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Bonus casa 2026: le agevolazioni per ristrutturare
La legge di Bilancio 2026, in vigore dal 1° gennaio, tra le norme ne contiene una con la proroga per il 2026 delle aliquote per i bonus casa, vediamo il dettaglio.
In data 13 febbraio a tale proposito le Entrate hanno pubblicato la nuova guida sulle ristrutturazioni edilizie 2026.
Viene riepilogato tutto il quadro normativo per:
- la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio;
- l’Iva ridotta per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione;
- la detrazione aggiuntiva del 75% per eliminare le barriere architettoniche;
- le agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto;
- la detrazione per acquisto o assegnazione immobili già ristrutturati;
- la detrazione degli interessi passivi sui mutui per ristrutturare casa.
Bonus casa 2026: confermate le detrazioni
La legge di bilancio 2026 conferma i bonus edilizi con le medesime aliquote del 2025.
L'abbassamento che sarebbe dovuto scattare dal 1° gennaio viene rimandato al 2027 e restano in vigore le aliquote del 2025.
In particolare, sarà possibile avere un bonus unico al 50% per le prime case e al 36% per le altre.
Per accedere allo sconto più alto, bisognerà essere proprietari o titolari di un diritto reale di altro tipo sull’immobile ristrutturato e avere in quell’immobile l’abitazione principale.
Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.
In particolare, la detrazione può essere richiesta da:- proprietari o nudi proprietari,
- titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- detentori (locatari o comodatari) dell’immobile, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, a condizione che la detenzione dell’immobile risulti da un atto regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente lo stesso avvio
- soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori)
- imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o i beni merce
- soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, sono attualmente previsti percentuali di detrazione e limiti
massimi di spesa di seguito specificati.Spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024: detrazione del 50%, con limite massino di spesa agevolabile di 96.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’immobile (posseduto o detenuto sulla base di un titolo idoneo) sul quale sono stati effettuati gli interventi.
Spese sostenute negli anni 2025 – 2026:- detrazione del 50% (con limite massino di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
- detrazione del 36% (con limite massino di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.
Spese sostenute nel 2027:
- detrazione del 36% (con limite massino di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
- detrazione del 30% (con limite massino di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.
Spese sostenute dal 2028 al 2033: detrazione del 30%, con limite massino di spesa agevolabile di 48.000 euro, per tutte le abitazioni possedute o detenute sulla base di un titolo idoneo.
Spese sostenute dal 2034: detrazione del 36%, con limite massino di spesa agevolabile di 48.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’abitazione su cui sono effettuati gli interventi.
È sempre pari al 50% la detrazione delle spese relative a interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione (comma 3-bis dell’articolo 16-bis del Tuir).
Dal 2025, invece, non è più ammessa la detrazione per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (caldaie a condensazione e generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili).
Bonus barriere architettoniche 2026: spese sostenute entro il 31.12. 2025
Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2025, l’articolo 119-ter del decreto legge n. 34/2020 ha introdotto un’apposita detrazione del 75% per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.
Tali interventi possono essere realizzati sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari.
L’agevolazione si è aggiunta alla detrazione Irpef già prevista dall’articolo 16-bis del Tuir (comma 1, lettera e) per gli interventi per l’abbattimento e l’eliminazione delle barriere architettoniche.
La detrazione d’imposta del 75% spetta per le spese sostenute nel periodo tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025 e va ripartita tra gli aventi diritto:- in cinque quote annuali, per le spese che sono state effettuate entro il 31 dicembre 2023
- in dieci quote annuali di pari importo, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2024 (articolo 4-bis, commi 4 e 5, della legge 67/2024).
La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:
- 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
- 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari
- 30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
Per esempio, se l’edificio è composto da 10 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 380.000 euro (320.000+60.000), calcolato moltiplicando 40.000 euro x 8 (320.000 euro) e 30.000 euro x 2 (60.000 euro).
Inoltre, per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, considerato che il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Pertanto, quando l’intervento riguarda un edificio in condominio, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà (o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile) ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare che possiede.
Considerato che la norma prevede espressamente che la detrazione spetta per la realizzazione di interventi in edifici “già esistenti”, l’agevolazione non può essere richiesta per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile, né per gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.
I beneficiari della detrazione sono:
- le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni.
- gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
- le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali) che possiedono o detengono l’immobile (di qualsiasi categoria catastale) in base a un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o a quello di sostenimento delle spese se antecedente il predetto avvio.
Trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, la stessa non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva.
In caso di decesso del contribuente che ha sostenuto le relative spese, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte non si trasferisce agli eredi.
La detrazione non si trasferisce neanche quando l’immobile oggetto di intervento viene ceduto: sarà il contribuente che ha sostenuto la spesa a continuare a usufruire delle quote di detrazione non ancora utilizzate.
Prevista inizialmente per molteplici categorie di interventi (per esempio, per la sostituzione di finiture, il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici, il rifacimento di scale e ascensori, l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici), dal 30 dicembre 2023 la detrazione può essere richiesta esclusivamente con riferimento agli interventi aventi ad oggetto:
- scale
- rampe
- ascensori
- servoscala
- piattaforme elevatriche
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Assegnazione agevolata soci: i beni fuori campo IVA
Con l’ordinanza n. 2786, depositata l’8 febbraio 2026, la Corte di Cassazione interviene sul trattamento IVA dell’assegnazione agevolata di immobili ai soci, chiarendo in modo puntuale quando, pur in presenza di un’operazione fuori campo IVA, sorge l’obbligo di rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19-bis2 del DPR 633/1972.
La pronuncia riguarda le assegnazioni agevolate previste dalla legge finanziaria 2007 (L. 296/2006) in caso di scioglimento delle società non operative, ma i principi affermati assumono rilievo sistematico e risultano applicabili anche alle successive riproposizioni della misura (da ultimo, art. 1, comma 35 ss., L. 199/2025).
Assegnazione agevolata soci: i beni fuori campo IVA
Nel caso esaminato, l’immobile era stato acquistato da un privato, senza esercizio del diritto alla detrazione IVA.
In sede di scioglimento agevolato, l’assegnazione ai soci è stata effettuata in applicazione dell’art. 1, comma 116, L. 296/2006, secondo cui tali operazioni “non sono considerate cessioni” ai fini IVA.
La Corte, tuttavia, amplia il ragionamento in chiave sistematica.
Richiamando l’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72, conferma che sono soggette a IVA le destinazioni di beni a finalità estranee all’impresa (c.d. autoconsumo esterno), con esclusione dei beni per i quali non è stata operata la detrazione all’atto dell’acquisto.
Pur essendo l’assegnazione ai soci formalmente disciplinata dal successivo n. 6) dell’art. 2, la Cassazione ne ribadisce l’assimilazione alla fattispecie dell’autoconsumo “esterno” prevista dal n. 5), proprio perché solo quest’ultima contiene l’espressa esclusione per i beni acquistati senza detrazione.
Si consolida così l’interpretazione estensiva già fornita dall’Agenzia delle Entrate (circ. n. 40/2002 e circ. n. 26/2016):
- l’assegnazione di un bene non è imponibile IVA se il bene non ha beneficiato del diritto alla detrazione, ad esempio perché acquistato da un privato, prima del 1972 o, nella disciplina vigente, perché oggettivamente escluso dal diritto alla detrazione (si pensi ai fabbricati abitativi).
Il passaggio più rilevante dell’ordinanza riguarda però il trattamento delle spese sostenute successivamente sull’immobile, in particolare lavori di trasformazione o ampliamento per i quali sia stata detratta l’IVA.
La Corte chiarisce che:
- l’assegnazione del bene rimane fuori campo IVA, se l’immobile era stato acquistato senza detrazione;
- tuttavia, l’imposta detratta sui lavori edilizi deve essere rettificataai sensi dell’art. 19-bis2 DPR 633/72, qualora:
- le spese siano incrementative del valore del bene, e
- la loro utilità non sia esaurita al momento dell’assegnazione.
La rettifica deve essere operata nel periodo di osservazione fiscale (per gli immobili, dieci anni), tenendo conto della quota residua di detrazione riferibile alla parte di utilità ancora esistente.
Il principio è coerente con la funzione dell’art. 19-bis2: evitare che un’imposta detratta in un contesto di utilizzo “imprenditoriale” rimanga definitivamente acquisita quando il bene viene destinato a finalità estranee all’impresa.
Un’ulteriore precisazione della Cassazione riguarda la natura degli interventi.
La rettifica presuppone che si tratti di lavori finalizzati a migliorare le condizioni di utilizzazione dell’immobile (interventi incrementativi).
Diverso è il caso in cui:
- l’ampliamento integri la realizzazione di una nuova unità immobiliare, oppure
- la consistenza degli interventi sia tale da poter costituire una autonoma unità immobiliare, con proprie caratteristiche distintive ed economiche.
In tale ipotesi, la parte realizzata successivamente assume autonomia funzionale ed economica e deve essere assoggettata autonomamente a IVA in occasione dell’assegnazione.
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Fatture a cavallo d’anno: decisione UE ammette la retroattività
Con una sentenza del Tribunale dell’Unione europea, relativa alla causa T-689/24, pubblicata l'11 febbraio, pronuncia di estrema rilevanza si prevede che debba essere consentita la detrazione dell’IVA nel periodo in cui il diritto è sorto, anche nell’eventualità in cui il cessionario o committente sia venuto in possesso della fattura di acquisto nell’anno successivo, entro il termine per la presentazione della dichiarazione.
Questra la sintesi della novità, vediamo ora maggiori dettagli del caso di specie, relativo alla delicata questione delle fatture a cavallo d'anno.
Fatture a cavallo d’anno: decisione EU ammette la retroattività
Con una pronuncia destinata a incidere sulla gestione operativa dell’IVA, il Tribunale dell’Unione europea (Sezione pregiudiziale) ha chiarito che una norma nazionale non può impedire al soggetto passivo di detrarre l’IVA “nel periodo giusto” solo perché la fattura è stata ricevuta nel periodo d’imposta successivo, se però la fattura è comunque disponibile prima della presentazione della dichiarazione IVA.
Il caso nasce in Polonia (causa T-689/24, I. S.A. contro Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej) e riguarda la detrazione dell’IVA su acquisti di gas ed energia elettrica: l’operazione è effettuata in un periodo, ma le fatture arrivano nel periodo successivo.
La questione è se la detrazione debba “slittare” automaticamente.
Il Tribunale rispondec di no, se al momento della dichiarazione la fattura c’è.
La sentenza ruota attorno a una distinzione che, nella pratica, fa tutta la differenza:
- il diritto a detrazione “sorge” quando l’IVA diventa esigibile (art. 167 Direttiva IVA).
- l’esercizio del diritto richiede il possesso della fattura (art. 178, lett. a) Direttiva IVA).
In altre parole: la fattura è una condizione formale per esercitare la detrazione, ma non può trasformarsi in un requisito che sposta in avanti la nascita stessa del diritto.
È proprio qui che il Tribunale va contro la regola nazionale oggetto di rinvio: una disciplina che collega il momento rilevante della detrazione non all’esigibilità dell’imposta, ma al periodo di ricezione della fattura, rischia di introdurre una condizione aggiuntiva non prevista dalla Direttiva IVA.
Il sistema IVA europeo si fonda su un’idea semplice: l’IVA deve gravare sul consumatore finale, non sull’operatore economico.
Per questo il diritto a detrazione è considerato un cardine del meccanismo IVA.
Se un soggetto passivo non può detrarre nel periodo in cui il diritto è sorto, pur avendo la fattura disponibile prima di presentare la dichiarazione, finisce per sopportare temporaneamente un costo finanziario (un’IVA “anticipata” che non dovrebbe pesare su di lui). Secondo il Tribunale, questo effetto è incompatibile con i principi di:
- neutralità dell’IVA (l’imposta non deve diventare un costo per l’impresa),
- proporzionalità (le misure nazionali non devono eccedere quanto necessario),
- e, nel ragionamento complessivo, con l’impostazione della Direttiva sull’immediatezza della detrazione.
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Affitti commerciali 2019 prorogati al 2025: spetta la cedolare?
Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:
- è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?
La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.
Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025
Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.
Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:
- prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
- esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
- applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.
Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?
Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.
L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:
- applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
- riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
- superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
- aliquota del 21%;
- applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.
Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.
Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:
- un contratto precedente,
- scaduto naturalmente nel 2019,
- e prorogato nello stesso anno.
Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.
Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro:
- “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.”
E infine conclude:
“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.”
Nel caso oggetto di interpello:
- il contratto è stato stipulato nel 2013;
- la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
- ma il regime transitorio è ormai esaurito.
Secondo l’Agenzia:
- l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
- nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
- non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.
Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.
Allegati: -
Forfettari e investimenti in start-up: requisiti di ammissione
Con la Risposta n 29 del 10.02.2026 le Entrate chiariscono che anche i contribuenti in regime forfettario possono fruire del credito d’imposta previsto dalla legge n. 162/2024 per gli investimenti in start‑up e Pmi innovative.
Forfettari e investimenti in start-up: requisiti di ammissione
I contribuenti forfettari non sono soggetti ad Irpef ordinaria, ma ad un’imposta sostitutiva calcolata su una base imponibile a sua volta determinata secondo coefficienti di redditività sui ricavi.
Ne deriva che non è loro consentito ridurre l’ammontare dell’imposta utilizzando la detrazione.
In altri termini, trattandosi di una detrazione dall’Irpef lorda, la detrazione per gli investimenti in questione non può essere utilizzata dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a imposta sostitutiva.
L'Agenzia però, relativamente al caso di specie, ricorda che la legge 162/2024 ha introdotto un meccanismo che consente di fruire della detrazione per gli investimenti in Start up e Pmi innovative in caso di incapienza del contribuente beneficiario, cioè quando la detrazione spettante supera l’Irpef lorda dovuta.
Tale meccanismo consiste nella trasformazione dell’eccedenza in credito d’imposta utilizzabile in dichiarazione o in compensazione tramite F24.
L'Agenzia chiarisce che la norma non pone limiti soggettivi e subordina l’agevolazione ad un’unica condizione: l’incapienza dell’imposta lorda Irpef rispetto alla detrazione spettante.
Pertanto, anche i soggetti in regime forfettario possono, in caso di incapienza dell'Irpef lorda dovuta, utilizzare il credito d'imposta dell'articolo 2 della legge n. 162/2024 nella dichiarazione dei redditi in diminuzione delle imposte dovute o in compensazione.
Inoltre, si precisa che la compensazione può anche avvenire con il debito per l’imposta sostitutiva.Con la risposta a interpello n 29/2026 viene chiarito che i contribuenti in regime forfettario possono utilizzare il credito d’imposta per investimenti in start up e Pmi innovative, sia nella dichiarazione dei redditi in diminuzione delle imposte dovute, sia in compensazione tramite modello F24, anche a riduzione dell’imposta sostitutiva prevista dal regime forfettario.
Allegati: -
Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia per l’imprenditorialità
La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità per le locazioni brevi.
In particolare è stato ridotto a due appartamenti il limite oltre il quale scatta l'imprenditorialità della attività.
In proposito il Commercialisti hanno proposto un recente studio che ha fatto emergere le varie criticità della faccenda soprattuto per le locazioni a cavallo d'anno.
Per il dettaglio del Focus n 1/2026 di ANDC leggi qui.
Per risolvere quindi le problematiche interpretative di questa novità per le locazioni brevi e le varie casistiche, si parla di una norma emendativa alla norma della legge di bilancio da introdurre nel Decreto Milleprorghe in conversione in legge.
Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia dell’imprenditorialità
Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50.
Il comma 3-bis della norma prevedeva l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.
La disposizione è stata abrogata senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, che a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.
Dal 2026, come sappiamo dalla Legge di Bilancio, il criterio è stato ridotto a due appartamenti.
Numerose le difficoltà interpretative per applicare tale disposizione, ulteriormente aumentate dalla riduzione del limite per l’anno in corso senza una norma transitoria.
L'AIDC con il Focus n. 1/2026 ha interpretato varie crticità e tra quest ha indicato che il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità è quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.
Ad esempio, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio in cui il limite numerico era più alto, ossia a quattro secondo la norma allora in vigore.
Lo stesso documento evidenzia come, se nel corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare nuovi contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.
Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.
Potrebbe inoltre accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento totale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.
Le casisteche critiche sono numerose e per ovviare alle diverse difficoltà interpretative, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversionein legge del Milleproroghe, all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.
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IVA 2026: tutto pronto per l’invio
Con il Provvedimento n 51732 del 15 gennaio le Entrate hanno approvato il Modello IVA 2026 e le relative istruzioni da inviare entro il 30 aprile prossimo.
Sono approvati i seguenti modelli, con le relative istruzioni, concernenti le dichiarazioni relative all’anno 2025 da presentare ai fini
dell’Imposta sul valore aggiunto:- Modello IVA/2026 composto da:
- il frontespizio, contenente anche l’informativa relativa al trattamento dei
- dati personali;
- i quadri VA, VC, VD, VE, VF, VJ, VH, VM, VK, VN, VL, VP, VQ, VT, VX, VO, VG, VS, VV, VW, VY e VZ;
- Modello IVA BASE/2026 composto da:
- il frontespizio, contenente anche l’informativa relativa al trattamento dei dati personali;
- i quadri VA, VE, VF, VJ, VH, VL, VP, VX e VT.
Eventuali aggiornamenti saranno pubblicati nell’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate e ne sarà data relativa comunicazione.
Il giorno 11 febbraio sono state anche approvate le specifiche tecniche necessarie all'invio, scarica qui il file.
Modello IVA 2026: le principali novità
Il Modello IVA 2026 da inviare a partire dal 1° febbraio Reca le seguenti novità:
QUADRO VA
Il rigo VA15 è costituito da una casella la cui barratura è riservata alle società che risultino non operative ai sensi dell’art. 30 della legge n. 724 del 1994.
QUADRO VE
Nella sezione 4, nel rigo VE38 sono stati aggiunti i campi 2 e 3 che devono essere compilati per indicare l’imponibile e l’imposta relativi alle prestazioni di servizi rese a imprese di trasporto, movimentazione merci e logistica di cui all’art. 1, commi da 59 a 63, della legge n. 207 del 2024.
QUADRO VJ
Il quadro VJ è stato rinominato in “Imposta relativa a particolare tipologie di operazioni” ed è stato suddiviso in 2 sezioni. La sezione 1 è dedicata alla determinazione dell’imposta relativa a particolari tipologie di operazioni. La sezione 2 è riservata agli acquisti di servizi da parte di imprese di trasporto, movimentazione merci e logistica (art. 1, commi da 59 a 63, legge n. 207 del 2024) da indicare nel rigo VJ30.
QUADRO VX
Nel rigo VX4 è stato eliminato il riquadro che conteneva l’attestazione delle società e degli enti operativi. Prospetto IVA 26/PR
QUADRO VS
Nella sezione 1, il campo 4 è costituito da una casella la cui barratura è riservata alle società che risultino non operative ai sensi dell’art. 30 della legge n. 724 del 1994.
QUADRO VW
Il rigo VW21, che serviva ad estromettere dalla liquidazione Iva di gruppo i crediti trasferiti nel corso dell’anno d’imposta da società risultate di comodo, è stato eliminato.Modello IVA 2026: modalità di invio
In base all’art. 8 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni, la dichiarazione IVA, relativa all’anno 2025 deve essere presentata nel periodo compreso tra il 1° febbraio e il 30 aprile 2026.
Il d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, non prevede un termine di consegna della dichiarazione ai soggetti incaricati della trasmissione delle stesse, di cui all’art. 3, comma 3 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 (di seguito, intermediari), abilitati al servizio Entratel, che dovranno poi provvedere alla trasmissione telematica, ma viene unicamente stabilito il termine entro cui le dichiarazioni devono essere presentate telematicamente all’Agenzia delle entrate.
Ai sensi degli artt. 2 e 8 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dalla scadenza del termine sono valide, salvo l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge.Quelle presentate, invece, con ritardo superiore a novanta giorni si considerano omesse, ma costituiscono titolo per la riscossione dell’imposta che ne risulti dovuta.
La dichiarazione, da presentare esclusivamente per via telematica all’Agenzia delle entrate, può essere trasmessa:
a) direttamente dal dichiarante;
b) tramite un intermediario;
c) tramite altri soggetti incaricati (per le Amministrazioni dello Stato);
d) tramite società appartenenti al gruppo, ai sensi dell’art. 3, comma 2-bis del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322.
La dichiarazione si considera presentata nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle entrate.La prova della presentazione della dichiarazione è data dalla comunicazione attestante l’avvenuto ricevimento dei dati, rilasciata sempre per via telematica.
- Modello IVA/2026 composto da: