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Interessi su mutui per acquisto terreni da destinare a diritti di superficie: deducibilità
Con Risposta a interpello n 110 del 16 aprile le Entrate hanno replicato ad una società che acquista terreni per impianti solari.
Essa acquista terreni con mutui ipotecari per poi concederli a terzi con contratto ventennale di diritto di superficie.
I soggetti terzi vi installeranno impianti solari.
Le Entrate replicano al quesito specificando che l'articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007 prevede la piena deducibilità degli interessi passivi su tali mutui a condizione che gli immobili siano destinati alla locazione e che il finanziamento sia garantito da ipoteca. Vediamo il dettaglio dell'interpello.
Interessi su mutui per acquisto terreni da destinare a diritti di superficie: deducibilità
Una Srl chiede sull’interpretazione dell'articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007, riguardo alla deducibilità fiscale degli interessi passivi derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni destinati alla creazione di diritti di superficie (Dds).
La società ha firmato dei contratti preliminari per l’acquisto di terreni con mutuo ipotecario sui terreni e comporteranno interessi passivi.
I diritti di superficie avranno una durata ventennale e saranno concessi a terzi, dietro pagamento di un canone periodico, per installare pannelli fotovoltaici.La società specifica di aver scelto i Dds per garantire una tutela reale agli istituti di credito, che preferiscono questa forma contrattuale rispetto a un contratto di locazione. La Srl redige il bilancio secondo i principi contabili nazionali.
Le Entrate dissentono con la soluzione interpretativa dell'listante che sosteneva di potere dedurre integralmente gli interessi passivi.Secondo l'ADE tanto la normativa quanto la prassi, richiamata nella risposta di cui si tratta, specificano chiaramente che solo gli immobili dati in locazione possono beneficiare della deducibilità prevista dal comma 36 e che non è possibile equiparare i diritti di superficie a contratti di locazione.
L’Agenzia delle entrate ricorda che la deducibilità ai fini Ires degli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti dalle società per l’attività d’impresa è disciplinata dall'art 96 del Tuir, il quale stabilisce che l’eccedenza degli interessi passivi rispetto agli interessi attivi è deducibile entro certi limiti, calcolati nella misura del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica del periodo d'imposta e del periodo precedente.
L'articolo 1 comma 36, della legge n. 244/2007, modificato dall’articolo 4 dal Dlgs n. 147 del 2015, prevede una deroga a questi limiti per gli interessi passivi relativi all’acquisto o costruzione di immobili patrimoniali.
La modifica ha previsto che le “società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare” devono avere un attivo patrimoniale composto per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e ricavi da canoni di locazione per almeno due terzi.
Per applicare tale deroga, è necessario che gli interessi siano relativi all’acquisto o costruzione degli immobili e che il mutuo ipotecario riguardi gli stessi immobili concessi in locazione.
La Circolare n. 37/2009 chiarisce che la disposizione si applica sia agli immobili patrimoniali che a quelli strumentali, purché destinati all’attività locativa.
In conclusione, secondo l'Ade la società non può beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi prevista dal comma 36, poiché non soddisfa il requisito della destinazione alla locazione.
Allegati: -
Registro partite catastali: attivo dal 9 aprile
Le Entrate pubblicano il Provvedimento n 152840 del 27 marzo in attuazione delle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1 per le modalità per la consultazione telematica dei registri o schedari di partita tramite il servizio “Consultazione registro partite catastali”.
Con un comunicato del 15 aprile le Entrata hanno specificato che il servizio è attivo dallo scorso 9 aprile e anch’esso disponibile in area riservata sul sito delle Entrate.
La nuova funzionalità consente di consultare i “registri di partita”, ovvero gli schedari cartacei con i nomi degli intestatari (ditte catastali) contrassegnati da un numero (numero di partita).
Nel corso degli anni questi registri sono stati microfilmati e successivamente trasferiti su immagini digitali, che oggi vengono rese consultabili online grazie al nuovo servizio, senza la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia.
Benché questi registri cartacei non siano più aggiornati, poiché superati dalle attuali modalità di archiviazione dei dati catastali, la consultazione delle informazioni in essi contenute risulta particolarmente utile in caso di ricerche a ritroso nel tempo.
Registro partite catastali: in arrivo consultazione online
In dettaglio viene autorizzato il rilascio di un nuovo servizio per la consultazione degli atti catastali attraverso il canale telematico, che si chiamerà “Consultazione registro partite catastali”, sarà reso disponibile gratuitamente nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate e sarà accessibile a chiunque, mediante le credenziali Spid, Cie o Cns o, nei casi previsti, con le credenziali Entratel/Fisconline rilasciate dall’Agenzia.
Ricordiamo che i registri o schedari delle partite catastali costituiscono l’insieme delle ditte catastali contrassegnate da un numero (numero di partita), ogni ditta è costituita da uno o più intestati titolari degli stessi diritti su tutte le particelle o unità immobiliari.
In base all’articolo 1 del Dpr n. 650/1972, i registri o schedari delle partite catastali fanno parte degli atti del Catasto e sono, pertanto, consultabili da qualsiasi soggetto ne faccia richiesta, trattandosi di documenti costitutivi del Registro Pubblico del Catasto.
Benché i registri di partita non siano più aggiornati, la consultazione delle informazioni contenute in questi registri risulta particolarmente utile quando si effettuano delle ricerche di tipo storico.
Secondo le indicazioni dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo n. 1/2024, con il provvedimento in oggetto si arricchiscono i servizi digitali messi a disposizione dei contribuenti da parte dell’Agenzia delle entrate.
Il servizio “Consultazione registro partite catastali” andrà ad affiancare gli altri servizi on line attualmente disponibili per la consultazione delle informazioni contenute nella banca dati catastale, riducendo, quindi, la necessità, da parte dei cittadini o dei professionisti, di doversi recare presso gli Uffici Provinciali – Territorio.
Attraverso la nuova procedura, la consultazione dei registri di partita può essere effettuata per ciascuna delle Province del territorio nazionale (a eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano). -
730/2025: credito d’imposta per le mediazioni
Il Modello 730/2025 approvato dalle Entrate per dichiarare i redditi del periodo di imposta 2024 accoglie anche il credito di imposta mediazione.
Tale credito è commisurato all’indennità corrisposta agli organismi di mediazione alle parti che raggiungono un accordo di conciliazione.
Vediamo maggiori dettagli su cos'è e come indicarlo in dichiarazione.
Credito d’imposta mediazioni: cos’è e come indicarlo nel 730/2025
Alle parti che raggiungono un accordo di conciliazione è riconosciuto un credito d’imposta commisurato all’indennità corrisposta agli organismi di mediazione.
Nei casi in cui si è tenuti preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione e quando la mediazione è demandata dal giudice, alle parti è altresì riconosciuto un credito d’ imposta commisurato al compenso corrisposto al proprio avvocato per l’assistenza nella procedura di mediazione, nei limiti previsti dai parametri forensi.
Tali crediti d’imposta sono utilizzabili nel limite complessivo di 600,00 euro per procedura e comunque fino ad un importo massimo annuale di 2.400,00 euro.
In caso di insuccesso della mediazione i crediti d’imposta sono ridotti della metà.
La domanda di attribuzione dei crediti di imposta conciliazione e mediazione:
- deve essere presentata, a pena di inammissibilità, tramite la piattaforma accessibile dal sito: www.giustizia.it
- entro il 31 marzo dell’anno successivo a quello di conclusione delle relative procedure deflattive.
Il Ministero, entro il 30 aprile dell’anno in cui è presentata la domanda di attribuzione dei crediti d’imposta, comunica al richiedente l’importo del credito d’ imposta spettante.
Il credito di imposta mediazioni va indicato nel Quadro G altri crediti nella sezione XIII Altri crediti di imposta.
In particolare occorre compilare il rigo G15 con il codice "16":
I crediti di imposta mediazione, non danno luogo a rimborso e sono utilizzabili anche in compensazione con il modello F24 a decorrere dalla data di ricevimento della comunicazione del Ministero della Giustizia.
Il modello F24 va presentato esclusivamente tramite i servizi telematici messi a disposizione dalla Agenzia delle entrate, pena di rifiuto dell’operazione di versamento.
Per completezza si ricorda che l’assetto complessivo degli incentivi fiscali finalizzati a sostenere la definizione delle controversie attraverso sistemi di giustizia complementare è stato ampliato dal D.lgs. n. 149 del 2022 che, in attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206 ha profondamente innovato la materia della mediazione civile e commerciale, apportando significative modifiche al D.lgs. n. 28 del 2010.
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Novità su imposta di successioni e donazioni: commento ADE
Con la Circolare n 3 del 16 aprile le Entrate commentano le principali novità in materia di imposta sulle successioni e donazioni intervenute a seguito della Riforma Fiscale (Legge n 111/2023).
Come evidenziato in premessa del documento ADE esse riguardano:
- l’introduzione del principio di autoliquidazione dell’imposta;
- le modalità di determinazione dell’imposta, delle aliquote e delle franchigie, che vengono riportate all’interno del TUS;
- l’estensione dell’applicabilità dell’imposta sulle successioni e donazioni ai trasferimenti derivanti da trust;
- la semplificazione delle dichiarazioni, anche con riferimento ai documenti allegati e all’invio telematico.
Inoltre le Entrate hanno commentato anche le seguenti norme:
- l’articolo 7 della legge 4 luglio 2024, n. 104, recante «Disposizioni in materia di politiche sociali e di enti del Terzo settore»;
- l’articolo 4 del decreto legislativo 14 giugno 2024, n. 872, recante «Revisione del sistema sanzionatorio tributario, ai sensi dell’articolo 20 della legge 9 agosto 2023, n. 111».
Vediamo il chiarimento sulle liberalità indirette.
Donazioni indirette: il commento Ade nella Circolare n 3/2025
Il documento ADE commenta tra le novità introdotte dal decreto delegato, la modifica dell’articolo 56-bis del TUS, concernente l’attività accertativa in relazione alle liberalità indirette.
A seguito della modifica normativa, l’accertamento delle liberalità diverse dalle donazioni (e da quelle risultanti da atti di donazione effettuati all’estero a favore di residenti) può essere effettuato «esclusivamente quando l’esistenza delle stesse risulti da dichiarazioni rese dall’interessato nell’ambito di procedimenti diretti all’accertamento di tributi».
Non è, quindi, più richiesta l’ulteriore condizione per la quale dette liberalità debbano aver determinato (sole o unitamente ad altre già effettuate nei confronti del medesimo beneficiario) un incremento patrimoniale «superiore all’importo di 350 milioni di lire».
Il successivo comma 2 dell’articolo 56-bis stabilisce che, alle liberalità anzidette, si applichi l’aliquota dell’8 per cento, per la parte eccedente l’eventuale franchigia di cui all’articolo 56 del TUS.
La norma, inoltre, prevede espressamente che la registrazione delle liberalità indirette possa avvenire anche volontariamente, ai sensi dell’articolo 8 del TUR; in tal caso, si applica l’imposta tenendo in considerazione sia le aliquote, sia le eventuali franchigie previste dall’articolo 56 del TUS.Disciplina del coacervo: commento ADE nella Circolare n 3/2025
La novella normativa interviene sull’articolo 57, comma 1, del TUS, prevedendo, ai soli fini delle franchigie di cui all’articolo 56, che il valore attualizzato delle donazioni anteriormente effettuate dal donante a favore del donatario sia sommato idealmente al valore delle quote spettanti o dei beni e diritti oggetto della donazione.
Si evidenzia, sul punto, che tale orientamento era già stato assunto dall’Agenzia delle entrate, con la Circolare n. 29/E del 19 ottobre 2023.
Con il suddettp documento di prassi è stato, inoltre, precisato che dal coacervo donativo vanno escluse, ai fini della verifica del superamento della franchigia, le “donazioni poste in essere tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006, periodo in cui la disciplina relativa all’imposta sulle successioni e donazioni risultava abrogata”.
Con l’intervento normativo in esame è stato, poi, espressamente abrogato l’articolo 8, comma 439, del TUS, disciplinante l’istituto del c.d. “coacervo successorio”.Tale istituto era, tuttavia, da ritenersi già implicitamente abrogato, come chiarito dalla predetta circolare.
Sanzioni per la dichiarazione di successione: le modifiche
L’articolo 4, comma 2, del d.lgs. n. 87 del 2024 modifica varie disposizioni in merito all’ammontare delle sanzioni relative a violazioni delle norme sulle imposte di successione e donazione, commesse a decorrere dal 1° settembre 2024, con una generale riduzione delle stesse.
In particolare, in forza delle modifiche:- all’articolo 50, comma 1, del TUS46, rubricato «Omissione della dichiarazione»:
- l’omessa presentazione della dichiarazione di successione è punita con una sanzione pari al 120 per cento dell’imposta liquidata o riliquidata dall’ufficio (anziché dal 120 al 240 per cento);
- la presentazione della dichiarazione con un ritardo non superiore a 30 giorni è punita con una sanzione del 45 per cento dell’imposta liquidata o riliquidata dall’ufficio (anziché dal 60 al 120 per cento); si segnala che, con la risoluzione n. 2/E del2025, il relativo codice tributo “A150” è stato ridenominato “Successioni – Sanzione per tardiva presentazione della dichiarazione di successione – Avviso di liquidazione – Art. 50 del TUS”;
- all’articolo 51 del TUS47, rubricato «Infedeltà della dichiarazione»:
- nelle ipotesi di cui al comma 1 (tra cui, ad esempio, l’omessa indicazione di dati o elementi rilevanti per la liquidazione o riliquidazione dell’imposta o la loro indicazione infedele), si applica una sanzione amministrativa pari all’80 per cento della differenza tra l’imposta effettivamente dovuta e quella dichiarata (anziché dal 100 al 200 per cento);
- nelle ipotesi di cui al comma 3 (tra cui, ad esempio, i casi in cui l’omissione o l’infedeltà attengano a dati o elementi non incidenti sulla determinazione del tributo), trova applicazione la sanzione da 250 a 1000 euro (in luogo di quella da 500 mila a 2 milioni di lire);
- all’articolo 53 del TUS48, rubricato «Altre violazioni»:nelle ipotesi di cui al comma 1, all’erede o al legatario a cui
sono devoluti beni culturali si applica la sanzione amministrativa pari all’80 per cento dell’imposta o della maggiore imposta dovuta (in luogo di quella dal 100 al 200 per cento); - nelle ipotesi di violazione di divieti e di inadempimento di obblighi posti a carico di soggetti terzi, di cui ai commi 2 e 3, si applicano le sanzioni amministrative pari, rispettivamente, all’80 per cento (in luogo di quella dal 100 al 200 per cento) e da 250 a 2000 euro (in luogo di quella da 500 mila a 4 milioni di lire);
- al comma 4, è stato soppresso il secondo periodo, il quale attribuiva ai legali rappresentanti delle banche, società o enti, una presunzione di responsabilità per le violazioni commesse da questi ultimi.
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Nuovi Codici ATECO 2025: come rettificarli online dal 15 aprile
Dal 1° aprile 2025 il codice ATECO delle impresa è ridefinito automaticamente secondo la nuova classificazione ISTAT delle attività economiche ATECO 2025, un sistema più aggiornato e dettagliato che sostituisce la precedente codifica (ATECO 2007/2022).
Unioncamere ha diffuso le istruzioni per procedere online alla rettifica del proprio codice qualora necessario.Prima dei dettagli e istruzioni su come modificare il proprio codice online, ricordiamo che con la Risoluzione n 24/2025 le Entrate hanno recentemente fornito istruzioni sulla novità, leggi anche: Codici ATECO 2025: istruzioni delle Entrate
Nuovi Codici ATECO 2025: come rettificarli online dal 15 aprile
Unioncamere evidenzia che grazie alla riclassificazione effettuata dalla Camera di Commercio, le imprese avranno un codice ATECO allineato alle nuove categorie.
Attenzione al fatto che, se il codice assegnato non è l’unico previsto dalla tabella ISTAT di conversione, si può modificarlo con quello più adatto alla propria attività.
A tal fine vi è un servizio disponibile online per imprese già riclassificate, con domicilio digitale registrato e attività dichiarata.
In particolare dal 15 aprile 2025 è possibile effettuare la rettifica gratuitamente, accedi qui.Come evidenziato dal comunicato delle Camere di Commercio, il servizio aggiornerà i dati sulla Visura Registro Imprese.
Per aggiornare i codici ATECO presenti nell’Anagrafe Tributaria, è necessario inviare l’apposito modello fiscale, attraverso una pratica di Comunicazione Unica.
E' possibile effettuare la rettifica online una sola volta e per procedere possono accedere al portale:- titolare o Legale Rappresentante dell’impresa con SPID, CIE o CNS per completare la richiesta,
- delegato con SPID, CIE o CNS per predisporre la richiesta e falla firmare digitalmente dal titolare o legale rappresentante dell’impresa.
Leggi anche: Nuovi ATECO 2025: operativi dal 1° aprile con tutte le regole ISTAT.
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Violazioni IVA: causa ostativa per cancellazione della società
Le violazioni IVA non consentono la cancellazione dall’elenco delle partite IVA del contribuente.
La Corte di Giustizia dell’Unione europea ha sancito che non è conforme al diritto unionale e ai principi di certezza del diritto e di proporzionalità la normativa dello Stato membro che consenta agli Uffici di cancellare dall’elenco delle partite IVA un soggetto passivo che abbia commesso violazioni in tema di IVA, senza analisi preventiva della natura delle infrazioni e del comportamento del soggetto passivo.
Questa è la sintesi della sentenza del 3 aprile causa C164/2024 della Corte UE di Giustizia.
Violazioni IVA: impediscono chiusura PIVA
Nella sentenza in oggetto la Corte di Giustizia tratta del caso di una società di diritto bulgaro che ha operato fino al 2019 nel settore edile.
Nel corso del 2022 tale società è stata oggetto di una verifica fiscale a seguito della quale l'autorità competente bulgara
con decisione del 27 settembre 2022, ha cancellato tale società dal registro IVA.
Tale ufficio ha concluso infatti che detta società non adempiva sistematicamente i suoi obblighi per la normativa locale, avendo omesso di pagare l'IVA dichiarata e dovuta, per un totale di cinque periodi d'imposta, compresi tra il 1° settembre 2013 e il 30 giugno 2018.
La decisione veniva confermata dai gidici di merito.
Secondo la Corte UE la normativa dell'unione prevede che il numero di partita IVA “costituisce un importante elemento di prova delle operazioni effettuate”.
La direttiva IVA impone che il numero d’identificazione del soggetto passivo, dell’acquirente dei beni o del destinatario dei servizi “sia obbligatoriamente indicato su tali documenti”.
Per quanto riguarda l’adozione di misure per cancellare i numeri di identificazione IVA assegnati, la Corte evidenzia che la direttiva IVA “non contiene alcuna disposizione che autorizzi in generale gli Stati membri a prevedere nella loro normativa nazionale la cancellazione dal registro dell’IVA”.
Gli Stati membri possono, se del caso, prevedere la cancellazione di un soggetto passivo dal registro dell’IVA.
In materia di sanzioni IVA, non essendoci un’armonizzazione a livello unionale, gli Stati membri possono scegliere le misura che sembrino loro appropriate.Essi però sono tenuti a esercitare ka competenza nel rispetto del diritto dell’Unione e dei suoi principi generali e nel rispetto dei principi di proporzionalità e neutralità fiscale.
La Corte poertanto con la pronucia di cui si tratta conclude che una sanzione consistente nella cancellazione di un soggetto passivo dagli elenchi IVA, senza un divieto formale di esercizio dell’attività soggetta a IVA per il quale si era iscritto, “può condurre a rimettere in discussione costante e reiterata la situazione fiscale tanto del soggetto passivo stesso quanto degli acquirenti di beni e destinatari di servizi che esso fornisce”.Una tale sanzione non può pertanto ritenersi conforme ai principi di certezza del diritto, nonché di proporzionalità
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Elenco esperti composizione negoziata: escluso chi non esercita
Il Consiglio Nazionale dei Commercialisti ed Esperti Contabili con il Pronto Ordini n 35/3025 replica a dubbi sulla iscrizione nell'elenco esperti indipendenti della composizione negoziata. Il caso specifico riguarda un soggetto che non esercita la professione.
Viene chiarito che, pur essendo prevista la possibilità di iscriversi in un elenco speciale per coloro che non possono esercitare la professione, considerato che l’iscrizione all’elenco degli esperti di cui si tratta è finalizzato alla nomina di un professionista indipendente che la eserciti, ne connsegue che deve escludersi la possibilità di accogliere la richiesta di iscrizione di un professionista inserito tra i non esercenti.
Vediamo maggiori dettagli dei quesiti e della replica del CNDCEC.
Elenco esperti composizione negoziata: escluso chi non esecita
La procedura di iscrizione nell'elenco di cui al DL n 118 del 24.08.2021, convertito con modificazion prevede che hanno diritto ad essere iscritti all'elenco regionale degli esperti indipendenti i soggetti che:
- "a) iscritti da almeno cinque anni all'albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili e all'albo degli avvocati che documentano di aver maturato precedenti esperienze nel campo della ristrutturazione aziendale e della crisi d' impresa".
A tale proposito veniva domandato se:
- "un soggetto iscritto all'albo, ma "non esercente", deve inviare la richiesta di iscrizione nell'elenco regionale degli esperti indipendenti all'Ordine competente per territorio o alla CCIAA competente per territorio,
- le precedenti esperienze nel campo della ristrutturazione aziendale e della crisi d'impresa devono essere concluse o possono essere valutate anche quelle in itinere".
Premettendo che l'iscrizione all'elenco degli esperti della composizione negoziata è disciplinata dall'art 13 comma 3, d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, con riguardo ai requisiti di cui devono essere in possesso i professionisti ordinistici viene precisato che:
- in base alle disposizioni di cui all'art 34 comma 8, del d.lgs. n. 139/2005, recante l'Ordinamento della professione di Dottore commercialista ed Esperto contabile, l'iscrizione nell'elenco speciale è riservato a coloro che non possono esercitare la professione. Per costante orientamento del Consiglio Nazionale si ritiene che l'iscrizione nell'elenco speciale debba essere consentita a coloro che, in possesso dei requisiti prescritti dall'art 36 dell'Ordinamento professionale ai fini dell'iscrizione nell'Albo, versino in una delle situazioni di incompatibilità elencate nell'art 4 dello stesso Ordinamento professionale. Ciò posto, considerato che l'iscrizione nell'elenco degli esperti indipendenti della composizione negoziata appare finalizzata a consentire la nomina di un esperto indipendente tra professionisti che esercitano la professione nel momento in cui verranno nominati, al primo quesito si replica negativamente,
- le Linee di indirizzo del Ministero della giustizia, diffuse con la circolare del 29 dicembre 2021 prevedono espressamente che il professionista possieda le conoscenze e la preparazione necessaria per garantire che le trattative, una volta avviate, siano finalizzate alla soluzione della crisi di impresa. Da tale assunto il Ministero fa discendere la prescrizione in base alla quale, nel valutare la domanda presentata dall'iscritto l'Ordine sia tenuto a verificare l'effettivo possesso delle precedenti esperienze e il deposito della documentazione comprovante gli incarichi o i mandati professionali ricevuti. In conclusione, visto quanto previsto dall'art 13 d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 ossia che l'iscritto documenti di aver maturato le esperienze precedentemente alla presentazione della domanda di iscrizione nell'elenco, si reputa che si debba trattare di incarichi conclusi al momento della presentazione della domanda.