatura Combinata, relativa a oggetti ed apparecchi di protesi.

IVA cessione di protesi: quale aliquota spetta

L'istante ritiene che i prodotti da lui ceduti siano riconducibili al numero 30 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972 (Decreto IVA), e quindi soggetti all'aliquota IVA ridotta del 4%, applicabile agli "apparecchi di ortopedia" destinati all'inserimento nell'organismo.

L'Agenzia delle Entrate conferma l'applicabilità dell'aliquota IVA ridotta del 4%, per le seguenti ragioni:

• la classificazione doganale del prodotto rientra nel Capitolo 90 della Nomenclatura combinata, sotto la voce 9021, che comprende oggetti ed apparecchi di protesi.
• la Tabella A, parte II, del Decreto IVA prevede l'aliquota ridotta del 4% per "apparecchi di ortopedia e protesi" destinati a compensare una deficienza o una infermità.
• Il richiamo alla voce doganale 90.19, contenuto nella normativa IVA precedente al 1987, corrisponde all'attuale voce 90.21, secondo la risoluzione n. 46/E del 2015.

L'Agenzia delle Entrate, sulla base della classificazione doganale e della normativa vigente, ritiene che le cessioni del dispositivo in questione rientrino nel regime agevolato con aliquota IVA del 4%, come previsto dal n. 30 della Tabella A, parte II, allegata al Decreto IVA.