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Prima casa immobile preposseduto: chiarimenti sul credito d’imposta
Con la Risposta a interpello n 238 del 10 settembre le Entrate trattano ancora il tema della agevolazione prima casa.
Nello specifico l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto.
L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.
L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” entro il nuovo termine biennale.
Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota relativa al figlio fiscalmente a carico.
L’Istante aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro.
Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore, fiscalmente a carico.
Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando IVA al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa la quota del figlio, in sede di dichiarazione dei redditi per il 2024.
Prima casa: il credito di imposta nel caso di immobile preposseduto
L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.
Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n. 127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.
Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.
Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, L. 448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.
Tuttavia, con la circolare 12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n. 197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.
Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni.
In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.
L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato in proporzione alla quota di proprietà effettivamente posseduta e trasferita.
Nel caso di specie, l’Istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 75% (50% acquisito nel 2003 + 25% ereditato nel 2011).
La restante quota del 25%, intestata al figlio minore, non può generare credito in favore del genitore, anche se fiscalmente a carico, in quanto manca la titolarità diretta del bene.
Ai sensi dell’art. 7, co. 2, L. 448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).
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Cessione quote societarie ai figli: quando è reato perchè evitare recupero debiti fiscali
Con Sentenza n. 29943/2025 la Cassazione ha stabilito che configurano il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (ex articolo 11 Dlgs n. 74/2000), anche i comportamenti che appaiono formalmente leciti ma che complessivamente rappresentano uno stratagemma finalizzato a sottrarre garanzie patrimoniali all'esecuzione del debito da parte dell'Amministrazione finanziaria.
Vediamo i dettagli della causa.
Cessione quote societarie ai figli: quando è reato perchè evita il recupero debiti fiscali
Un soggetto veniva condannato dal Tribunale penale perché ritenuto responsabile del reato di cui all'articolo 11 Dlgs n. 74/2000, per avere compiuto atti fraudolenti idonei a rendere inefficace la procedura di riscossione delle imposte mediante la cessione al figlio convivente delle proprie quote di una società semplice.
La Corte d’Appello confermava la sentenza di primo grado, di qui il ricorso in Cassazione.
L'imputato eccepiva l'errata applicazione dell' articolo 11 citatoda parte del giudice di seconde cure, che aveva ritenuto che la cessione al figlio di una percentuale delle proprie quote di partecipazione nella società avesse natura fraudolenta per essere stata posta in essere per occultare i propri beni ipregiudicando l'attività di recupero dell'Amministrazione finanziaria.
La Cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile premettendo che l’articolo 11 Dlgs n. 74/2000 sanziona alternativamente, la condotta di chi, allo scopo di sottrarsi al pagamento di imposte, aliena simulatamente o compie altri atti fraudolenti sui propri o su altrui beni, idonei a rendere in tutto o in parte inefficace la procedura di riscossione coattiva.
Come evidenziato da precedente pronuncia (Cassazione n 36290/2011) Il legislatore ha inteso evitare che il contribuente si sottragga al suo dovere di concorrere alle spese pubbliche creando una situazione di apparenza tale da consentirgli di rimanere nel possesso dei propri beni fraudolentemente sottratti alle ragioni dell'erario.
Secondo la giurisprudenza di legittimità la natura di reato di pericolo concreto della fattispecie in esame èstata più volte evidenzaita.
A tale proposito, la suprema Corte ha chiarito che il reato in questione è integrato dall'uso di atti simulati o fraudolenti per occultare i propri o altrui beni, idonei a pregiudicare l'attività di recupero della amministrazione finanziaria.
Nel novero di “altri atti fraudolenti” sono compresi sia atti materiali di occultamento e sottrazione dei propri beni sia anche atti giuridici diretti, secondo una valutazione concreta, a sottrarre beni al pagamento delle imposte.
La Cassazione ha specificato che la nozione di atto fraudolento è da evidenziarsi come:
- “ogni comportamento che, formalmente lecito (analogamente, del resto, alla vendita di un bene), sia tuttavia caratterizzato da una componente di artifizio o di inganno” (cfr Cassazione n. 25677/2012), ovvero
- ogni atto che sia idoneo a rappresentare una realtà non corrispondente al vero (per la verità con una sovrapposizione rispetto alla simulazione)” ovvero
- “qualunque stratagemma artificioso tendente a sottrarre le garanzie patrimoniali alla riscossione” (cfr Cassazione n. 3011/2016).
Con riferimento all'alienazione di beni, l’orientamento consolidato prevede che in tema di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, gli atti dispositivi compiuti dall'obbligato, oggettivamente idonei a eludere l'esecuzione esattoriale, hanno natura fraudolenta, ai sensi dell'articolo 11 Dlgs n. 74/2000, allorquando, pur determinando un trasferimento effettivo del bene, siano connotati da elementi di inganno o di artificio, cioè da uno stratagemma tendente a sottrarre le garanzie patrimoniali all'esecuzione.
Infine la Cassazione ha chiarito che la nozione di "atti fraudolenti" comprende tutti quei comportamenti che, quand'anche formalmente leciti, siano tuttavia connotati da elementi di inganno o di artificio, dovendosi cioè ravvisare l’esistenza di uno stratagemma tendente a sottrarre le garanzie patrimoniali all'esecuzione, rilevando, tra i possibili indicatori della fraudolenza, la prova dell'eventuale compiacenza degli acquirenti, la congruità del prezzo pagato (cfr Cassazione n. 25677/2012).
Pertanto è corretta la pronuncia della Corte d’Appello che aveva rilevato l’esistenza di un comportamento fraudolento finalizzato a rendere difficoltosa la procedura di riscossione coattiva del debito.
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Bonus adozioni internazionali: come e quando fare domanda
In data 6 settembre 2025 è stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 207, l’Avviso riguardante il Decreto della Ministra per la Famiglia, la Natalità e le Pari Opportunità, firmato il 22 luglio 2025, recante “rimborso, ai genitori adottivi, delle spese sostenute per le adozioni concluse nell’anno 2024 e un ulteriore contributo per i genitori adottivi di minori con Special Needs”.
Possono richiedere il rimborso i coniugi, entrambi residenti sul territorio nazionale, le cui procedure di adozione si sono concluse tra il 1° gennaio 2024 ed il 31 dicembre 2024.
Bonus adozioni internazioanali: come e quando fare domanda
Con il Decreto n. 1686 dell’8 Giugno 2025 riparte il bonus adozione, l'agevolazione rivolta alle famiglie che hanno intrapreso un percorso di adozione internazionale considerato complesso e che, alla data del 1° Gennaio 2025, risulta ancora pendente.
La norma estende a partire dal 31 Luglio 2025, la possibilità di presentare domanda anche a chi non è riuscito a farlo entro la scadenza dello scorso anno, come prevista dal precedente Decreto del 29 Aprile 2024.
Le istanze per il rimborso potranno essere presentate dalle ore 00:01 del 10 settembre 2025, alle ore 23:59 dell’8 dicembre 2025, secondo le modalità indicate nel citato decreto.
I genitori adottivi possono presentare istanza di rimborso congiunta delle spese adottive mediante il sistema on line “Adozione Trasparente” del Dipartimento per le politiche della famiglia, con esclusione di qualsiasi altro mezzo, tramite autenticazione con SPID (Sistema Pubblico Identità Digitale) e CIE (Carta d’Identità Elettronica).
I genitori adottivi che hanno beneficiato dell’adozione di cui all’art. 36, comma 4, della legge 4 maggio 1983 n.184 e coloro che, nei casi particolari previsti, hanno concluso la procedura adottiva senza l'assistenza di un Ente autorizzato, possono presentare istanza a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento o, in alternativa, tramite Posta Elettronica Certificata al seguente indirizzo: [email protected].
Assistenza verrà fornita a chi vuole inviare quesiti – esclusivamente per posta elettronica -all’indirizzo: [email protected] , non oltre 10 giorni antecedenti il termine ultimo previsto per la presentazione delle istanze di rimborso, indicando nell'oggetto “quesito DM rimborsi”.
Inoltre, è sempre attivo il Servizio della Linea CAI Rimborsi ogni mercoledì dalle ore 14.00 alle ore 16.00 (Tel: +39 06 67793222).
Ricordiamo che
- si tratta di un contributo economico destinato alle coppie che hanno avviato un’adozione internazionale complessa,
- l’importo dovrebbe variare da 3.500 a 6.500 euro, in base alla gravità delle difficoltà.
Una volta presentata la domanda, la Commissione per le adozioni internazionali valuterà le domande verificandone l’ammissibilità entro un termine di 60 giorni.
In caso di esito positivo, il contributo verrà erogato direttamente sull’IBAN indicato in fase di domanda.
Bonus adozione internazionale: requisiti
Le coppie richiedenti devono essere in possesso di specifici requisiti quali:
- aver avviato una procedura di adozione internazionale non ancora conclusa al 1° Gennaio 2025 che hanno conferito incarico a un Ente Autorizzato prima del 30 Gennaio 2020 e la cui procedura è ancora pendente al 1° Gennaio 2025;
- aver avviato l’adozione in Paesi con criticità geopolitiche come Cina, Ucraina, Federazione Russa e Bielorussia.
Attenzione al fatto che non sono previsti limiti di reddito o ISEE, né requisiti legati all’età dei genitori ma è sufficiente che la procedura adottiva sia riconosciuta come complessa secondo i criteri stabiliti dalla Commissione per le adozioni internazionali.
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Concordato preventivo: quando emettere nota variazione
Le Entrate con la Risposta a interpello n 234 del 9 settembre replicano a dubbi sul concordato preventivo, consecuzione tra procedure concorsuali, ed emissione nota di variazione ex art. 26 d.P.R. 633 del 1972
L'istanza è stata presentata dalla società Alfa, esercente attività di commercio di articoli sportivi creditrice commerciale nei confronti della società Beta, attiva nel settore della vendita al dettaglio, che per crisi di liquidità, è divenuta insolvente nei confronti dei propri fornitori.
La società ha provato ad accedere nell’anno 2020 a una procedura di concordato preventivo, che prima ammessa, è stata poi revocata.
Nel 2022, la società Beta ha proposto un nuovo ricorso per concordato preventivo in continuità aziendale, ottenendo l’omologa di un piano di riparto da adempiere entro la fine dell’anno 2027 con una generale falcidia dei crediti, compreso quello vantato dalla società Alfa.
La società creditrice Alfa ha presentato interpello all’Agenzia delle entrate per conoscere le corrette modalità per il recupero dell’Iva fatturata ma che, all’esito della procedura di concordato, verrà incassata soltanto parzialmente.L'istante ha domandato:
- se al caso prospettato debba applicarsi l’articolo 26 del decreto Iva (Dpr n. 633/1972) nella formulazione ante o post riforma del 2021 a opera del decreto "Sostegni-bis". Il legislatore ha introdotto nella norma i commi 3-bis e 10-bis che stabiliscono la possibilità per il cedente/prestatore di emettere una nota di credito dal momento in cui il cessionario/committente è assoggettato a una procedura concorsuale, ovverosia dal momento dell’apertura della procedura medesima.
- se il recupero dell’Iva possa avvenire all’esito del piano di riparto, quindi al momenti d’infruttuosità della procedura concorsuale, poiché al verificarsi di tale condizione vi è la “ragionevole certezza” dell’incapienza del patrimonio del debitore.
Concordato preventivo: quando emettere nota variazione
La replica dell'agenzia ai due quesiti ha specificato quanto segue:
- ha escluso il ricorrere di un’ipotesi di una “consecuzione” tra le due procedure concorsuali. Nella specie, la prima procedura di concordato aperta nel 2020 non è “confluita” nella seconda aperta nel 2022, ancorché in presenza di un originario stato di insolvenza. Tanto perché, in accordo con la giurisprudenza di legittimità, la “consecuzione” prescinde dalla semplice successione cronologica, ma richiede una “unicità della causa”. Riscontrata, quindi, l’autonomia tra le due procedure, per l’Agenzia bisogna fare riferimento alla data di avvio del secondo concordato preventivo. Per questo motivo, pertanto, la norma di riferimento è l’articolo 26 Dpr n. 633/1972 nella sua nuova formulazione;
- l’Agenzia ha richiamato un precedente documento di prassi (lcircolare n. 20/E del 2021), precisando che, laddove il cedente scelga di insinuarsi al passivo e di non emettere la nota di credito al momento dell’apertura della procedura concorsuale (ai sensi dell’articolo 26, comma 3-bis del Dpr n. 633/1972), e la procedura si riveli infruttuosa, il cedente ha la possibilità di avvalersi di quanto disposto dal comma 2 dello stesso articolo 26 del decreto Iva. Può insomma attendere la definitività del piano di riparto infruttuoso che attesta il mancato definitivo pagamento del corrispettivo ed emettere la nota di variazione con detrazione dell’imposta.
L’Agenzia, condividendo la soluzione proposta dalla Società, ha chiarito che nel caso in concreto non rileva il principio della consecuzione tra le procedure concorsuali; che va applicato l’articolo 26 del Dpr Iva, come novellato dal decreto "Sostegni-bis" e che l’istante può attendere la conclusione della procedura di concordato ed emettere nota di variazione in diminuzione in caso di esito infruttuoso della stessa.
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Non è causa di cessazione del CPB il cambiamento dell’ATECO
Nella risposta a interpello n 236 del 10 settembre le Entrate chiariscono come comportarsi se nella dichiarazione in corso cambia il codice ATECO entrato in vigore dal 1° aprile scorso.
In particolare, la società istante Alfa S.r.l. semplificata, operante come agente plurimandatario nel settore del noleggio di autoveicoli, ha fino ad ora utilizzato il codice ATECO 45.11.02, non perfettamente corrispondente alla sua attività di intermediazione pura, ma il più vicino disponibile nelle tabelle ATECO 2007.
A partire dal 1° gennaio 2025, entra in vigore la nuova classificazione ATECO 2025, che introduce il codice 77.51.00, specificamente riferito ai servizi di intermediazione per il noleggio e il leasing operativo di autoveicoli, senza che l’intermediario fornisca direttamente i veicoli.
La società, intenzionata ad aderire al CPB per gli anni 2025 e 2026, chiede se il cambio di codice ATECO, che implica anche il passaggio da un modello ISA (CM09U) a un altro (EG61U), comporti la cessazione dell’efficacia del Concordato, ai sensi dell’art. 21, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 13/2024.
Non è causa di cessazione del CPB il cambiamento dell’ATECO
L’art. 21, co. 1, lett. a), del D.Lgs. n. 13/2024 stabilisce che il CPB cessa di avere efficacia a partire dal periodo d’imposta in cui: «il contribuente modifica l’attività svolta nel corso del biennio concordatario rispetto a quella esercitata nel periodo d’imposta precedente».
Tuttavia, la cessazione non si verifica se per la nuova attività è prevista l’applicazione del medesimo indice sintetico di affidabilità fiscale (ISA) (art. 9-bis del D.L. n. 50/2017).
L’Agenzia conferma che la variazione del codice ATECO dovuta all’aggiornamento ISTAT non comporta, di per sé, la cessazione del CPB, anche se implica l’utilizzo di un diverso modello ISA, purché non vi sia una modifica sostanziale dell’attività realmente svolta.
Il cambio codice ATECO obbligatorio dal 1° aprile 2025 non implica automaticamente la cessazione del CPB.
- il nuovo codice 77.51.00 riflette con maggiore precisione l’attività effettivamente svolta dall’istante, senza rappresentare una modifica sostanziale rispetto al passato;
- anche se si passa da un ISA all’altro (CM09U → EG61U), la ratio della norma è rispettata, perché l’attività rimane invariata nella sostanza.
Secondo l’Agenzia, per la corretta gestione del CPB e delle dichiarazioni:
- nel modello UNICO 2025 (anno d’imposta 2024) deve già essere utilizzato il nuovo codice ATECO 77.51.00 e il relativo ISA EG61U, non più il precedente modello DM09U;
- non è necessario presentare una variazione dei dati anagrafici per il solo aggiornamento del codice ATECO, salvo diversa disposizione normativa.
L'Ade evidenzia quindi che l’eventuale variazione di indice sintetico di affidabilità fiscale (Isa) dovuto alle modifiche nei codici attività derivante dalla nuova classificazione Ateco 2025 non è, di per sé, motivo di esclusione dall’opzione per il concordato preventivo biennale (Cpb) per i periodi d’imposta 2025-2026.
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Costi non ancora certi: condizione di deducibilità dalla Cassazione
Con la sentenza n. 24485 depositata il 4 settembre 2025, la Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale per la fiscalità d’impresa: quando un costo o un ricavo legato a una controversia giudiziaria può essere imputato a bilancio ai fini fiscali.
La decisione introduce un principio interpretativo che si discosta sensibilmente dalla prassi consolidata dell’Amministrazione finanziaria e dalla precedente giurisprudenza di legittimità, riconoscendo rilievo prioritario al requisito della “certezza” rispetto a quello della competenza temporale.
La vicenda trae origine da un accertamento per l’anno d’imposta 2014, notificato a una azienda speciale comunale, nata da una scissione parziale.
L’Agenzia delle Entrate contestava due voci:
- a deduzione nel 2014 di un costo da risarcimento derivante da una sentenza di primo grado del 2009, poi riformata in appello nel 2014;
- l’omessa contabilizzazione nel 2014 del risarcimento attivo per danni indiretti stabilito nella sentenza di secondo grado, ma ancora oggetto di contestazione da parte della compagnia assicurativa.
La CTR aveva avallato la tesi dell’Ufficio, ritenendo che:
- la sentenza del 2009, pur non definitiva, fosse esecutiva e che quindi il relativo costo dovesse essere imputato all’anno 2009;
- le somme attive da risarcimento dovessero essere tassate nel 2014, a prescindere dalle contestazioni pendenti.
Vediamo la decisione della Corte di Cassazione, in controtendenza rispetto all'orientamento consolidato.
Costi non ancora certi: principio Cassazione sulla deducibilità
La Corte di Cassazione ha censurato integralmente la motivazione della CTR, riaffermando che la sola esecutività formale non implica automaticamente la certezza fiscale del componente.
In particolare:
- la sentenza del 2009 era stata sospesa dalla Corte d’Appello nel 2010 e successivamente riformata,
- la certezza dell’obbligo di pagamento è maturata solo nel 2014, anno della sentenza definitiva.
- le somme attive per risarcimento non dovevano essere tassate nel 2014, poiché contestate in modo non pretestuoso dalla compagnia assicurativa (sulla base della mancata copertura assicurativa dei danni indiretti).
Questo approccio rafforza l’idea che la contabilizzazione fiscale dei componenti da contenzioso non può avvenire automaticamente in base alla sentenza di primo grado, ma solo quando vi sia ragionevole certezza sia dell’an (esistenza del debito o credito) che del quantum (ammontare).
La Corte formula un principio che ha valenza generale, destinato a incidere in modo rilevante sulla prassi contabile e fiscale:“Quando gli elementi attivi e passivi che concorrono a formare il reddito sono portati da un provvedimento emesso in seguito ad un giudizio di cui sia parte il contribuente, quest’ultimo non è tenuto a contabilizzarli se essi sono messi in discussione mediante la proposizione di mezzi di impugnazione ammissibili e non manifestamente infondati, dovendo la contabilizzazione essere effettuata solo quando quegli elementi siano divenuti ragionevolmente certi sia nell’an che nel quantum.”
La pronuncia non solo smentisce la posizione dell’Agenzia delle Entrate, ma si pone in contrasto con precedenti decisioni della stessa Corte di Cassazione.
Con questa decisione, invece:
- il momento rilevante per la deducibilità o tassazione non è più la data della sentenza, ma il momento in cui il componente è “ragionevolmente certo”.
- si introduce una valutazione sostanziale e prudenziale del principio di competenza.
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Immobile pignorato e venduto post mortem imprenditore: imponibilità IVA
Con Risposta a interpello n 232 dell'8 settembre le Entrate trattano il caso di una vendita di immobile strumentale per morte dell'imprenditore.
In particolare, si chiarisce che, nelle vendite forzate di immobili aziendali dopo il decesso dell’imprenditore, la rilevanza IVA permane se il bene resta strumentale e riconducibile a un soggetto passivo.
Non bastano la chiusura della partita IVA o la cancellazione dal Registro imprese a escludere l’applicazione del tributo.
Per i professionisti, ciò significa dover gestire con attenzione sia la fatturazione elettronica che le imposte indirette collegate.Immobile pignorato e venduto post mortem imprenditore: imponibilità IVA
L'Agenzia con la risposta in oggetto fornisce chiarimenti sul corretto trattamento Iva da applicare alla vendita di un complesso immobiliare aziendale pignorato a seguito di una esecuzione forzata, dopo il decesso del debitore esecutato.
L’istanza è stata presentata da un avvocato delegato alla vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare.
Il bene oggetto di vendita era un complesso alberghiero (cat. D/2) pignorato in danno di un imprenditore individuale, deceduto nel 2012.Gli elementi principali del caso di specie sono:
- l’attività imprenditoriale risultava cessata;
- la partita IVA del defunto era stata chiusa nel 2012 e la ditta cancellata dal Registro imprese nel 2014;
- gli eredi non avevano effettuato gli adempimenti IVA di subentro (nuova partita IVA o rappresentante della comunione ereditaria).
L’avvocato istante per tali motivi, riteneva che la vendita fosse fuori campo IVA e dovessero applicarsi solo imposte di registro, ipotecaria e catastale.
L'’Agenzia dissente precisando che si tratta di un immobile strumentale per natura, un albergo e spiega il motivo.
Secondo la prassi ADE (circ. 12/E/2007 e ris. 193/E/2001):
- nelle vendite giudiziarie l’assoggettamento a IVA richiede che il debitore sia soggetto passivo IVA e che i beni siano strumentali all’attività d’impresa;
- il pignoramento e la custodia non fanno uscire i beni dal patrimonio del debitore;
- la procedura esecutiva toglie al debitore (o ai suoi eredi) la disponibilità, ma non incide sulla titolarità del bene.
Nel caso in esame:
- l’immobile, pur dopo la morte del titolare, è rimasto nella sfera aziendale come bene strumentale (cat. D/2, alberghi e pensioni);
- il decesso non ha comportato l’estromissione del bene dall’impresa;
- il fatto che non siano stati completati gli adempimenti successori (nuova partita IVA, dichiarazione di successione) non è rilevante ai fini IVA.
L’Agenzia conclude quindi che la cessione va considerata rilevante ai fini IVA e soggetta al regime di esenzione ex art. 10, comma 8-ter, salvo eventuale opzione per l’imponibilità.
L’Agenzia chiarisce inoltre che:
- il momento impositivo IVA coincide con il pagamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario e non con l’aggiudicazione;
- la proprietà si trasferisce solo con il decreto del giudice dell’esecuzione dopo il saldo.
Viene anche chiarito che oltre all’IVA:
- l’imposta di registro è sempre in misura fissa;
- le imposte ipotecaria e catastale si applicano rispettivamente al 3% e all’1%.
Immobile pignorato e venduto post mortem imprenditore: risvolti pratici
Ai fini pratici i professionisti delegati alle vendite devono verificare se il bene rientra ancora nella sfera d’impresa del debitore, anche in caso di decesso dell'imprenditore e pertanto:
- la fatturazione elettronica deve essere predisposta correttamente, con attenzione al ruolo del delegato.
- occorre considerare che, se il bene è strumentale e riconducibile a un soggetto passivo, l’operazione ricade nell’ambito IVA, anche se formalmente non sono stati completati tutti gli adempimenti successori.