L'Agenzia delle Entrate , con Circolare dell'8 febbraio 2023 n. 3, ha fornito chiarimenti sul limite di spesa ammesso al Superbonus relativo a interventi su edifici di Onlus, associazioni di volontariato o di promozione sociale (articolo 119, comma 10-bis, Dl Rilancio).

Il suddetto articolo 119, comma 10-bis del decreto Rilancio stabilisce, in determinati casi, particolari modalità di determinazione delle spese ammesse alla detrazione spettante per le spese sostenute a fronte di specifici interventi (c.d. Superbonus) in ambito:

• di efficienza energetica, 
• di interventi antisismici, 
• di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. 

I limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati e, in linea generale, sono riferiti all’edificio o alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili.

La disposizione contenuta nel citato comma 10-bis riguarda, nello specifico,le spese sostenute:

• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS),
• dalle organizzazioni di volontariato (OdV), 
• dalle associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.

In particolare, la norma, nella versione attualmente vigente, stabilisce che il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'OMI dell'Agenzia delle Entrate, che siano in possesso dei seguenti requisiti:

• svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
• siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione».

Come specificato dall'Agenzia delle Entrate, la norma è stata introdotta per tenere conto della circostanza che tali enti in generale (e, in particolare, quelli che si occupano dei servizi socio-sanitari- assistenziali) esercitano la propria attività in edifici di grandi dimensioni anche in considerazione del fatto che, per taluni servizi che vengono erogati alla collettività (Centro Diurno Integrato, Residenza Sanitaria Assistenziale, Poliambulatori, Servizi Sanitari e assistenziali, ecc.), le norme e gli standard funzionali impongono la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate.

Ai fini della fruizione del Superbonus, tali soggetti risulterebbero penalizzati qualora le spese agevolabili fossero determinate in funzione del numero delle unità immobiliari oggetto di interventi atteso che interi immobili o interi complessi edilizi sono catastalmente individuati quale singola unità immobiliare.

Modalità di calcolo massimali di spesa

Pertanto, in merito alla specifica modalità di calcolo per la determinazione dei massimali di spesa, si utilizza come parametro di riferimento, la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. 

Riportiamo l'esempio fornito nella Circolare dell'Agenzia:

• superficie lorda del fabbricato di 4.000 mq 
• e una superficie media ricavabile dall’OMI di 100 mq, 

dal rapporto di queste due grandezze si determinano n. 40 unità immobiliari “figurative”. 

Tale ultimo parametro va moltiplicato per i limiti di spesa previsti per le singole unità immobiliari in relazione agli interventi agevolabili che si intendono effettuare. 

Ipotizzando un intervento (trainante) di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, il massimale di spesa agevolabile sarà pari a 2.000.000 di euro, ottenuto da: 

40 unità
(numero di unità immobiliari “figurative”)
x
50.000 euro
(limite di spesa previsto per gli edifici unifamiliari)
=
2.000.000 euro

• Circolare AdE 3 del 08.02.2023

Pubblicata in GU n.20 del 25.01.2023, l'Ordinanza del Commissario straordinario del Governo del 15.12.2022 n. 130, di approvazione del Testo unico della ricostruzione privata, ai fini della ricostruzione nei territori interessati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016, con relativa Relazione illustrativa.

Scarica il Testo unico della ricostruzione privata e Relazione illustrativa.

Il testo consente una sistemazione organica delle ordinanze commissariali vigenti, via via emanate dopo gli eventi sismici del 2016 e del 2017, con le innovazioni necessarie ad assicurare maggiore completezza, chiarezza, semplicità e stabilità del quadro regolatorio nel tempo.

Il Testo unico ha pertanto l’ambizioso scopo di aggiornare, chiarire e semplificare, secondo un ordine sistematico nuovo, più libero dalle contingenze delle fasi temporali, le regole consolidate della ricostruzione privata, innovando ove necessario.

Nella nota finale della presente Relazione sono elencate le ordinanze non più vigenti, fatti salvi i rapporti giuridici maturati, a far data dall’entrata in vigore del Testo unico, mentre in calce al Testo unico sono collocati gli allegati, che restano in vigore, di natura prevalentemente tecnica.

Il Testo unico, composto da 131 articoli e 15 Allegati tecnici, entra in vigore dal 1° gennaio 2023:

• La Parte I è dedicata ai principi generali, alle definizioni comuni e al regime transitorio.
  Si tratta di una parte innovativa, non presente in via generale nelle ordinanze del passato, che traccia una sintesi, una “visione” della ricostruzione, delineando principi e finalità in modo chiaro e comprensibile.
• La Parte Seconda riorganizza, attraverso Capi e Sezioni, i principi fondamentali della disciplina vigente, anche con riferimento al decreto n.189/2016 (cd. “legge speciale Sisma”), in tema di soggetti beneficiari, oggetto dell’intervento, misura del contributo, contenuti della domanda e procedimento amministrativo.
• La Parte terza è relativa a procedimenti speciali.
  Il Capo I, comprensivo degli articoli dall’89 al 100 (Immobili di proprietà privata di interesse culturale e paesaggistico) della Parte III del Testo unico riguarda l'applicazione dei benefici e il riconoscimento dei contributi, nell'ambito del processo di ricostruzione e ripristino del patrimonio danneggiato, con specifico riferimento ai danni agli edifici privati di interesse storico-artistico e agli edifici inclusi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o comunque appartenenti al patrimonio edilizio storico, anteriore al 1945, preso in considerazione come espressione di valori e interessi culturali e paesaggistici dalla pianificazione urbanistica e da altri piani e programmi delle autonomie territoriali, in attuazione dell’art. 5 della legge speciale Sisma.
  Il Capo II (articoli dal 101 al 104) (Edifici di proprietà privata destinati a uso pubblico, mutamento di destinazione d’uso e interventi nel “doppio cratere” e su edifici già dichiarati inagibili) completa la disciplina della parte speciale con riferimento alle tematiche indicate nel titolo.
• La Parte IV (articoli da 105 a 112), che recepisce in particolare le disposizioni dell’ordinanza 107/2020, conferma le innovazioni già introdotte in tema di programmazione e pianificazione urbanistica rispetto al passato.
• La Parte Quinta del presente Testo unico raccoglie le disposizioni vigenti e frutto di complessi ed importanti confronti avvenuti nel corso di questi anni anche con le differenti parti sindacali, relative agli operatori privati della ricostruzione: i Professionisti e le Imprese. Gli articoli 113-122 riproducono, in sostanza, le disposizioni dell’ordinanza n. 108 del 2020 e relative integrazioni, e sono dedicati alla disciplina delle attività professionali.

Infine, costituiscono parte integrante del Testo unico 15 Allegati, di prevalente contenuto tecnico, che non sono stati oggetto di innovazione, salvo che per ragioni di coerenza sistematica e di coordinamento con il Testo unico, e sono i seguenti:

1. Allegato 1: “Definizione di danno lieve”;
2. Allegato 2: “Parametri per la determinazione dei contributi per i danni lievi”;
3. Allegato 3: “Requisiti di ammissibilità al contributo per le attività produttive”;
4. Allegato 4: “Soglie di danno, gradi di vulnerabilità, livelli operativi e costi parametrici per i danni gravi negli edifici a destinazione produttiva”; –
5. Allegato 5: “Soglie di danno, gradi di vulnerabilità, livelli operativi e costi parametrici per i danni gravi di edifici a destinazione prevalentemente abitativa”;
6. Allegato 6: “Criteri di indirizzo per la progettazione e realizzazione degli interventi di rafforzamento locale”;
7. Allegato 7: “Elenco dei Comuni maggiormente colpiti dal sisma”;
8. Allegato 8: “Beni culturali”;
9. Allegato 9: “Criteri per l’individuazione delle opere ammissibili a contributo”;
10. Allegato 10: “Criteri di indirizzo per la progettazione e realizzazione degli interventi in aree interessate da faglie attive e capaci e da altri dissesti idro-geomorfologici”;
11. Allegato 11: “Liquidazione del compenso dovuto al professionista per la redazione della scheda AeDES/GL-AeDES e perizia di cui all’art. 118 del presente Testo unico e criteri di determinazione dell’importo in caso di edificio classificato come agibile”;
12. Allegato 12: LINEE GUIDA “Principi e indirizzi per la redazione dei Programmi Straordinari di Ricostruzione e indirizzi comuni per la pianificazione”; –
13. Allegato 13: “Modalità di applicazione del DURC di congruità”;
14. Allegato 14: “Ruderi ed edifici collabenti: criteri per l’individuazione e modalità di ammissione a contributo dei collabenti vincolati”;
15. Allegato 15: “Elenco delle ordinanze di cui all’art. 4, comma 2”.

• Testo unico ricostruzione privata e Relazione illustrativa