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Pos e registratori di cassa: regole per collegarli
Dal 1° gennaio 2206, il registratore di cassa potrà memorizzare sempre le informazioni di tutte le transazioni elettroniche, tranne i dati sensibili del cliente, e trasmettere all’agenzia delle Entrate l’importo complessivo dei pagamenti elettronici giornalieri acquisiti dall’esercente anche indipendentemente dalla registrazione dei corrispettivi.
Leggi anche Registratori di cassa e POS: nuovo obbligo dal 2026
A tale fine, con il Provvedimento n 424470 del 31 ottobre le Entrate pubblicano le regole per dare attuazione alle disposizioni dell’articolo 1, commi 74 e 77, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 Legge di Bialncio 2025.
In particoalre, si tratta delle modalità operative per il collegamento tra lo strumento hardware o software mediante il quale sono accettati i pagamenti elettronici e lo strumento mediante il quale sono registrati e memorizzati i dati dei corrispettivi.
le Entrate hanno evidenziato che la soluzione adottata, frutto del confronto con le associazioni di categoria, non prevede un collegamento fisico ma l’utilizzo di un servizio online ad hoc che sarà messo a disposizione in area riservata sul sito dell’Agenzia.
Viene anche precisato che per gli strumenti di pagamento già in uso al 1° gennaio 2026 o utilizzati tra l’1 e il 31 gennaio 2026 è previsto un termine di 45 giorni decorrenti dalla messa a disposizione del servizio online per completare la registrazione.
Una volta a regime, per la prima associazione o per eventuali variazioni, la registrazione dovrà essere sempre effettuata a partire dal sesto giorno del secondo mese successivo alla data di effettiva disponibilità dello strumento di pagamento elettronico e comunque entro l’ultimo giorno lavorativo dello stesso mese.
Vediamo ulteriori dettagli.
Pos e registratori di cassa: regole per collegarli
Il collegamento tra gli strumenti di pagamento elettronico e gli strumenti di certificazione dei corrispettivi è effettuato esclusivamente utilizzando le apposite funzionalità web disponibili nell’area riservata.
I soggetti obbligati effettuano il collegamento registrando il dato identificativo univoco di ogni strumento di pagamento elettronico utilizzato, in abbinamento al dato identificativo univoco di ogni strumento di certificazione dei corrispettivi, preventivamente censito e attivato, nell’area riservata.Al fine di garantire il corretto svolgimento delle eventuali attività di controllo dell’Amministrazione finanziaria, i soggetti obbligati registrano anche l’indirizzo dell’unità locale presso la quale sono utilizzati gli strumenti di pagamento elettronico.
Il collegamento è effettuato direttamente dai soggetti obbligati anche tramite un soggetto, con delega al servizio “Accreditamento e censimento dispositivi” del portale “Fatture e Corrispettivi” di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 375356 del 2 ottobre 2024 e successive modificazioni.
Nel caso in cui la memorizzazione elettronica e la trasmissione telematica dei dati dei corrispettivi giornalieri siano effettuate utilizzando la procedura web, di cui al punto 1.11 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, n. 182017 del 28 ottobre 2016 come modificato dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, n. 99297 del 18 aprile 2019, il collegamento è effettuato dai soggetti obbligati utilizzando le apposite funzionalità rese disponibili nella medesima procedura web.
I soggetti obbligati aggiornano i dati a seguito di variazioni dei collegamenti.Pos e registratori di cassa: termini entro uci collegarli
Con riferimento agli strumenti di pagamento elettronico, a disposizione dei soggetti obbligati, per i quali nel mese di gennaio 2026 è in vigore un Contratto di convenzionamento , il collegamento è effettuato entro 45 giorni a partire dalla data di messa a disposizione nell’area
riservata del servizio web.La data di messa a disposizione del citato servizio web sarà resa nota con apposito avviso pubblicato sul sito internet dell’Agenzia delle entrate.
Per gli strumenti di pagamento elettronico per i quali il Contratto di convenzionamento è stipulato successivamente al 31 gennaio 2026, il
collegamento è effettuato a partire dal sesto giorno del secondo mese successivo alla data di effettiva disponibilità dello strumento di pagamento elettronico ed entro l’ultimo giorno lavorativo dello stesso mese.Il sabato è considerato giorno non lavorativo.
Non saranno comunque considerate tardive le operazioni di collegamento di cui al punto 2.1. effettuate entro l’ultimo giorno del mese. I termini si applicano anche nei casi in cui venga modificato il collegamento di uno strumento di pagamento elettronico già precedentemente associato.
Trasmissione aggregata dei dati dei pagamenti elettronici: come fare
La memorizzazione puntuale dei dati dei pagamenti elettronici è effettuata al momento della registrazione delle operazioni di vendita o prestazione con lo strumento di certificazione dei corrispettivi, riportando nel documento commerciale le forme di pagamento utilizzate e il relativo ammontare.
I dati dei pagamenti elettronici memorizzati sono trasmessi giornalmente in forma aggregata in conformità alle specifiche tecniche dei provvedimenti relativi agli strumenti di certificazione dei corrispettivi di cui al punto 1.2 del provvedimento in oggetto.
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Prospetto aliquote IMU 2026: accesso dei Comuni dal 12.11
Il MEF con un comunicato del 10 novembre informa del fatto che è aperta ai comuni ll’applicazione informatica per l’elaborazione e la trasmissione
del Prospetto delle aliquote dell’IMU per l’anno d’imposta 2026.La funzionalità è raggiungibile dal Portale federalismo su “Gestione Imu”.
Vediamo tutti i dettagli.
Prospetto aliquote IMU 2026: regole per l’accesso dei Comuni dal 12.11
Con un comunicato il MEF informa della pubblicazione del decreto 6 novembre 2025 del Vice Ministro dell’economia e delle finanze e delle linee
guida aggiornate.
In considerazione delle esigenze emerse nel corso del primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, vale a dire l’anno d’imposta 2025, è stato adottato il decreto 6 novembre 2025 del Vice Ministro dell’economia e delle finanze, in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale – integrativo del decreto 6 settembre 2024 avente ad oggetto ”Integrazione del decreto 7 luglio 2023 concernente l'individuazione delle fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2019, n. 160” – con il quale è stato riapprovato l’Allegato A.
In particolare, l'Allegato A, che sostituisce il precedente, modifica e integra le condizioni in base alle quali i comuni possono introdurre ulteriori differenziazioni all’interno di ciascuna delle fattispecie già previste dal citato decreto 6 settembre 2024.
L’applicazione informatica attraverso la quale elaborare e trasmettere il Prospetto per l’anno d’imposta 2026 sarà resa disponibile ai comuni, all’interno dell’apposita sezione denominata “Gestione IMU” del Portale del federalismo fiscale, a decorrere dal giorno 12 novembre 2025.
Sono, altresì, pubblicate le “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”, aggiornate con le modifiche apportate dal citato decreto 6 novembre 2025.
Si evidenzia che, in virtù dell’art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006 e dell’art. 1, comma 767, terzo periodo, della legge n. 160 del 2019, in caso di mancata approvazione e pubblicazione nei termini di legge del Prospetto, si applicano le aliquote vigenti nell’anno precedente.Si ricorda, infine, che con riferimento ai comuni che, per l’anno d’imposta 2025, non hanno approvato e pubblicato un Prospetto secondo le modalità previste dalla legge, continueranno ad applicarsi, ai sensi di quanto stabilito dall’art. 1, comma 767, ultimo periodo, della legge n. 160 del 2019, le aliquote di base sino a quando non approvino e pubblichino un primo Prospetto secondo dette modalità
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Rottamazione quater: senza pagamento il processo non si estingue
Alla luce della recente Ordinanza della Cassazione n. 29574/2025, che per la prima volta ha applicato l’articolo 12-bis del Dl 84/2025, si consolida un principio: ai fini dell’estinzione del processo tributario, è sufficiente il pagamento della prima o unica rata della definizione agevolata.
Tuttavia, se il pagamento non c’è, la sola presentazione dell’istanza di rottamazione non ha alcun effetto.
Lo ha confermato anche la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Molise, con la sentenza n. 174 del 25 agosto 2025, che si è pronunciata su un caso paradigmatico.
Al contribuente che aveva presentato domanda di rottamazione-ter ma senza versare nulla la corte di giustizia specifica che il processo va avanti e l’atto impugnato può essere annullato se infondato o viziato.
Rottamazione, senza pagamento il processo non si estingue
Il contenzioso nasce da una intimazione di pagamento da oltre 56mila euro, basata su una cartella esattoriale del 2011, mai notificata validamente al contribuente. Quest’ultimo ha impugnato l’intimazione nel 2022, eccependo l’intervenuta prescrizione del credito erariale.
La CGT Molise ha accertato che la notifica della cartella era inesistente, poiché avvenuta a un indirizzo non più valido e non corrispondente al domicilio fiscale del contribuente, già trasferitosi da oltre un mese.
Di conseguenza, nessuna interruzione del termine prescrizionale è stata riconosciuta: i tributi si erano prescritti dopo 10 anni, e l’atto successivo, l’intimazione, è arrivato fuori tempo massimo.
Nel corso del giudizio, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha tentato di far valere l’efficacia interruttiva della domanda di rottamazione-ter presentata nel 2019.
Tuttavia, la Corte ha ritenuto che nessun effetto interruttivo possa derivare da un’istanza che non ha prodotto effetti sostanziali, essendo mancato ogni pagamento.
In assenza di versamenti, la rottamazione è inefficace, e la sua presentazione non costituisce né rinuncia alla prescrizione né riconoscimento del debito.
La Corte richiama, a conferma, anche l’orientamento della Cassazione n. 8304/2025, secondo cui la rinuncia alla prescrizione deve essere chiara, inequivoca e accompagnata da comportamenti concludenti, come appunto un pagamento.
Mentre nella rottamazione-quater (DL 84/2025, art. 12-bis) è il pagamento della prima rata a determinare l’estinzione del processo per cessazione della materia del contendere, nella precedente edizione (la “ter”) non vi era una norma espressa con tale effetto.
Tuttavia, la CGT Molise chiarisce un punto fondamentale:
- se manca qualsiasi pagamento, anche la dichiarazione di voler aderire alla sanatoria non ha alcun impatto sul processo, che può proseguire e concludersi con l’annullamento dell’atto impugnato, come avvenuto nel caso in esame.
Con questa sentenza, i giudici segnano una netta distinzione tra:
- effetto processuale, che si realizza solo con il versamento della prima rata (come confermato anche dalla Cassazione, ma solo per la “quater”);
- effetto sostanziale: che comporta l’estinzione del debito solo in caso di completamento dei pagamenti.
Nel caso affrontato dalla CGT Molise, nessuno dei due effetti si è prodotto, con la conseguenza che il processo non si è estinto e il credito erariale è stato dichiarato prescritto.
La sola domanda non basta: senza pagamento, la rottamazione non produce effetti, né processuali né sostanziali.
La sentenza n. 174/2025 della CGT Molise e l’ordinanza n. 29574/2025 della Cassazione tracciano insieme un perimetro chiaro: la rinuncia al processo contenuta nella domanda di definizione agevolata è efficace solo se accompagnata da un pagamento concreto.
In caso contrario, il giudizio prosegue, e se fondata la domanda del contribuente può portare all’annullamento dell’atto impugnato, come accaduto in Molise.
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Espropriazione e indennità: chiarimenti sul trattamento fiscale della servitù
Con Risposta a Interpello n 289 del 7 novembre 2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale applicabile alle somme ricevute nel 2024 a titolo di indennità per la costituzione di una servitù in seguito a procedure di espropriazione per pubblica utilità.
L'istate ha ricevuto una somma a titolo di indennità a seguito della costituzione di un diritto di servitù per il passaggio di una linea elettrica che insiste su un immobile situato in un'area oggetto di procedure di asservimento, di cui è proprietario con i suoi familiari.
Ha ricevuto nel 2024 la notifica della delibera di approvazione di un progetto esecutivo che coinvolge l’area in cui si trova l’immobile di sua proprietà.Successivamente gli viene notificato il decreto di occupazione d’urgenza delle aree interessate e poi viene stipulato l’atto notarile che costituisce il diritto di servitù per la linea elettrica, con il riconoscimento di un’indennità complessiva suddivisa tra un acconto e un saldo corrisposto contestualmente all’atto.
Il contribuente ritiene che l’indennità ricevuta non debba essere tassata come reddito diverso, sostenendo che essa è regolata da norme speciali che ne escluderebbero l’imponibilità e che la servitù è stata imposta coattivamente per esigenze pubbliche, e non volontariamente dai proprietari.
Vediamo cosa replica l'Agenzia.
Espropriazione e indennità: chiarimenti sul trattamento fiscale della servitù
L’indennità di servitù, corrisposta a titolo di saldo in relazione alla costituzione del diritto reale di godimento, come nel caso di una linea elettrica a servizio di un immobile ubicato in un’area interessata da un esproprio finalizzato alla realizzazione di un progetto di pubblica utilità, va tassata come reddito diverso.
Questa è la sintesi del chiarimento e quindi l'Agenzia non condivide l'nterpretazione dell'istante.
Viene precisato che l’articolo 35, comma 1, del Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità stabilisce che, quando viene corrisposta a soggetti non imprenditori una somma a titolo di indennità di esproprio, cessione volontaria o risarcimento per acquisizione coattiva di un terreno destinato a opere pubbliche o infrastrutture urbane in zone omogenee A, B, C e D, tale somma è qualificata come reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir).
Questa disposizione riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, con alcune eccezioni.
Lo stesso articolo 67 alla lettera h) include tra i redditi diversi anche quelli derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione di altri diritti reali di godimento e dalla sublocazione di immobili, oltre ad affitti e concessioni in uso di beni mobili e aziende.
L’Agenzia specifica che la legge di bilancio 2024 (articolo 1, comma 92, legge n. 213/2023) ha ampliato la portata della lettera h), includendo esplicitamente anche i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento, come il diritto di superficie o la servitù.
Inoltre, è stato modificato anche l’articolo 9, comma 5, del Tuir, il quale attualmente prevede che, ai fini delle imposte sui redditi, le regole relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche agli atti che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione normativa.
L'equiparazione tra proprietà e diritti reali di godimento vale solo per le cessioni, non per le costituzioni, la costituzione di tali diritti genera reddito imponibile per l’intero importo percepito, e non una plusvalenza.
Dal 1° gennaio 2024, le somme percepite per la costituzione di diritti reali di godimento, che in passato potevano rientrare tra le plusvalenze (lettera b), sono ora tassate come redditi diversi (lettera h).
Pertanto, sono superati i chiarimenti contenuti nella circolare n. 194/1998, che escludeva dalla tassazione le indennità di servitù, in quanto il contribuente conservava la proprietà del bene
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Fondo perduto superbonus indigenti: codice per restituzione spontanea
Con la Risoluzione n 63 del 10 novembre 2025 le Entrate istituiscono i codici tributo per il fondo perduto superbonus indigenti.
Vediamo tutti i dettagli.
Fondo perduto superbonus indigenti: il codice tributo per i non spettanti
L’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 29 dicembre 2023, n. 212, convertito dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17, ha previsto l’erogazione di un
contributo a fondo perduto a favore dei soggetti che sostengono dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024 spese relative a interventi edilizi per le quali spetta una detrazione d’imposta nella misura del settanta per cento (art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) e che si trovano in particolari condizioni reddituali (art. 119, commi 8-bis e 8-bis.1, del d.l. n. 34 del 2020).Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze del 6 agosto 2024 sono stati definiti i criteri e le modalità di erogazione del contributo in argomento.
Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia prot. n. 360503 del 18 settembre 2024 è stato definito il contenuto informativo, nonché le modalità e i
termini di presentazione delle istanze per il riconoscimento del contributo a fondo perduto.
In particolare, è stabilito che le somme dovute a titolo di restituzione del contributo, se riconosciuto in tutto o in parte non spettante, sono versate all’entrata del bilancio dello Stato con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, esclusa la compensazione ivi prevista.
Tanto premesso, per consentire la restituzione spontanea del contributo a fondo perduto non spettante, erogato mediante accredito su conto corrente, tramite il modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), si istituisce il seguente codice tributo:- “8161” denominato “Contributo a fondo perduto per superbonus – Restituzione spontanea – art. 1, comma 2, DL 212 del 2023”.
In sede di compilazione del modello “F24 ELIDE”, il suddetto codice tributo è esposto in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, secondo le seguenti modalità.
Nella sezione “CONTRIBUENTE”, sono indicati:
- nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto tenuto al versamento.
Nella sezione “ERARIO ED ALTRO”, sono indicati: - nel campo “tipo”, la lettera “R”;
- nel campo “elementi identificativi”, nessun valore;
- nel campo “codice”, il codice tributo istituito con la presente risoluzione;
- +nel campo “anno di riferimento”, l’anno in cui è stato riconosciuto il contributo, nel formato “AAAA”.
- ùnel campo “importi a debito versati”, l’importo del contributo a fondo perduto da restituire
- “8161” denominato “Contributo a fondo perduto per superbonus – Restituzione spontanea – art. 1, comma 2, DL 212 del 2023”.
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IMU 2025: tutte le novità di quest’anno
Il presupposto dell’IMU imposta municipale propria è il possesso di:
- fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
- aree fabbricabili;
- terreni agricoli.
Sono soggetti passivi dell’IMU i seguenti soggetti:
- proprietario dell’immobile;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
- genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
L'IMU è dovuta con un unico pagamento oppure in due rate, la prima di acconto e la seconda a saldo.
Per l'IMU 2025:
- il pagamento dell'acconto sono scaduti lunedì 16 giugno 2025 (leggi anche IMU 2025: come pagare l'acconto entro il 16 giugno)
- il pagamento del saldo scade martedì 16 dicembre 2025
Dal 2025 la novità più rilevante per l'IMU è l'obbligatorietà del prospetto ministeriale per la pubblicazione delle aliquote IMU. I comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell'anno di riferimento (in questo caso 2025) per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno. In caso di mancata pubblicazione si applicano le aliquote base.
Vediamo di seguito tutti gli sconti possibili per l'IMU 2025.
Leggi anche Sconto IMU 2025 immobili in comodato a parenti di primo grado
Esenzioni IMU 2025
I contribuenti tenuti al pagamento dell'IMU possono considerare che, per l'anno 2025, per le seguenti catergoria di immobili/terreni spetta una esenzione:
- immobili adibiti ad abitazione principale (immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente) non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze (un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6, C/7);
- immobili assimilati ad abitazione principale (fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali – D.M. 22/04/2008; immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari);
- immobili occupati abusivamente, con apposita denuncia all'Autorità giudiziaria o per i quali sia iniziata azione giudiziaria penale per l'occupazione abusiva; è necessario presentare comunicazione al Comune;
- terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP;
- terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori (all. A, Legge 448/2001);
- terreni agricoli ubicati in aree montane o di collina delimitate (Circolare ministeriale n. 9/1993);
- terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
- immobili degli enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali (è necessario presentare Dichiarazione IMU ENC);
- immobili ad uso culturale (musei, biblioteche, etc…); immobili destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;
- gli immobili di proprietà della Santa Sede;
- immobili dell'Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le sue finalità istituzionali (art, 1 commi 639 e 640, Legge 29 dicembre 2022, n. 197);
- fabbricati del gruppo E (immobili a destinazione particolare) categorie da E/1 a E/9.
Riduzioni IMU 2025
Inoltre, sempre per l'anno 2025 ai fini IMU, valgono le seguenti riduzioni:
- riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonche' dimori abitualmente nello stesso comune in cui e' situato l'immobile concesso in comodato;
- riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
- riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili / inabitabili e di fatto non utilizzati;
- riduzione del 25% (o equivalentemente riduzione al 75%) della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
- riduzione del 50% dell'imposta per un solo immobilie posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia.
Ravvedimento IMU 2025: le sanzioni
A seguito della riforma del sistema sanzionatorio, introdotta dal Decreto Legislativo 14 giugno 2024 , n. 87, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% (dal 30%).
Per il 2025 la sanzione del ravvedimento operoso anche per l'IMU è applicata nelle seguenti misure:
- 0.083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza;
- 1.25% per ravvedimenti effettuati dopo il 14° giorno ed entro 30 giorni dalla scadenza;
- 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il 30° giorno ed entro 90 giorni dalla scadenza;
- 3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione (in caso di dichiarazione periodica) o entro un anno dalla scadenza;
- 3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati successivamente alla data precedente.
- 4.17% (1/6 della sanzione minima) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all'articolo 6-bis, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212, non preceduto da un verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione ai sensi dell'articolo 6, comma 2-bis, primo periodo del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218.
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Unità contigue ma separate al Catasto: non spetta l’esenzione IMU
Con Ordinanza del 27 ottobre 2025, n. 28420, la Cassazione ha replicato sull’applicabilità dell’esenzione IMU per l’abitazione principale nel caso in cui il contribuente utilizzi due unità immobiliari contigue come un’unica dimora.
Viene precisato che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Pertanto, la Cassazione ha osservato che la disciplina IMU, prevista dall’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 214/2011), si distingue nettamente dalla previgente disciplina ICI.
L’art. 13, comma 2, prevede che l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.
Vediamo i fatti di causa.
IMU per unità contigue ma accatastate separatamente: non spetta l’esenzione
La Cassazione evidenzia che ai fini Imu, è la norma a richiedere che l'abitazione principale sia un'unica unità immobiliare, negando il diritto all'esenzione a due unità contigue utilizzate congiuntamente se non iscritte o non iscrivibili al catasto unitariamente.
Il ricorso in cassazione era affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato affermato che, "sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale".
Il predetto motivo per la cassazone è fondato, la Commissione Tributaria Regionale ha affermato che, sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile " iscrivibile" in catasto come unicaunità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione.
Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale.
Come già affermato dalla stessa cassazione: "In materia di IMU, il tenore letterale dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull'ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale la disposizione de qua contiene, difatti, un' inequivocabile limitazione dell'agevolazione ad un'unica unità immobiliare, statuendo che "L' imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9"; e che "Per abitazione principale si intende l' immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".
Ne consegue, specifica la Corte, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l'impossibilità di estendere all'IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI
Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell' art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l'esenzione dall' imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.