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Locazione breve: quando si può optare per la cedolare secca?
La disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Vediamo, ai fini della tassazione, quando per tali contratti si può optare per la cedolare secca.
Locazione breve: quando si può optare per la cedolare secca?
L'agenzia delle entrate aggiorna le regole per le locaizoni brevi ad agosto 2024 precisando che, la cedolare secca può essere scelta per i contratti per cui:
- la durata non deve superare i 30 giorni,
- non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale,
- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze,
- possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche),
- le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa,
- può trattarsi anche di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni,
- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
La cedolare secca ricordiamolo prevede che il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può scegliere
di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.Attenzione al fatto che, con la legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%.
Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
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Chiusura per ferie: si comunica alle Entrate?
Siamo nel periodo estivo e molte attività, prima o dopo, prenderano una pausa di chiusura per le ferie.
A tal proposito, è lecito domandarsi se in questi casi ci sia qualche adempimento da comunicare al Fisco, vediamo la risposta.
Attività chiusa per ferie: occorre comunicarlo al Fisco?
Per tutelarsi da eventuali anomalie, nel periodo di ferie della propria attività commerciale, è bene mettere il Registratore Telematico fuori servizio.
Non si tratta di un adempimento obbligatorio ma di una tutela contro eventuali anomalie.
Mettendo il registratore telematico fuori servizio le Entrate sapranno a cosa è dovuta la mancanza del flusso dati.
Tale esigenza nasce per, solo quando lo stop supera 12 giorni.
Nelle specifiche tecniche "specifiche tecniche per la memorizzazione elettronica e la trasmissione telematica dei dati dei corrispettivi giornalieri" ultima versione 11.1 allegata a provvedimento del 18 gennaio 2023 delle Entrate, nella sezione 2.7 generazione trasmissione dati si legge: Nel caso in cui l’interruzione dell’attività sia superiore ai 12 giorni (ad esempio ferie lunghe, chiusura stagionale, inutilizzo temporaneo, etc.) o se l’esercente non fosse in grado di conoscere la durata del periodo di inattività e di comunicarla a priori, il Registratore Telematico deve prevedere la possibilità di predisporre l’invio di un evento di tipo “fuori servizio”, codice 608 (magazzino/periodo di inattività), per comunicare al sistema l’inizio del periodo di inattività. In questo caso il RT tornerà “In servizio” alla prima trasmissione utile.
Allegati: -
Come beneficiare del Credito per la ZES Unica?
Dal 31 luglio e fino ed entro il 17 gennaio 2025 è possibile inviare le comunicazioni integrative per usufruire del credito ZES Mezzogiorno.
Si tratta delle comunicazioni integrative, previste dal Provvedimento dell'11 giugno delle Entrate, per i soggetti che hanno validamente presentato la prima comunicazione e con le stesse modalità devono indicare gli investimenti:
- realizzati successivamente all'invio della comunicazione ed entro il 15 novembre 2024 e, comunque, prima dell’invio della comunicazione integrativa, per i quali, nel medesimo periodo, sono state ricevute le relative fatture elettroniche ed è stata rilasciata la certificazione;
- realizzati entro la data di invio della comunicazione, per i quali successivamente sono state ricevute le relative fatture elettroniche e/o è stata rilasciata la certificazione.
Nel medesimo periodo è possibile presentare più comunicazioni integrative; l’ultima comunicazione validamente trasmessa sostituisce tutte quelle precedentemente inviate. Per approfondimenti si rimanda alle istruzioni al modello di cui si tratta
Come fruire del Credito per la ZES Unica?
Per beneficiare del credito d’imposta, i soggetti interessati devono presentare, tra il 12 giugno 2024 e il 12 luglio 2024 (Termine scaduto) all’Agenzia delle entrate un’apposita comunicazione utilizzando il modello approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate dell'11 giugno 2024 nella quale devono essere indicati i dati degli investimenti agevolabili e del relativo credito d’imposta.
L'ammontare massimo del credito d'imposta fruibile è pari al credito d'imposta richiesto moltiplicato per la percentuale resa nota dall'Agenzia delle entrate in data 22 luglio 2024 e fissata al 17,6668 per cento dell'importo richiesto (Provvedimento 305765/2024)
Il credito d'imposta è utilizzabile in compensazione tramite modello F24, da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici dell'Agenzia delle entrate con il codice tributo " 7034".
Il credito risultante dalla comunicazione è utilizzabile non prima della data di realizzazione dell’investimento.
In particolare, il credito è utilizzabile:
- per la quota corrispondente agli investimenti già realizzati alla data di invio della comunicazione per i quali è stata rilasciata la certificazione richiesta e sono state ricevute nello SDI le relative fatture elettroniche, a decorrere dal giorno lavorativo successivo alla pubblicazione del provvedimento di cui sopra;
- per la quota corrispondente agli investimenti già realizzati alla data di invio della comunicazione, per i quali è stata rilasciata la certificazione, non documentabili tramite l’emissione di fatture elettroniche e/o acquisiti mediante contratti di locazione finanziaria, a decorrere dal giorno lavorativo successivo al rilascio della ricevuta con la quale l’Agenzia delle entrate comunica l’autorizzazione all’utilizzo del credito d’imposta in esito alla verifica documentale della certificazione effettuata dal Centro Operativo Servizi Fiscali di Cagliari.
È, invece, inibito l’utilizzo del credito d’imposta riconosciuto corrispondente agli investimenti non realizzati alla data di presentazione della comunicazione oppure realizzati ma per i quali alla medesima data non sono state ricevute le relative fatture elettroniche e/o non è stata rilasciata la certificazione.
Come sopra già evidenziato, al fine di comunicare l’avvenuta realizzazione degli investimenti oppure il ricevimento della certificazione e/o delle fatture elettroniche, a decorrere dal 31 luglio 2024 ed entro il 17 gennaio 2025, per poter utilizzare il relativo credito d’imposta, il beneficiario è tenuto a presentare una o più comunicazioni integrative utilizzando il medesimo modello. Il credito risultate da tali comunicazioni integrative è fruibile secondo le modalità descritte ai precedenti numeri 1 e 2.
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Perché non trovo il modello 730-4 negli archivi dell’INPS?
Può accadere che il contribuente, accedendo all’Assistenza fiscale sul portale INPS, riceva il messaggio «Non è presente nessun Documento 730/4 per l'anno 2024»; questa situazione si verifica nei casi in cui l’Agenzia delle Entrate non ha trasmesso all’INPS la dichiarazione, perché sottoposta a controlli preventivi.
In questi casi, il contribuente viene informato:
- direttamente dall’Agenzia delle Entrate, in caso di dichiarazione precompilata;
- dall’intermediario a cui si era rivolto per effettuare la dichiarazione dei redditi, a cui Agenzia delle Entrate invia gli esiti relativi alle dichiarazioni trasmesse.
Le dichiarazioni oggetto di controlli preventivi vengono gestite direttamente dall’Agenzia delle Entrate che, in tali circostanze, non trasmette all’INPS il modello 730-4, e, pertanto, il contribuente per eventuali problematiche dovrà fare riferimento esclusivamente all’Agenzia.
Si riepilogano di seguito le cause che possono determinare l’assenza negli archivi Inps del modello 730-4:
- il contribuente non ha indicato correttamente INPS quale sostituto di imposta;
- la dichiarazione è ancora in fase di trasmissione da parte del CAF/Intermediario all’Agenzia delle Entrate e da parte dell’Agenzia verso l’Istituto;
- la dichiarazione è sottoposta a controlli preventivi da parte di Agenzia delle Entrate.
Leggi anche INPS e assistenza fiscale nel 2024
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730/2024: che cos’è la dichiarazione congiunta?
Il Modello 730/2024 va presentato entro il 30 settembre.
Tale modello presenta nel frontespizio uno spazio riservato alla Dichiarazione congiunta.
Vediamo che cos'è
730/2024: che cos'è la dichiarazione congiunta?
In particolare, se entrambi i coniugi possiedono solo redditi 2023 indicati di seguito
- redditi di lavoro dipendente e redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente (es. co.co.co. e contratti di lavoro a progetto)
- redditi dei terreni e dei fabbricati;
- redditi di capitale;
- redditi di lavoro autonomo per i quali non è richiesta la partita IVA (es. prestazioni di lavoro autonomo non esercitate abitualmente);
- redditi diversi (es. redditi di terreni e fabbricati situati all’estero);
- alcuni dei redditi assoggettabili a tassazione separata, indicati nella sezione II del quadro D;
- redditi di capitale di fonte estera, diversi da quelli che concorrono a formare il reddito complessivo, percepiti direttamente dal contribuente senza l’intervento di intermediari residenti indicati nella sezione III del quadro L.
e almeno uno dei due può utilizzare il modello 730, i coniugi possono presentare il modello 730 in forma congiunta.
Non è possibile utilizzare la forma congiunta se si presenta la dichiarazione per conto di persone incapaci, compresi i minori e nel caso di decesso di uno dei coniugi avvenuto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Nella dichiarazione congiunta va indicato come “dichiarante” il coniuge che ha come sostituto d’imposta il soggetto al quale viene presentata la dichiarazione, oppure quello scelto per effettuare i conguagli d’imposta negli altri casi.
Attenzione al fatto che, in caso di dichiarazione in forma congiunta le schede per destinare l’8, il 5 e il 2 per mille dell’Irpef sono inserite dai coniugi in due distinte buste.
Su ciascuna busta vanno riportati i dati del coniuge che esprime la scelta.
Può anche essere utilizzata una normale busta di corrispondenza indicando “Scelta per la destinazione dell’otto, del cinque e del due per mille dell’Irpef”, il cognome, il nome e il codice fiscale del contribuente. La scheda deve essere consegnata anche se non viene espressa alcuna scelta, indicando il codice fiscale e i dati anagrafici.
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Plusvalenza cessione immobile con superbonus: anche per il comodatario?
La legge di bilancio 2024 con il comma 64 dell'unico articolo 1 ha previsto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile per le cessioni a titolo oneroso, poste in essere a partire dal 1° gennaio 2024, di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati con il cosiddetto Superbonus, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.
A tal proposito l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti con la Circolare n 13/2024 di giugno.
L'ade fa riferimento a questo documento di prassi per chierire se la plusvalenza è pagata anche dal comodatario.
Plusvalenza cessione immobile con superbonus: per chi?
Le Entrate, per quanto riguarda gli immobili e i soggetti interessati alla nuova plusvalenza, disciplinata dall' art 67 del Tuir (comma 1, lettera b-bis), sintetizzano, che:
- gli immobili interessati sono tutti quelli sui quali sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus (anche quelli non residenziali), a prescindere:
- dal soggetto che ha eseguito i lavori (proprietario o altri “aventi diritto” alla detrazione – conduttore, comodatario, familiare convivente, eccetera),
- dalla loro tipologia (trainanti o trainati),
- dalla percentuale di detrazione spettante e dalla modalità di fruizione di questa;
- sono escluse le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione e di quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione (o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia trascorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).
Per il calcolo della plusvalenza, sulla quale il contribuente può applicare l’imposta sostitutiva del 26% si rinvia alla citata circolare dell’Agenzia delle entrate.
- gli immobili interessati sono tutti quelli sui quali sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus (anche quelli non residenziali), a prescindere:
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Rimborso Fiscale intestato a soggetto deceduto: come incassa l’erede?
Il MEF in una sezione apposita del proprio sito istituzionale chiarisce dettagli sui pagamenti delle Entrate relativamente ai rimborsi con assegno.
Si replica ad una richeista di chiarimento per il rimborso spettante ad un soggetto deceduto che andrà versato aglie eredi, vediamo i dettagli.
Rimborso Fiscale intestato a soggetto deceduto: quando arriva agli eredi?
Riguardo al pagamento dei rimborsi intestati a contribuenti deceduti, l'art 5 del DL n 73/2022 ha previsto che, nei casi di successione legittima, il rimborso sia pagato ai soggetti aventi diritto, per l’importo corrispondente alla rispettiva quota ereditaria, come risultanti dalla dichiarazione di successione presentata.
In questi casi l’Agenzia delle entrate erogherà il rimborso con procedure automatizzate direttamente ai beneficiari, senza che sia presentata alcuna istanza.
Si precisa che, se i soggetti chiamati all’eredità intendono non ricevere i rimborsi intestati al contribuente deceduto, possono darne comunicazione all’Agenzia utilizzando un servizio web disponibile nell’Area riservata del relativo sito internet.
Accedendo nell’Area riservata, previa autenticazione, occorre selezionare la scheda “Servizi” e poi la categoria “Rimborsi”.
In alternativa, è possibile utilizzare anche la casella di ricerca testuale.
Invece, nelle ipotesi di successione testamentaria o qualora la dichiarazione successione non sia stata presentata, l’ufficio territoriale dell’Agenzia competente per la lavorazione del rimborso chiederà agli interessati di produrre la documentazione idonea ad attestare la qualità di eredi.