La Cassazione con l’Ordinanza n. 3606/2026 interviene su un caso concreto particolarmente significativo per il classamento catastale degli immobili.
Di fatto si rispondere al seguente quesito: per il classamento conta l’attività svolta al loro interno oppure le caratteristiche oggettive del bene?

Vediamo il principio enunciato dalla Cassazione.

Rendite catastali: conta l’uso o le caratteristiche dell’immobile?

La controversia nasceva da una ristrutturazione immobiliare con creazione di due nuove unità destinate a formazione professionale accreditata dalla Regione.

La società contribuente aveva proposto il classamento in categoria B/5 (scuole e laboratori scientifici), con rendite molto basse. L’Agenzia delle Entrate, invece, aveva rettificato:

• attribuendo la categoria A/10 (uffici e studi privati),
• determinando rendite significativamente più elevate.

Secondo la contribuente e i giudici regionali, l’attività svolta era:

• priva di fine di lucro,
• finanziata con fondi pubblici,
• gratuita per gli utenti.

Da qui la conclusione della CTR: non si tratta di attività economica, quindi il classamento più “leggero” era corretto.

L’Agenzia impugnava la decisione sostenendo una tesi chiara:

• il classamento catastale non può dipendere dall’attività svolta in concreto,
• le unità immobiliari non presentano caratteristiche tipologiche di una scuola,
• la categoria B/5 richiede requisiti oggettivi specifici,

In sostanza, l’errore dei giudici sarebbe stato quello di adottare un criterio soggettivo, legato alla funzione sociale dell’attività. La Cassazione accoglie il ricorso e ribalta l’impostazione della CTR.

Secondo i giudici di legittimità, il punto decisivo è che il classamento catastale è legato al bene, non all’attività svolta.

La sentenza censura infatti la decisione regionale perché fondata esclusivamente:

• sull’attività concretamente esercitata,
• sulla sua presunta assenza di lucro,

trascurando invece le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile.

La Corte di Cassazione enuncia un principio destinato ad avere impatto operativo rilevante: “il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene […] accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto” 

E ancora: “senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato […] né le eventuali funzioni latamente sociali svolte” 

Uno dei passaggi più interessanti riguarda il ruolo del fine di lucro.

La Cassazione chiarisce che:

• il lucro non è irrilevante, ma
• deve essere valutato in termini oggettivi, cioè:
  • desunto dalle caratteristiche strutturali dell’immobile,
  • non dalla concreta modalità di utilizzo,

Inoltre: l’attività svolta nell’immobile può essere considerata solo come criterio complementare, non decisivo.

Questo passaggio è cruciale perché evita interpretazioni “elastiche” del classamento basate su elementi variabili nel tempo.

La Cassazione ribadisce un principio chiave: la rendita catastale dipende dalle caratteristiche dell’immobile, non dall’uso concreto.

Le Entrate con il Provvedimento n 54460 del 13 febbraio ha pubblicato le regole per la riduzione forfettaria del cambio da applicare ai redditi in franchi svizzeri dei residenti e delle attività a Campione d'italia.

In particolare, per il periodo d’imposta 2025 la riduzione forfetaria del cambio da applicare è fissata al 31,64%. 

Ricordiamo che la percentuale, definita dal Tuir nella misura del 30%, viene maggiorata o ridotta in base allo scostamento medio annuale tra franco svizzero ed euro.

Ricordiamo che la determinazione scaturisce dal meccanismo previsto dall’articolo 1, comma 632 della legge n.147/2013, che prevede una riduzione forfettaria del cambio (articolo 188-bis del Tuir) da aumentare o diminuire annualmente, in base alla variazione rilevata tra le due monete.

La percentuale si applica ai redditi, diversi da quelli d’impresa, delle persone fisiche iscritte nei registri anagrafici di Campione d’Italia e ai redditi di lavoro autonomo dei professionisti con studio nel comune, prodotti in franchi svizzeri nel territorio dello stesso comune e/o in Svizzera.

Inoltre è prevista per i redditi d’impresa prodotti in franchi svizzeri nel comune di Campione d’Italia da imprese individuali, società di persone, società ed enti (articolo 73 del Tuir) iscritti alla Camera di commercio di Como con sede o unità locale a Campione d’Italia.

Per il 2025 la media del cambio franco/euro è scesa da 0,9526 (2024) a 0,937, con una variazione del -1,64%. 

• Provvedimento AdE 41036 dell'11.02.2025

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 292 del 2025, ha chiarito un tema molto rilevante per i pensionati esteri che intendono rientrare in Italia beneficiando del regime agevolato previsto dall’articolo 24-ter del TUIR.

Il quesito riguarda in particolare la tassazione applicabile all’avanzo di liquidazione derivante dallo scioglimento di società estere partecipate dal contribuente.

La questione tratta la riconducibilità dell’utile da liquidazione tra i “redditi prodotti all’estero” assoggettabili all’imposta sostitutiva del 7%, prevista per i pensionati che trasferiscono la residenza nel Mezzogiorno.

Vediamo i chiarimenti Ade.

Tassazione sostitutiva al 7% e liquidazione di partecipazioni estere

L’Agenzia ricorda innanzitutto che il regime opzionale previsto dall'articolo 24­ter del Tuir  prevede che «le persone fisiche, titolari dei redditi da pensione di cui all'articolo 49, comma 2,lettera a), erogati da soggetti esteri, che trasferiscono in Italia la propria residenza ai sensi dell'articolo 2, comma 2, in uno dei comuni appartenenti al territorio delle regioni Sicilia, Calabria, Sardegna, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise e Puglia, o in uno dei comuni di cui agli allegati 1, 2 e 2­bis al decreto­legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, o in uno dei comuni interessati dagli eventi sismici del 6 aprile 2009, avente comunque una popolazione non superiore a 20.000 abitanti, possono optare per l'assoggettamento dei redditi di qualunque categoria, prodotti all'estero, individuati secondo i criteri di cui all'articolo 165, comma 2, a un'imposta sostitutiva, calcolata in via forfettaria, con aliquota del 7 per cento per ciascuno dei periodi di imposta di validità dell'opzione».

Le modalità operative del regime sono state definite con il provvedimento del 31 maggio 2019 e numerosi documenti di prassi hanno chiarito la portata applicativa dell’agevolazione.

La circolare n. 21/2020 precisa che “per espressa previsione normativa, i redditi da ''pensione'' sono equiparati a quelli di ''lavoro dipendente” ed ha anche chiarito che “l'opzione per il regime consente al contribuente di assoggettare a imposizione sostitutiva, calcolata in via forfettaria, con aliquota del7 per cento per ciascuno dei periodi d'imposta di validità dell'opzione, i redditi di qualunque categoria prodotti all'estero…”.

L'agenzia richiama in tema di dividendi, l’interpello 766/2021, con cui è stato precisato che i dividendi percepiti da un neo‑residente sono considerati redditi di capitale prodotti all’estero se corrisposti da soggetti non residenti. Anche le distribuzioni di utili da società estere, anche se localizzate in Stati a regime fiscale privilegiato, rientrano tra i redditi esteri. Per tali redditi, l’imposta sostitutiva prevista dal Tuir esaurisce il prelievo fiscale in Italia.

Alla luce del quadro normativo e di prassi l’Agenzia ritiene che i redditi derivanti dalla liquidazione di una società siano redditi di capitale (articolo 47, comma 7 del Tuir e circolare n. 52/2004) pertanto anche il reddito derivante dalla liquidazione di una società estera è un reddito di capitale prodotto all'estero che può rientrare nel perimetro del regime opzionale in esame.

Il cittadino residente in Francia che si trasferirà nel Sud Italia, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla normativa di riferimento (tra questi, la provenienza da un Paese estero con il quale è in vigore un accordo di cooperazione amministrativa, il trasferimento in un comune del Sud con meno di 20.000 abitanti, eccetera), potrà beneficiare dell’imposta sostitutiva forfettaria stabilita dall’articolo 24-ter del Tuir anche per i redditi prodotti dalla liquidazione delle sue partecipate.

Con la Risposta a interpello n 290 del 12 novembre 2025 le Entrate chiariscono il trattamento fiscale applicabile all'importo percepito nel 2024 dall'erede fiscalmente residente in Italia di un soggetto non residente a titolo di liquidazione di un fondo pensione statunitense alimentato da contributi volontari versati dal de cuius.

L’istanza trae origine dal caso di una contribuente fiscalmente residente in Italia, unica erede di un cittadino italo-americano residente negli Stati Uniti da oltre quarant’anni, deceduto nel 2021.
Nel patrimonio ereditario, completamente situato negli USA e già assoggettato a un’imposta di successione statale dell’1%, rientrava anche un “conto pensionistico individuale volontario” (Individual Retirement Account, IRA), ossia un fondo pensione statunitense alimentato dal de cuius con versamenti volontari.

Pensione statunitense del de cuius: tassazione per l’erede residente in Italia

Alla morte del titolare, nel 2024, l’erede italiana ha ricevuto la liquidazione totale del fondo, sul cui importo è stata applicata negli Stati Uniti una ritenuta fiscale del 10%, certificata dalla società di gestione del fondo con  modello 1042-S con codice “15”, relativo a “pensioni, rendite, assegni alimentari e premi assicurativi”.

L’istante chiedeva di sapere se la somma percepita dovesse essere considerata:

• reddito di capitale, ai sensi degli articoli 44 e 45 del TUIR, e quindi tassabile con imposta sostitutiva del 26% soltanto sull’eventuale plusvalenza maturata dopo l’apertura della successione (ipotesi nella quale, essendosi ridotto il valore del fondo, non vi sarebbe alcun reddito imponibile); oppure
• reddito da pensione del de cuius, assimilato ai redditi di lavoro dipendente ai sensi dell’art. 49, comma 2, lett. a) TUIR, e dunque da assoggettare in capo all’erede a tassazione separata ai sensi dell’art. 7, comma 3, del medesimo testo unico.

Inoltre, in caso di tassazione come “pensione”, la contribuente domandava chiarimenti su due punti pratici:

• se la base imponibile dovesse essere calcolata sull’importo lordo o al netto dei contributi versati dal defunto;
• se si potesse scomputare la ritenuta già subita negli Stati Uniti, per evitare una doppia imposizione.

L’Agenzia, dopo aver richiamato la normativa nazionale e le convenzioni internazionali, ha fornito una risposta articolata e motivata, che di fatto disconosce la tesi del contribuente.

In primo luogo, l’Amministrazione ha stabilito che le somme ricevute dall’erede rappresentano redditi di pensione e non redditi di capitale.
Secondo l’art. 49, comma 2, lett. a) del TUIR, rientrano infatti nella categoria dei redditi di lavoro dipendente “le pensioni di ogni genere e gli assegni ad esse equiparati”, comprendendo anche le indennità una tantum derivanti dalla capitalizzazione di trattamenti pensionistici, indipendentemente dal fatto che si tratti di fondi obbligatori o volontari.

L’Agenzia ha ribadito che tale interpretazione si estende pure ai fondi pensione esteri alimentati da contributi personali, i quali – pur non rientrando nella disciplina della previdenza complementare italiana (D.Lgs. 252/2005) – generano, in caso di liquidazione, redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente.

In applicazione dell’art. 7, comma 3, TUIR, la somma percepita dall’erede è soggetta a tassazione separata, con le stesse modalità che si sarebbero applicate se fosse stata corrisposta al titolare originario.
Pertanto, l’importo deve essere dichiarato integralmente al lordo della ritenuta estera, e tassato in Italia come reddito da pensione percepito per successione.

Sul piano internazionale, l’Agenzia ha richiamato la Convenzione tra Italia e Stati Uniti contro le doppie imposizioni (Washington, 23 agosto 1999, ratificata con legge n. 20/2009).
Esaminando gli articoli 18 (“Pensioni”) e 22 (“Altri redditi”) del Trattato, l’Agenzia ha concluso che, trattandosi di redditi derivanti da un fondo pensionistico volontario, essi rientrano nell’ambito dell’art. 22, che attribuisce la potestà impositiva esclusiva allo Stato di residenza del beneficiario.

Di conseguenza:

• le somme devono essere tassate solo in Italia,
• non doveva essere applicata alcuna ritenuta negli USA,
• la contribuente potrà chiedere il rimborso dell’imposta trattenuta negli Stati Uniti e, se necessario, attivare la “procedura amichevole” prevista dall’art. 25 della Convenzione per rimediare alla doppia imposizione

Per presentare il Modello 730/2025 occorre attenersi alle istruzioni pubblicate dall'Agenzia delle Entrate in data 10 marzo con il Provvedimento n 114763. 

Scarica qui Modello e le istruzioni per la Dichiarazione 730/2025.

Vediamo le novità che quest'anno riguardano gli impatriati.

730/2025: redditi degli impatriati

Nel Modello 730/2025 è possibile indicare i redditi degli impatriati.

In particolare, quest'anno viene ridisegnato il regime fiscale agevolato per i lavoratori impatriati che trasferiscono la residenza fiscale in Italia a decorrere dal periodo d’imposta 2024.

Come evidenziato anche dalle istruzioni al Modello 730/2025 l’articolo 5 del decreto legislativo 27 dicembre 2023, n. 209, ha introdotto, a decorrere dal 29 dicembre 2023, un nuovo regime agevolativo in favore dei lavoratori impatriati, ovvero per i soggetti che trasferiscono la residenza fiscale in Italia a decorrere dal periodo d’imposta 2024.

La disposizione prevede che i redditi di lavoro dipendente e i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, nonché i redditi di lavoro autonomo, prodotti in Italia da lavoratori che trasferiscono la residenza nel territorio dello Stato ai sensi dell'articolo 2 del Tuir, concorrono, entro il limite di 600.000 euro, alla formazione del reddito complessivo nella misura del 50 per cento del loro ammontare.

Tali redditi concorrono, invece, alla formazione del reddito complessivo nella misura del 40 per cento del loro ammontare:

• a) se il lavoratore si trasferisce in Italia con un figlio minore;
• b) in caso di nascita di un figlio ovvero di adozione di un minore di età durante il periodo di fruizione del regime. In tale caso l’ulteriore beneficio è fruito a partire dal periodo d'imposta in corso al momento della nascita o dell'adozione e per il tempo residuo di fruibilità dell'agevolazione.

Attenzione al fatto che, la maggiore agevolazione si applica a condizione che, durante il periodo di fruizione del regime da parte del lavoratore, il figlio minore di età, ovvero il minore adottato, sia residente nel territorio dello Stato.

730/2025: regime degli impatriati, da quando parte

Le agevolazioni si applicano nel periodo di imposta in cui è avvenuto il trasferimento della residenza fiscale nel territorio dello Stato e nei quattro periodi d’imposta successivi.

I regimi agevolativi richiedono che i lavoratori: 

• a) si impegnino a risiedere fiscalmente in Italia per almeno quattro anni;
• b) non siano stati fiscalmente residenti in Italia nei tre periodi d'imposta precedenti il loro trasferimento;
• c) prestino l'attività lavorativa per la maggior parte del periodo d'imposta nel territorio dello Stato;
• d) siano in possesso dei requisiti di elevata qualificazione o specializzazione come definiti dal decreto legislativo 28 giugno 2012, n. 108 e dal decreto legislativo 9 novembre 2007, n. 206.

730/2025: il rigo C1 e il rigo C 14 per gli impatriati

Nella 

 va compilata la casella Casi Particolari con il codice "4" se si fruisce in dichiarazione dell’agevolazione, prevista per i lavoratori impatriati che sono rientrati in Italia dall’estero.

In presenza dei requisiti previsti dall’art. 16 del decreto legislativo 14 settembre 2015, n. 147, e dall’art. 1, commi 150 e 151, della legge 11 dicembre 2016, n. 232, i redditi di lavoro dipendente concorrono alla formazione del reddito complessivo nella misura del 50%.

Inoltre, i redditi vanno indicati nel Quadro C nella sezione V.

Nel rigo C14 nella colonna 4 esenzione impatriati riportare l’importo indicato nel punto 463 della Certificazione Unica se nel punto 462 è indicato il codice 4, 6, 8, 9, 13, 14, 16 o 17. 

Se si fruisce in dichiarazione dell’agevolazione prevista per gli impatriati, riportare l’ammontare indicato nelle annotazioni alla Certificazione Unica con il codice BD o CQ o CR o CS o CT o CU o GA o GB. 

Se nelle annotazioni alla Certificazione Unica non sono presenti tali informazioni riportare la quota di reddito da lavoro dipendente che non è stata indicata nei righi da C1 a C3.

 Con Provvedimento n 277327 del 26 giugno le Entrate sopprimono:

• il Punto di assistenza dedicato agli investitori esteri (Desk dedicato) 
• il Punto di assistenza denominato Info Brexit

Ricordiamo che dopo  il referendum del 23 giugno 2016, il 29 marzo 2017 il governo del Regno Unito ha attivato il meccanismo di ritiro previsto dall’articolo 50 del Trattato sull’Unione europea. 

L’attivazione della procedura ha comportato ufficialmente l’avvio  dei negoziati per concordare i termini dell’uscita formale del Regno Unito dall’Unione europea, inizialmente prevista per il 29 marzo 2019 e da ultimo posticipata al 12 aprile.

A tal proposito le Entrate avevano istituito un punto di assistenza dedicato ai soggetti residenti e non residenti sui possibili effetti della Brexit con specifico riferimento a fattispecie che concernono l’applicazione di norme e regolamenti in materia di imposte dirette e indirette di competenza dell’Agenzia.
Il Punto di assistenza “Info Brexit”, istituito presso il Settore internazionale della Divisione Contribuenti dell’Agenzia delle Entrate ha avuto una casella di posta elettronica preposta: [email protected].

Tutto ciò era stato previsto dal Provvedimento 85565 del 10 aprile 2019 che ora è superato.

Le Entrate con il provvedimento in oggetto dispongono quanto segue:

• È soppresso il Punto di assistenza dedicato agli investitori esteri (Desk dedicato) istituito con Provvedimento prot. n. 149505 del 16 dicembre 2013. 
• È soppresso il Punto di assistenza denominato Info Brexit istituito con Provvedimento prot. n. 85565 del 10 aprile 2019. 
• La chiusura dei Punti di assistenza di cui ai punti 1.1 e 1.2 decorre dalla data di pubblicazione del presente Provvedimento e quindi dal 27 giugno 2024

• Provvedimento 85565/2019

Con Provvedimento n 32991 dell'8 febbraio delle Entrate, su parere conforme della Banca d’Italia pervenuto con nota n. 238275 del 6 febbraio 2024, viene determinata nel 33,27 per cento la riduzione forfetaria del cambio di cui all’articolo 188-bis, commi 1 e 2, del TUIR da applicare ai redditi, diversi da quelli di impresa, delle persone fisiche iscritte nei registri anagrafici del Comune di Campione d’Italia, nonché ai redditi di lavoro autonomo di professionisti e con studi nel Comune di Campione d’Italia, prodotti in franchi svizzeri nel territorio dello stesso comune, e/o in Svizzera, e ai redditi d’impresa realizzati dalle imprese individuali, dalle società di persone e da società ed enti di cui all’articolo 73 del TUIR, iscritti alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di Como e aventi la sede sociale operativa, o un’unità locale, nel Comune di Campione d’Italia, prodotti in franchi svizzeri nel Comune di Campione d’Italia

Si ricorda che l’art. 1 comma 632 della L. 147/2013, come modificato, stabilisce che, per tenere conto delle variazioni del cambio tra franco svizzero ed euro, la percentuale di riduzione forfetaria, definita per i soggetti sopraindicati nella misura del 30% dall’art. 188-bis commi 1 e 2 del TUIR, è annualmente maggiorata o ridotta, in misura pari allo scostamento percentuale medio annuale registrato tra le due valute.

Tale rideterminazione va effettuata con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate entro il 15 febbraio di ciascun anno e non può comunque essere inferiore al 30%.

• Provvedimento Agenzia delle Entrate del 08.02.2023 n. 37351