Il Decreto Legge n. 66 del 7 maggio 2026, comunemente chiamato Piano Casa, introduce una nuova misura di intervento a prevalente finanziamento privato: i programmi infrastrutturali di edilizia integrata.

 Tra i destinatari, accanto agli studenti universitari fuori sede, compaiono esplicitamente i lavoratori del settore privato — compresi quelli stagionali — quando le loro esigenze abitative ricadono a carico del datore di lavoro e richiedono un trasferimento rispetto alla sede di abitazione principale.

Va chiarito, prima di entrare nel dettaglio della  misura, che il D.L. 66/2026 è immediatamente vigente dal 8 maggio 2026, ma la sua piena operatività dipende dalla conversione in legge, entro 60 giorni,  e  dall'adozione di tre provvedimenti attuativi 

• DPCM attuativo generale (MIT–MEF–Conferenza Unificata)  previa intesa in sede di Conferenza Unificata Stato-Regioni-Autonomie locali  Definisce i criteri soggettivi definitivi per l'accesso ai programmi di edilizia convenzionata e le ulteriori misure attuative
• Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate che dovrà definire le modalità tecniche per la trasmissione all'amministrazione finanziaria dei contratti registrati di compravendita, mutuo fondiario e locazione delle unità residenziali convenzionate e  le modalità di comunicazione ai comuni degli esiti dei controlli fiscali ai fini della verifica dei requisiti soggettivi 
• Linee guida ANCI: Termine non fissato — stima: estate 2026

L'Associazione Nazionale dei Comuni Italiani è chiamata ad approvare linee guida per l'uniformità delle convenzioni urbanistiche stipulate tra i soggetti attuatori e i singoli comuni, in particolare su possesso dei requisiti, monitoraggio sull'effettiva destinazione delle unità, gestione degli alloggi per lavoratori stagionali, dotazione di servizi di prossimità. 

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Che cos’è l’edilizia integrata e perché riguarda le imprese

I “programmi di edilizia integrata” previsti dal DL Piano Casa sono progetti urbanistici  all’interno dello stesso quartiere o area urbana pianificati in modo unitario, cioè come un unico intervento coordinato per realizzare 

1. abitazioni convenzionate, con prezzi o affitti calmierati;
2. abitazioni libere, vendute o locate ai normali prezzi di mercato.

Le abitazioni convenzionate saranno destinate soprattutto a:

• famiglie che cercano una prima casa;
• studenti universitari fuori sede;
• lavoratori del settore privato.

Questi alloggi devono avere canoni o prezzi ridotti rispetto al mercato e possono essere assegnati a cittadini italiani, europei o stranieri con regolare permesso di soggiorno per lavoro.  La legge stabilisce che almeno il 70% dell’investimento complessivo debba essere destinato proprio all’edilizia convenzionata, cioè alla parte “sociale” del progetto.

Un altro elemento importante riguarda il costo delle abitazioni agevolate:

• il prezzo di vendita o l’affitto devono essere almeno del 33% più bassi rispetto ai valori di mercato della stessa zona;
• il valore di riferimento viene stabilito insieme al Comune, usando i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate oppure i prezzi reali risultanti dai contratti recenti.

I programmi devono inoltre rispettare criteri di:

• sostenibilità ambientale;
• risparmio energetico;
• innovazione tecnologica;
• limitazione del consumo di suolo.

In sostanza, il DL Piano Casa punta a favorire la costruzione di quartieri moderni e sostenibili, dove una parte rilevante delle abitazioni sia accessibile a prezzi più bassi rispetto al mercato, con l'intervento diretto anche delle imprese interessate a dotarsi di alloggi per i propri  dipendenti .

Chi potrà accedere: i requisiti per i lavoratori privati

Come detto le unità abitative realizzate in regime convenzionato  saranno  destinate, tra gli altri, ai lavoratori del settore privato con esigenze abitative a carico del datore di lavoro che debbano trasferirsi in una località diversa da quella di abitazione principale. Le aaiende potranno quindi attivarsi direttamente a questo fine 

L'accesso sarà subordinato al contemporaneo verificarsi di tre condizioni soggettive:

1. Requisito ISEE  della famiglia superiore ai limiti ERP/sovvenzionata ( si tratta della fascia "media" esclusa dall' edilizia sociale pura)
2. Incidenza sul reddito degli oneri abitativi annui a mercato libero maggiore del  30% del reddito del beneficiario 
3. Reddito massimo Non superiore a 5 volte gli oneri abitativi annui a prezzi di mercato

Il possesso dei requisiti  dovrà essere  documentato secondo modalità omogenee definite dall'ANCI con apposite linee guida.

 In caso di assenza dei requisiti al momento della stipula, il contratto è nullo. 

Il lavoratore deve possedere cittadinanza italiana, di un altro Stato UE, oppure un permesso di soggiorno che abilita all'attività lavorativa.

Ristrutturazioni per alloggi a stagionali del turismo e agricoltura

Una previsione di particolare interesse per i datori di lavoro dei settori agricolo, turistico, della ristorazione e termale è quella contenuta nel comma 4: gli interventi possono attuarsi anche mediante ristrutturazione di immobili esistenti in zone agricole, con possibilità di incremento della superficie utile. 

Per i lavoratori stagionali: le unità abitative convenzionate possono essere destinate a più finalità nell'arco dell'anno, anche per periodi inferiori ai dodici mesi continuativi, purché ciascuna destinazione rimanga coerente con le categorie previste (studenti, lavoratori, stagionali). Questo consente una gestione flessibile degli alloggi aziendali.

Obblighi di destinazione e vincoli trentennali

Il soggetto attuatore (in genere il costruttore o l'investitore privato, ma anche il datore di lavoro che promuovesse direttamente un intervento) è tenuto a mantenere la destinazione convenzionata per almeno 30 anni dalla data di fine lavori, mediante atto d'obbligo trascritto nei registri immobiliari entro trenta giorni dal completamento. Il canone e il prezzo di vendita sono rivalutabili annualmente secondo l'indice FOI (famiglie di operai e impiegati)

Le unità vendute a prezzo calmierato possono essere rivendute esclusivamente al prezzo convenzionato rivalutato FOI. È vietata la cessione del contratto, la sublocazione anche parziale e qualsiasi atto dispositivo che trasferisca diritti in contrasto con la destinazione convenzionata.

Controlli, sanzioni e ruolo dell’Agenzia delle Entrate

La norma introduce un articolato sistema di monitoraggio: i contratti di compravendita, mutuo fondiario e locazione delle unità convenzionate dovranno  essere trasmessi all'amministrazione finanziaria secondo modalità tecniche che il direttore dell'Agenzia delle Entrate definirà entro 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto convertito in legge. I Comuni riceveranno comunicazione degli esiti dei controlli fiscali.

Attenzione — decadenza del contratto: se il conduttore supera i limiti di reddito/patrimonio per due anni consecutivi, le parti possono optare per la risoluzione o per la conversione al canone di mercato entro sei mesi dalla comunicazione. In mancanza di accordo, il contratto si risolve di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. Gli importi di canone non versati al mercato sono riscossi a mezzo ruolo, con applicazione dell'art. 48-bis D.P.R. 602/1973.

Grandi programmi di investimento: il Commissario straordinario

Per programmi che prevedano un investimento diretto estero di almeno un miliardo di euro, il DPCM  può dichiarare il preminente interesse strategico nazionale e nominare un Commissario straordinario di Governo, ai sensi dell'art. 13, comma 3, del D.L. 104/2023, con poteri di coordinamento e accelerazione amministrativa.

Con la sentenza n. 11278 del 27 aprile 2026, la Corte di Cassazione, Sezione lavoro, è intervenuta sul tema del licenziamento per giustificato motivo oggettivo del lavoratore assunto a tempo indeterminato da un’agenzia di somministrazione.  La pronuncia affronta   due diversi  aspetti  della situazione :

•   l' obbligo di  repechage e
• il  parametro economico da utilizzare per liquidare il risarcimento.

Il quadro normativo e contrattuale richiamato riguarda l’art. 25 del CCNL APL, l’art. 3, commi 1 e 2, del D.Lgs. 23/2015, l’art. 34, comma 1, del D.Lgs. 81/2015 e l’art. 112 c.p.c. 

Nel caso esaminato, la Corte d’Appello aveva già dichiarato illegittimi i licenziamenti intimati dall’agenzia, ritenendo non dimostrata l’impossibilità di reperire nuove occasioni di lavoro compatibili con la professionalità dei dipendenti. Tuttavia, aveva riconosciuto solo una tutela indennitaria, parametrata all’indennità di disponibilità mensile percepita dai lavoratori al momento del recesso.

 I lavoratori hanno quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo da un lato che la Corte territoriale non si fosse pronunciata su profili che avrebbero potuto condurre alla reintegrazione, e dall’altro che il risarcimento dovesse essere calcolato sull’ultima retribuzione utile al TFR e non sull’indennità di disponibilità.

Il caso: tutela reintegratoria, risarcimento e modalità di calcolo

La controversia nasceva da due rapporti di lavoro a tempo indeterminato instaurati con un’agenzia di somministrazione. Dopo lo svolgimento di missioni presso un’impresa utilizzatrice, i lavoratori erano stati collocati in disponibilità e successivamente licenziati per giustificato motivo oggettivo, all’esito della procedura per mancanza di occasioni di lavoro. Secondo l’agenzia, il recesso era giustificato dall’impossibilità di reperire nuove missioni compatibili con il profilo professionale dei dipendenti.

 In primo grado, il Tribunale aveva respinto le domande dei lavoratori. In appello, invece, la decisione era stata parzialmente riformata: i licenziamenti erano stati dichiarati illegittimi, ma il rapporto era stato considerato risolto alle rispettive date di recesso, con condanna dell’agenzia al pagamento di 12 mensilità dell’indennità di disponibilità, pari a 800 euro mensili per ciascun lavoratore. 

La Corte territoriale aveva ritenuto che il corretto svolgimento della procedura contrattuale non bastasse, da solo, a rendere legittimo il licenziamento. Per l’agenzia restava infatti necessario dimostrare, in concreto, di non poter reperire per un congruo periodo occasioni di lavoro coerenti con la professionalità originaria o acquisita del dipendente e di non poterlo mantenere ulteriormente in disponibilità. 

I lavoratori, nel ricorso per Cassazione, hanno sostenuto che la Corte d’Appello avrebbe esaminato soltanto il tema del mancato ricollocamento, trascurando altri profili relativi alla sussistenza del fatto posto a base del recesso. Secondo tale impostazione, l’accertamento dell’insussistenza del fatto materiale avrebbe potuto comportare la tutela reintegratoria, alla luce dell’intervento della Corte costituzionale sulla disciplina delle tutele crescenti. Inoltre, i ricorrenti hanno contestato la quantificazione del risarcimento, sostenendo che la base di calcolo dovesse essere rappresentata dalla retribuzione percepita durante la missione e non dall’indennità di disponibilità.

La decisione sul risarcimento per mancato repechage

La Cassazione ha rigettato il ricorso. 

Quanto al primo motivo, la Corte ha escluso l’omessa pronuncia. I giudici di legittimità hanno rilevato che la Corte d’Appello aveva dato conto dei motivi di gravame e li aveva esaminati congiuntamente, ritenendo che il giustificato motivo indicato nelle lettere di licenziamento non fosse la cessazione del contratto commerciale con l’utilizzatore né la semplice interruzione delle missioni, ma l’impossibilità di reperire nuove occasioni di lavoro compatibili. Di conseguenza, non vi era stata una mancata decisione sui punti prospettati dai lavoratori.

 La Cassazione ha inoltre precisato che la pronuncia della Corte costituzionale n. 128/2024 non ha inciso sul primo comma della disciplina delle tutele crescenti nel senso sostenuto dai ricorrenti, ma ha riguardato la tutela reintegratoria in caso di insussistenza del fatto materiale allegato dal datore di lavoro. 

Diverso è il caso della violazione dell’obbligo di repêchage, che resta collegata alla tutela indennitaria. 

Altro profilo decisivo è stato quello delle domande formulate dai lavoratori: nel giudizio di merito essi avevano chiesto la tutela indennitaria e non la reintegrazione. Secondo la Corte, in un sistema correttivo oggi molto articolato, il giudice non può riconoscere una tutela reintegratoria quando la domanda sia stata impostata in termini esclusivamente risarcitori, perché ciò comporterebbe ultrapetizione.

 Quanto al secondo motivo, la Cassazione ha confermato la correttezza del parametro utilizzato dalla Corte d’Appello. L’indennità di disponibilità ha natura retributiva, poiché remunera la permanenza del lavoratore somministrato a tempo indeterminato in attesa di una nuova missione. Quando il licenziamento illegittimo segue una disponibilità derivante da cessazione della missione non imputabile all’agenzia, l’ultima retribuzione di riferimento non è quella percepita presso l’utilizzatore, ma l’indennità di disponibilità in godimento al momento del recesso. 

La Corte ha quindi confermato che, in tale ipotesi, il risarcimento deve essere parametrato a tale indennità e non alla retribuzione della precedente missione.