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Esenzione IMU coltivatori diretti: quando spetta
Con l’Ordinanza n. 14915 del 4 giugno 2025, la Corte di Cassazione torna a fare chiarezza sui presupposti per usufruire dell’esenzione IMU sui terreni agricoli, evidenziando la netta distinzione tra coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale (IAP).
Vediamo i fatti di causa e la pronuncia della Corte.
Esenzione IMU coltivatori diretti: quando spetta
Un contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento IMU sostenendo di aver diritto all’esenzione in quanto coltivatore diretto iscritto alla previdenza agricola.
Dopo una prima sentenza favorevole, la Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello del Comune, negando l’esenzione sulla base della mancanza dei requisiti previsti per l’IAP.
Tuttavia, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, riconoscendo l’erronea applicazione normativa da parte dei giudici tributari regionali.
La questione giuridica: CD e IAP non sono la stessa figura
La Corte ha sottolineato come la Commissione tributaria regionale abbia confuso due figure distinte:
- il coltivatore diretto, disciplinato da varie norme speciali di settore;
- e l’imprenditore agricolo professionale (IAP), introdotto dal D.Lgs. 99/2004 e successivamente modificato dal D.Lgs. 101/2005.
La CTR ha ritenuto che il contribuente, per ottenere l’esenzione, dovesse rispettare i requisiti dell’IAP (es. 50% del tempo lavorativo e del reddito da attività agricola), nonostante avesse dimostrato la qualifica di coltivatore diretto, mai contestata in giudizio.
La Corte ha evidenziato che l’esenzione IMU sui terreni agricoli si applica ai coltivatori diretti che:
- siano proprietari o titolari di altro diritto reale sul fondo;
- coltivino direttamente e abitualmente il terreno, anche con l’aiuto della famiglia;
- risultino iscritti alla gestione previdenziale agricola (INPS – CD);
- versino i contributi relativi all’attività agricola.
La Cassazione ha ribadito che i requisiti di cui all’art. 1 del D.Lgs. 99/2004 (tempo e reddito > 50% da attività agricola) valgono solo per l’IAP, non per i coltivatori diretti, per cui non è richiesto dimostrare che la coltivazione rappresenti la fonte principale di reddito.
Con l’Ordinanza n. 14915/2025, la Suprema Corte ha:
- accolto il ricorso del contribuente;
- cassato la sentenza della CTR ;
- rinviato il giudizio a una nuova sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per riesame.
Il vizio riscontrato è duplice:
- errata applicazione della normativa: la CTR ha applicato i requisiti dell’IAP al CD;
- omessa motivazione su una doglianza specifica relativa a un errore di calcolo in una particella catastale.
La sentenza riafferma un principio già noto, ma spesso trascurato nella prassi degli accertamenti locali: coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale sono diversi.
Gli enti locali nell'attività di accertamento in materia IMU devono differenziare correttamente le due figure;
- l'assenza della qualifica di IAP non esclude automaticamente l’esenzione IMU se sussiste quella di coltivatore diretto.
L’Ordinanza Cass. Civ. Sez. 5, n. 14915/2025 conferma che l’esenzione IMU sui terreni agricoli non è subordinata ai requisiti dell’IAP quando il contribuente ha dimostrato la qualifica di coltivatore diretto.
Un chiarimento importante, sia per gli enti locali in sede di accertamento, sia per i professionisti e gli operatori agricoli che intendono tutelarsi da richieste impositive non fondate.
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Legge Semplificazioni: le principali novità in vigore dal 18.12
Pubblicato in GU n 281 del 2 dicembre la Legge n 182/2025 con disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese
Ricordiamo che i contenuti di tale provvedimento sono piuttosto eterogenei e tra questi vi sono modifiche al codice civile con le quali a partire dal 18 dicembre 2025 si prevede:
- la riduzionie dei termini per la dichiarazione di assenza e di morte presunta della persona;
- la possibilità di trascrivere, nei pubblici registri immobiliari, un atto notorio attestante l’accettazione tacita o presunta dell’eredità;
- la cancellazione del diritto dei legittimari lesi di chiedere ai terzi acquirenti la restituzione degli immobili che il donatario del de cuius ha alienato loro.
Vediamo una sintesi delle altre novità.
Ddl Semplificazioni: alcune delle novità
In tema di successioni e donazioni si evidenziano gli articoli 41 e 44
L’articolo 41 interviene sull’articolo 2648 del codice civile semplificando le modalità di trascrizione dell’accettazione di eredità nei registri immobiliari.
Con le novità sarà possibile procedere alla trascrizione sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata contenente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, con cui l’erede o il suo successore a titolo universale attesti:
- di aver accettato tacitamente l’eredità,
- di aver acquisito la qualità di erede per mancato compimento dell’inventario o per mancata dichiarazione di accettazione o rinuncia nei termini
La norma ha lo scopo di ridurre i tempi di formalizzazione dei passaggi ereditari, garantendo al contempo maggiore certezza nelle vicende patrimoniali.
Per quanto riguarda l'entrata in vigore è bene specificare che le nuove disposizioni si applicheranno alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge
Il regime previgente continuerà a valere per le trascrizioni in corso soltanto se, entro sei mesi, saranno notificati o trascritti atti di opposizione o domande giudiziali di riduzione.
Relativamente all'articolo 44 si prevede che al fine di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia, al codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
- i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652;
- restano altresì efficaci i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili non iscritti in pubblici registri restituiti in conseguenza della riduzione e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata,
- la riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell’articolo 2690;
- le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima. Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
Inoltre, per le farmacie si prevede che possono somministrare ai maggiori di 12 anni tutti i vaccini, non più solo quello contro il Covid, e offrire maggiori servizi in un’ottica di medicina di prossimità: dalla telemedicina alla possibilità di scegliere il proprio medico curante e il pediatra di libera scelta tra quelli convenzionati con il servizio sanitario regionale. Nuova anche l’insegna: accanto alla tradizionale croce verde comparirà la scritta “Farmacia dei servizi”.
Per il Turismo, le auto dei clienti e per prendere in carico le loro valigie, gli alberghi potranno ottenere in via temporanea, una concessione di occupazione di suolo pubblico su porzioni di sedimi stradali, dove allestire parcheggi o piazzole per lo scarico di bagagli che non determinino intralcio alla circolazione. Novità anche per le guide alpine: non dovranno aver lavorato per dieci anni come aspiranti guide. Resta l’obbligo di presentare il certificato di idoneità psico-fisica. Per offrire servizi efficienti ai passeggeri, soprattutto nei periodi dell’anno con maggiori flussi turistici, sono previste anche misure che agevolano il reclutamento del personale marittimo, l’imbarco, lo sbarco e il suo trasbordo.
In ambito si istruzione, il provvedimento stabilisce che nello stesso anno scolastico uno studente può sostenere gli esami di idoneità per non più di due anni di corso successivi a quello per il quale ha conseguito l’ammissione. Per la conferma dei contratti a termine viene favorita la continuità lavorativa dei docenti di sostegno, purché rispettino specifici requisiti. Previste procedure più agevoli per l’erogazione dei contributi alle scuole paritarie, viene introdotto l’obbligo dell’utilizzo di pagelle elettroniche, registro online e protocollo informatico, con un notevole risparmio di tempo per le famiglie. Per l’iscrizione al primo e secondo ciclo, una piattaforma unica consente agli istituti di acquisire dati e documenti dal medesimo sistema informatico.
Novità anche sulla morte presunta e in particolare, per le persone scomparse e presunte morte si riducono i tempi per far rivalere il diritto all’eredità e al possesso o all’uso dei beni. Gli anni necessari per dichiarare la morte passano da dieci a cinque. Dimezzati anche i tempi per la dichiarazione di assenza: un anno dall’ultima notizia anziché due. Diventano più semplici le autorizzazioni all’inumazione, alla tumulazione, alla cremazione e alla dispersione delle ceneri, che possono essere presentate online.
Per l'autotutela, si riducono da 12 a 6 mesi i termini entro cui l’amministrazione può provvedere all’annullamento, in autotutela, dei provvedimenti illegittimi.
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Accertamenti bancari e sintetici possibili per i coltivatori diretti
Con l'Ordinanza n. 26971/2025 la Corte di Cassazione ha stabilito che anche i coltivatori diretti possono essere assoggettati all'accertamento sintetico, quando emergano movimentazioni bancarie non giustificate e incoerenti con il reddito catastale dichiarato.
Il caso nasce da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un imprenditore agricolo titolare di ditta individuale, in seguito a indagini bancarie su conti correnti intestati al contribuente.
L’Ufficio ha riscontrato versamenti e prelevamenti privi di giustificazione, riconducibili a maggiori ricavi non dichiarati, procedendo al recupero di:
- Irpef, Irap, IVA oltre a interessi e sanzioni.
Il contribuente ha impugnato l’accertamento, sostenendo che, in qualità di coltivatore diretto, il proprio reddito dovesse essere determinato solo in base ai valori catastali, escludendo qualsiasi applicazione del metodo sintetico.
Accertamenti bancari e sintetici possibili per i coltivatori diretti
La Commissione tributaria provinciale ha dato ragione all’Agenzia. La Commissione tributaria regionale (già con sentenza n. 291/2016) ha invece accolto il ricorso del contribuente, ritenendo che l’attività agricola imponesse una tassazione solo catastale, vista la disponibilità di terreni in affitto e gli investimenti effettuati.
La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, affermando un principio chiaro:
- il reddito dei coltivatori diretti, pur determinato in via ordinaria su base catastale, può essere legittimamente rettificato mediante accertamenti fondati su indagini bancarie, ai sensi dell’art. 32 del DPR 600/1973.
Le presunzioni legali derivanti dalle movimentazioni bancarie si applicano a tutti i contribuenti, compresi i coltivatori diretti.
Le somme rinvenute nei conti quali versamenti o prelievi si presumono ricavi, salvo prova contraria da parte del contribuente.
Il sistema di tassazione catastale non impedisce all’Amministrazione di accertare capacità contributiva extra-contabile se emergono indici patrimoniali anomali.
Il contribuente non ha assolto all’onere probatorio previsto dalla legge, non fornendo spiegazioni convincenti sulle movimentazioni.
Il principio di diritto enunciato
“L’Amministrazione finanziaria può legittimamente procedere alla rettifica della dichiarazione dei redditi di un coltivatore diretto, anche mediante il metodo sintetico, qualora emergano elementi estranei al reddito catastale dichiarato da cui si desuma la percezione di ulteriori redditi imponibili.”
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Ravvedimento operoso: il documento del CNDCEC
Il CNDCEC ha pubblicato un documento sulle novità sul Ravvedimento operoso.
In particolare, con un comunicato del 1° dicembre i Commercialisti hanno pubblicato il documento “Revisione del sistema sanzionatorio amministrativo: come cambia il ravvedimento operoso”,
Ravvedimento operoso: il documento del CNDCEC
Con la riforma del sistema sanzionatorio tributario, adottata in attuazione della delega fiscale, sono state apportate importanti modifiche anche all’istituto del ravvedimento operoso.
La disciplina del ravvedimento operoso è stata adeguata alle novità introdotte nel procedimento accertativo, prevedendo la possibilità di effettuare il ravvedimento anche successivamente alla comunicazione dello schema di atto, con il quale è stata data attuazione al principio del contraddittorio preventivo.
Una ulteriore importante novità riguarda il calcolo delle sanzioni e dal un lato sono state rimodulate le misure di riduzione delle sanzioni applicabili in sede di ravvedimento operoso, dall’altro, è stata estesa a quest’ultimo istituto la possibilità di applicare il cumulo giuridico di cui all’art. 12 del d.lgs. n. 472 del 1997.
Per espressa previsione normativa tali novità trovano applicazione con riferimento alle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024 pertanto, per ancora molto tempo, le disposizioni riformate dovranno convivere con le previgenti, che restano applicabili alle violazioni commesse fino al 31 agosto 2024.
Il documento dei Commercialisti approfondisce l'esatta portata delle modifiche che hanno interessato il ravvedimento operoso, alle modalità di applicazione del cumulo giuridico in sede di ravvedimento, nonché alla nuova disciplina in materia di cumulo giuridico delle sanzioni.
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Titolare effettivo nella PA
In data 24 novembre il Consiglio Nazionale dei Commercialisti ed esperti contabili ha pubblicato un documento intitolato "L'individuazione del Titolare effettivo nella pubblica amministrazione e nelle società a partecipazione pubblica"
Il Documento già nella premessa evidenzia che la crescente attenzione del Legislatore e delle autorità di vigilanza ai temi della trasparenza e della
tracciabilità dei flussi finanziari ha reso la corretta individuazione del titolare effettivo uno snodo centrale dell’intero sistema di prevenzione del riciclaggio e di contrasto del finanziamento del terrorismo.Titolare effettivo nella PA
Il documento in oggetto offre ai Commercialisti uno strumento di analisi e orientamento specificamente rivolto al tema, complesso e ancora poco esplorato, dell’individuazione del titolare effettivo negli enti pubblici e nelle società a partecipazione pubblica, favorendo riflessioni sulla rilevanza
della tematica in termini sostanziali e con riguardo alle finalità che il sistema di prevenzione persegue con riferimento all’individuazione del titolare effettivo.
L’evoluzione normativa e interpretativa in materia, di matrice internazionale ed europea, ha progressivamente ampliato la nozione di “titolare effettivo” sino a farne un concetto sostanziale, destinato a individuare la persona fisica che, in ultima istanza, possiede, controlla o beneficia dell’attività di un ente, anche laddove la struttura giuridica o organizzativa tenda a occultarne la responsabilità reale.Le raccomandazioni del GAFI e le direttive europee antiriciclaggio hanno fissato i criteri di trasparenza, recepiti nel nostro ordinamento attraverso il d.lgs. 231/2007 e le successive modifiche, fino all’istituzione del Registro dei titolari effettivi, attualmente sospeso in attesa delle decisioni della Corte di Giustizia dell'Unione Europea.
Tuttavia, se per le società di capitali e per gli enti di diritto privato i criteri di proprietà e di controllo consentono, pur con difficoltà applicative, di pervenire a un’identificazione compiuta del titolare effettivo, diversa e più articolata è la questione con riferimento agli enti pubblici e, ancor più, con riferimento alle società a partecipazione pubblica nelle loro molteplici declinazioni.Tali fattispecie, infatti, non perseguono finalità economiche di lucro e sono caratterizzate da assetti proprietari e gestionali che riflettono principi di diritto pubblico, di rappresentanza istituzionale e di funzione amministrativa, più che di controllo economico in senso stretto.
L’individuazione di un “titolare effettivo” all’interno di una pubblica amministrazione sembra in contrasto con la natura stessa di tali soggetti, eppure, le logiche di prevenzione del rischio di riciclaggio e di utilizzo distorto di risorse pubbliche richiedono che anche in questo ambito si individui, se
non un dominus in senso proprietario, almeno la persona fisica che esercita poteri di indirizzo, decisione o gestione tali da poter incidere sull’utilizzo dei fondi e sull’assunzione delle decisioni economiche rilevanti.Tali aspetti, considerati in passato marginali, impongono una rinnovata attenzione alla luce delle risorse del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) che richiede anche per gli Enti pubblici destinatari dei fondi la necessità di dichiarare il titolare effettivo al fine di garantire la trasparenza e
la sana gestione delle risorse e tutelare gli interessi finanziari dell’Unione.
Il documento quindi analizza, con taglio sistematico, i criteri applicabili ai diversi modelli organizzativi pubblici, evidenziando gli ambiti di criticità e le possibili soluzioni operative per i professionisti chiamati a svolgere gli adempimenti di adeguata verifica.A tal fine, si affrontano le
problematiche derivanti dall’eterogeneità delle forme giuridiche degli enti pubblici, dalla pluralità dei centri decisionali e dalla frequente sovrapposizione di funzioni politiche, amministrative e gestionali, che impongono un’analisi “a scalare” dei poteri di rappresentanza e controllo.Il documento è scaricabile dal sito del CNDCEC.
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Superbonus ed errore nella comunicazione: è permessa la compensazione?
Con la Risposta n 295 del 24 novembre le Entrate chiariscono che, relativamente alle comunicazioni per il superbonus, se per uno sconto in fattura è stata inviata all’agenzia delle Entrate una comunicazione con errata indicazione dell’opzione per la cessione del credito, il cessionario mantiene la possibilità di compensare in F24 il credito d’imposta ricevuto, ma non può cederlo a soggetti non qualificati in quanto risultano irrilevanti sia gli accordi civilistici dello sconto in fattura stipulati con il contribuente sia l’avere indicato in fattura lo sconto applicato.
Nonostante l’errore nella casella della comunicazione, l’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità per il fornitore (istante) di utilizzare il credito in compensazione oppure di cederlo a soggetti qualificati (banche, intermediari finanziari, assicurazioni), ma non secondo le regole previste per lo sconto in fattura.
Vediamo il dettaglio del caso trattato dall'interpello.
Superbonus ed errore nella comunicazione: è permessa la compensazione?
Il soggetto istante è la società edile ALFA, che ha eseguito interventi agevolabili su un immobile condominiale, beneficiando del bonus facciate e del superbonus ai sensi degli articoli 1 della L. 160/2019 e 119 del D.L. 34/2020.
Per le fatture emesse nel 2023 e 2024, ha applicato lo sconto in fattura, ma in fase di trasmissione delle comunicazioni telematiche all’Agenzia delle Entrate, l’intermediario incaricato dal condominio ha erroneamente barrato la casella relativa alla cessione del credito, anziché quella per lo sconto in fattura.
Nel 2023, ALFA ha accettato nel proprio cassetto fiscale il credito relativo alle fatture emesse, ma non ha ancora accettato quello del 2024, accorgendosi nel frattempo dell’errore nella comunicazione.
L’istante ha richiesto all’Agenzia delle Entrate se tale errore, compiuto dall’intermediario, possa essere considerato “formale”, e quindi sanabile, o se comporti la perdita della possibilità di usare il credito.
Secondo la società, poiché sussistono tutti i requisiti sostanziali, la volontà espressa nelle fatture e negli accordi è coerente con l’opzione dello sconto in fattura.
Inoltre, si richiama la risposta a interpello n. 590/2020, in cui l’Agenzia ha ammesso la correzione di errori prima dell’utilizzo del credito.
L’Agenzia ha ripercorso l’art. 121 del D.L. 34/2020, che consente ai beneficiari dei bonus edilizi di optare, in alternativa alla detrazione, per:
- lo sconto in fattura (lett. a),
- la cessione del credito (lett. b).
Le due opzioni sono mutualmente esclusive, ed è fondamentale che vengano comunicate correttamente con l’apposito modello dell’Agenzia, barrando in modo preciso la casella corrispondente.
Nel caso in esame, l’errore è stato commesso dal condominio tramite il proprio intermediario, ma la società istante ha comunque accettato il credito, sia pure per la quota del 2023.
L’Agenzia chiarisce che non si può procedere alla rettifica dell’errore attraverso una semplice segnalazione, infatti, la modifica dell’opzione è consentita solo entro il termine di trasmissione delle comunicazioni: ovvero il 16 marzo dell’anno successivo alla spesa.
Dopo tale data, non è più possibile inviare una nuova comunicazione, né avvalersi della remissione in bonis, strumento che era stato precedentemente consentito ma che è stato abrogato dal D.L. 39/2024, art. 2.
Inoltre, non rilevano gli accordi privatistici (es. la dicitura “sconto in fattura” nelle fatture stesse), se la comunicazione all’Agenzia risulta errata e già accettata.
Secondo la circolare n. 33/E/2022, l’errore è “formale” e rettificabile solo se non incide su elementi essenziali del credito, come:
- tipologia dell’opzione;
- soggetto cedente;
- codice fiscale;
- codice intervento.
In tali casi, basta una segnalazione via PEC all’indirizzo dell’Agenzia.
Quando l'errore è sostanziale (come in questo caso), se riguarda l’opzione “sconto/cessione”, ed è già stato accettato il credito, non è più possibile rettificare. Resta valida solo la rinuncia alla detrazione, ma non si applicano le regole agevolate dello sconto in fattura.
Il caso analizzato nella risposta n. 295/2025 rappresenta un chiaro monito operativo per i fornitori e gli amministratori: l’errore formale nella scelta tra sconto e cessione può trasformarsi in una conseguenza sostanziale irreversibile, se non rilevato in tempo.
La corretta gestione della comunicazione delle opzioni resta quindi cruciale, anche in presenza di accordi contrattuali chiari. La conferma dell’Agenzia rafforza l’approccio rigoroso post-riforma: nessuna rettifica oltre i termini, anche se la volontà delle parti era diversa.
È il chiarimento della risposta a interpello 295/2025 delle Entrate.
La società istante, per dei lavori agevolati con il superbonus, ha emesso a un condominio tre fatture nel 2023 e due nel 2024, tutte recanti la dicitura «sconto in fattura». Successivamente, il condominio ha inviato all’agenzia delle Entrate le comunicazioni di opzione per la rinuncia della detrazione dell’imposta dall’Irpef da parte dei condòmini e per il trasferimento dei relativi crediti alla società. Quest’ultima ha accettato, nel proprio cassetto fiscale, il credito maturato per le fatture emesse nel 2023 e nel corso del 2024 ha compensato in F24 la quota del credito compensabile nel 2024, corrispondente alla prima rata annuale di 4. Poi, però, non ha accettato il credito relativo alle fatture emesse nel 2024, in quanto ha appreso che nelle comunicazioni inviate dall’intermediario del condominio risulta erroneamente barrata la casella prevista per la cessione del credito, in luogo di quella riferita allo sconto in fattura.
L’agenzia delle Entrate ha confermato che il cedente non può ora modificare o sostituire le comunicazioni inviate, né per le fatture emesse nel 2023, per le quali, peraltro, il cessionario ha già accettato il credito e compensato la quota di credito relativa al 2024, né per le spese sostenute nel 2024 (cioè, per le fatture emesse nel 2024), per le quali il cessionario non ha ancora accettato il credito nel proprio cassetto fiscale. Queste correzioni, infatti, non sono più possibili, perché l’articolo 2 del Dl 39/2024 ha soppresso la possibilità di avvalersi, in questi casi, della remissione in bonis. Pertanto, non è più possibile l’invio di una nuova comunicazione una volta decorsi i termini di legge (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa). Nel caso specifico, peraltro, anche se fosse ancora possibile la remissione in bonis, oggi i relativi termini sarebbero comunque scaduti (per le fatture emesse nel 2024 sarebbe scaduto lo scorso 31 ottobre 2025).
Ciò nonostante, l’agenzia delle Entrate ha concesso all’istante, nella sua qualità di cessionario (non di impresa fornitrice), la possibilità di continuare a compensare le quote residue (per il 2025, 2026 e 2027) del credito generato dalle fatture emesse nel 2023 e di accettare il credito generato dalle fatture del 2024 (con sconto in fattura e senza il pagamento della parte scontata), il quale potrà essere compensato in F24 negli anni dal 2025 al 2028 ovvero potrà essere ceduto solo a «soggetti qualificati» (articolo 121, comma 1, lettera b, del Dl 34 del 2020) e non ad altri soggetti. Anche se i documenti del caso trattato dalle Entrate dimostrano l’intenzione dei contraenti di optare per lo sconto in fattura e non per la cessione del credito, quindi, non è possibile beneficiare delle conseguenze proprie dello sconto in fattura, che, a differenza della cessione del credito, consentono all’impresa che ha eseguito i lavori la cessione del credito ricevuto con lo sconto in fattura a soggetti diversi da quelli «qualificati», tramite la piattaforma cessione crediti.
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Visura catastale: come utilizzare il servizio delle Entrate
Le Entrate hanno pubblicato la guida aggiornata al 2025 con tutte le regole per richiedere una visura catastale dal sito ADE.
Ricordiamo che, l’Agenzia delle entrate ha attivato dal 1° febbraio 2021 la piattaforma tecnologica denominata “SIT” (Sistema Integrato del Territorio), a disposizione dei cittadini, per la visura attuale, e dei professionisti, per la visura storica (provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 26 gennaio 2021).
Il processo di graduale trasferimento dei dati del catasto e la conversione delle applicazioni dalla vecchia alla nuova piattaforma non hanno avuto carattere esclusivamente tecnologico.Nel tempo è migliorato l'aspetto grafico (il layout) della visura catastale e sono cambiate le modalità di predisposizione e presentazione delle domande di voltura catastale.
La novità hanno coinvolto non solo i professionisti, ma anche i cittadini che possono autonomamente presentare istanza di voltura in caso di
successione.
La guida pubblicata ora, descrive le numerose informazioni contenute nel modello.L’organizzazione e l’esposizione dei dati all’interno della visura ha il fine di consentire una migliore comprensione delle variazioni intervenute, nel corso del tempo, nelle titolarità degli immobili.
Ricordiamo anche che l’articolo 7 del decreto legislativo n. 139/2024 ha introdotto importanti innovazioni in tema di accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale, attribuendo all’Agenzia delle entrate il compito di definire le regole sulla libera consultazione dei servizi.
L’attuazione è avvenuta con il Provvedimento del 30 dicembre 2024.
Infine, si evidenzia che dal 1° gennaio 2025 sono rilasciate in esenzione dei tributi anche le visure catastali online su immobili dei quali il richiedente non risulti titolare in catasto.
Negli altri casi (visure catastali su immobili presso gli sportelli sui quali il richiedente non risulti titolare) si applica il tributo previsto dalla tabella dei tributi speciali catastali allegata allo stesso decreto legislativo n. 139/2024 (pari a 3 euro).Visura catastale: che cos’è
La visura catastale è un documento, rilasciato dall’Ufficio Provinciale – Territorio dell’Agenzia delle entrate, che permette di acquisire molteplici informazioni relative ai beni immobili (terreni e fabbricati):
- i dati identificativi e di classamento
- i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie catastali
- i dati grafici dei terreni (visura della mappa) e delle unità immobiliari urbane (visura della planimetria)
- l’indirizzo (solo per le unità immobiliari urbane)
- le causali di aggiornamento e annotazione.
Inoltre, è possibile consultare:
- le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale
- l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)
- gli atti di aggiornamento catastale.
Le informazioni catastali, a eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull'immobile o ai loro delegati, sono pubbliche e l’accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali e nel rispetto della normativa vigente.
Visura catastale: come si richiede
Il servizio di consultazione di visura catastale può essere effettuato su immobili propri o di altri, vediamo le due modalità.
Il servizio “CONSULTAZIONE PERSONALE” consente di ottenere, gratuitamente e limitatamente agli immobili dei quali il richiedente risulta titolare di diritti reali:- la visura catastale attuale (con gli intestatari catastali) o storica (senza intestatari) per immobile contenente i dati identificativi, di classamento, le causali di aggiornamento e annotazione, la superficie catastale e l’indirizzo (solo per i fabbricati)
- la visura della mappa con la rappresentazione della particella del catasto terreni
- la planimetria dell’unità immobiliare urbana
- l’ispezione ipotecaria, con l’elenco delle formalità riguardanti l’immobile selezionato, le singole note e, se disponibile, il relativo titolo, presenti nella banca dati informatizzata dei registri immobiliari.
I documenti sono forniti anche in formato pdf. Si può accedere al servizio, disponibile nell’area personale di Fisconline / Entratel, con:
- il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
- la Carta di Identità Elettronica (CIE)
- la Carta Nazionale Servizi (CNS)
- le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel / Fisconline (finoa quando saranno in uso).
Il servizio “VISURA CATASTALE” consente l’accesso telematico gratuito alle banche dati catastali anche se il richiedente non è titolare neanche in parte dell’immobile, esso consente di ottenere:
- le visure attuali per soggetto, ossia limitate agli immobili su cui il soggettocercato risulti all’attualità titolare di diritti reali (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica)
- le visure, attuali o storiche, per immobile (censito al catasto terreni o al catasto fabbricati), impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
- la visura della mappa di una particella censita al catasto terreni, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali.
Si può accedere al servizio, disponibile nell’area riservata di Fisconline / Entratel, con:
- il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
- la Carta di Identità Elettronica (CIE)
- la Carta Nazionale Servizi (CNS)
- le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel / Fisconline (fino a quando saranno in uso).
La ricerca è estesa a tutto il territorio nazionale, a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.
I documenti sono forniti su file in formato pdf.
La visura attuale e la visura storica
I modelli di visura attuale si differenziano, in particolare:
- per soggetto: situazione catastale relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati
- per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale relativa a un immobile urbano
- per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale (terreno o fabbricato)
- per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale presente in catasto con più qualità colturali insistenti sulla stessa particella (dichiarato come immobile porzionato).
Si riportano, di seguito, i modelli delle visure attuali più frequenti, con la descrizione delle sezioni e dei relativi campi
La visura storica si differenzia per l’esposizione delle informazioni censuarie per periodi temporali e in base all’ordine cronologico con cui sono entrate nella banca dati.
I modelli di visura storica si differenziano, in particolare:
- per soggetto: situazione catastale storica relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati
- per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale storica relativa a un immobile urbano.
La visura storica, sia per soggetto che per immobile, può essere richiesta in due formati differenti: analitico e sintetico.
La visura analitica utilizza il layout grafico introdotto con il passaggio alla piattaforma informatica SIT (Sistema Integrato Territorio), mentre la visura sintetica è fornita in un formato tabellare analogo a quello disponibile su Territorio Web.
Si riportano, di seguito, i modelli delle visure attuali più frequenti, con la descrizione delle sezioni e dei relativi campi.